Как узаконить самозахват земли в 2024 году

Чтобы узаконить самовольно захваченную землю, можно воспользоваться одним из двух возможных вариантов.

1. Первый из них — с разрешения собственника захваченного участка осуществить перераспределение земель. Такой способ узаконения самовольного захвата возможен, если земля находится в собственности муниципалитета, государства или принадлежит СНТ.
2. Второй вариант решения проблемы — обращение в суд с требованием признать землю собственностью истца на основании приобретательной давности. Этот способ узаконения возможен и тогда, когда захваченная земля находится в собственности физического или юридического лица.

Для любого из возможных вариантов важно соблюсти определенные критерии, без достижения которых узаконить самозахват не представляется возможным.

Что считается самозахватом земли

Действующим законодательством не раскрывается понятие «самозахват земельного участка». Однако исходя из отдельных подзаконных актов можно сделать вывод, что под самовольным захватом земли понимается использование земельного участка или его части без наличия на то юридических оснований. Если говорить проще, самозахватом является пользование землей, на которую отсутствуют правоустанавливающие и правоподтверждающие документы.

Правоустанавливающим документом, например, является договор купли-продажи, дарения, решение или постановление органа местного самоуправления, свидетельство о праве на наследство, решение суда или иной документ, подтверждающий, что участок является собственностью физического лица. Пользоваться землей можно не только на праве собственности, поэтому, например, договор аренды или договор безвозмездного пользования тоже считаются правоустанавливающими документами.

Кроме правоустанавливающих документов на участок существуют правоподтверждающие документы. Основным из них является выписка из ЕГРН, но для участков, находящихся в собственности давно, таким документом может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на з/у. Отсутствие вышеуказанных документов на землю является основанием для признания факта самозахвата и привлечения нарушителя к ответственности.

Ответственность за самовольный захват участка

Лица, использующие землю без наличия на то разрешающих документов, привлекаются к административной ответственности. В случае выявления самозахвата нарушителю грозит ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ в виде денежного штрафа. Его размер зависит от того, находится ли захваченный участок на кадастровом учете и, соответственно, определена ли его кадастровая стоимость или нет. Также размер санкций зависит от того, кто является нарушителем — гражданин, должностное лицо или организация.

Как можно узаконить самозахват

Возможность узаконивания самовольно захваченной земли зависит от того, кому она принадлежит. Если земля принадлежит физическому или юридическому лицу, главная и основная возможность узаконить владение — договориться с собственником о продаже участка. Если это не удалось, незаконно захваченную землю нужно освободить. Однако если земля заброшена своим владельцем и долгое время используется другим физическим лицом, он может воспользоваться правом приобретательной давности и оформить ее в собственность с помощью судебного решения.

Если земля находится в собственности государства, муниципалитета или в общей собственности товарищества (СНТ, ОНТ), и для нахождения на ней не требуется особого разрешения, она относится к землям общего пользования. В таком случае оформить самозахват в собственность можно, обратившись с соответствующим заявлением к собственнику захваченного участка с просьбой о перераспределении земель.

Возможен вариант, когда захваченная земля не стоит на кадастровом учете и формально не имеет собственника. В соответствии со ст. 16 ЗК РФ такая земля находится в фактической собственности государства. Так что для оформления ее в собственность нужно поставить участок на кадастровый учет, после чего она может либо остаться в собственности государства, либо перейти в собственность местной администрации. После этого можно попробовать ее перераспределить в пользу владельца соседнего участка.

Условия для узаконивания самозахвата

Существует два основных варианта, как можно узаконить захваченную землю без покупки участка — перераспределение участков (прирезка земли) и оформление права собственности по приобретательной давности. Чтобы воспользоваться любым из этих способов, нужно соблюсти определенные критерии.

Прирезка участка

Узаконить самозахват в связи с перераспределением можно лишь в том случае, если захваченная земля граничит с участком, который на законных основаниях принадлежит заявителю. Так что нельзя просто захватить участок и оформить на него право собственности — присоединяемый и изначальный участки должны иметь общую границу. Поэтому такой способ узаконения земли обычно называется прирезкой.

