Перевод нежилого помещения в жилое в 2021 году

Обновлено: Январь, 2021 года

Перевод нежилого помещения в жилое - фото

Собственники недвижимости сталкиваются с ситуациями, когда нужно часть нежилых помещений перевести в жилые, добавить площади в общежитии, сделать постройку на дачном участке. До регистрации изменений в Росреестре необходимо получить разрешение от компетентных органов. Если этого не сделать, может быть наложено административное наказание, поскольку жить в нежилых помещениях запрещено. Поэтому стоит разобраться как перевести нежилое помещение в жилое, в какой орган нужно обращаться, какие документы подготовить.

Что такое жилое и нежилое помещение?

Под жилым помещением понимают изолированную недвижимость, в которой гражданин может проживать постоянно. Оно должно соответствовать санитарным нормам и техническим требованиям.

Жилым имуществом признают:

  • жилой дом (например, частный дом), его часть ;
  • квартиру, часть помещения;
  • комнату.

Жилье можно сдавать в наем. Собственник вправе получить регистрацию по адресу нахождения имущества.

Остальные объекты являются нежилой недвижимостью. К ней относят торговые базы, магазины, офисные помещения, цеха, прочее имущество. Такую собственность сдают только в аренду. Прописку по адресу нахождения не оформляют.

Законодательство

При определенных условиях нежилое помещение можно перевести в жилое. Правила смены статуса регламентируются главой 3 ЖК РФ.

Отдельные моменты раскрываются в других нормативных актах:

Таким образом, процесс смены статуса нежилой недвижимости четко регламентируется требованиями законодательства из нескольких областей права.

Для перевода нежилого имущества в жилое, необходимо выполнить определенные условия.
Статус имущества меняют при наличии следующих обстоятельств:

  • объект является собственностью заявителя;
  • сособственники согласились на изменение статуса имущества;
  • наложен залог, арест;
  • есть долги по коммунальным услугам;
  • выполнены требования СанПиНа, противопожарные нормы;
  • имеются бытовые комнаты (санузел, кухня);
  • объект подключен к электроснабжению, воде, теплу, канализации и прочей инфраструктуре;
  • перевод не повлечет опасность для жильцов;
  • к помещению имеется свободный проход через подъезд.

Пример 1. Образовательное учреждение обратилось в суд с иском о переводе нежилых помещений в жилые. Суд вынес отрицательное решение. Мотивировал его тем, что собственником имущества является не образовательная организация, а субъект РФ. Департамент имущественных отношений отказал в согласовании смены статуса недвижимости (Постановление ФАС ДВО от 28.05.2010 года № Ф03-2872/2010 по делу № А51-12554/2009).

Пример 2. М.А. Савельев обратился в суд с целью обжалования отказа администрации г. Вологда в переводе нежилого помещения в жилое. В ходе разрешения спора было установлено, что имущество находится на техническом этаже жилого дома, к нему нет доступа при помощи лифта. Вместе с тем есть возможность воспользоваться лестницей с предыдущего этажа. Поэтому комбинированная схема доступа не противоречит постановлению № 47. Кроме того, в составе конструкции имущества имеется водопровод, отопительная система, канализационная сеть, электричество, вентиляция. Эти условия позволяют комфортно проживать в помещении. Студия построена как квартира в соответствии со строительными и санитарными нормами. На основании данных обстоятельств суд удовлетворил требования М.А. Савельева (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 30.05.2012 года № 33-2080/2012).

Важно знать! Будущее жилье не должно находиться в аварийном состоянии. Если нежилое имущество способно причинить вред здоровью человека, перевод в жилое помещение не разрешен.

Если дом построен на земле в садовом товариществе, для смены статуса имущества потребуется выяснить категорию назначения участка. Он должен использоваться в качестве дачи, подсобного личного хозяйства или отведен под индивидуальное жилищное строительство.

Ограничения для перевода

Не каждое нежилое помещение разрешено переводить в жилое, существуют ограничения.

Компетентные органы отказывают в следующих ситуациях:

  • недвижимость расположена не на жилом участке, нет коммуникаций;
  • имущество нельзя эксплуатировать из-за неисправностей, которые представляют угрозу здоровью человека;
  • есть утечки воды, используемой в быту;
  • отсутствуют инженерные коммуникации, электроснабжение, отопительная система, водоснабжение.

