Завещание с обременением на квартиру

Нередко наследники получают по завещанию квартиры с обременением, в том числе – в виде проживания третьего лица. Это законная разновидность передачи имущественных прав правопреемникам после смерти составителя завещания в РФ. Она отличается тем, что предоставляет имущественные права, переходящие им от покойного, но не в полной мере. Ведь обременение – это всегда дополнительные обязательства, связанные с ограничением правообладателя, которые потребуется исполнить. Иначе завещательное распоряжение не будет иметь законной силы.

Виды обременений, встречающихся в завещании

Передать обременение по наследству можно не только, составив завещание. При наследовании по закону, автоматически передаются те обязательства покойного, которые оформлены договором. Например:

• Ипотека;
• Залог;
• Аренда.

То есть, существуют такие виды обременения, которые не связаны с завещанием, так как возникли до смерти наследодателя как полноценные юридические факты, с автономной историей.

Завещатель, составляя распоряжение на случай собственной смерти (ст. 1118 ГК РФ), не мог оставить их без внимания, поэтому – передал их наследникам в качестве обременения завещанием. В этом случае, завещание дает человеку, на которого оно оформлено, не только имущественные права, но и неисполненные договорные обязательства.

В других случаях составляются завещания с условием. Наследодатель вправе включить в документ любые условия перехода прав на имущество, если это не противоречит законодательству. В том числе – обременить жилое имущество пожизненным проживанием, или иным требованием завещания по своему усмотрению.

Обременение квартиры требованием договора

Нет ничего удивительного в том, что наследованию в РФ подлежат квартиры с невыплаченной ипотекой. Рассрочка по ипотечному кредиту предоставляется на 20-25 лет, а иногда – и на более долгий срок. Естественно, что кто-то из кредитуемых лиц может умереть, так и не погасив ипотечный кредит. В этом случае банк предъявит свои требования тем, кому должник отписал ипотечную квартиру.

Если квартира взята в ипотеку, нередко родственники желают знать еще при жизни наследодателя – есть ли завещание, в которое он включил их как потенциальных наследников. Ведь такая квартира от ближайшего родственника может стоить недешево, с учетом погашения ипотечного долга.

Иногда квартиры становятся предметом залога, выступая гарантией возврата полученного кредита. В этом случае невыплаченный долг ложится обременением на наследника, наследующего залоговую недвижимость. При передаче жилья по завещанию – на лиц, указанных в завещании. В этом случае, завещание на конкретных лиц еще не дает им полноправной собственности, когда кто-то из кредиторов может претендовать на нее.

Если собственник сдал квартиру в аренду, то его смерть не является причиной для преждевременного расторжения договора с арендаторами. Договор коммерческого найма передается как обременение: и в случае наследования по закону, и – при вступлении в наследство по завещанию. Новому собственнику, унаследовавшему право на жилое помещение, придется дожидаться окончания срока аренды. При этом он вправе:

• Получать оплату за аренду помещения;
• Продлить договор коммерческого найма на любой срок;
• Расторгнуть его в одностороннем порядке по законным причинам.

Для расторжения договора по окончании срока найма жилья, нужно уведомить жильцов о прекращении пользования квартирой за 2 месяца. Иначе аренда автоматически продлится на тот же срок.

Обременение квартиры требованием завещания

При составлении завещания наследодатель может передать имеющееся у него имущество любому лицу, по собственному усмотрению (ст. 1119 ГК РФ). Это связано со свободой завещательной процедуры. То же касается распределения имущества(ст. 1120 ГК РФ). Оно может быть любым, но обязательно – находящимся в собственности завещателя. Поэтому распорядиться им собственник может так, как сочтет нужным. Но не все требования могут быть признаны законными.

При внесении некорректных требований, завещание может быть оспорено в суде частично, в части требований завещания (п. 4 ст. 1131 ГК РФ). В этом случае суд может вынести решение об отмене завещательных требований, с сохранением передачи наследнику имущественных прав на квартиру.

Завещательные требования можно разделить на две подгруппы:

1. Завещательный отказ.
2. Завещательное возложение.

Каждая из подгрупп имеет свои юридические нюансы и особенности исполнения требований. В частности, через какое-то время после вступления в наследство можно продать квартиру только при условии завещательного возложения, завещательный отказ в большинстве случаев требует согласования с лицом, в пользу которого он оформлен.

Завещательный отказ

Распоряжение наследодателя, включающее в себя завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ), предусматривает ряд конкретных действий в сторону конкретно определенного лица. Например, передача в пользование одной комнаты. Или – пожизненное проживание родственника в квартире. Завещание даже может ограничиться завещательным отказом одному наследнику, не имея никаких иных положений.

Такое распоряжение может оформляться на конкретно установленный срок, то есть – быть срочным. Если оно устанавливается бессрочно, то срок его действия не ограничивается временем. Право отказополучателя будет действовать до тех пор, пока не исчезнут причины его получения. Например, при пожизненном проживании – в случае смерти исполнителя или получателя завещательного отказа. Или – при переселении отказополучателя на другое место жительства, с его согласия. Отказополучатель не обязан исполнять требование завещания, в этом случае через три года право на его получение утрачивается (ст. 1138 ГК РФ). При этом ему не обязательно официально оформлять свой отказ – он может просто не воспользоваться своим правом.

