Собственники недвижимости сталкиваются с ситуациями, когда нужно часть нежилых помещений перевести в жилые, добавить площади в общежитии, сделать постройку на дачном участке. До регистрации изменений в Росреестре необходимо получить разрешение от компетентных органов. Если этого не сделать, может быть наложено административное наказание, поскольку жить в нежилых помещениях запрещено. Поэтому стоит разобраться как перевести нежилое помещение в жилое, в какой орган нужно обращаться, какие документы подготовить.
- Что такое жилое и нежилое помещение?
- Законодательство
- Условия перевода помещения из нежилого в жилое
- Ограничения для перевода
- Процедура перевода
- Куда обращаться?
- Какие документы необходимо подготовить?
- Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое
- Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку
- Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества
- Шаг 3. Выполнение перепланировки
- Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре
- Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении
- В каких случаях отказывают в переводе?
- Что делать, если заявителю отказали в переводе?
- В какой суд нужно подавать документы?
- Как составить исковое заявление?
- Рассмотрение спора и вынесение решения
- Действия заявителя после получения положительного судебного решения
Что такое жилое и нежилое помещение?
Под жилым помещением понимают изолированную недвижимость, в которой гражданин может проживать постоянно. Оно должно соответствовать санитарным нормам и техническим требованиям.
Жилым имуществом признают:
- жилой дом (например, частный дом), его часть ;
- квартиру, часть помещения;
- комнату.
Жилье можно сдавать в наем. Собственник вправе получить регистрацию по адресу нахождения имущества.
Остальные объекты являются нежилой недвижимостью. К ней относят торговые базы, магазины, офисные помещения, цеха, прочее имущество. Такую собственность сдают только в аренду. Прописку по адресу нахождения не оформляют.
Законодательство
В 2024 году при определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.
Отдельные моменты раскрываются в других нормативных актах:
- градостроительном кодексе;
- законе от 13.07.2015 года № 218-ФЗ;
- постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 года № 47;
- СНиП 31-01-2003;
- СанПиН 2.1.2.2645-10;
- региональном законодательстве;
- муниципальных нормативных актах.
Таким образом, процесс смены статуса нежилой недвижимости четко регламентируется требованиями законодательства из нескольких областей права.
Условия перевода помещения из нежилого в жилое
Для перевода нежилого имущества в жилое, необходимо выполнить определенные условия.
Статус имущества меняют при наличии следующих обстоятельств:
- объект является собственностью заявителя;
- сособственники согласились на изменение статуса имущества;
- наложен залог, арест;
- есть долги по коммунальным услугам;
- выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
- имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
- объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
- перевод не повлечет опасность для жильцов;
- к помещению имеется свободный проход через подъезд.
Пример 1. Образовательное учреждение обратилось в суд с иском о переводе нежилых помещений в жилые. Суд вынес отрицательное решение. Мотивировал его тем, что собственником имущества является не образовательная организация, а субъект РФ. Департамент имущественных отношений отказал в согласовании смены статуса недвижимости (Постановление ФАС ДВО от 28.05.2010 года № Ф03-2872/2010 по делу № А51-12554/2009).
Пример 2. М.А. Савельев обратился в суд с целью обжалования отказа администрации г. Вологда в переводе нежилого помещения в жилое. В ходе разрешения спора было установлено, что имущество находится на техническом этаже жилого дома, к нему нет доступа при помощи лифта. Вместе с тем есть возможность воспользоваться лестницей с предыдущего этажа. Поэтому комбинированная схема доступа не противоречит постановлению № 47. Кроме того, в составе конструкции имущества имеется водопровод, отопительная система, канализационная сеть, электричество, вентиляция. Эти условия позволяют комфортно проживать в помещении. Студия построена как квартира в соответствии со строительными и санитарными нормами. На основании данных обстоятельств суд удовлетворил требования М.А. Савельева (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30.05.2012 года № 33-2080/2012).
Важно знать! Будущее жилье не должно находиться в аварийном состоянии. Если нежилое имущество способно причинить вред здоровью человека, перевод в жилое помещение не разрешен.
Если дом построен на земле в садовом товариществе, для смены статуса имущества потребуется выяснить категорию назначения участка. Он должен использоваться в качестве дачи, подсобного личного хозяйства или отведен под индивидуальное жилищное строительство.
Ограничения для перевода
Не каждое нежилое помещение разрешено переводить в жилое, существуют ограничения.