Пример 3. Предприниматель обратился в суд с требованием перевести нежилое имущество в жилое. Судья установил, что принадлежащая истцу недвижимость была реконструирована под торговый центр. Вход в помещения для проживания осуществляется через помещения общественного назначения. Требуется сделать отдельный вход, поэтому в иске было отказано (Постановление ФАС Уральского округа от 13.08.2012 года № Ф09-9806/11 по делу № А50-3183/2011).

Нужно знать! Если имущество находится в аренде, залоге, собственник получит отрицательное решение. При приобретении нежилой недвижимости с целью перевода ее в жилую, покупателю следует убедиться в юридической чистоте сделки.

Процедура перевода

Процедура смены статуса имущества на жилое включает действия по переоборудованию и сбору документов. Она занимает не менее двух месяцев.

Куда обращаться?

Переоформлением статуса недвижимости занимаются муниципальные органы. В небольших населенных пунктах этот вопрос находится в компетенции исполнительной власти. В крупных городах создаются специальные структурные подразделения: управления жилищным фондом, департаменты городского хозяйства, отделы по жилищной политике прочие отделы.

Какие документы необходимо подготовить?

В соответствии с ЖК РФ потребуется заполнить заявление. В каждом субъекте РФ утверждается свой бланк документа.

Обращение должно содержать следующую информацию:

  • наименование собственника (ФИО для гражданина) и контактные данные;
  • об объекте недвижимости;
  • о документе на право собственности;
  • просьбу выполнить перевод нежилого помещения в жилое;
  • список приложений;
  • число и подпись.

К заявлению прикладывают пакет документов:

  • оригинал документа о праве собственности на помещение (нотариально заверенная копия);
  • технический план;
  • проектную документацию по перепланировке или переустройству, если необходимо провести эти работы;
  • поэтажный план здания.

Компетентные органы дополнительно могут потребовать заключение проектной организации.

После подачи бумаг рассмотрением заявления занимается специальная комиссия. Срок составляет 45 дней. Затем обратившемуся лицу направляют положительное или отрицательное решение.

Рассмотрим, какие действия необходимо выполнить собственнику, чтобы сменить статус нежилой недвижимости на жилую.

Шаг 1. Подготовка проектной документации на перепланировку

Если недвижимость не соответствует требованиям санитарных, эпидемиологических и противопожарных правил, необходимо будет проводить перепланировку. Собственник готовит проект предполагаемых работ, получает согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, следует провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Шаг 2. Обращение с заявлением о смене статуса имущества

Перед проведением работ потребуется обратиться в муниципальный орган для решения вопроса о переводе имущества в статус жилья. Сотрудник примет документы и выдаст решение через 45 дней.

Шаг 3. Выполнение перепланировки

Далее собственник выполняет работы в соответствии с проектной документацией. Результат принимается специальной комиссией с составлением акта.

Шаг 4. Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

После выполнения перепланировки и получения акта следует пригласить кадастрового инженера для оформления технической схемы. Затем собственник обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на имущество.

Ответственность за незаконное проживание в нежилом помещении

В соответствии со статьей 23 Закон от 30.03.1999 года № 52-ФЗ не допускается проживание в нежилом помещении. Непосредственная ответственность за несоблюдение этих норм не предусмотрена.

Вместе с тем, к наказанию привлекают по статье 6.4 КоАП РФ за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации помещений.

Нарушители несут следующую ответственность:
Субъект правонарушения Наказание
граждане штраф от 500 до 1 000 руб.
должностные лица штраф от 1 000 до 2 000 руб.
предприниматели штраф от 1 000 до 2 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

юридические лица штраф от 10 000 до 20 000 руб.;

приостановление деятельности до 90 суток.

На практике доказать факт проживания в нежилых помещениях сложно. Легче всего это сделать, если имущество находится в многоквартирном доме. В такой ситуации жильцы могут обратиться с жалобой в проверяющие органы.

В каких случаях отказывают в переводе?

