Раздел земельного участка и жилого дома

Раздел земельного участка с расположенным на нем жилым домом возможен в том случае, если имеется физическая возможность независимой эксплуатации частей дома после раздела, а также если после раздела площадь земельных участков не откажется меньше минимальных нормативов. Обычно раздел осуществляется по соглашению между владельцами, однако если стороны не смогли договориться, допускается раздел в судебном порядке. Какие есть условия для раздела земли и жилого дома и как его осуществить — поговорим в данной статье.

Условия раздела жилого дома и участка

Земельный участок и расположенный на нем дом, находящиеся в совместной собственности, далеко не всегда можно разделить между владельцами. Возможность такого раздела зависит от нескольких обстоятельств. Во-первых, следует учитывать, что в соответствии со ст. 273 ГК РФ и пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое здание или сооружение неотъемлемо от земельного участка, на котором оно расположено, и разделяет его судьбу.

Это означает, что если нельзя разделить дом, то не получится разделить и землю, на которой он расположен. И наоборот, невозможность раздела земельного участка не позволяет разделить и расположенное на нем строение. При этом данное утверждение верно лишь для той земли, которая непосредственно занята домовладением (жилым домом и обслуживающими его строениями), а не всей территорией участка.

Во-вторых, законодательство ограничивает возможность раздела земельных участков требованием к их минимальному или максимальному размеру. В соответствии с п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ образуемые земельные участки должны соответствовать нормативам, установленным градостроительными регламентами. Как правило, предельные размеры участков определяются региональными или муниципальными градостроительными регламентами в зависимости от категории использования земель и численности жителей в населенном пункте.

Например, в Московской области рекомендованный минимальный размер участка составляет от 0,02 га (система расселения — городская, численность жителей — свыше 100 тыс. человек) до 1 га (система расселения — рекреационно-аграрная, численность населения — менее 200 человек). Так что если хотя бы один из образуемых участков окажется меньше указанного предельного размера — в разделе будет отказано. Существуют и иные требования к образуемым участкам — не допускается чересполосица, вклинивание, изломанность границ, должна сохраняться возможность их использования в целях разрешенного использования и т. д.

Еще одно требование в разделяемым домам содержится в Жилищном кодексе. В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается помещение, которое:

• изолированно от других объектов;
• является недвижимостью;
• пригодно для проживания граждан;
• соответствует санитарным и техническим нормам и правилам (требованиям).

В соответствии с законодательством образованные в результате раздела дома жилые помещения должны быть изолированы и иметь возможность независимой эксплуатации. Это означает, что части разделенного дома должны иметь отдельный вход, а также независимые друг от друга коммуникации (водоснабжение, отопление и т. д.). Также в соответствии с требованиями пожарной безопасности может потребоваться и оборудование отдельного подъезда к каждому из образуемых объектов недвижимости.

Обычно такими характеристиками обладают блокированные жилые постройки, в которых жилые помещения изначально разделены между собой. В таких строениях уже по плану имеются отдельные входы и коммуникации. Разница с обычными квартирами в малоэтажном доме заключается в том, что такие помещения были оформлены в долевую собственность вместе с соседями. Обычно с разделом такой недвижимости проблем не бывает.

Однако нередко совладельцы пытаются разделить в натуре одноквартирные дома, что по закону недопустимо. Причиной этого является то, что при таком разделе один или несколько собственников будут иметь в собственности либо помещения, непригодные для проживания, либо квартиры с общими коммуникациями или входом.

В таких случаях можно провести реконструкцию дома для того, чтобы образованные объекты недвижимости соответствовали вышеуказанным требованиям. К примеру, если в доме используется печное отопление, по результатам реконструкции печами должны быть оборудованы отдельные жилые помещения всех собственников. Также в жилье оборудуются отдельные входы. Лишь в таком случае можно будет добиться реального раздела домовладения, которое после реконструкции будет преобразовано из индивидуального жилого дома в многоквартирный.