Компетентные органы отказывают в следующих ситуациях:
- недвижимость расположена не на жилом участке, нет коммуникаций;
- имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
- есть утечки воды, используемой в быту;
- отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.
Пример 3. Предприниматель обратился в суд с требованием перевести нежилое имущество в жилое. Судья установил, что принадлежащая истцу недвижимость была реконструирована под торговый центр. Вход в помещения для проживания осуществляется через помещения общественного назначения. Требуется сделать отдельный вход, поэтому в иске было отказано (Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).
Нужно знать! Если имущество находится в аренде, залоге, собственник получит отрицательное решение. При приобретении нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю следует убедиться в юридической чистоте сделки.
Процедура перевода
Процедура смены статуса имущества на жилое включает действия по переоборудованию и сбору документов. Она занимает не менее двух месяцев.
Куда обращаться?
Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.
Какие документы необходимо подготовить?
В соответствии с ЖК РФ потребуется заполнить заявление. В каждом субъекте РФ утверждается свой бланк документа.
Обращение должно содержать следующую информацию:
- наименование собственника (ФИО для гражданина) и контактные данные;
- об объекте недвижимости;
- о документе на право собственности;
- просьбу выполнить перевод нежилого помещения в жилое;
- список приложений;
- число и подпись.
К заявлению прикладывают пакет документов:
- оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
- технический план;
- проектную документацию по перепланировке или переустройству, если необходимо провести эти работы;
- поэтажный план здания.
Компетентные органы дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.
После подачи бумаг рассмотрением заявления занимается специальная комиссия. Срок составляет 45 дней. Затем обратившемуся лицу направляют положительное или отрицательное решение.
Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое
Рассмотрим, какие действия необходимо выполнить собственнику, чтобы сменить статус нежилой недвижимости на жилую.
Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку
Если недвижимость не соответствует требованиям санитарных, эпидемиологических и противопожарных правил, необходимо будет проводить перепланировку. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, следует провести общее собрание жильцов и получить их согласие.
Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества
Перед проведением работ потребуется обратиться в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Сотрудник примет документы и выдаст решение через 45 дней.
Шаг 3. Выполнение перепланировки
Далее собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимается специальной комиссией с составлением акта.
Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре
После выполнения перепланировки и получения акта следует пригласить кадастрового инженера для оформления технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на имущество.
Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении
В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.
Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.
| Субъект правонарушения | Наказание |
| Граждане | штраф от 500 до 1 000 руб. |
| Должностные лица | штраф от 1 000 до 2 000 руб. |
| Предприниматели | штраф от 1 000 до 2 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток. |
| Юридические лица | штраф от 10 000 до 20 000 руб.; приостановление деятельности до 90 суток. |
На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.
В каких случаях отказывают в переводе?
Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.
Отрицательное решение выносится в следующих случаях:
- представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
- документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
- собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
- предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона
Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.
В решении об отказе уполномоченный орган указывает основания отказа со ссылкой на ЖК РФ. Документ направляют заявителю в течение трех дней.
Пример 4. С.А. Панфилов обжаловал в суде отказ в переводе нежилой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение фирмы «ИИИ» о признании помещения надземным этажом. Исследовав материалы дела, судья установил, что имущество находится в подвальном и цокольном этажах. В соответствии с постановлением № 47 в таких помещениях проживать нельзя. Суд посчитал, что заключение фирмы «ИИИ» не является документом компетентного органа. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении требований (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 года по делу № 33-3394/2013).
Что делать, если заявителю отказали в переводе?
Если собственнику отказали в смене статуса имущества, он вправе обжаловать отказ в судебной инстанции. Подать заявление нужно в течение трехмесячного срока с момента получения отрицательного решения.
В какой суд нужно подавать документы?
Если собственником помещения является гражданином, подавать документы нужно в районный или городской суд. Предприниматели и организации обжалуют отказ через арбитражный суд.
Как составить исковое заявление?
Собственнику необходимо заявить требование о признании решения об отказе необоснованным.
В заявлении указывают следующую информацию:
- сведения о заявителе и ответчике;
- данные об имуществе;
- ссылки на нормы закона, которые нарушены муниципальным органом;
- перечень подтверждающих документов;
- дату и подпись.
