Соглашение о разделе ипотечной квартиры заключается супругами в процессе развода для того, чтобы поделить между собой недвижимость и связанные с нею долговые обязательства. Жилье находится в ипотеке, поэтому сделку нужно согласовать с банком. Разберем, как делится ипотечное жилье по соглашению сторон, как составить соглашение о разделе, какие проблемы возникают на практике и как они решаются.
Как делится ипотечная квартира по соглашению сторон
Все имущество, приобретенное в браке, в том числе, ипотечная квартира, может быть поделено супругами по соглашению (статья 38 СК РФ). Без согласия банка раздел ипотечной квартиры не допускается (п. 2 ст. 391 ГК РФ).
На практике распространены три варианта раздела:
1 вариант. Жилье с согласия банка (залогодержателя) продается, а вырученные средства направляются на выплату кредита. Оставшаяся сумма после закрытия ипотеки делится между бывшими мужем и женой поровну. Возможен вариант, когда квартира продается и каждый из супругов оформляют ипотеку каждый на себя и покупают по отдельной квартире.
2 вариант. Если ипотека оформлена на одного супруга, второй может отказаться от квартиры и попросить взамен своей доли денежную компенсацию. Сумма выплаты составляет половину стоимости жилья, или иной размер на который согласятся оба супруга. Поскольку условия кредитного договора остаются без изменений, согласие банка получать не нужно.
3 вариант. В случае отказа одного из супругов подписывать соглашение о разделе жилья муж или жена обращаются в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества. В процессе судебного разбирательства судья своим решением производит раздел квартиры или урегулирует спор путем утверждения мирового соглашения. При таком варианте оба супруга становятся плательщиками ипотеки, а квартира делится пополам. К рассмотрению дела обязательно привлекают банк, поскольку он является заинтересованной стороной.
Как составить соглашение о разделе ипотечного жилья
Соглашение о разделе ипотечной жилой недвижимости должно быть оформлено в письменном виде.
В тексте соглашения необходимо указать следующее:
- дату и место подписания документа;
- сведения о бывших супругах (ФИО, адреса проживания, паспортные данные);
- сведения о расторжении брака (данные свидетельства о рождении);
- предмет соглашения – описание ипотечной квартиры;
- сведения о кредитном договоре и остатке задолженности;
- порядок раздела ипотечного жилья;
- порядок раздела обязательств по кредитному договору;
- срок вступления соглашения в законную силу;
- подписи сторон с расшифровкой ФИО, адресов и контактных данных сторон.
Сделку необходимо обязательно удостоверить у нотариуса. Оба супруга должны прийти к нотариусу и предоставить паспорта, кредитный договор, свидетельство о регистрации права собственности, выписку из ЕГРН, иные документы. Нотариус проверяет сделку на соответствие нормам закона, заручается согласием банка-залогодержателя на заключение данного соглашения. Если нареканий нет, ставится удостоверяющая надпись. Один экземпляр документа остается на хранение в нотариальной конторе.
Нужно помнить! Квартира должна быть подробно описана, чтобы ее можно было идентифицировать. Указывается не только адрес но и кадастровый номер, площадь, количество комнат и другие характеристики, содержащиеся в ЕГРН и кредитном договоре.
Образец соглашения о разделе ипотечного жилья
Предлагаем образец соглашения о разделе между супругами ипотечной квартиры, подготовленное специалистами.
Соглашение о разделе квартиры, приобретенной в ипотеку
г. Благовещенск «17» мая 20__ года
Степанова Анна Николаевна, 25.06.1984 года рождения, паспорт серии 10 09 № 456789, выдан МО УФМС России по Амурской области в г. Благовещенске 24.10.2009 года, проживающая по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 194 кв. 1, далее именуемая «Супруга», с одной стороны и Степанов Андрей Иванович, 17.03.1983 года рождения, паспорт серии 10 08 № 560367, выдан МО УФМС России по Амурской области в г. Благовещенске 15.05.2009 года, проживающий по адресу г. Благовещенск, ул. Институтская, 2, кв. 15, далее именуемый «Супруг», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны» заключили настоящее соглашение о нижеследующем:
- Между Сторонами 06.09.2010 года был зарегистрирован брак (свидетельство отдела ЗАГС по г. Благовещенску и Благовещенскому району серии V-МЮ № 675980), в период которого нажито имущество: квартира стоимостью 2 500 000 руб. общей площадью 62 кв.м., расположенная по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 194, кв. 1, кадастровый (условный) номер 77-77-03-/069/2011-326, свидетельство о государственной регистрации права серии 77 АМ № 798772, обременение в виде ипотеки.