Способы раздела дома с землей

Оптимальным способом раздела является оформление всеми собственниками соглашения о разделе. Этим документом стороны в добровольном порядке определяют, какое имущество будет принадлежать каждому из собственников. Стороны могут составить одно соглашение, в котором разделяются оба объекта недвижимости — как участок, так и расположенное на нем домовладение. Также совладельцы могут составить и два отдельных документа — одним разделяется жилой дом и примыкающие к нему или отдельно стоящие надворные постройки, а также придомовая территория, вторым — земельный участок, на котором данное домовладение расположено.

Если же стороны не смогли прийти к согласию, раздел может быть осуществлен судом в порядке гражданско-правового спора. В таком случае один из собственников должен подать исковое заявление в суд. В нем он должен предложить свой вариант раздела недвижимости. Второй собственник выступает в качестве ответчика по делу или может обратиться в суд с встречным иском, в котором предложит свой вариант раздела.

Как разделить дом и участок по соглашению

Раздел дома и земельного участка по соглашению наиболее удобен для всех сторон. Он позволяет учесть права и пожелания совладельцев недвижимости и не требует больших расходов. Основной этого способа раздела является соглашение — договор между собственниками, по условиям которого определяются:

• размеры земельных участков после раздела;
• общая и жилая площадь, количество комнат каждой из частей дома;
• размеры компенсационных выплат, если в результате раздела одна из сторон их выплачивает другой в связи с несоразмерностью объектов недвижимости долям в праве общей собственности;
• порядок пользования имуществом, которое после раздела остается в общей собственности;
• порядок проведения регистрации прав на недвижимость и т. д.

Перед тем, как составлять соглашение, необходимо убедиться, что возможность раздела земли и домовладения существует. Кроме того, нужно определить размеры разделяемых участков. Поэтому процедура раздела обычно включает в себя следующие этапы:

• проведение строительной экспертизы с целью установления возможности раздела жилого дома на два или более независимых объекта недвижимости (ее проведение необязательно, если в домовладении уже есть отдельные входы и коммуникации);
• получение в региональном органе архитектурного надзора или в муниципалитете разрешения на перепланировку (реконструкцию) и ее проведение;
• получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию после осуществления реконструкции;
• проведение межевания земли — собственники обращаются к геодезистам для определения границ существующего и образуемых участков;
• составление соглашений о разделе дома и участка;
• присвоение адресов образованным земельным участкам;
• получение кадастрового паспорта на образуемые наделы;
• регистрация права собственности на все отдельные объекты недвижимости.

Таким образом, оформление соглашения является лишь одним из этапов длительного процесса. Тем не менее без грамотно оформленных соглашений и подписей всех домовладельцев добровольный раздел общей недвижимости невозможен. Поэтому к оформлению этих документов необходимо подойти с особой тщательностью.

Соглашение собственников составляется в свободной письменной форме. Текст документа должен содержать следующую информацию:

• дату и место заключения соглашения;
• паспортные данные (ФИО, даты и места рождения, серии и номера удостоверений личности, адреса проживания) всех участников договора;
• сведения о разделяемых объектах недвижимости — месторасположение, кадастровые номера, площадь жилого дома, количество комнат, подробные сведения об участке, разрешенное использование и назначение земли и т. д.;
• сведения о зарегистрированных правах на землю и домовладение — кто является владельцем, размеры долей в праве общей собственности, ссылки на правоподтверждающие и правоустанавливающие документы, наличие или отсутствие обременения прав;
• полное описание образуемых объектов недвижимости (адреса, площадь, кадастровые номера, назначение и т. д.);
• порядок и условия осуществления раздела;
• указание, что право общей собственности на изначальные дом и участок прекращается, возникает раздельное право собственности каждой стороны на образованные объекты недвижимости;
• если какое-либо имущество остается в общей собственности (например, забор), в тексте делается особая оговорка про данный факт;
• размер и порядок выплаты компенсации, если образуемые объекты недвижимости несоразмерны долям в праве общей собственности;
• дата составления документа и подписи всех домовладельцев.