К заявлению прикладывают документы:
- копию иска для ответчика;
- документ о праве собственности на имущество;
- план помещения;
- поэтажный план здания;
- проект переустройства и перепланировки;
- решение об отказе;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Если в деле будет участвовать представитель собственника, следует приложить доверенность. Стоимость рассмотрения спора в суде установлена НК РФ. Госпошлина для граждан составляет 300 руб., для организаций — 2 000 руб.
Рассмотрение спора и вынесение решения
Районный судья рассматривает дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости по процедуре административного производства, которая установлена КАС. Арбитражные суды руководствуются правилами рассмотрения споров об оспаривании ненормативных правовых актов в рамках АПК РФ.
Стороны приглашаются в судебное заседание. В случае необходимости привлекают третьих лиц и свидетелей. После исследования материалов по делу выносится решение.
Действия заявителя после получения положительного судебного решения
Если суд признает отказ муниципального органа необоснованным, документы о смене статуса имущества должны будут рассмотрены заново с учетом мотивированного мнения судьи. Специалисты муниципалитета обязаны будут устранить допущенные нарушения и выдать новое решение. На основе него собственник проведет перепланировку и узаконит статус жилого помещения в кадастровой палате и Росреестре.
Доброе утро! Заявление о переводе частной собственности (отдельно стоящего здания бывшего кафе 150 кв.м. и земли под ним 5 соток) в посёлке в жилое помещение было подано в администрацию района 8,5 месяцев назад, до сих пор ответа нет. Что делать в таком случае?
Может ли быть препятствием то, что собственником является иностранный гражданин? Заявление в районную адм. писал гражданин РФ, имеющий нотариальную доверенность на распоряжение этой недвижимостью.
Также и тогда же было подано заявление о покупке соседнего участка (муниципальная собственность), ответа до сих пор нет. Что делать, подавать новое заявление и пакет документов или в суд идти?
Спасибо заранее!
Здравствуйте, Павел! Конкретная процедура изменения назначения здания, помещения устанавливается административными регламентами органов местного самоуправления. Максимально установленный срок для рассмотрения заявления составляет 30 дней. По истечении этого срока орган местного самоуправления обязаны дать Вам письменный ответ о положительном разрешении заявления или об отказе с обязательным указанием причин. В данном случае нарушены установленные законом сроки. Жалуйтесь в прокуратуру. Чиновник, который игнорирует Ваши заявления, будет привлечен к административной ответственности по ст. 5.59 КОАП РФ. Также прокурор вынесет представление о необходимости выдачи Вам ответа и установит срок для этого. Невыполнение требования прокурора также обернется для чиновника новым штрафом.
Являюсь собственником сблоченного нежилого здания жилого строения (дуплекс) в Новой Москве в котеджном поселке со всеми коммуникациями. Желаю перевести объект в статус жилого. Земля — ИЖС. Будет ли являться «сблоченность» дома ограничением для регистрации дома? Надо ли брать у соседа согласие? Если дом — голые стены без ремонта и заведенных в дом коммуникаций, надо ли делать проект перепланировки, заключать договоры на подключение коммуникаций?
Доброе утро, Владимир. Вы можете перевести свою часть здания в жилое в порядке определенном ст.23 ЖК РФ. И вам понадобиться согласие вашего соседа на перевод вашей части здания в жилое, так как его часть дома примыкает к вашей. И да, вам понадобиться новый технический план и перепланировка с учетом коммуникаций. И
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, правда ли, что в домах, попавших в программу реновации, отказывают в переводе нежилых помещений в жилые? Если так, возможно ли обжаловать в суде такой отказ? И как лучше действовать в такой ситуации чтобы добиться успешного результата.
Спасибо!
Добрый день, Максим.
Порядок проведения реновации в отдельно взятом населенном пункте регламентируется законодательными нормами местного уровня. Реновация не всегда означает снос дома, иногда это может быть и реконструкция. Поэтому вам для начала нужно обратиться в органы местной власти за разъяснениями, можно ли именно в вашем доме изменить назначения помещения с нежилого на жилое.
Может ли основанием для перевода в жилое помещение служить только уведомление от главы муниципалитета. Какие ещё документы являются конечным основанием признания помещения квартирой? Нужно участие БТИ?
Добрый вечер, Ольга.
Порядок перевода нежилого помещения в жилое определен нормами Жилищного законодательства РФ. Перечень документов и условия перевода помещения, указаны в ст.23 ЖК. Вам как минимум нужно заявления, правоустранавливающие документы, а также технический план, не говоря уже о заключении БТИ о том, что нежилое помещение можно по строительным нормам сделать жилым. За подробным перечнем документов, обратитесь в органы местного самоуправления.