- Имущество, указанное в пункте 1 настоящего Соглашения, приобретено за счет кредитных средств, полученных по кредитному договору от 14.06.2011 года № 5678, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и Степновым Андреем Ивановичем, и находится в залоге (ипотека) у банка. Остаток задолженности по кредиту составляет 650 000 руб.
- Стороны договорились по взаимному согласию разделить нажитую им в период брака имущество, указанное в пункте 1 Соглашения и задолженность по кредитному договору, указанному в пункте 2 настоящего Соглашения.
- В собственность Супруга переходит имущество, указанное в пункте 1 настоящего Соглашения. Он является единственным собственником этого имущества и на него возлагаются обязательства по кредитному договору, указанному в пункте 2 настоящего Соглашения.
- Супруг выплачивает Супруге компенсацию за 1/2 доли в имуществе, указанном в пункте 1 Соглашения, в сумме 1 250 000 руб. в течение 6 месяцев с момента заключения настоящего соглашения равными ежемесячными платежами в размере 208 333,33 руб.
- Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах и вступает в силу с момента его нотариального удостоверения.
- Односторонний отказ от исполнения настоящего Соглашения не допускается.
- Расходы, связанные с нотариальным удостоверением настоящего Соглашения, оплачивает Супруг.
- Содержание статьи 38 Семейного кодекса Российской Федерации нотариусом Сторонам разъяснено.
- Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Соглашением, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.
| Супруг Степанов Андрей Иванович Адрес: г. Благовещенск, ул. Институтская, 2, кв. 15 Тел. 8(968)234-45-78 ______________/А.И. Степанов | Супруга Степанова Анна Николаевна Адрес: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 194 кв. 1 Тел. 8(924)456-78-34 ________________/А.Н. Степанова |
Судебная практика
При составлении соглашения о разделе рекомендуем ознакомиться с судебной практикой, приведенной ниже.
Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09.12.2020 года № 88-18847/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции о разделе квартиры, приобретенной по военной ипотеке.
В процессе судебного разбирательства судом установлено, что в период брака супруги приобрели квартиру по военной ипотеке. Супруга давала нотариальное согласие на покупку квартиры за счет кредитных средств и ее обременение в виде залога (ипотеки). Судья отклонил доводы бывшего мужа о том, что жилье не может быть отнесено к совместно нажитому имуществу по причине того, что денежные средства, которыми оплачивалась квартира, получены по накопительной-ипотечной системе в рамках жилищного обеспечения военнослужащих. Суд пришел к выводу о том, что члены семьи военнослужащего не являются сторонами договора целевого жилищного займа, однако, это не означает, что квартира не является совместной собственностью супругов. Суд передал квартиру супругу, а жене было передано другое равноценное имущество, которое также являлось предметом судебного спора.
Частые вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
При разделе ипотечной квартиры могут возникнуть сложности с банком, например, отказ в согласовании сделки. В такой ситуации важно привлечь квалифицированного юриста, который поможет правильно составить соглашение о разделе между супругами ипотечной квартиры и поможет разобраться во всех тонкостях раздела имущества, обремененного залогом.
Можно в соглашении прописать равные доли, но ипотеку выплачивает один из супругов?
Здравствуйте, Ваня! Такой вариант возможен, так как при отсутствии брачного договора доходы каждого супруга считаются их общим доходом. Со стороны ст. 34 Семейного кодекса РФ считается, что супруги оплачивают ипотеку из общего семейного бюджета.
Здравствуйте,как составить соглашение о разделе имущества между мной и бывшим супругом по ипотечной квартире, купленной в браке ,без выделения долей в квартире,если бывший супруг отказывается от доли в квартире полностью?
Здравствуйте, Луиза. В вашей ситуации наиболее оптимальным вариантом является переоформление права собственности супруга на ваше имя. Важно учесть, что такая сделка оформляется исключительно с одобрения банка.
Соглашение регистрируется в Росреестре. После этого вы становитесь единственным собственником ипотечной квартиры, соответственно единолично несете ответственность за своевременное погашение кредита.