Как оспорить кадастровую стоимость квартиры в 2024 году

Существуют два способа, как можно оспорить кадастровую цену квартиры. Первый — обращение с заявлением в комиссию, которая создается территориальным органом кадастрового учета (отделением Росреестра). В том случае, если комиссия выносит отрицательное заключение, собственник может обжаловать ее решение в суде. Физические лица, являющиеся владельцами объектов недвижимости, могут сразу обращаться в суд с исковым заявлением. Какой бы способ ни выбрал владелец жилья, изменение кадастровой цены является основанием для перерасчета налога на недвижимое имущество, в том числе — и за предыдущие годы.

Кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости — результат оценки стоимости недвижимого имущества, проводимой независимыми оценщиками по решению органов местного самоуправления или региональных органов власти. Оценка стоимости недвижимости проводится не реже раза в пять лет и не чаще, чем раз в три года. С 2022 года будет установлен единый период проведения кадастровой оценки практически для всех регионов — раз в четыре года. Для городов федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) установлен особый срок проведения оценки — не чаще, чем раз в два года. Результат оценки фиксируется в государственном реестре недвижимости (кадастре).

На что влияет кадастровая стоимость квартиры

Главное, на что влияет кадастровая стоимость квартиры — это налог на имущество. С 2015 года данный налог рассчитывается исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости, как было раньше. В соответствии с положениями НК РФ налог на имущество является местным, а размер ставки налогообложения устанавливается представительными органами муниципальных образований. Одновременно п. 2 ст. 406 НК РФ устанавливает предельный размер ставки налога на имущество физлиц в зависимости от вида недвижимого имущества.

Также кадастровая стоимость может влиять и на другие налоги и платежи. Например, ее используют при расчете НДФЛ в случае дарении недвижимого имущества, при определении НДФЛ в случае продажи жилья, если рыночная цена ниже кадастровой стоимости, при определении размера государственной пошлины в случае совершении сделки с недвижимостью у нотариуса, при наследовании недвижимости и т. д.

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость можно несколькими способами. Самый простой — получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, которая является не только информационным, но и подтверждающим ее размер документом. Данный вариант выписки выдается бесплатно любым лицам при обращении в отделение Росреестра, в МФЦ или при подаче электронного заявления на сайте кадастровой службы.

Также узнать размер кадастровой стоимости можно на официальном портале Росреестра с помощью одного из следующих сервисов:

• «Справочная информация» — поиск производится по адресу или кадастровому номеру квартиры;
• «Получение сведений из Фонда данных кадастровой оценки» — поиск осуществляется по кадастровому номеру;
• «Публичная кадастровая карта» — только для земельных участков, зданий и сооружений (кадастровая стоимость помещений, в том числе квартир, недоступна).

Кроме того, размер кадастровой стоимости указывается в личном кабинете налогоплательщика в разделе «Имущество» на официальном сайте ФНС.

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ собственник квартиры вправе оспорить результаты кадастровой оценки и изменить размер кадастровой стоимости, имея на то установленные законом основания.

Основания для оспаривания

Ст. 24.18 ФЗ № 135-ФЗ установлены два основания для оспаривания кадастровой цены недвижимости.

Владелец, а равно и иные лица, вправе оспорить кадастровую стоимость квартиры в случае:

1. Неточности сведений об объекте недвижимого имущества.
2. Установления рыночной стоимости в качестве кадастровой, если последняя превышает первую.

Понятие недостоверности результатов кадастровой оценки дополнительно раскрывается в п. 13 Постановления Пленума ВС РФ № 28. Под недостоверностью следует понимать искажение данных об объекте недвижимости, повлекшее неправомерное изменение кадастровой стоимости. Примером таких искажений могут быть:

• неверное определение состава объекта недвижимости;
• неправильное определение условий, определяющих стоимость (месторасположение, назначение помещения, аварийное состояние, нахождение объекта в пределах санитарно-защитной зоны и т. д.);
• ошибки при расчете стоимости;
• технические ошибки при проведении оценки.

Таким образом, оспорить кадастровую стоимость на основании недостоверности сведений можно лишь в том случае, если оценщиком были допущены технические или методические ошибки. Изменение кадастровой цены лишь на том основании, что по мнению собственника она завышена или занижена, не допускается. Наличие ошибок или неточностей, допущенных при проведении оценки, придется доказывать.