Прирезка возможная лишь тогда, когда собственник участка много лет использовал не принадлежащую ему землю, не зная о факте самозахвата. Можно сказать, что в случае прирезки самозахвата речь идет об устранении реестровой ошибки, так как имеется расхождение между правоподтверждающими документами собственника и фактическим положением дел.

Кроме того, существуют дополнительные критерии для использования прирезки самозахвата:

• факт самовольно захваченной земли выявлен при проведении комплексных кадастровых работ;
• собственник должен использовать участок 15 лет или более;
• присоединяемый и изначальный участок должны иметь одну категорию использования и одно назначение;
• после объединения площадь участка не должна превышать максимальный размер, установленный местным законодательством, а если он не установлен, то прирезка не должна превышать 10 % от площади основного участка;
• местные органы власти и владельцы соседних участков не возражают против прирезки земли.

В прирезке земельного участка может быть отказано, если:

• присоединяемый участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
• присоединяемая земля находится под обременением;
• площадь объединенного участка превышает предельные нормы, установленные местными правилами землепользования и застройки;
• объединяемые участки имеют разные категории использования или назначение;
• объединенный участок имеет неправильную форму, появляются вклинивание или чересполосица.

Для перераспределения участка не нужно обращаться в судебные органы. Если правообладатель не возражает против прирезки, она осуществляется в административном порядке.

Приобретательная давность

Второй вариант узаконивания — право приобретательной давности. В соответствии со ст. 234 ГК РФ гражданин, открыто и добросовестно владеющий чужим имуществом, как своим, может по праву приобретательной давности оформить его в собственность. Для этого необходимо соблюдение нескольких условий:

• открытость владения — владелец не должен скрывать от окружающих, что он пользуется захваченной землей;
• непрерывность — владеть и пользоваться землей нужно непрерывно в течение определенного срока (15 лет для недвижимости);
• добросовестность владения — обычно в гражданском судопроизводстве под добросовестностью понимается убеждение в правомерности владения, однако в соответствии с позицией КС РФ для приобретательной давности понятие добросовестности применяется и тогда, когда владелец знал о незаконности владения;
• владение как своим — владение должно осуществляться не по соглашению, например, по договору аренды.

В отличие от прирезки по праву приобретательной давности можно узаконить самовольно захваченную землю, которая формально находится в собственности физического или юридического лица. Для этого необходимо обратиться в суд, так как наличие права приобретательной давности доказывается в судебном порядке.

Как оформить прирезку

Как уже говорилось выше, перераспределить (прирезать) можно участки, находящиеся в государственной, муниципальной собственности или землю общего пользования в садовом или огородном товариществе. Оформить в собственность самовольно захваченную землю можно в случае проведения властями комплексных кадастровых работ в пределах одного или нескольких смежных кадастровых кварталов. Комплексные кадастровые работы, проводимые за бюджетные средства,  направлены на уточнение границ действующих участков, зданий, сооружений, выявление случаев чересполосицы, ошибок в реестре и самовольного захвата земли.

Чтобы прирезать земельный участок, после выявления факта самозахвата нужно обратиться к собственнику земли с соответствующим заявлением. В тексте заявления нужно указать следующую информацию:

• ФИО руководителя ответственного органа, являющегося собственником земли;
• паспортные данные заявителя;
• основные данные (кадастровый номер, месторасположение) земельного участка, который необходимо прирезать, а также сведения об основном земельном наделе;
• основания для перераспределения участка;
• перечень приложенных к заявлению документов;
• дату составления документа и подпись заявителя.

К заявлению нужно приложить копии следующих документов:

• выписки из ЕГРН, подтверждающую право собственности на изначальный участок;
• документов, подтверждающих владение землей, а также длительность этого владения;
• схему расположения земельного участка, если отсутствует проект межевания земли в пределах перераспределяемых участков;
• доверенность, если заявление подается представителем заявителя.

Заявление и документы можно подать с помощью портала «Госуслуги» или лично посетив ответственный орган. Срок рассмотрения заявления — 30 суток с момента получения. При согласии ответственного органа стороны подписывают соглашение. С ним нужно обратиться в Росреестр для регистрации права собственности, после чего необходимо передать копию соглашения обратно в местную администрацию или в иной ответственный орган. В целом переоформление права собственности по перераспределению может занять от 3 до 6 месяцев.