Здравствуйте! Хоти перевести в жилой статус апартаменты. Апартаменты соответствуют жилым стандартам, двор оборудованный детской площадкой. собственник один. Но я так поняла, что все равно Нужна какая-то экспертиза и к кому можно обратится за такой экспертизой?
Добрый день, Анастасия.
Перечень документов, а также порядок перевода нежилого помещения в жилое определен ст.23 ЖК РФ. Для консультации по поводу заключения о соответствии строительным нормам обратитесь в архитектурный отдел местного органа управления, то есть ту же администрацию либо же муниципалитет. Там же можно взять контакты независимых учреждений, которые проводят подобные экспертизы.
Получается, если МКД обследовался более 5 лет назад, перевод нежилого помещения в жилое в таком доме невозможен, поскольку невозможно представить поэтажные планы всех этажей дома согласно обследованию, проведенному не позднее 5 лет?
Добрый день, Ирина.
Поэтажный план есть в учреждении, которое обслуживает ваш дом, а также в органах местного самоуправления. Запросите копии и уточните дату проведения обследования.
Добрый день!
Проконсультируйте пожалуйста по вопросу перевода из нежилого помещения в жилое помещение (помещение находится на 1-м этаже административного здания). Ранее данное помещение занимал магазин с отдельным входом, позже сделали проект перевода из нежилого помещения в жилое с проведением работ по перепланировке (с целью размещения служебного жилья). Получили разрешение от местного ОМС. Работы по перепланировке выполнили. Теперь на очереди заказ технического плана для дальнейшего получения акта-приемки выполненных работ от ОМС. Затем, как я понимаю нам необходимо будет поставить на кадастровый учет данное помещение, но уже со статусом «жилое». Возможно ли какое-то препятствие со стороны Росреестра при постановке на кадастровый учет?
Спасибо.
Добрый день, Ольга.
Вы указали, что планируете получить статус на помещение с нежилого на жилое в административном здании. Если само здание не соответствует нормативам, вам откажут, даже если саму квартиру вы сделаете исходя из требований закона. Для начала уточните статус здания в котором планируете менять статус помещения. Строительные нормативы для административных и жилых зданий отличаются по той же вентиляции, инсоляции, инженерным сетям и еще ряду параметров, поэтому если здание само по себе административное с большой вероятностью откажут.
Здравствуйте! Приобретаем нежилое помещение в МКД в Москве, на 1м этаже с отдельным входом, все коммуникации, санузел и кухня имеются. Планируем переводить в жилое, потребуется ли в этом случае согласие других собственников на перевод? Перепланировок не планируем, если только не придется что-то приводить в соответствие нормам. Какие могут быть проблемы с переводом в нашем случае? Заранее спасибо!
Добрый вечер, Дамир.
Для перевода нежилого помещения в жилое согласие собственников МКД не требуется, но только в том случае, если в процессе перевода и приведения помещения в соответствие с требованиями закона вы не затронете общее имущество, к примеру, часть коридора, фасада и т.д.
Здравствуйте. Являюсь собственником нежилого помещения, которое было организовано из нескольких квартир на одной лестничной площадке. Дверные проемы из лестничной площадки были заложены и организован отдельный вход с фасада.
Сейчас, чтобы помещение перевести обратно в жилой фонд, необходимо заменить фасадную дверь на окно, а на лестничную площадку восстановить два дверных проема, заложенных ранее.
Нужно ли в этом случае согласие 100% жильцов, если по факту уменьшения общего имущества не происходит? Часть коридора на лестничной площадке наоборот перейдет к общему имуществу.
Добрый день, Андрей.
Фасад относиться к общему имуществу собственников как и коридор в рамках ст.36 ЖК РФ ( п.1 и п.3 ч.1). Вы планируете изменить фасад и коридор и не важно, что вы приводите помещение в первоначальное положение, главное, что будут проводиться работы с общим имуществом, а значит нужно разрешение всех собственников.
Есть нежилое помещение в жилом доме на 1 этаже с отдельным входом, соответствует всем требованиям жилого, но как быть с отдельным входом — допустимо ли для жилого помещения отдельный вход с лестницей.
Добрый день, Татьяна.