Второе основание для пересмотра — установление кадастровой стоимости в размере рыночной цены квартиры. Подобная необходимость может возникнуть в том случае, если кадастровая цена больше рыночной, но при проведении кадастровой оценки не было допущено ошибок и неточностей. Такое может произойти при стремительном изменении ситуации на рынке недвижимости, например, когда кадастровая оценка «не успевает» за изменениями рыночных цен на жилье.

Кто может оспорить

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости могут любые юридические или физические лица, если их интересы, права и обязанности затронуты результатами кадастровой оценки. Также право на оспаривание предоставляется органам государственной власти и муниципалитету.

Как можно оспорить

Оспорить кадастровую цену можно двумя способами: направить заявление в комиссию, создаваемую Росреестром, или обратиться в суд.

Комиссия по разрешению споров создается при территориальном управлении Росреестра, в ее состав входят:

• представитель органа исполнительной власти субъекта РФ;
• представитель Росреестра;
• представители предпринимательского сообщества и СРО оценщиков.

Для физических лиц, оспаривающих кадастровую стоимость жилья в суде, досудебный порядок разрешения спора необязателен. Собственник квартиры может сразу подать заявление в суд, не обращаясь предварительно в орган государственного кадастрового учета. Следует помнить, что рассмотрение дела в суде в данном случае производится в порядке административного судопроизводства, правила которого регулируются положениями КАС РФ.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры в комиссии

Порядок административного оспаривания результатов кадастровой оценки установлен ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ. Собственник квартиры должен обратиться в комиссию, создаваемую органом регистрации, с заявлением, которым просит пересмотреть результаты проведения оценки.

Сроки обращения

Обратиться с заявлением можно с момента внесения сведений о кадастровой стоимости объекта в ЕГРН до даты внесения новых результатов кадастровой оценки. Пересмотреть «старую» кадастровую стоимость, если была проведена новая оценка, не получится — пересмотру подлежит исключительно действующая кадастровая цена объекта, а не предыдущие результаты оценки.

Заявление

Заявление в комиссию составляется в свободной письменной форме по общим правилам оформления документов подобного типа. В тексте заявления необходимо указать следующие сведения:

• ФИО и должность председателя комиссии;
• ФИО и адрес регистрации заявителя;
• название документа;
• ссылку на правовую норму, позволяющую пересмотреть результаты кадастровой оценки (ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ);
• сведения об объекте недвижимости (адрес и кадастровый номер);
• обоснования для обращения заявителя с указанием на то, что результаты кадастровой оценки непосредственно влияют на права или обязанности заявителя;
• основания для пересмотра кадастровой оценки (недостоверность сведений или установление кадастровой стоимости в размере рыночной);
• перечень приложенных к заявлению документов;
• дата и подпись заявителя.

Необходимые документы

При обращении в комиссию необходимо предоставить пакет документации, подтверждающей наличие оснований для пересмотра результатов оценки. Пакет документов должен включать в себя:

• выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, которая оспаривается;
• нотариально заверенную копию правоподтверждающих или правоустанавливающих документов на квартиру (договора купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности и т. д.);
• оценку рыночной стоимости в форме бумажного и электронного документов, а также экспертное заключение СРО, подтверждающее соответствие отчета требованиям законодательства (если основанием для пересмотра является установление рыночной цены в качестве кадастровой);
• документы, доказывающие неверность сведений о квартире, подтверждающие наличие ошибок при расчете и т. д. (если основанием является недостоверность результатов кадастровой оценки).

Документами, подтверждающими недостоверность сведений об объекте, могут быть, например, предыдущая выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, документы БТИ (технический паспорт) и т. д.

Куда обращаться

Заявление подается в комиссию при региональном или местном управлении Росреестра. Кроме того, заявление может быть направлено почтой или подано через многофункциональный центр «Мои документы». В Москве заявление дополнительно можно подать через электронную форму на официальном сайте Мэра Москвы mos.ru.

Сроки рассмотрения заявления

После приема заявления комиссия в семидневный срок направляет заявителю уведомление о поступлении документа. Решение принимается комиссией не позднее, чем через 30 дней с момента его поступления.

Результаты обращения

По результатам рассмотрения заявления комиссия выносит свое заключение. В том случае, если основанием для пересмотра результатов кадастровой оценки являлась недостоверность сведений об объекте, комиссия вправе вынести одно из следующих решений:

• об отказе в удовлетворении заявления;
• о пересмотре результатов кадастровой оценки.

В последнем случае региональное отделение Росреестра обеспечивает выполнение работ по новой кадастровой оценке объекта недвижимости с установлением новой кадастровой стоимости.

