Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Обновлено: Август, 2021 года

Способ оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, выбирают с учетом оснований для оспаривания и готовности уполномоченной службы внести исправления в единую базу согласно поданной в заявлении информации. Поскольку от этого параметра зависят налоговые платежи, арендная плата, выкупная стоимость, необходимо регулярно проверять за соответствием кадастровой стоимости рыночной цене. Если налицо значительное расхождение, его исправляют одним из доступных способов.

Кто и в какие сроки оспаривает кадастровую стоимость

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Как следует из положений ч. 1 ст. 22 закона № 237-ФЗ, оспаривать результаты кадастровой оценки могут юрлица и обычные граждане, заинтересованные в результатах:

  • владельцы собственности, включая доли в недвижимости;
  • бывшие владельцы для оспаривания кадастровой оценки с целью снижения начисленных налогов;
  • владеющие имуществом в бессрочном пользовании или пожизненно наследуемым объектом собственности;
  • арендаторы с согласия собственников недвижимости, если плата по арендному договору рассчитывается на основании кадастровой стоимости, а в договоре указана такая возможность;
  • граждане с исключительным правом аренды/выкупа земли из государственного или муниципального земельного фонда;
  • лица, фактически пользующиеся участком, при заключении сторонами соглашения или вынесения судебного решения об установлении платы за сервитут согласно кадастровой оценке;
  • государственные или муниципальные инстанции, если оспаривается оценка публичной собственности;
  • представители прокуратуры, действуя в публичных интересах.

Чтобы обратиться с заявлением об оспаривании, необходимо сформулировать основания, которые позволяют требовать пересмотра, и собрать подтверждающие документы.

Кадастровая стоимость оспаривается в любой момент в течение всего периода владения имуществом и после отчуждения, если пересматривается оценка для изменения налогов за время, когда заявитель владел собственностью. Нельзя оспорить измененную стоимость, если ее уже внесли в ЕГРН согласно ч. 4 ст. 22 закона №237, однако в Кодексе Административного Судопроизводства действует иная норма, ограничивающая оспаривание сроком в 5 лет, если предыдущая стоимость определяется законом №135-ФЗ (ч. 10 ст. 24.18).

Основания для оспаривания

От размера кадастровой стоимости зависят важные платежи и расходы, связанные с недвижимостью:

  1. Имущественный и земельный налоги.
  2. Плата за аренду или пользование.
  3. Выкупная стоимость при переоформлении имущества, принадлежащего государству или муниципалитету, в частную собственность.
  4. Пошлины, иные платежи и расчеты, связанные с недвижимостью.

С 2020 года действует единая норма по оспариванию стоимости согласно положениям ст. 22 закона № 237-ФЗ «О кадастровой оценке» от 03.07.2016 г.

Чтобы оспорить результаты оценки, необходимо являться собственником спорного объекта. Пересмотр результатов оценки частными собственниками часто используется для уменьшения налога.

Основанием для обращения может стать:

  1. Факт использования недостоверных сведений при проведении оценки (неправильная площадь, неверно определенный материал стен, перекрытий т.д.)
  2. Установленная кадастровая стоимость оказалась выше, чем рыночная.

Если проверка покажет ошибки в расчетах и используемых показателях, потребуется новая кадастровая оценка. Если стоимость превысила рыночную, проводят корректировку. Чтобы было принято решение об изменении суммы, потребуются доказательства.

Чтобы узнать, соответствует ли кадастровая оценка фактически действующей на рынке, достаточно обратиться к сведениям, приводимым на сайте Росреестра, и сравнить с информацией по рынку.

Способы оспаривания кадастровой стоимости

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Для оспаривания кадастровой оценки используют 2 пути:

  1. Обращаются в комиссию по оспариванию при Росреестре.
  2. Подают иск в суд, если мирное урегулирование претензии невозможно.

При выборе способа обращения за пересмотром оценки следует учитывать, что после отказа в удовлетворении требований комиссией можно обратиться в суд для оспаривания решения инстанции. При прямом обращении в судебный орган, при отказе в пересмотре, подать жалобу в комиссию уже не удастся.

У несогласной стороны есть 3 альтернативных варианта действий:

  1. Изменить стоимость до того, как будут утверждены результаты оценки.
  2. Обратиться с требованием исправления расчетов из-за ошибочных сведений.
  3. Внести изменения в вид разрешенного использования земли (если обстоятельства это позволяют).

