Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка можно, если обратиться в комиссию Росреестра, или подать исковое заявление в суд. Но для этого нужны веские основания и доказательства, подтверждающие, что кадастровая стоимость завышена. Разберемся, на что она влияет, как узнать кадастровую стоимость, и как ее оспорить самостоятельно.
- Подробно о кадастровой стоимости
- Почему завышают кадастровую стоимость
- Как узнать кадастровую стоимость
- Как понять, что кадастровая стоимость завышена
- Оспаривание кадастровой стоимости участка без суда
- Шаг 1: заказываем оценку
- Шаг 2: обращаемся в комиссию
- Шаг 3: получаем результат
- Как оспорить кадастровую стоимость участка через суд
- Шаг 1: готовим документы
- Шаг 2: составляем исковое заявление
- Шаг 3: отправляем документы ответчику
- Шаг 4: обращаемся в суд
- Шаг 5: получаем решение
- За какой период пересчитают налог
- Судебная практика
- Частые вопросы и ответы юриста
- Заключение юриста
Подробно о кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость (КС) – это цена объекта недвижимости, которая определяется государством. Переоценка проводится не реже одного раза в 5 лет, но есть ограничения. В Санкт-Петербурге и Москве ее можно выполнять максимум один раз в два года, в остальных регионах – не чаще одного раза в три года.
На что влияет кадастровая стоимость:
- Земельный налог. Он рассчитывается с учетом КС. Налоговая сама запрашивает информацию, и уведомляет плательщика об итоговой сумме к уплате.
- Стоимость выкупа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Если у арендатора есть право выкупа, приобрести землю можно по КС.
- Размер госпошлины при вступлении в наследство. Если наследник хочет получить в собственность земельный участок, за выдачу свидетельства при отсутствии права на льготы придется заплатить пошлину, рассчитанную от КС.
- Плата за аренду муниципального или государственного участка. Если она по договору рассчитана в № от КС, завышение стоимости приводит к необоснованному увеличению расходов арендатора.
Кадастровая стоимость определяется для всех видов земельных участков вне зависимости от категории земель и вида разрешенного использования (ВРИ). Но, например, КС участка под ИЖС обычно выше, чем земли сельхозназначения. На КС влияют и другие параметры: площадь участка, количество построек, местоположение.
Почему завышают кадастровую стоимость
При определении кадастровой стоимости оценщик не выезжает на местность, не производит замеры, следовательно, не может объективно оценить цену участка. Он рассчитывает ее только по общим сведениям, имеющимся в ЕГРН. В идеале КС должна быть примерно равна рыночной стоимости, но на практике это не всегда так.
Если КС определена неправильно, может получиться так, что стоимость участка под ИЖС размером в 15 соток в Курской области будет выше, чем КС равнозначного участка в Сочи.
Как узнать кадастровую стоимость
Вы можете узнать кадастровую стоимость земельного участка онлайн, воспользовавшись сервисом «Справочная информация в режиме online». Для этого достаточно ввести адрес и кадастровый номер участка. Но у этого сервиса есть один недостаток: все изменения обычно вносятся с запозданием, поэтому лучше воспользоваться другими, наиболее точными способами:
- Публичная кадастровая карта. Подойдет, если вы просто хотите узнать КС земельного участка. Для получения информации достаточно ввести адрес или кадастровый номер, но можно найти нужный участок на карте, если нет сведений о нем.
- Сайт Росреестра. Там можно заказать «Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Она пригодится, если нужно вступить в наследство, рассчитать налог, провести сделку с земельным участком.
В выписке содержатся наиболее точные данные, поэтому лучше заказывать ее. В большинстве случаев достаточно электронной выписки. Она выдается бесплатно, оформление занимает до трех рабочих дней.
Как понять, что кадастровая стоимость завышена
Если вы последние 2-3 года платили в пределах 10 000 руб. налога за земельный участок, а потом вам выставили счет на 15 000 руб., скорее всего, что-то не так с кадастровой стоимостью.
Еще один признак завышения КС – более низкая кадастровая стоимость соседних участков. Посмотрите по кадастровой карте, какое значение установлено для них, и сравните с вашим.
