Решение о разделе земельного участка — документ, составляемый собственником в случае, когда у него появляется необходимость разделить принадлежащий ему надел на два или более участка. Причиной этого может быть, например, желание собственника продать или изменить назначение части принадлежащей ему земли. Оформление письменного решения не является единственной задачей собственника — для раздела земли также необходимо провести ее межевание, присвоить адреса вновь образованным участкам, получить кадастровые паспорта и зарегистрировать право собственности. Как правильно составить решение собственника о разделе — поговорим в данной статье.
Особенности раздела земельного участка
Раздел земли — процедура, особенности которой четко прописаны в основном законе, регулирующем земельные правоотношения, то есть в Земельном кодексе. Раздел могут осуществить собственники, владеющие участком по праву общей собственности — как долевой, так и совместной. Однако если собственник владеет участком единолично, он также может его разделить, например, для продажи части принадлежащей ему земли.
Раздел осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст. 11.4 ЗК РФ. В соответствии с ней после раздела образуется несколько новых наделов, а изначальный прекращает существование. Исключением являются случаи, когда данный участок:
- находился в собственности государства (муниципалитета);
- был передан под долевое строительство;
- был предоставлен садоводческому (огородническому) товариществу.
На основании п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ после раздела у собственника разделяемого участка образуется право собственности на все образуемые наделы. Если разделяемый участок находился в совместной собственности, то и все образовавшиеся наделы также будут признаны совместной собственностью. Данное правило в первую очередь распространяется на совместное имущество супругов.
Вновь образуемые земельные участки имеют ту же категорию земель, что и ранее имевшийся надел. Чтобы сменить категорию использования на один или несколько образованных путем раздела участков, собственнику придется обратиться в орган местного самоуправления или в орган субъекта РФ (зависит от категории земель) с соответствующим заявлением.
Когда нельзя разделить участок
Далеко не всегда собственник может разделить принадлежащий ему участок. В соответствии со ст. 11.9 ЗК РФ невозможен раздел участка при наличии следующих обстоятельств:
- в результате раздела образуется чересполосица, вклинивание, изломанность границ или иные недостатки, не позволяющие разместить на участке объекты недвижимости или рационально использовать его по назначению;
- после раздела становится невозможна эксплуатация расположенных на участке строений;
- по итогам раздела площадь хотя бы одного из участков становится меньше, чем установленный региональными градостроительными регламентами размер, если в отношении данного участка действуют указанные градостроительные нормы.
К примеру, в Московской области предельные размеры участков для ИЖС зависят от системы расселения (городская, рекреационно-городская, рекреационно-аграрная) и количества жителей в том населенном пункте, в котором они расположены. В итоге минимальная площадь участка под ИЖС в Подмосковье может составлять от 0,02 га (город с населением свыше 100 тыс. человек) до 0,04 га (населенные пункты численностью менее 200 человек). Если в результате раздела земельный участок под ИЖС становится меньше указанного размера, в проведении процедуры разделе будет отказано.
Если в соответствии с законом участок по тем или иным причинам не подлежит разделу, собственник не сможет этого добиться никаким образом. Ни местная администрация, ни орган государственной власти, ответственный за земельный учет, ни даже суд не позволят осуществить раздел земли, если образуемые наделы не будут соответствовать региональным градостроительным нормам.
Порядок раздела земельного участка
Единоличная собственность на земельный надел означает, что для его раздела владельцу не нужно составлять соглашение о разделе с другими совладельцами. Поэтому собственнику земли придется оформить другой правоустанавливающий документ, а именно — письменное решение о разделе. Кроме оформления решения, собственнику для раздела участка необходимо соблюсти довольно строгую процедуру, а именно:
- Подготовить необходимые документов для раздела;
- Провести межевание (определить точные границы изначального участка и образуемых земельных наделов);
- Присвоить адреса образованным участкам;
- Получить кадастровые паспорта на новые наделы;
- Зарегистрировать право собственности на возникшие з/у.
| Этап раздела земельного участка | Куда обращаться |
|---|---|
| Межевание | К кадастровому инженеру или в геодезическую компанию (в обоих случаях необходимо наличие соответствующей лицензии) |
| Присвоение адреса | Региональный орган архитектуры и градостроения или местная администрация |
| Получение кадастрового паспорта | Росреестр |
| Регистрация права собственности | Росреестр |
Образец и бланк решения собственника о разделе земельного участка
Решение о разделе земельного участка, принятое его собственником, не имеет установленного законом шаблона и составляется в свободной форме, единственное обязательное требование — решение обязательно составляется в письменном виде.
Несмотря на отсутствие строго определенной формы, при подготовке решения рекомендуется придерживаться определенных правил оформления подобного рода документов:
- В заглавной части нужно указать название документа, место и дату его составления.
- Дальше указывается полная информация о владельце — ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации, серия и номер паспорта, наименование выдавшего учреждения, дата выдачи и код подразделения.
- Далее следует подробно описать суть документа. Собственнику нужно заявить, что он принял решение разделить принадлежащий ему земельный надел. Кроме того, в данной части документа необходимо указать кадастровый номер изначального надела, категорию земель, разрешенное использование и месторасположение надела. Далее следует оставить ссылку на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, то есть на каком основании данный надел находится в собственности владельца и какими документами он может подтвердить свои права на него.
- Затем необходимо подробно описать параметры вновь образуемых земельных участков — их кадастровые номера, категории использования земель и месторасположение.
- В заключении документа необходимо указать количество экземпляров и места хранения документа. Как правило, составляется две копии решения, одна сохраняется у собственника образуемых участков, вторая хранится в органе регистрации прав (в региональном отделении Росреестра).
- В заключении ставится дата составления документа и подпись заявителя.
Решение о разделе понадобится для присвоения образованным участкам адресов. Поэтому собственник после составления документа должен обратиться в региональное управление архитектуры и градостроения или в муниципалитет и предоставить:
- межевое дело;
- правоустанавливающие документы, на основании которых надел перешел в собственность настоящего владельца, а также кадастровый паспорт на исходный участок;
- решение о разделе з/у.
После присвоения образованным участкам адресов собственнику выдается соответствующее постановление. С ним и с другими документами (решение о разделе, межевое дело) следует обратиться в отделение Росреестра для постановки наделов на кадастровый учет и получения кадастровых паспортов.
Решение собственника о разделе з\у является правоустанавливающим документом, на основании которого можно регистрировать право собственности на землю. Поэтому решение вместе с другими документами передается в отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации. После ее окончания владельцу выдаются правоподтверждающие документы (выписки из ЕГРН), на чем процедуру раздела можно считать законченной.
Популярные вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
Процедура раздела земельного участка, в том числе и подготовка собственником решения о разделе, требуют от владельца земли внимательного подхода и соблюдения всех юридических тонкостей. Отсутствие необходимых документов или ошибки в них могут привести к тому, что процесс будет приостановлен на неопределенное время.
К оформлению решения о разделе также нужно подойти со всей серьезностью. Нередко владельцы доверяют составление данного документа юристам, однако можно обойтись и своими силами, но при должной юридической поддержке.