Завещательное возложение

В завещательном возложении (ст. 1139 ГК РФ) отсутствуют конкретные лица, которые могут быть идентифицированы. Адресность исполнения размытая, и по преимуществу касается домашних питомцев, а не граждан РФ. Во всем остальном возложение идентично завещательному отказу и опирается на действие норм, предусмотренных для него.

Что делать, если по завещанию передается квартира с обременением

Квартира с обременением – это целостный объект, включенный в завещательное распоряжение как наследственная масса. Делить условия принятия квартиры, указанные завещателем нельзя, также – как нельзя противоречить его требованиям, если они законны.

Некритично, если передается квартира в аренде. Это означает, что наследник, если и не сможет распоряжаться имуществом в полной мере, то получит материальную компенсацию в виде оплаты за сдачу жилья в наем. А по завершении установленного договором срока, новый владелец вправе поступить по своему усмотрению. Варианты могут быть следующие:

• Продлить аренду на своих условиях;
• Прекратить действие найма и самому проживать в квартире;
• Продать недвижимость.

То есть такой объект принимать однозначно – выгодно.

Если речь идет о квартире в ипотеке, то рентабельность получения ее в наследство зависит:

• От срока приобретения квартиры, что влияет на величину остатка по кредиту;
• От своевременного погашения долга наследодателем;
• От рыночной стоимости квартиры, которая может быть реализована, с остатком после вычета долговых обязательств.

Решив, что принять такую квартиру целесообразно, наследнику следует действовать по такому алгоритму:

1. Дождаться вступления в наследство.
2. Переоформить на себя кредитный договор и квартиру, находящуюся в ипотеке.
3. Продолжать выплачивать кредит по условиям договора, вступить во владение квартирой.

После переоформления квартиры на себя, наследник может выбрать дальнейшую форму распоряжения наследством, исходя из следующих возможностей:

1. Выплатить остаток по кредиту, и вступить в права собственности на квартиру, продолжая владеть жильем или продать его.
2. Переоформить договор и продолжать выплачивать кредит до полного погашения.
3. Переоформить кредитный договор и вступить в наследство, а затем продать квартиру с обременением, погасив кредит с вырученных по сделке денег.

После погашения кредита обязательно нужно взять справку в банке и снять с квартиры обременение, обратившись в МФЦ.

Если квартира обременена завещательным отказом с пожизненным проживанием третьих лиц, то алгоритм дальнейших действий будет формироваться из специфики условий завещания на квартиру. Наследнику придется договариваться с отказополучателями, чтобы на взаимовыгодных условиях решить вопрос с проживанием в квартире, или – с переездом отказополучателя в другое жилое помещение.

При обременении квартиры завещательным возложением, если это связано с уходом за растениями, или – за домашними животными, жилым помещением можно распоряжаться в обычном режиме, переселив питомцев на свою жилплощадь, где и будет осуществляться уход.

Можно ли избавиться от наследства с обременением

Избавиться от обременения при наследовании недвижимости нельзя, кроме случаев оспаривания той части завещания, которая связана с завещательным требованием. Но оспорить завещание частично будет более чем сложно. Как правило, суды отказывают в признании таких исков, опираясь на следующие аргументы:

• Нотариус проверяет правомочие сведений, вносимых в завещание (кроме закрытого завещания);
• Завещатель обладает свободой воли, изъявляя свое последнее желание о судьбе имущества, в завещании.

Отказаться можно только от всего имущества, переданного по завещанию, то есть – не вступать в наследство. Это можно сделать, написав нотариусу заявление с отказом от наследства.

Последствия отказа от наследства с обременением

При отказе от завещанного наследства, квартира перейдет в наследственную массу наследникам ближайших очередей по закону. В этом случае обременение квартиры кредитным договором или договором аренды сохранится.

Завещательный отказ и завещательное возложение сохраняют юридическую силу только тогда, когда внесены в завещательное распоряжение. Если завещание будет оспорено, или от наследства по завещанию претенденты откажутся, то в силу вступят нормы наследования по закону. В этом случае условия завещательного распоряжения не могут передаваться наследникам по закону.

Если в завещание внесены ближайшие родственники покойного, которые при отказе от завещания вступят в наследование по закону, они могут:

• Оспорить завещание;
• Написать заявление о вступлении в наследство по закону;
• Получить квартиру в наследство без обременения.

При не вступлении родственников и иждивенцев в наследство, квартира перейдет в статус муниципального имущества. Кредитные обязательства и обязательства аренды, при этом, будут сохранены. А завещательные требования – аннулированы.

Какие сложности могут возникнуть

Квартира с обременением – не всегда привлекательный объект для наследника. Многое зависит:

• От специфики обременения;
• От компетенций наследника.

Иногда создается впечатление, что лучше отказаться от наследства, чем получить жилье в виде обременения с проживанием третьего лица. Но с точки зрения профессионала – все может быть не так уж и плохо.

Если обратиться в юридическую компанию с данным вопросом, то вложенные в работу юриста деньги могут окупиться с лихвой. Ведь он покажет и разъяснит оптимальный алгоритм действий в конкретной ситуации клиента. В этом случае завещание с обременением на квартиру в РФ даст наследнику максимальную прибыль или принесет иную фактическую пользу.

Частые вопросы и ответы юриста по теме статьи