Также на завышенную кадастровую стоимость может указывать более низкая рыночная цена участков при продаже. Откройте объявления о продаже участков в вашем районе, и посмотрите, какую цену установили продавцы. Если она будет в среднем ниже КС, есть смысл оспаривать.
Перед тем, как оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, посчитайте, выгодно ли это вам. Если в итоге окажется, что после оспаривания вы будете платить на 500 руб. меньше налога, вы больше денег потратите на оспаривание. Если же окажется, что налог снизится с 25 000 руб. до 5 000 руб. в год, есть смысл заняться этим. Но лучше обратиться за помощью к хорошему юристу, который точно знает, как решить проблему в зависимости от конкретной ситуации.
Оспаривание кадастровой стоимости участка без суда
Заявления о пересмотре кадастровой стоимости принимает специальная комиссия при Росреестре. Физическому лицу туда обращаться необязательно, по закону вы можете сразу подавать исковое заявление в суд. Но лучше сначала попытаться решить проблему через комиссию, в ряде случаев это помогает.
Для юридических лиц обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости перед судом обязательно, если КС определена до 01.01.2017 года. Если на балансе вашей компании состоит земельный участок, сначала придется подавать заявление в комиссию, и только при отрицательном результате – обращаться в суд. Если же КС установлена после 01.01.2017 года, предварительное обращение в комиссию не требуется.
Оспорить кадастровую стоимость может как собственник, так и арендатор. Разберемся во всем подробнее.
Шаг 1: заказываем оценку
Для оспаривания кадастровой стоимости понадобится отчет об оценке рыночной стоимости. Его вправе оформить только компания или ИП, имеющие допуск СРО. Посмотреть организации, у которых есть такой допуск, можно на сайте Росреестра.
Отчет об оценке составят за 5-7 дней. Его цена зависит от площади участка и других особенностей, в среднем это 10 000-30 000 руб.
Также нужно экспертное заключение на отчет об оценке, если вы собираетесь обращаться в комиссию, и разница между рыночной и кадастровой стоимостью превышает 30%. Заключение стоит от 10 000 руб.
Шаг 2: обращаемся в комиссию
В комиссию для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка нужно подать заявление, выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, правоустанавливающий документ на объект недвижимости, отчет об оценке рыночной стоимости и заключение к нему.
Подать документы можно через Госуслуги, на сайте Росреестра, или через МФЦ.
Шаг 3: получаем результат
Заявление рассмотрят в течение 10 дней. Если комиссия откажет в уменьшении кадастровой стоимости земельного участка, это можно оспорить через суд.
Как оспорить кадастровую стоимость участка через суд
По закону в большинстве случаев оспорить КС можно сразу в судебном порядке, направив административное исковое заявление в районный суд по адресу участка. Это можно сделать в течение пяти лет с момента последнего определения КС.
Если КС менялась более 3-4 лет назад, убедитесь, что оспаривание целесообразно. Возможно, при последующем перерасчете ее уменьшат, и вам не придется тратить время и деньги на судебные разбирательства. Если же кадастровую стоимость повысили недавно, действуйте далее.
Шаг 1: готовим документы
Для суда понадобятся те же документы, что и для комиссии. По закону экспертное заключение необязательно, но вы будете просить приравнять КС к рыночной, следовательно, вам придется аргументировать свои требования, поэтому лучше заранее обратиться к оценщику.
Шаг 2: составляем исковое заявление
В исковом заявлении, помимо общих сведений об истце, ответчике и земельном участке, укажите, какова его рыночная стоимость, и по каким причинам вы считаете, что кадастровая завышена. Также напишите, какие ваши права затрагивают оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости.
Шаг 3: отправляем документы ответчику
Сделайте копии всех документов, кроме паспорта, и отправьте их ответчику и третьим лицам заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Ответчик – комитет по управлению имуществом или другое муниципальное учреждение. Росреестр обычно выступает как третье лицо. Документ, подтверждающий отправку, вам понадобится для суда.
