Как увеличить земельный участок: все законные способы

Российское законодательство позволяет увеличить площадь земельного участка при наличии на то должных юридических оснований. Самым простым способом является покупка смежного участка и объединение двух наделов в один. Однако допускаются и другие основания для увеличения площади изначального участка: собственник может инициировать перераспределение земель, провести уточнение границ или выкупить заброшенный участок, имеющий общую границу с его наделом. Кроме того, если собственник давно и открыто пользуется не принадлежащей ему землей, можно стать ее владельцем по праву приобретательной давности. Как увеличить земельный участок и что нужно для этого сделать — поговорим в этой статье.

Кто может увеличить земельный участок

В соответствии с законодательством увеличить площадь земельного участка может только его собственник. Ни арендатор, ни другое лицо, владеющее землей и обрабатывающее ее, но не являющееся ее собственником, увеличить участок за счет прилегающей к нему земли не может. Право собственности на землю должно быть подтверждено выпиской из ЕГРН или правоустанавливающим документом, на основании которого участок перешел в собственность. К таким документам, например, относятся:

• Договор купли-продажи;
• Договор дарения;
• Свидетельство о праве на наследство;
• Решение суда;
• Постановление административного органа.

Если изначальный участок находится в собственности нескольких человек, каждый из них должен фигурировать в выписке или в соответствующем правоустанавливающем документе.

Какие участки можно увеличить

Возможность увеличить площадь участка за счет соседнего надела существует далеко не всегда. Главным и основным требованием является наличие общей границы — участки обязательно должны быть смежными. Если первоначальный участок и земля не имеют общей границы, их нельзя объединить, в том числе и путем присоединения одного к другому.

Также важное значение имеют категория земли и вид разрешенного использования (ВРИ) первоначального участка, находящегося в собственности, и присоединяемой земли. Увеличить площадь участка можно, если его предназначением является:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• Участие в садовом некоммерческом товариществе (СНТ).

Еще одним из условий является совпадение видов назначения первоначального участка и присоединяемой земли. Например, если первоначальный участок предназначен для ИЖС, к нему нельзя присоединить землю, назначением которой является ведение личного подсобного хозяйства или, тем более, которая предназначена для возведения многоквартирных домов.

Допускается вариант изменения вида разрешенного использования участка, которым владеет собственник, с целью последующего объединения со смежным участком. Для этого можно обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением. Также можно попробовать изменить и ВРИ присоединяемой земли, однако сделать это можно лишь в судебном порядке.

Способы увеличения земельного участка за счет прилегающей территории

Существует несколько способов увеличить площадь земельного участка. Самым простым из них является приобретение смежного участка у другого собственника, а затем объединение обоих наделов. Особенностью данного способа увеличения площади является то, что для него нет необходимости соблюдения большинства установленных законом критериев, за исключением одного – требований к минимальному и максимальному размеру участков.

Кроме того, собственник земли может попробовать другие способы увеличения площади:

• Перераспределение (прирезка) земель;
• Уточнение границ с помощью межевания земли;
• Покупка заброшенного смежного участка;
• Оформление в собственность земли по приобретательной давности.

Для каждого из данных способов увеличения площади з/у существуют отдельные критерии, соблюдение которых позволит произвести процедуру. Поэтому разберем каждый из в отдельности.

Способ 1: Перераспределение участков (прирезка земли)

Перераспределение земельных участков осуществляется в соответствии с правилами, установленным Главой V.4 Земельного кодекса РФ, а конкретно — статьями 39.28 и 39.29 ЗК РФ. Перераспределением называется процедура, в результате которой участок, находящийся в собственности муниципалитета или в федеральной собственности, переходит в собственность частного лица. В народе эту процедуру часто называют «прирезкой» земли.