Да, допустимо. Как следует из вашего вопроса, помещение в данный момент нежилое. При переводе из жилого в нежилое была произведена перепланировка, в частности оборудован отдельный вход. Полагаю, разрешительные документы тоже имеются. Если так, то закон допускает наличие отдельного входа в жилое помещение в МКД.
Но учитывая, что вход был оборудован именно в нежилом помещении вам нужно с техническим планом проконсультироваться в органах местной власти. Для жилых помещений также предусмотрены определенные нормативы, возможно именно в вашем случае, учитывая особенности конфигурации квартиры, отдельный вход не полагается.
Добрый день! Болезненный вопрос о переводе нежилого помещения в жилое. Как индивидуален человек, когда обращается к врачу за помощью, так и я надеюсь Вы поймете суть проблемы. Я проживаю в старом фонде; в отдельном одноэтажном строении на две квартиры, с разными входами; отдельно стоящем. Как у всех домов имеется крыша и чердак-мансарда, но в техническом паспорте не указан. Чердак разделен так же на две квартиры. Высота потолков на чердаке позволяет организовать там хотя бы игровую для детей (к примеру); позволяет площадь, хорошая лестница внутри квартиры, которая ведет на чердак. В какой муниципальный орган необходимо первоначально обратиться, чтобы начать узаконение? Сосед разрешение дал.
Добрый вечер, Галина.
Для получения разрешения в виду произведения перепланировки вам нужно посетить органы местного самоуправления, но прежде вам нужно обратиться за консультацией в частном порядке к эксперту по строительству.
Для любого помещения с индивидуальным предназначением существуют свои строительные требования. В частности, речь идет не только о высоте потолков, но и об инсаляции ( естественное освещение), проветриваемость, толщина межэтажного перекрытия, толщина внешних стен. Уточните, какие требования к той же игровой комнате предусмотрены действующим законодательством и насколько реально воплотить ваши планы, а потом уже обращайтесь за разрешительными документами.
Здравствуйте! Нежилое помещение, объединенное из нескольких квартир, на первом этаже, без перепланировки. Можно ли сделать апартаменты без перевода в жилое, с последующей их продажей?
Добрый день, Елена.
Вы не сможете продать помещение после перепланировки без технического паспорта. Как следует из ваших пояснений, было получено нежилое помещение из нескольких квартир, но по документам квартиры числятся как жилые и отдельные объекты. Поэтому сначала узаконьте перепланировку и приведите в соответствие техническую документацию, как на единый объект с определенным назначением, а потом уже продавайте. В свидетельстве ЕГРН указывается вид помещения, нежилое или жилое, поэтому в любом случае этот аспект нужно также решать до реализации апартаментов.
Здравствуйте. Хотим приобрести танхаус 2 этажный переделанный из гаража, есть и эл-во и водоснабжение и санузел все имеется. Подскажите что для этого потребуется перевести бывший гараж в уже переоборудованный, в жилое помещение?
Добрый день, Юлия.
В свидетельстве о праве собственности указано назначение помещения, то есть жилое или не жилое. Если вы хотите приобрести именно жилое помещение, продавец для начала должен перевести помещение в жилое, оформить новый технический паспорт, а потом продать. При продаже технический план помещения проверяется, поэтому пока собственник не приведет документы в соответствие с настоящий состоянием помещения, сделка не пройдет.
Добрый день! Ситуация такая, в бывшем общежитии 8 этажного дом где длинные коридоры, на каждом этаже в начале коридора были холы по квадратам такой же как и квартиры все в этом доме, мы собрали подписи всего дома для использования в качестве квартиры, после этого сдали документы в управляющую компанию они нам выдали договор аренды на это помещение, мы все сделали как пологается с подвала до восьмого этажа пустили канализацию воду горячую холодную вентиляцию вообщем привели в жилое состояние. Теперь хотим вывести в жилое это помещение, пощел по пути обратился в администрацию они говорят что раньше был комитет который брал на себя ответственность по таким выводам помещений, но теперь нет такого комитета и якобы нет возможности вывести в жилое!!! Если сделать тех план помещения собрать 100 процентов подписей от собственников дома, ну уведомить всех и провести голосование и сдать в росреестр этот пакет документов, получиться вывести или нет??? и что делать если нет? заранее спасибо.
Добрый вечер, Руслан.
В ст.23 ЖК РФ предоставлен перечень пакета документов, который подаются в местную администрацию для перевода помещения из нежилого в жилое. Официально подавайте в администрацию документы, просите при вас зарегистрировать заявление, которое изначально составляйте в 2-х экземплярах.