Шаг 4: обращаемся в суд
Подать документы вы можете лично, через представителя, или онлайн через ГАС «Правосудие». Суд в течение 5 дней примет их к производству, вам на домашний адрес отправят извещение и определение.
Шаг 5: получаем решение
Разбирательства в среднем длятся 2-3 месяца, но срок может затянуться, если назначат судебную экспертизу. Это возможно как по вашему ходатайству, так и по ходатайству ответчика или суда. На время проведения экспертизу производство по делу приостанавливается.
Ваши требования могут удовлетворить полностью или частично. Если в итоге кадастровая стоимость по решению суда будет уменьшена, дождитесь, когда оно вступит в силу. Росреестр сам должен внести изменения на основании решения.
За какой период пересчитают налог
Налог пересчитают только за год, в котором была уменьшена кадастровая стоимость земельного участка. Он уплачивается ежегодно до 01 декабря за предыдущий календарный год.
Так, если вы оформили в собственность участок в 2020 году, в 2021 заплатили налог за 2020 год, до 01.12.2022 платите налог за 2021. Если кадастровая стоимость была оспорена в конце декабря 2022 года, в 2023 году налог будет определен по новой стоимости. Перерасчета за предыдущие годы не будет.
Исключение – юридические лица, для них перерасчет возможен. Это связано с тем, что организации вносят авансовые платежи. При пересмотре кадастровой стоимости излишне уплаченный налог можно вернуть, или попросить зачесть в счет будущих платежей.
Судебная практика
Пример №1:
ООО «Инкомпроект» обратилось в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости – 4 144 000 руб. Представитель организации мотивировал требования тем, что истцу принадлежит вышеуказанный участок на правке собственности. Кадастровая стоимость утверждена Приказом департамента имущественных отношений, и она значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке, который заказал истец.
По мнению истца, его права и интересы нарушены, поскольку размер земельного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Ответчик – департамент имущественных отношений, — против удовлетворения требований возражал, пояснив, что в деле нет достоверных доказательств величины рыночной стоимости. Представленный истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства.
Суд отклонил замечание ответчика. Было установлено, что оценщик и оформленный им отчет соответствуют всем критериям, и нет оснований отказывать истцу в иске. В итоге исковые требования удовлетворены (Решение № 3А-248/2022 3А-248/2022~М-131/2022 М-131/2022 от 30 мая 2022 г. по делу № 3А-248/2022).
Пример №2:
ФИО (физическое лицо) обратился в суд с исковым заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для посадки технических и декоративных культур. Просил снизить КС до 16.093,80. Площадь участка – 8941 кв.м.
По мнению истца, при установлении КС была допущена ошибка, когда определяли группы видов разрешенного использования. С его слов, участок ошибочно отнесли к 4-й группе, хотя на самом деле он входит в 15 группу.
Ответчик – Министерство по управлению госимуществом, — возражал против удовлетворения требований, объяснив это тем, что участок обоснованно отнесен к 4-й группе видов разрешенного использования.
Росреестр – третье лицо, — направил свой отзыв, указав, что кадастровая стоимость утверждена Приказом Министерства в размере 3 009 182,96 руб. Количественные или качественные характеристики объекта не менялись.
Суд установил, что земельный участок можно отнести как к 4-й, так и к 15 группе. Но с расчетом кадастровой стоимости согласиться нельзя, поскольку на момент ее определения спорный участок не имел несколько видов разрешенного использования, и отнесение должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок предоставлен и фактически его использования. Исковое заявление удовлетворено (Решение № 3А-204/2020 3А-204/2020~М-10/2020 М-10/2020 от 24 сентября 2020 г. по делу № 3А-204/2020).
Частые вопросы и ответы юриста
Заключение юриста
Перед тем, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка через суд, рассчитайте, насколько это целесообразно и выгодно. Если вы получите больше, чем потратите, подготовьте документы и обратитесь с заявлением в комиссию или суд. Для повышения шансов не пренебрегайте помощью юриста. Только он может просчитать все риски и подробно объяснить вам все нюансы дела.