Исправление кадастровой оценки возможно, если последствия выгодны собственнику имущества. Алгоритм внесения изменений зависит от выбранного способа оспаривания.

Как оспорить кадастровую недвижимости стоимость через комиссию

Если выбран внесудебный способ урегулирования, необходимо подготовить заявление и документы, подтверждающие неправильную кадастровую стоимость объекта недвижимости. После рассмотрения комиссией подготовленного пакета документации изменения будут внесены в реестр.

Досудебное урегулирование не считается обязательным этапом при оспаривании кадастровой оценки согласно ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ и ст. 24.18 закона №135-ФЗ от 29.07.1998 г.

Шаг 1. Составление заявления

На имя руководителя комиссии при территориальном отделении Росреестр готовится заявление со следующими реквизитами:

  1. Название комиссии, рассматривающей вопросы по кадастровой оценке.
  2. Сведения о заявителе. Для физического лица указывают ФИО полностью и адрес. Для организаций указывают точное название, адрес почтовый и фактический.
  3. Информация о спорном объекте собственности.
  4. Причины признания кадастровой стоимости неверной.
  5. Перечень прилагаемых документов.
  6. Дата и подпись.

Заявление подлежит рассмотрению комиссией согласно регламенту, определенному ст. 24.18 закона № 135-ФЗ.

Шаг 2. Сбор доказательств

Чтобы у комиссии были основания для пересмотра, необходимо подтвердить свои претензии прилагаемыми документами. Не имея подготовленного заявителем пакета приложений, комиссия откажет в рассмотрении заявления.

Согласно ч. 9 ст. 22 закона № 237-ФЗ, к заявлению прикладывают документы:

  • выписка ЕГРН с информацией о кадастровой стоимости;
  • копия документа, устанавливающая право на имущество;
  • оценочная экспертиза с установлением рыночной стоимости;
  • договор купли-продажи, судебное решение, устанавливающий право пользования акт госорганов;
  • свидетельство на собственность, выписка ЕГРН.

Основным документом, дающим право оспаривать результаты оценки, станет отчет независимого эксперта оценочной компании, аккредитованной комиссией по оспариванию кадастровой стоимости.

Отчет об оценке платный. До заключения договора и оплаты услуг оценочной компании следует узнать, имеется ли у исполнителя оценки ЭЦП для заверения электронных документов, которые может запросить суд или комиссия.

Шаг 3. Подача заявления

Подготовив заявление и собрав документацию, следует направить его в отделение Росреестра, в комиссию по оспариванию кадастровой оценки. Вместо личного визита в комиссию можно направить обращение по почте, либо через интернет на портале Госуслуг.

Допускается подача заявления через отделение МФЦ. С момента получения до вынесения решения комиссией отводится 1 месяц.

Шаг 4. Получить решение

О дате рассмотрения заявления заявителю сообщат в течение первых 7 дней с момента получения обращения.

Заинтересованные лица вправе являться на заседания комиссии. Если выносят решение об отказе, заявитель далее обращается в суд. При удовлетворении требований в заявлении комиссия выносит решение об изменении результатов оценки, и далее в 5-дневный срок комиссия публикует свое решение в интернете.

Шаг 5. Внесение изменений

На исправление сведений комиссии отводят 10 дней, в течение которых должны пересчитать кадастровую стоимость.

В случае отказа в удовлетворении требований пересмотреть кадастровую стоимость по причине недостоверных данных о недвижимости, обращаются в судебную инстанцию для обжалования решения комиссии.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядке

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Согласно ч. 22 ст. 22 закона №237-ФЗ, пересмотром кадастровой стоимости объектов недвижимости занимается суд, если решение комиссии не устроило заявителя. Иск с требованием пересмотреть кадастровую оценку передают на рассмотрение городского, областного суда или вышестоящих судебных инстанций.

Заявление вместе с прилагаемыми документами передают в суд, к которому территориально относится ответчик.

В роли ответчика выступает заказчик оценочных работ или государственная инстанция, определившая кадастровую стоимость.

Шаг 1. Составление иска

Большое значение при подаче заявления придают правильно составленному исковому заявлению и документальных доказательств, прикладываемых к иску.