Пока что вам отказали в устной форме под надуманным предлогом. Поэтому, если администрация все равно не расположена давать согласие, требуйте письменный и аргументированный ответ, подкрепленный ссылками на нормативные акты. Отказ можно оспорить в суде и обязать выдать разрешение.
Добрый день. В собственности помещение на техническом этаже 11/11 эт. многоквартирного дома. Есть вода, канализация, счетчики на воду, свет. Помещение находится отдельно от соседей (практически над шахтой лифта), но при этом есть свободный доступ к нему в лифте и по лестнице. В соседних домах такие помещение отделали и там живут люди. Хотели бы перевести такое помещение в жилое. Как правильно поступить, сначала сделать ремонт или нужно прежде обратиться в надлежащие органы (какие?). Квартир по соседству (внизу и наверху) нет. Доступа соседей к своим квартирам не препятствует. Нужно ли будет их согласие?
Добрый день, Оксана.
Я бы вам не рекомендовала вкладывать деньги, а уже потом получать разрешительные документы. Существует нормативные требования к жилым помещениям, которые подразумевают массу нюансов, от размещения мокрых зон только в определенных местах, до вентиляции и инсоляции. Поэтому сначала получите разрешительные документы и согласуйте проект с учетом норм закона, а потом уже производите реконструкцию.
Добрый день.
На одном земельном участке находятся 2 ОКС: 1. Жилой дом, 2 Нежилое помещение (баня). Требуется перевести Нежилое помещение (баню) (60 кв. м.) в жилое. Для этого, земельный участок был разделен, чтобы на каждом было по ОКС.
Оба ОКС стоят уже более 10 лет на кадастре и имеют технический паспорт с подробной планировкой. Фактически уже несколько лет назад была проведена перепланировка без согласования с Администрацией (были изменены перегородки, которые не явлются несущими стенами, для образования кухни и спальни). Все коммуникации имеются (газ подведен отдельно, электричество и вода подключены от жилого дома, канализация выгребная яма на участке).
Если обратиться в админ со старым тех паспортом и просьбой о переводе ОКС из нежилого в жилое будет ли положительный результат?
Или все же придется действовать по следующей схеме:
1. К заявлению в админ прикладывать проект перепланировки.
2. Админ установит срок для перепланировки.
3. После выполнения перепланировки будет выдан акт о выполнении перепланировки.
4. После нужно делать новый техпаспорт и тех план.
5. После обращаться в Росреестр с новым техпаспортом тех планом, проектом перепланировки актом от Админ о ее выполнении и требованием об изменении статуса ОКС.
Спасибо.
Добрый день, Олег. Вам придется действовать по второму варианту.
Добрый день, рассматриваю покупку нежилого помещения на первом этаже, многоквартирного жилого дома со входом через подъезд. Планирую сдавать в краткосрочную аренду после ремонта. Будет ли это нарушением закона о проживании в нежилом помещении о котором вы говорили выше? Но для начала хочу получить разрешение компетентных органов на перепланировку с кухней, сан узлом и ванной. Куда обращаться? И могут ли отказать? В дальнейшем хочу перевести в жилое. Какие могут быть «подводные камни» в таком процессе.
Спасибо!
Добрый вечер, Светлана.
Разрешение на перевод нежилого помещения в жилое необходимо получать в органах местного самоуправления. И там же согласовывают перепланировку. Так как вы планируете изменить конфигурацию именно мокрых зон, для начала проконсультируйтесь в БТИ, потому что далеко не все перепланировки указанных зон разрешены законом, существуют определенные ограничения. В частности, по требованиям инсоляции, вентиляции и наличия двери при газовой плите на кухне.
Добрый день. Проживаю в бывшем общежитии. Хочу приватизировать квартиру. В соцнайме прописано 12,2м жилое помещение и 24,4м не жилое. Как мне перевести не жилую кладовку и санузел, которую занимаю более 30 лет в жилую. По плану этажа разные помещения, по факту ещё в 90-х объединены.
Добрый день, Виталий.
Если комната в общежитии передана вам на основании договора социального найма, то собственником данного жилья вы не являетесь, поэтому инициировать перевод вспомогательных помещений в иное качество не можете. При этом не совсем понятно, переданы ли нежилые помещения вам по соцнайму тоже либо же вы ими пользуетесь как общими учитывая, что проживаете пускай и в бывшем, но общежитии.
