Взыскание долга по договору аренды нежилого помещения

Взыскание с арендатора задолженности по договору аренды нежилого помещения возможно через арбитражный суд. Для этого понадобится подробный расчет долга, а также документы, подтверждающие его наличие. Но, даже если решение суда вынесено в вашу пользу, нужно еще добиться его исполнения. Разберемся во всем подробнее.

Кратко об аренде нежилых помещений

Договор аренды нежилых помещений может заключаться между физическими и юридическими лицами. Особенности такого договора регламентируются § 4 гл. 32 ГК РФ, в частности применяются общие положения об аренде (§1 гл. 32 ГК РФ). Сторонами договора признаются арендатор – тот, кто арендует, — и арендодатель – собственник помещения.

Что важно учитывать:

1. В обязанности арендодателя входит предоставление помещение в пользование арендатору. Договором могут предусматриваться и другие обязательства.
2. Арендатор должен своевременно вносить арендную плату. Размер, порядок и способ оплаты регламентируются арендным договором. Если этого в нем нет, договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
3. Земельный участок, на котором расположено арендуемое помещение, передается во владение и пользование арендатору вместе с этим помещением (ст. 652 ГК РФ).
4. Договор аренды заключается в письменной форме. У каждой из сторон остается по одному экземпляру. Если письменная форма не соблюдена, договор считается недействительным. При аренде на срок от 12 месяцев сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Арендная плата может состоять как из фиксированных платежей, так и из доли доходов, полученных в результате предпринимательской деятельности с использованием арендуемого помещения. Также арендатор может взамен предоставить арендодателю другую вещь во временное пользование или в собственность, или отремонтировать здание, помещение в счет арендной платы. Это стороны определяют самостоятельно (ст. 614 ГК РФ).

Что можно потребовать в суде

Если арендатор не вносит арендную плату более двух месяцев подряд, арендодатель может потребовать досрочное расторжение договора (ст. 619 ГК РФ).

В суде можно заявить и требования о взыскании:

1. Задолженности по договору аренды.
2. Процентов согласно ст. 395 ГК РФ, или неустойки, предусмотренной договором.
3. Стоимости коммунальных услуг, если они не входят в арендную плату.
4. Убытков, причиненных арендодателю из-за неправомерных действий арендатора.
5. Судебных расходов: оплаты услуг юриста, госпошлины, отправки писем почтой.

Перед обращением в суд желательно проверить, не является ли арендатор банкротом. С момента признания банкротом и введения процедуры реструктуризации долгов прекращается начисление пеней и неустоек по обязательствам, кроме текущих платежей. Проверить на банкротство можно через Единый Федеральный реестр.

Срок исковой давности

Для взыскания долга по договору аренды применяется общий срок исковой давности – три года. Он рассчитывается по каждому отдельному платежу. Например, если арендная плата должна была поступить до 05.11.2023 года, но арендатор так и не заплатил, взыскать ее можно только до 05.11.2026 года.

Если срок исковой давности пропущен, и ответчик подаст возражение, суд откажет в удовлетворении требований из-за пропуска. Его можно восстановить, если он был пропущен по уважительным причинам. Но это очень сложно сделать, и для восстановления срока лучше обратиться к опытному юристу – так будет больше шансов.

В какой суд обращаться

Подсудность по взысканию задолженности зависит от того, между кем есть спор. Если между ИП и юридическим лицом, обращаться следует в арбитражный суд. если арендатор разместил в арендуемом помещении свой филиал или представительство, подать исковое заявление можно в арбитражный суд по адресу недвижимости. Во всех остальных случаях обращаться следует в суд по адресу ответчика, если иное не предусмотрено договором аренды.

В договорах обычно бывает раздел «Порядок разрешения споров», и там может быть указано, в какой суд сторонам следует обращаться. В этом случае необходимо ориентироваться на положения договора аренды – действует договорная подсудность.

Если же аренда нежилого помещения не связана с предпринимательской деятельностью, обращаться следует в суд общей юрисдикции.

Размер госпошлины

Госпошлина за взыскание долга по договору аренды уплачивается при подаче искового заявления, но ее можно потребовать с ответчика.