Согласно ст. 124, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ, к обязательным реквизитам искового заявления относят:

  • название суда;
  • сведения об истце (ФИО, адрес, данные о рождении или название юрлица, адрес, ОГРН) и его контактная информация;
  • сведения об ответчике (название организации, адрес, телефон, почта);
  • подробное описание ситуации с указанием на нарушенные права и интересы истца и возможные последствия;
  • перечисление оснований и доводов, почему нужно пересмотреть стоимость на уровне рыночной;
  • информация о результатах рассмотрения заявления в комиссии, если истец обращался туда накануне подачи иска;
  • прилагаемые документы;
  • дата, подпись.

В роли ответчика выступает Росреестр или государственная инстанция, утвердившая текущую кадастровую стоимость. Если оспаривается решение комиссии, ответчиком выступит отделение Росреестра и комиссия, отказавшая в пересмотре.

Шаг 2. Подача заявления

Для подачи заявления понадобится такой же перечень документации, что и при рассмотрении вопроса комиссией.

Подготовленный пакет документации передают в суд лично, по почте, либо через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности.

Если суд сочтет заявление корректным, а документы достаточными, в 2-месячный срок организуют судебное разбирательство. Если иск связан с опротестованием решений комиссии или ее бездействием, на рассмотрение отводят 1 месяц.

Шаг 3. Судебное решение

Если суд признает требования истца законными, в резолютивной части укажут обновленные сведения об оценке и дату обращения с иском. От даты подачи заявления зависит, с какого момента начнет действовать пересмотренная кадастровая стоимость (с начала года подачи иска).

Если накануне суда была попытка пересмотреть кадастровую стоимость через комиссию, датой вступления изменений в силу станет первый день года, когда истец делал попытку внесудебного урегулирования.

Частые вопросы и ответы на них

Может ли кадастровая стоимость быть ниже рыночной?
Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, что позволяет более-менее правильно оценивать стоимость имущества граждан и организаций. Поскольку рыночная цена может резко меняться, а кадастровая – пересматривается с периодичностью раз в 5 лет, она вполне может оказаться ниже тех, которые сейчас сложились на рынке.
Где найти кадастровую стоимость недвижимости для налога на имущество?
Для расчета налога следует брать сведения о стоимости из базы ЕГРН – в выписке или на сайте Росреестра.
Можно ли муниципалитету оспорить мнение комиссии при изменении кадастровой стоимости, если инициатором пересмотра был другой заявитель?
Чтобы подвергнуть сомнениям решение комиссии, необходимо, чтобы объектом оспаривания выступал участок, входящий в границы муниципального образования, а снижение оценки оказалось существенным, что затрагивает интересы муниципалитета, в том числе по налогообложению.
Можно ли в иске сразу указать требование оспорить кадастровую стоимость и пересчитать арендный платеж?
Нет. Для этого необходимо два отдельных иска и два отдельных судебных разбирательства.

Нужна ли помощь юриста

Оспаривание кадастровой стоимости представляет собой многоэтапную процедуру урегулирования, в процессе которой приходится готовить официальные обращения, исковые заявления, заказывать оценочную экспертизу в аккредитованных Росреестром бюро. Заниматься такими вопросами, не имея юридической подготовки, сложно.

Если возникли сомнения в объективности проведенной оценки, и есть желание снизить расходы на имущественный или земельный налог, следует привлечь на помощь опытного юриста, специализирующегося на решении вопросов по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.

Может ли кадастровая стоимость быть ниже рыночной?
Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, что позволяет более-менее правильно оценивать стоимость имущества граждан и организаций. Поскольку рыночная цена может резко меняться, а кадастровая – пересматривается с периодичностью раз в 5 лет, она вполне может оказаться ниже тех, которые сейчас сложились на рынке.
Где найти кадастровую стоимость недвижимости для налога на имущество?
Для расчета налога следует брать сведения о стоимости из базы ЕГРН – в выписке или на сайте Росреестра.
Можно ли муниципалитету оспорить мнение комиссии при изменении кадастровой стоимости, если инициатором пересмотра был другой заявитель?
Чтобы подвергнуть сомнениям решение комиссии, необходимо, чтобы объектом оспаривания выступал участок, входящий в границы муниципального образования, а снижение оценки оказалось существенным, что затрагивает интересы муниципалитета, в том числе по налогообложению.
Можно ли в иске сразу указать требование оспорить кадастровую стоимость и пересчитать арендный платеж?
Нет. Для этого необходимо два отдельных иска и два отдельных судебных разбирательства.