Каждое соглашение составляется в нескольких экземплярах — по одному для каждого из совладельцев. Документ не требует нотариального заверения, хотя при желании стороны могут обратиться к нотариусу для его составления. После того как документ подписан, сторонам необходимо обратиться в муниципалитет для присвоения адресов и в Росреестр для постановки образованных объектов недвижимости на кадастровый учет.

Лишь после этого можно регистрировать права на образованные объекты недвижимости. Стороны могут сделать это раздельно друг от друга. Правоустанавливающим документом для каждого из собственников является его экземпляр соглашения. Кроме того, при обращении в Росреестр или в МФЦ необходимо предоставить:

• паспорт заявителя;
• квитанцию об оплате госпошлины (350 руб. — для земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства или индивидуального жилищного строительства либо для объекта жилой недвижимости, расположенного на подобном участке);
• паспорт;
• соглашение о разделе;
• технический и межевой планы;
• кадастровый паспорт.

Регистрация прав производится в течение 3 рабочих дней при обращении заявителя в отделение Росреестра и 5 рабочих дней при подаче заявления в МФЦ. После регистрации собственникам выдаются правоподтверждающие документы на образованные объекты недвижимости (выписки из ЕГРН).

Как разделить земельный участок и дом в суде

Если стороны не пришли к согласию относительно возможности или условий раздела, он может быть осуществлен судом. Для этого один из собственников должен обратиться в суд с исковым заявлением. В качестве ответчика по делу выступает другой совладелец. Если других собственников несколько, все они выступают в роли ответчиков по делу.

Как и в случае раздела по соглашению, истец перед обращением в суд должен удостовериться в том, имеется ли возможность раздела общего имущества в натуре. Для этого нужно провести межевание земельного участка и подготовить проект реконструкции жилого дома, если он не является блокированной постройкой. Все эти сведения должны быть отражены в исковом заявлении.

Кроме того, исковое заявление с требованием раздела жилого дома и участка должно содержать следующую информацию:

• наименование суда, в который обращается истец;
• сведения об истце — ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации или местопребывания, любой из идентификаторов (номер паспорта, СНИЛС, ИНН, водительского удостоверения, СТС), а также контактный телефон и адрес электронной почты истца;
• если заявление подается представителем истца, в заявлении также указывается ФИО доверенного лица, его адрес для направления судебных извещений, любой идентификатор, если представителем является гражданин;
• сведения об ответчике, известные истцу — ФИО, дата и место рождения, адрес регистрации или пребывания, любой из идентификаторов (если идентификатор, дата и место рождения, адрес регистрации ответчика неизвестны истцу, в заявлении нужно сделать соответствующую отметку, тогда информация предоставляется суду государственными органами);
• цена иска;
• подробное писание всех обстоятельств дела — информация о земельном участке и жилом доме, собственниках имущества, размере долей, действующем порядке пользования общим имуществом и т. д.;
• предложение истца о разделе общего с ответчиком имущества с указанием точных характеристик каждого из объектов недвижимости;
• перечень приложенных к иску документов;
• дату составления документа и подпись истца.

К иску нужно приложить:

• квитанцию об оплате госпошлины;
• подтверждение направления ответчику копии искового заявления;
• документы, имеющие непосредственное отношение к делу — правоподтверждающую документацию на общее имущество, техническую документацию, межевое дело, заключение эксперта, копию предложения (соглашения) истца о разделе недвижимости, если оно направлялось ответчику, и т. д.;
• расчет цены иска.

Так как иск о разделе имущества относится к имущественным спорам, истцу придется заплатить госпошлину. Ее размер определяется ценой иска, а соответственно — стоимостью разделяемой недвижимости. Точный размер госпошлины определяется по формуле, установленной ст. 333.19 НК РФ.