Если основанием для пересмотра являлось обращение заявителя с просьбой установить кадастровую стоимость в размере рыночной, комиссия вправе:

• отказать в удовлетворении заявления;
• удовлетворить заявление и установить кадастровую стоимость в размере, определенном в отчете оценочной компании.

Любое из решений комиссии может быть оспорено в суде как самим собственником квартиры, так и иными заинтересованными лицами (физическими и юридическими), органами государственной власти или местного самоуправления.

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры через суд

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде регулируется положениями Гл. 25 КАС РФ. Граждане и юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением и оспорить как результаты кадастровой оценки, так и решение комиссии об отказе в пересмотре стоимости.

Исковая давность

В соответствии с п. 3 ст. 245 КАС РФ собственник может подать административное исковое заявление в течение 5 лет с момента внесения сведений о кадастровой стоимости объекта в ЕГРН. У этого срока есть ограничение — пятилетний срок для обращения в суд действует лишь в том случае, если в данный период в ЕГРН не были внесены сведения, полученные в результате очередной или внеочередной кадастровой оценки.

Подсудность и административный ответчик

Подсудность дела определяется положениями ст. 20 КАС РФ. Судом первой инстанции при оспаривании результатов кадастровой оценки является областной (краевой, республиканский и т. д.) суд. Что касается территориальной подсудности, то необходимо обращаться в суд по месту расположения объекта недвижимости. В качестве фигуры ответчика по делу нужно указать региональный орган кадастрового учета, то есть территориальное управление Росреестра.

Исковое заявление

Административное исковое заявление составляется по правилам, установленным ст. 125 КАС РФ. В тексте заявления необходимо указать:

• наименование суда;
• паспортные данные истца (ФИО, дата рождения и место регистрации), паспортные данные и информацию о высшем юридическом образовании представителя;
• наименование ответчика;
• указания на то, какие права и законные интересы истца были нарушены;
• содержание требований к ответчику с указанием оснований и доводов, которыми истец обосновывает свои требования;
• информацию о соблюдении досудебного порядка разрешения спора (если истец обращался в комиссию по рассмотрению споров);
• перечень приложенных к заявлению документов;
• дату и подпись.

Необходимые документы

К заявлению необходимо приложить документы, которые можно условно разделить на две части.

Первая из них — обязательная документация, к которой относятся:

• уведомление о вручении копии заявления ответчику и другим участвующим в деле лицам;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• копию документа о наличии высшего юридического образования, если истец самостоятельно защищает свои интересы в суде;
• доверенность и копию диплома представителя, если интересы истца защищает доверенное лицо.

Вторая часть обязательной документации включает в себя документы, имеющие непосредственное отношение к делу. В нее включаются:

• выписка из ЕГРН с указанием оспариваемой кадастровой стоимости;
• копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на квартиру;
• отчет оценочной компании, если основанием для обращения в суд является установление кадастровой стоимости в размере рыночной;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений о квартире, если пересмотр размера рыночной стоимости производится по данному основанию.

Также к иску нужно приложить копию заявления в комиссию и копию ее решения, если перед подачей иска истец обращался в комиссию по рассмотрению споров. Кроме того, истец не лишен права приложить к заявлению любые иные документы, если по его мнению они имеют отношение к делу и могут способствовать его справедливому разрешению.

Госпошлина

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ госпошлина за подачу административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости составляет 300 руб. для физических лиц и 2 тыс. руб. — для организаций.

Результаты рассмотрения дела в суде

Суд рассматривает дело в течение 2 месяцев с момента принятия заявления, дополнительно этот срок может быть увеличен не более, чем на 1 месяц. По результатам рассмотрения суд выносит решение, которое вступает в законную силу по истечении срока апелляционного обжалования (1 месяц).

Резолютивная часть судебного решения дополнительно должна содержать установленную судом кадастровую стоимость квартиры. Сведения о размере кадастровой стоимости жилья, указанные в решении, вносятся в ЕГРН, после чего расчет налога на недвижимое имущество будет производиться исходя из вновь установленной кадастровой цены квартиры.

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Оспаривание кадастровой стоимости квартиры — процедура, по результатам которой собственник может снизить сумму своих отчислений по налогу на недвижимое имущество. Проблема состоит в том, что для пересмотра кадастровой стоимости необходимо доказать, что результаты ее расчета были проведены неверно. Для этого нужно собрать документы, подтверждающие методические или технические ошибки в расчете. В ином случае обращаться в комиссию или в суд имеет смысл лишь в том случае, если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную цену. По всем вопросам, касающимся пересмотра размера кадастровой стоимости жилья, вы можете получить юридическую консультацию на нашем сайте.