Для перераспределения необходимо соблюдение следующих условий:

• На присоединяемом участке не расположены здания, постройки и другие объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в Росреестре (в случае размещения на земле неузаконенного самостроя прирезка допускается);
• Присоединяемая земля не находится под обременением, в резерве и не выставлена на торги;
• Первоначальный и присоединяемый участок имеют одну категорию использования и одно назначение;
• Площадь объединенного участка не должна превышать предельные размеры, установленные местным законодательством для конкретного населенного пункта;
• Границы присоединяемого участка должны быть уточнены и внесены в реестр.

В отдельных случаях перераспределение является необходимостью в связи с тем, что:

• Изначальный участок имеет неправильную форму, а перераспределение исправит этот изъян;
• Владелец изначального участка не узаконил владение землей;
• Собственник нуждается в расширении участка для осуществления хозяйственных нужд.

Для перераспределения участков нужно обратиться в муниципалитет или в орган власти, в чьей собственности находится участок, для заключения соглашения. При обращении нужно предоставить следующие документы:

• Заявление;
• Правоподтверждающие документы на землю;
• Проект межевания земли или схему расположения участка;
• Доверенность, если заявление подает представитель собственника.

Документы можно передать лично либо с помощью портала «Госуслуги». Государственный или муниципальный орган рассматривает заявление в течение 30 суток. При его согласии с перераспределением земель нужно получить от него проект официального соглашения. С ним необходимо обратиться к кадастровому инженеру для определения новых границ участка. После этого нужно обратиться в Росреестр для постановки на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате перераспределения.

После постановки на кадастровый учет необходимо вновь обратиться в администрацию, чтобы она подписала официальное соглашение. С подписанным соглашением нужно обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. После этого нужно вновь обратиться в администрацию и вернуть в нее двустороннее соглашение.

Процедура перераспределения земель не является бесплатной, при этом конечная стоимость зависит от того, кому принадлежит присоединяемая земля. Если она находится в федеральной собственности, то за перераспределение придется заплатить 15 % от кадастровой стоимости присоединенной земли. Если она находится в муниципальной собственности, то размер платы определяется нормативными актами субъектов федерации и/или муниципалитетов. К примеру, в Москве размер платы составляет 50 % от кадастровой стоимости, в других регионах расценки меньше, но обычно больше, чем федеральные нормы. .

Кроме того, инициатору прирезки придется понести и другие расходы. За регистрацию права собственности на участок необходимо заплатить 350 руб., за подготовку проекта межевого плана – около 10 тыс. руб.

Способ 2: Уточнение границ с помощью межевания

Еще один вариант увеличения площади земельного участка — уточнение границ в результате проведения процедуры межевания. Увеличение площади в результате уточнения границ допускается, если земельный участок поставлен на кадастровый учет и оформлен в собственность, но границы земли еще не были определены. Такое возможно, например, для участков, которые были оформлены в собственность до принятия Земельного кодекса (2001 год). До этого момента регистрировалась только площадь участков без указания точных границ. Кроме того, сведения о границах могли быть утрачены в ходе изменений земельного законодательства.

Следует учитывать, что процедура уточнения границ может привести и к обратному эффекту — площадь участка может не только вырасти, но и уменьшиться. Как бы то ни было, уточнение границ все же лучше провести — оно не только может помочь увеличить участок, но и уменьшает вероятность споров и позволяет легче продать земельный надел в случае такой необходимости.

Для уточнения границ нужно обратиться к кадастровому инженеру, которые выезжает на участок для проведения замеров. Так как границы смежных участков должны быть согласованы, предварительно он извещает собственников всех соседних участков. Обычно это делается путем размещения объявления в местном печатном органе, так как закон это позволяет, но можно направить и личные уведомления каждому из соседей.

Итогом работы кадастрового инженера является межевой план с уточненными границами, в который вносятся координаты границ. При желании владелец земли может заказать инженеру вынос границ в натуре — тогда координаты границ будут отмечены инженером на местности.

У такого способа увеличения размера участка есть свои недостатки. Во-первых, согласование границ с собственниками соседних участков часто вызывает разногласия. Логично, что если размер одного смежного участка увеличивается, то у другого он уменьшается. Это может привести к спорам, разрешаемым в судебном порядке.