Муниципальные органы могут отказать в смене статуса недвижимости. Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отрицательное решение выносится в следующих случаях:

  • представлен неполный пакет документов, обнаружены существенные ошибки;
  • документы поданы в неуполномоченный государственный орган;
  • собственник не предоставил проект перепланировки и переустройства имущества с целью приведения его в соответствие требованиям, предъявляемым к жилью;
  • предоставленный проект составлен без соблюдения норм закона

Список оснований отказа является закрытым. Органы субъекта РФ или муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные препятствия.

В решении об отказе уполномоченный орган указывает основания отказа со ссылкой на ЖК РФ. Документ направляют заявителю в течение трех дней.

Пример 4. С.А. Панфилов обжаловал в суде отказ в переводе нежилой недвижимости в жилую. В качестве обоснования представил техническое заключение фирмы «ИИИ» о признании помещения надземным этажом. Исследовав материалы дела, судья установил, что имущество находится в подвальном и цокольном этажах. В соответствии с постановлением № 47 в таких помещениях проживать нельзя. Суд посчитал, что заключение фирмы «ИИИ» не является документом компетентного органа. Поэтому истцу было отказано в удовлетворении требований (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 17.09.2013 года по делу № 33-3394/2013).

Что делать, если заявителю отказали в переводе?

Если собственнику отказали в смене статуса имущества, он вправе обжаловать отказ в судебной инстанции. Подать заявление нужно в течение трехмесячного срока с момента получения отрицательного решения.

В какой суд нужно подавать документы?

Если собственником помещения является гражданином, подавать документы нужно в районный или городской суд. Предприниматели и организации обжалуют отказ через арбитражный суд.

Как составить исковое заявление?

Собственнику необходимо заявить требование о признании решения об отказе необоснованным.

В заявлении указывают следующую информацию:

  • сведения о заявителе и ответчике;
  • данные об имуществе;
  • ссылки на нормы закона, которые нарушены муниципальным органом;
  • перечень подтверждающих документов;
  • дату и подпись.

К заявлению прикладывают документы:

  • копию иска для ответчика;
  • документ о праве собственности на имущество;
  • план помещения;
  • поэтажный план здания;
  • проект переустройства и перепланировки;
  • решение об отказе;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Если в деле будет участвовать представитель собственника, следует приложить доверенность. Стоимость рассмотрения спора в суде установлена НК РФ. Госпошлина для граждан составляет 300 руб., для организаций — 2 000 руб.

Рассмотрение спора и вынесение решения

Районный судья рассматривает дело об отказе в переводе имущества в статус жилой недвижимости по процедуре административного производства, которая установлена КАС. Арбитражные суды руководствуются правилами рассмотрения споров об оспаривании ненормативных правовых актов в рамках АПК РФ.

Стороны приглашаются в судебное заседание. В случае необходимости привлекают третьих лиц и свидетелей. После исследования материалов по делу выносится решение.

Действия заявителя после получения положительного судебного решения

Если суд признает отказ муниципального органа необоснованным, документы о смене статуса имущества должны будут рассмотрены заново с учетом мотивированного мнения судьи. Специалисты муниципалитета обязаны будут устранить допущенные нарушения и выдать новое решение. На основе него собственник проведет перепланировку и узаконит статус жилого помещения в кадастровой палате и Росреестре.

Главный юрист
Вопросы и ответы: 12
  1. Виталий

    Добрый день. Проживаю в бывшем общежитии. Хочу приватизировать квартиру. В соцнайме прописано 12,2м жилое помещение и 24,4м не жилое. Как мне перевести не жилую кладовку и санузел, которую занимаю более 30 лет в жилую. По плану этажа разные помещения, по факту ещё в 90-х объединены.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Виталий.

      Если комната в общежитии передана вам на основании договора социального найма, то собственником данного жилья вы не являетесь, поэтому инициировать перевод вспомогательных помещений в иное качество не можете. При этом не совсем понятно, переданы ли нежилые помещения вам по соцнайму тоже либо же вы ими пользуетесь как общими учитывая, что проживаете пускай и в бывшем, но общежитии.

      В договоре социального найма, как правило, прописывают не только жилую, но и общую площадь переданных помещений и указано сколько комнат. Что указано в вашем договоре? Переданы ли помимо жилой комнаты вам в пользование санузел и кладовка и включены ли они в общую площадь? Если да, тогда вам нужно просто приватизировать жилье. Если же не включены тогда данный вопрос вам нужно решать с органами местного самоуправления.