Размер госпошлины зависит от цены иска – общей суммы, которую вы хотите взыскать (ст. 333.21 НК РФ):

1. До 100 000 руб. – 4% цены иска, минимум 2 000 руб.
2. От 100 001 до 200 000 – 3% от суммы свыше 100 000 + 4 000 руб.
3. От 200 001 до 1 млн. руб. – 2% суммы, превышающей 200 000 + 7 000 руб.
4. От 1 000 001 до 2 млн. руб. – 1% от суммы свыше 1 млн. + 23 000 руб.
5. От 2 млн. руб. – 0.5% суммы, превышающей 2 млн. + 33 000 руб., но не более 200 000 руб.

Рассчитать госпошлину и получить реквизиты для оплаты можно на сайте арбитражного суда.

Взыскание долга в упрощенном порядке

Если между вами и арендатором нет спора о праве, взыскать задолженность по договору аренды можно в порядке приказного производства (ст. 122 ГПК РФ, ст. 229.2 АПК РФ). Но при условии, что сумма долга не превышает 500 000 руб.

Для взыскания достаточно подать заявление о вынесении судебного приказа и приложить к нему договор аренды, а также банковские справки, подтверждающие наличие задолженности. Приказ должны вынести в течение 5 дней, затем отправить копию должнику. Если он не подаст возражение в течение 10 дней, заберите приказ и предъявите его приставам – по закону он считается исполнительным документом.

Если взыскать долг можно в порядке приказного производства, но вы подадите исковое заявление, суд его вернет. Если же есть спор о праве, суд откажет в выдаче приказа.

Как взыскать задолженность через суд: пошаговая инструкция

Если взыскание долга по договору аренды невозможно в порядке приказного производства, дело рассматривается в порядке искового. Сначала нужно отправить претензию должнику и потребовать, чтобы он заплатил долг. Если он так и не погасит задолженность, можно обращаться в суд.

Рассмотрим каждый шаг подробнее.

Шаг 1. Отправьте претензию арендатору

Законодательством не установлены требования к претензии. Важно, чтобы она содержала полные сведения, позволяющие разобраться в ситуации: данные сторон сделки, расчет размера задолженности, дату и номер договора аренды, а также дату, до которой арендатор должен погасить долг.

Претензию лучше отправлять заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Шаг 2. Дождитесь ответа на претензию

Стандартно на ответ дается 30 дней с момента получения претензии, но договором аренды может быть предусмотрен другой срок: например, 10 дней. Если за это время вопрос так и не решен, переходите к следующему шагу.

Шаг 3. Составьте исковое заявление

Исковое заявление должно содержать данные по договору аренды, о сторонах сделки, а также расчет задолженности, процентов или неустойки.

Если хотите взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ, правильно сформулируйте свои требования. Если арендатор погасил задолженность до вашего обращения в суд, но вы хотите взыскать проценты, они рассчитываются со дня, следующего за днем, когда платеж должны были внести, до дня фактической уплаты долга.

Если долг не погашен, проценты взыскиваются до фактического исполнения обязательств.

Шаг 4. Подготовьте документы

Для суда вам понадобится договор аренды, акт приема-передачи арендуемого помещения, а также расписки о получении денег в счет оплаты, если они передавались наличными.

Какие еще нужны документы:

1. Квитанции об оплате коммунальных услуг, если их должен платить арендатор.
2. Копия свидетельства о регистрации истца в качестве ИП или юридического лица.
3. Выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП на истца и ответчика.
4. Акты сверки взаиморасчетов.
5. Доверенность, если документы подаются представителем истца.
6. Документы, подтверждающие соблюдение претензионного порядка (почтовая квитанция, уведомление о получении, распечатка отслеживания письма с сайта Почты России).
7. Чек об уплате госпошлины.
8. Документы, подтверждающие судебные расходы.

Также нужен документ, подтверждающий отправку искового заявления ответчику.

Шаг 5. Отправьте документы ответчику

По закону истцы обязаны самостоятельно направлять копии исковых заявлений и других документов перед обращением в суд. Отправьте их Почтой России, сохраните чек, и приложите его к остальным документам для суда.