Во-вторых, такой способ увеличения площади участка имеет свои ограничения. Максимальное увеличение не может превышать предельный размер, установленный региональным законодательством для данной категории земель и данного назначения. Если предельный размер не установлен, действует федеральная норма — при уточнении границ площадь увеличения не должна превышать 10 % от площади первоначального участка.

Способ 3: Регистрация участка по приобретательной давности

Еще одним способом увеличения площади участка может быть регистрация земли по приобретательной давности. В гражданском законодательстве под правом приобретательной давности понимается возможность оформить право собственности на имущество, владельцем которого он не является. Для этого гражданин должен открыто, непрерывно и добросовестно владеть и пользоваться данным имуществом определенный период времени. В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ для недвижимого имущества этот срок составляет не менее 15 лет.

Чтобы воспользоваться правом приобретательной давности в отношении земельного участка, гражданин должен соблюсти несколько критериев. В их число входят непрерывность, открытость и добросовестность владения, а также срок, в течение которого собственник пользовался не принадлежащей ему землей.

Как правило, приобретательная давность может быть применена в отношении:

• Участка, собственник которого неизвестен;
• Надела, собственник которого совершил действия, свидетельствующие об отказе от своих прав;
• Земли, собственник которой не проявляет к ней интереса, не содержит и не обрабатывает ее, вследствие чего земля фактически является брошенной.

Лицо, владеющее землей без права собственности, в свою очередь, должно на протяжении 15 лет пользоваться ей, не скрывая данный факт.

Право собственности в связи с приобретательной давностью оформляется только через суд. Если собственник имущества неизвестен, нужно обращаться в суд в порядке особого производства, так как отсутствует спор о праве. Если собственник известен, то нужно подавать исковое заявление, даже если собственник не возражает против того, чтобы земля перешла в собственность истца.

Несмотря на то, что гражданское законодательство позволяет воспользоваться правом приобретательной давности, оформить его нелегко. Суды часто отказывают истцам в связи с несоблюдением одного из необходимых критериев. Особенно нелегко доказать добросовестность владения, так как закон не дает четкого определения этого условия, в связи с чем суд трактует его исходя из своих убеждений. Также нужно документально доказать непрерывность владения, что может быть нелегко. Ну и главное — владение и пользование чужой землей можно расценить как самовольный захват, так как на практике два этих действия схожи между собой.

Способ 4: Регистрация заброшенной земли

Если владелец соседнего участка пропал без вести, отказался от него или земля вовсе является бесхозной, он переходит в собственность муниципалитета. В таком случае орган местной власти может выставить его на торги. Тогда собственнику участка достаточно лишь заявиться на участие в аукционе и предложить лучшую цену. После того как он станет собственником смежного надела и зарегистрирует свои права на него, он может объединить участки, тем самым увеличив площадь изначального надела.

Способ 5: Покупка смежного участки

Ну и последним способом увеличения участка является выкуп смежного надела у собственника. Для этого нужно просто предложить ему продать землю, договориться о цене, провести сделку и зарегистрировать право собственности в Росреестре. После этого владелец обоих участков может также объединить их в один.

При покупке земли может возникнуть проблема с установлением личности ее владельца. Если собственник неизвестен, можно обратиться в местную администрацию или к председателю товарищества, если речь идет о дачном (садовом) участке. Ранее узнать имя собственника можно было в выписке из ЕГРН или из кадастровой карты, однако с 2023 года Росреестр не предоставляет персональные данные собственников посторонним лицам.

Какие сложности могут возникнуть

Увеличение земельного участка возможно несколькими способами. Собственник земли может сделать прирезку (перераспределение), провести уточнение границ, приобрести заброшенный участок или воспользоваться правом приобретательной давности. Однако ни один из данных способов нельзя назвать легким. Владельцу земли нужно собрать документы, доказывающие, что он вправе увеличить свой надел. В отдельных же случаях увеличение и вовсе возможно исключительно в судебном порядке. При любом выборе собственнику может понадобиться юридическая поддержка, получить которую можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них