В договоре социального найма, как правило, прописывают не только жилую, но и общую площадь переданных помещений и указано сколько комнат. Что указано в вашем договоре? Переданы ли помимо жилой комнаты вам в пользование санузел и кладовка и включены ли они в общую площадь? Если да, тогда вам нужно просто приватизировать жилье. Если же не включены тогда данный вопрос вам нужно решать с органами местного самоуправления.
Так в силу ст.23 ЖК РФ подобные вопросы регулируют органы местного самоуправления, кои и являются балансодержателем социального жилья. Поэтому для начала вам нужно обратиться в местную администрацию и уточнить, какие документы, нужно собрать и в каком порядке, чтобы указанные помещения остались за вами после приватизации комнаты, а потом вы уже сможете перевести их в иное качество, если будет нужно.
Добрый день, я получил разрешение администрации о переводе магазина и участка на котором он находится в жилое, причем это 2 документа, что мне делать дальше?
Добрый день, Александр.
Теперь обращаетесь в Росреестр, для внесения изменений в правоустанавливающие документы.
Нужно перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме. Ранее это помещение (квартира на первом жтаде была жилая, но в 2006 году переведена в нежилое помещение с назначением под магазин не продовольственных товаров. Отдельного входа нет. Квартира все эти годы использовалась как жилая. Перепланировка нет.) нужно ли в данном случае согласие жильцов дома или учитывая, что изначально назначение помещения было жилое, такого согласия не надо?
Добрый день, Оксана.
Перевод нежилого помещения в жилое, осуществляется в порядке, определенном ст.23 ЖК РФ. Помимо иных документов, потребуется протокол общего собрания и письменное согласие тех жильцов, чьи квартиры соседствуют с помещением, назначение которого и планируется поменять.
Здравствуйте! До меня дошла информация, что с 2020 года, перевод нежилого помещения в мансардном этаже, в жилое — запрещён! Насколько это правдиво? (в данном случае, мансардный этаж не является местом общего пользования. Электричество, вода, коммуникации на данном этаже — имеются! Благодарю!
Добрый день, Дмитрий.
Мансардный этаж может и не является местом общего пользования, но все же он относиться к общедомовому имуществу, которым владеют все собственники многоквартирного дома, о чем у казано в ст.36 ЖК РФ.
При этом прямого запрета на перевод части нежилого помещения расположенного в мансардном этаже законом не установлено, но получить разрешительные документы все равно крайне сложно. Так в рамках той же ст.36 ЖК РФ для уменьшения общего имущества нужно согласие всех собственников дома. То есть нужно, что бы все жильцы письменно вам дали разрешение на передачу части нежилого помещения в мансардном этаже именно вам. Но и это еще не все.
Для чердаков свои нормы и предназначения, а для жилых помещений другие, та же высота, материал из чего сделано, наличие инженерных сетей либо иные обстоятельства могут различаться по техническим параметрам между жилым и нежилым помещениями. Если различия существенны и их невозможно поправить, согласование вы не пройдете, даже если все ваши соседи дадут свое согласие.
Здравствуйте! Должен ли участвовать представитель Госжилинспекции в составе межведомственной комиссии при переводе нежилого помещения в жилое, если да, то какими законами аппелировать? на какие законы опираться?
Добрый день, Елена.
В силу ст.23 ЖК РФ перевод помещения из нежилого в жилое осуществляется в порядке определенном указанной статьей. Процедура перевода осуществляется органами местного самоуправления в котором создается специальная комиссия. Порядок создания комиссии, полномочия комиссии, состав утверждается органами местного самоуправления.
Я просмотрела несколько распоряжений по созданию комиссий при местных муниципалитетах, в составе комиссии отсутствует представитель Государственной жилищной инспекции и это не удивительно. Государственная жилищная инспекция является контролирующим органом, а не исполнительным, поэтому включение инспектора ГЖИ в состав комиссии вел бы к конфликту интересов.
Получено постановление о переводе нежилых помещений в жилые помещения. После перепланировки получен акт. Получилось несколько квартир и образовался общий коридор. Росреестр отказывает в регистрации, так как коридор это место общего пользования в многоквартирном доме. Как в этой ситуации зарегистрировать МОП.
Добрый день, Борис.
Вам необходимо переделать технический план. В силу ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение пригодное для проживания. Коридор таковым не является, так как не соответствует требованиям санитарно-гигиеническим нормам и не является обособленным помещением.