Шаг 6. Подайте документы в суд

Вы можете отправить документы в электронном виде онлайн через «Мой арбитр». Там же можно отслеживать и ход дела: принят ли иск судом, на какую дату назначено заседание, подал ли ответчик возражения.

Также можете подать исковое заявление лично или через представителя по доверенности.

Шаг 7. Получите решение

Разбирательства в среднем длятся около двух месяцев. Копию решения вам выдадут в течение пяти дней после принятия в окончательной форме, но в силу оно вступит только через месяц.

Вы или ответчик можете обжаловать решение в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента принятия. Если вышестоящий суд его не отменит или не изменит, оно вступит в силу с момента принятия соответствующего постановления.

Шаг 8. Добейтесь исполнения решения

Если ответчик в течение месяца после принятия решения так и не погасит задолженность, обратитесь в суд за исполнительным листом. Там будет указана вся сумма, которую нужно взыскать.

Далее у вас есть два варианта:

1. Подать исполнительный лист в банк, в котором у должника открыт счет. Получить информацию о банке можно через ФНС.
2. Обратиться к приставам для принудительного исполнения решения.

Добиться выплат через банк проще. Если на счету должника есть деньги, банк просто заблокирует их и направит для погашения задолженности.

Какие сложности могут возникнуть

Взыскать задолженность по аренде можно не всегда. Многие арендодатели сталкиваются со сложностями, когда договор аренды не заключен на бумаге, или арендатор находится в статусе ликвидации.

Разберемся во всем детально.

Договор аренды не оформлен

Без договора взыскать долг по аренде проблематично. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность сделки. Вы можете обратиться в суд с иском о признании договора аренды заключенным, но нет никаких гарантий, что такое требование удовлетворят. Шансов будет больше, если к решению проблемы подключится юрист.

Другое дело – взыскание долга по договору, который заключен письменно, но не зарегистрирован в Росреестре. Здесь суд будет учитывать следующие обстоятельства:

1. Передал ли арендодатель имущество в пользование, были ли у арендатора замечания.
2. Установлен ли размер арендной платы.
3. Исполняли ли стороны условия договора.

Если все три факторы будут установлены, суд может признать незарегистрированный договор обязательством, которое не может быть изменено в одностороннем порядке, и удовлетворить исковые требования.

Договор оформлен с юридическим лицом

Споры между ИП и организациями рассматриваются арбитражными судами. Но нужно учитывать положения ст. 56 ГК РФ, согласно которой учредители не несут ответственность по долгам юридического лица, организация отвечает только своим имуществом.

Однако участники ООО могут быть привлечены к субсидиарной ответственности, если намеренно довели организацию до банкротства.

Договор заключен с ИП

Если арендатор на момент подачи искового заявления работает как ИП, обращаться следует в арбитражный суд. Если деятельность предпринимателя прекращена, дело должен рассматривать суд общей юрисдикции. В отличие от юридического лица, ИП несет личную имущественную ответственность по долгам.

Договор с ликвидируемым ООО

Если организация находится в процессе ликвидации, претензию по арендной плате нужно подать ликвидатору или ликвидационной комиссии. Если на претензию никак не отреагирует, следует обратиться в арбитражный суд. Понадобятся документы, подтверждающие соблюдение претензионного порядка.

Также нужно учитывать очередность удовлетворения требований (ст. 64 ГК РФ). В первую очередь организация должна выплатить денежные средства лицам в счет возмещения вреда жизни и здоровью. Требования кредиторов по арендным договорам удовлетворяются в четвертую очередь. Но, если обязательство обеспечено залогом имущества предприятия, требования могут быть удовлетворены в третью очередь.

В отдельных случаях ООО может быть ликвидировано через банкротство, если не хватает имущества для погашения долгов перед кредиторами, и организация соответствует требованиям, предъявляемым к банкротам.

Договор с иностранной компанией

Отношения между российскими и иностранными компаниями регулируются нормами международного частного права. Чтобы взыскать долг по аренде с такой организации, нужно учитывать законы государства, в котором она зарегистрирована.

Какие сложности могут возникнуть:

1. Исполнительные листы, выданные в РФ, не действуют на территории иностранного государства.
2. Для взыскания долга необходимо легализовать в другой стране решение суда РФ.