При обращении с исковым заявлением можно попросить суд об отсрочке или рассрочке ее уплаты. Кроме того, некоторые категории истцов освобождены от уплаты госпошлины на основаниях, установленных п. 2 ст. 333.36 НК РФ. Например, от уплаты освобождены инвалиды I и II групп инвалидности, дети-инвалиды, инвалиды с детства, но только если цена иска не превышает 1 млн. руб. Если цена иска больше, то из уплачиваемой госпошлины вычитается сумма, необходимая для уплаты госпошлины при цене иска в 1 млн. руб.

Почти всегда дело о разделе земельного участка и дома рассматривается районным судом в качестве суда первой инстанции. Однако если цена иска не превышает 50 тыс. руб., то заявление нужно подавать мировому судье. Что касается территориальной подсудности, то в соответствии с п. 1 ст. 30 ГПК РФ иск нужно подавать в суд по месту нахождения объекта недвижимости, являющегося предметом судебного спора.

Перед обращением в суд нужно направить ответчику копию искового заявления и отсутствующие у него документы, имеющие отношение к делу. Сделать это нужно заказным письмом с описью вложения. При обращении в суд с исковым заявлением нужно приложить любой документ, который подтверждает направление копии заявления ответчику. Это может быть уведомление о вручении, квитанция почтового отделения, кассовый чек с указанием адресата и т. д.

Судебный процесс по делу о разделе дома и участка часто включает в себя строительную и землеустроительную экспертизы. Проведение судебной экспертизы необходимо, если возможность раздела не очевидна, например, по причине отсутствия у дома отдельного входа или коммуникаций, изломанности границ образуемых участков или возникновения чересполосицы владений и т. д. Кроме того, экспертиза проверит соответствие образуемых объектов недвижимости противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам.

В такой ситуации именно от позиции экспертов во многом зависит исход дела — если они признают возможность проведения реконструкции строения и соответствие образуемых участков нормам законодательства, то раздел будет произведен судом. Однако вовсе не обязательно решение суда будет соответствовать изложенным в иске требованиям. При осуществлении раздела суд принимает во внимание не только исковые требования и нормы законодательства, но и позицию ответчика по делу. В любой момент до вынесения судебного решения стороны могут заключить мировое соглашение, то есть самостоятельно, без учета мнения суда, определить размеры своих объектов недвижимости.

Судебное решение вступает в законную силу через 1 месяц после вынесения. До этого момента оно может быть обжаловано в апелляционном порядке. Если же этот период истечет, жалоба не будет подана, а суд примет решение о разделе объектов недвижимости, собственники могут зарегистрировать свои права на них. Делается это в обычно порядке, то есть в Росреестре. Исключением из общего правила является лишь то, что правоустанавливающими документами для регистрации прав и постановки участков на кадастровый учет является решение суда.

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Чтобы разделить жилой дом и земельный участок, необходимо удостовериться, что образованные объекты недвижимости соответствуют нормам жилищного и земельного законодательства. В обратном случае в проведении раздела будет отказано. Непосредственно сам раздел может проводиться по соглашению собственников или через суд. В любом случае данная процедура довольно длительная и требует от совладельцев знания всех тонкостей законодательства. Поэтому зачастую собственникам недвижимости необходима юридическая поддержка. По всем вопросам, касающимся раздела земли и расположенного на ней жилья вы можете получить бесплатную консультацию на нашем сайте.

Карпова Екатерина Васильевна

Юрист, автор статьи

Задать вопрос

Практикующий юрист. Опыт работы: Начальником юридического отдела ГАУЗ АО АООД, а так же в арбитражном суде и организациях – 10 лет. Специализируется по жилищному, семейному, трудовому, гражданскому праву и другим вопросам. В настоящее время работает в сфере банкротства помощником арбитражного управляющего.