      Так в силу ст.23 ЖК РФ подобные вопросы регулируют органы местного самоуправления, кои и являются балансодержателем социального жилья. Поэтому для начала вам нужно обратиться в местную администрацию и уточнить, какие документы, нужно собрать и в каком порядке, чтобы указанные помещения остались за вами после приватизации комнаты, а потом вы уже сможете перевести их в иное качество, если будет нужно.

  2. Александр

    Добрый день, я получил разрешение администрации о переводе магазина и участка на котором он находится в жилое, причем это 2 документа, что мне делать дальше?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Александр.

      Теперь обращаетесь в Росреестр, для внесения изменений в правоустанавливающие документы.

  3. ОКСАНА

    Нужно перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме. Ранее это помещение (квартира на первом жтаде была жилая, но в 2006 году переведена в нежилое помещение с назначением под магазин не продовольственных товаров. Отдельного входа нет. Квартира все эти годы использовалась как жилая. Перепланировка нет.) нужно ли в данном случае согласие жильцов дома или учитывая, что изначально назначение помещения было жилое, такого согласия не надо?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Оксана.

      Перевод нежилого помещения в жилое, осуществляется в порядке, определенном ст.23 ЖК РФ. Помимо иных документов, потребуется протокол общего собрания и письменное согласие тех жильцов, чьи квартиры соседствуют с помещением, назначение которого и планируется поменять.

  4. Дмитрий

    Здравствуйте! До меня дошла информация, что с 2020 года, перевод нежилого помещения в мансардном этаже, в жилое — запрещён! Насколько это правдиво? (в данном случае, мансардный этаж не является местом общего пользования. Электричество, вода, коммуникации на данном этаже — имеются! Благодарю!

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Дмитрий.

      Мансардный этаж может и не является местом общего пользования, но все же он относиться к общедомовому имуществу, которым владеют все собственники многоквартирного дома, о чем у казано в ст.36 ЖК РФ.

      При этом прямого запрета на перевод части нежилого помещения расположенного в мансардном этаже законом не установлено, но получить разрешительные документы все равно крайне сложно. Так в рамках той же ст.36 ЖК РФ для уменьшения общего имущества нужно согласие всех собственников дома. То есть нужно, что бы все жильцы письменно вам дали разрешение на передачу части нежилого помещения в мансардном этаже именно вам. Но и это еще не все.

      Для чердаков свои нормы и предназначения, а для жилых помещений другие, та же высота, материал из чего сделано, наличие инженерных сетей либо иные обстоятельства могут различаться по техническим параметрам между жилым и нежилым помещениями. Если различия существенны и их невозможно поправить, согласование вы не пройдете, даже если все ваши соседи дадут свое согласие.

  5. Елена

    Здравствуйте! Должен ли участвовать представитель Госжилинспекции в составе межведомственной комиссии при переводе нежилого помещения в жилое, если да, то какими законами аппелировать? на какие законы опираться?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Елена.

      В силу ст.23 ЖК РФ перевод помещения из нежилого в жилое осуществляется в порядке определенном указанной статьей. Процедура перевода осуществляется органами местного самоуправления в котором создается специальная комиссия. Порядок создания комиссии, полномочия комиссии, состав утверждается органами местного самоуправления.

      Я просмотрела несколько распоряжений по созданию комиссий при местных муниципалитетах, в составе комиссии отсутствует представитель Государственной жилищной инспекции и это не удивительно. Государственная жилищная инспекция является контролирующим органом, а не исполнительным, поэтому включение инспектора ГЖИ в состав комиссии вел бы к конфликту интересов.

  6. Борис

    Получено постановление о переводе нежилых помещений в жилые помещения. После перепланировки получен акт. Получилось несколько квартир и образовался общий коридор. Росреестр отказывает в регистрации, так как коридор это место общего пользования в многоквартирном доме. Как в этой ситуации зарегистрировать МОП.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Борис.

      Вам необходимо переделать технический план. В силу ст.16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение пригодное для проживания. Коридор таковым не является, так как не соответствует требованиям санитарно-гигиеническим нормам и не является обособленным помещением.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Adblock
detector