Чтобы минимизировать риски и быстрее получить свои деньги, лучше довериться хорошему юристу, который знает, как действовать в конкретной ситуации.

Арендатор скрывается

Если арендатор «ушел по-английски», все равно нужно отправить досудебную претензию по адресу, указанному в договоре, и только потом обращаться в суд.

Какие моменты важно учитывать:

1. Пока нет решения суда о расторжении договора, вы несете ответственность за сохранность имущества арендатора, которое находится в вашем помещении.
2. Вместе с досудебной претензией отправьте арендатору акт описи имущества, которое обнаружите на месте.

Если же имущество арендатора будет испорчено по вашей вине во время действия договора аренды, он сможет взыскать с вас ущерб через суд.

Договор аренды прекращен, но долг остался

В таком случае вы все равно можете взыскать задолженность по договору аренды, но не заявляя требование о его расторжении в исковом заявлении.

Если долг не превышает 400 000 руб. для ИП и 800 000 руб. для юридического лица, дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного производства (ст. 232.2 ГПК РФ).

Арендатор отказывается съезжать и не оплачивает долг

Если договор аренды прекращен, подайте в суд исковое заявление об освобождении нежилого помещения и взыскании платежей. При наличии действующего договора вы можете потребовать его расторжения. В остальном применяется общий порядок действий.

Судебная практика

Ниже представлены два примера из судебной практики по делам о взыскании задолженности.

Пример 1

ООО «С-ПРОПЕРТИ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы ООО «ГРИТА» с иском о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № КС-ИГС/35 от 10.01.2022 г. в размере 3 787 410 руб.
Представитель ответчика на предварительное заседание не пришел, возражений от него не поступало.

Рассмотрев дело, суд решил удовлетворить требования по нескольким основаниям:

1. Договором аренды установлено, что арендодатель передает арендатору в пользование несколько комнат в нежилом помещении.
2. Арендатор, согласно договору, обязан своевременно вносить платежи.
3. Договор заключен на 11 месяцев, в период с 10.01.2022 года по 10.11.2022 арендатор не вносил платежи.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме (Решение от 31 мая 2023 г. по делу № А40-86337/2023).

Пример 2

Между ИП и ООО «КАСКАД» (арендодатель) был заключен Договор аренды нежилого помещения от 01.03.2019 г. №б/н (далее — Договор), согласно которому Арендодатель передал во временное пользование, за арендную плату, а Арендатор принял, по Акту приёма-передачи, нежилое помещение общей площадью 371 кв.м. для работы кафе.

Факт передачи нежилого помещения подтверждает подписанный сторонами Акт приёма-передачи нежилого помещения от 01.03.2019г.

В соответствии с пунктом 3.1.4. Договора, Арендатор принял на себя обязательства, своевременно оплачивать арендные платежи за пользование помещением и потребляемые электроэнергию и холодную воду в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором.

Договором аренды определено, что за первый месяц арендатор платит 40 000 руб., за второй – 50 000 руб., с третьего месяца – по 120 000 руб. с учетом НДС. Со слов истца, ответчик досрочно съехал из арендуемого помещения, коммунальные услуги и вывоз мусора не оплачивал, накопился долг в размере 313 375,80 руб., в который входит арендная плата, оплата электроэнергии и вывоза мусора.

В суде арендодатель хотел взыскать задолженность по арендной плате и коммунальным услугам, вывозу мусора, а также неустойку, расходы по уплате госпошлины.

Ответчик подал возражение и пояснил, что договор заключен сроком до 30.09.2019 года, а истец подал исковое заявление в марте 2023 года, следовательно, пропустил срок исковой давности. Суд согласился с ответчиком и отказал в удовлетворении требований истца, поскольку срок исковой давности истек 30.09.2022 года (Решение от 2 июня 2023 г. по делу № А60-10455/2023).

Частые вопросы юристам и ответы на них

Заключение юриста

Взыскание долга по договору аренды нежилого помещения возможно в порядке искового, приказного или упрощенного производства. Все зависит от суммы и сторон, между которыми заключен договор. Чаще всего такие дела рассматриваются в порядке искового производства, и это сложный процесс, в котором не обойтись без помощи грамотного юриста.