Прирезка самозахвата не является полностью бесплатной процедурой. Заявителю придется заказать у кадастрового инженера схему расположения земельного участка, оплатить государственную регистрацию права собственности. Если размер прирезки составляет более 5 %, то за разницу между указанной площадью и фактическим размером прирезки придется заплатить по кадастровой стоимости.

Как воспользоваться приобретательной давностью

Чтобы оформить участок в собственность по давностному владению, необходимо составить исковое заявление и направить его в суд. Ответчиком по иску должен быть формальный собственник земельного надела, а если он неизвестен — соответствующий орган муниципального образования, на котором расположен участок. Если земля находится в собственности государства, заявление подается в региональный орган власти. Иск подается в суд по месту расположения земельного участка.

В зависимости от того, известен истцу предыдущий собственник или нет, зависит форма заявления и вид судебного производства. Если собственник неизвестен и не мог быть известен истцу, подается заявление об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имущества. Из-за отсутствия спора о праве такое заявление рассматривается в порядке особого производства. Если собственник участка известен, то составляется исковое заявление, а дело рассматривается в порядке искового производства.

В тексте заявления должны быть указан следующая информация:

• наименование и адрес суда, в который обращается истец;
• сведения об истце;
• информация об ответчике;
• сведения о привлеченных к суду третьих лицах;
• расчет цены иска;
• подробное описание всех обстоятельств дела — нужно описать участок для его идентификации, указать на соблюдение формальных критериев для применения приобретательной давности и т. д.;
• доказательства, которыми истец подтверждает свои требования;
• исковые требования истца;
• перечень приложенных к иску документов;
• дата и подпись заявителя.

В заявлении, подаваемом в порядке особого производства, указываются те же сведения, однако обязательно отмечается, что собственник участка неизвестен, поэтому отсутствует спор о праве.

К исковому заявлению нужно приложить документы, которыми истец доказывает правомерность своих притязаний. К их числу могут относиться:

• выписка из ЕГРН с указанием имени собственника спорного объекта недвижимости или с указанием, что собственник отсутствует;
• документы, подтверждающие, что истец нес расходы на содержание земли (квитанции об оплате членских взносов, налоговых сборов и т. д.);
• другие документы, подтверждающие расходы истца на содержание земли, например, договор купли-продажи, договор на проведение землеустроительных работ, договор на оказание услуг по охране участка и т. д.

Также к заявлению нужно приложить обязательные документы:

• расчет цены иска;
• уведомление о направлении копий иска ответчику и третьим лицам;
• доверенность, если заявление подает представитель;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Госпошлина за подачу иска рассчитывается исходя из его цены, а, следовательно, стоимости спорного земельного участка. При определении размера госпошлины применяются положения пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ. Для расчета цены иска и размера госпошлины применяется кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости.

Исход судебного разбирательства зависит от того, насколько правомерны требования истца. Истцу необходимо тщательно подготовиться к суду и предоставить полные и достоверные доказательства того, что им соблюдены все критерии для применения приобретательной давности. Однако нужно учитывать, что суд оценивает предоставленные доказательства исходя из своих внутренних убеждений, так что судебная практика по подобным делам противоречива. Нередко добиться права на оформление самозахвата удается лишь в порядке апелляционного обжалования. .

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Оформление самозахвата земли является крайне непростой задачей. В обоих случаях владелец должен пользоваться самовольно занятой землей минимум 15 лет. Чтобы прирезать землю, нужно договориться с местной администрацией, но в любом случае размер прирезки не может быть больше 10 %. Что касается права приобретательной давности, то таким образом узаконить самозахват еще сложнее, так как нужно выиграть дело в суде. Зато и площадь земли, которую можно отсудить по давностному владению, не ограничена.

В любом случае в таком деле очень тяжело обойтись без юридической помощи. Рекомендуем обратиться к юристу по земельным вопросам для получения консультации о всех нюансах узаконения самозахвата.