Расторгнуть договор аренды земельного участка можно в связи с истечением срока его действия, по инициативе одной из сторон, по соглашению или в судебном порядке. Договориться удается далеко не всегда, и чаще всего приходится обращаться в суд. Разберемся, когда возможно расторжение договора, что для этого нужно, и как все оформить правильно.
Условия и основания для расторжения договора
Если земельный участок находится в частной собственности, срок договора аренды определяется сторонами и указывается в договоре. По истечении указанного срока договор прекращается. Если же он не установлен, сделка считается оформленной на неопределенный период.
С участками в муниципальной и государственной собственности ситуация иная. Сроки действия договоров регламентируются п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, и зависят от того, для каких целей земля арендуется. Право аренды обычно оформляется через торги, и арендаторами выступают юридические лица и ИП. Расторжение договора, заключенного на торгах, возможно на основаниях, указанных в самом договоре.
Отдельный вопрос – расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора. В этом случае он не прекращается, а право аренды переходит к наследникам (ст. 617 ГК РФ).
Также сложности могут возникнуть при расторжении договора аренды земли под объектом капитального строительства, находящегося в собственности арендатора. В этом случае арендодатель может через суд потребовать сноса здания, а арендатор – признание за ним права собственности на часть участка, на котором оно расположено. Взамен выплачивается денежная компенсация, но многое зависит от обстоятельств конкретного дела.
Как правило, договор аренды земельного участка расторгается по общим основаниям. Категория земель и вид разрешенного использования играют роль только при соблюдении процедуры расторжения.
По взаимному согласию
Арендодатель и арендатор могут захотеть досрочно прекратить арендные отношения без объяснения причин, это их право. В этом случае они могут заключить соглашение о расторжении договора.
Оформление соглашения актуально, если одна из сторон нарушает договорные обязательства, но не против расторжения договора. Это позволяет избежать длительных судебных разбирательств.
По инициативе арендодателя
Собственник земельного участка вправе потребовать расторжение договора по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ:
- В связи с неиспользованием земельного участка более трех лет.
- Из-за нецелевого использования.
- Причинение вреда почве действиями или бездействием арендатора.
- Невыполнение обязательств, предусмотренных договором или ст. 45 ЗК РФ.
- Нарушение срока внесения арендной платы.
Также договор аренды земельного участка расторгается, если земля изымается для государственных или муниципальных нужд. Для этого собственнику обращаться в суд не нужно, достаточно акта о расторжении и изъятии от местной администрации.
Если участок относится к землям сельхозназначения, и не используется более трех лет, собственник вправе расторгнуть договор. Но в этот период не учитывается время, которое нужно для освоения земли. Прекращение договорных отношений возможно в любой период, кроме времени проведения полевых работ.
По инициативе арендатора
Основания прекращения договора по инициативе арендатора регламентируются ст. 450 ГК РФ.
Арендатор вправе требовать расторжение договора, если арендодатель:
- Изменил условия договора в одностороннем порядке. Например, повысил арендную плату, если это не предусмотрено договором.
- Нарушил договорные обязательства: не предоставил земельный участок для заявленных арендатором целей, создает препятствия в пользовании землей, не выполняет иные обязанности.
Также договор можно расторгнуть, если возникли обязательства, дающие право на односторонний отказ, и предусмотренные самим договором.
Как расторгнуть договор без суда
Если арендодатель хочет расторгнуть договор из-за нарушений, допущенных арендатором, сначала нужно отправить уведомление об устранении таких нарушений и дать срок. Если по окончании срока проблема так и не решена, направляется уведомление о расторжении договора, и проект соглашения. Далее стороны подписывают его, и подают документы в ЕГРН для внесения изменений.
Если инициатором выступает арендатор, уведомление о расторжении направляется минимум за один месяц, но другой срок может быть предусмотрен договором. При взаимном согласии оформляется соглашение, подаются документы в Росреестр.
Порядок расторжение договора аренды через суд
Если сторонам не удалось договориться и есть причины, чтобы расторгнуть договор аренды участка земли в одностороннем порядке, сначала нужно соблюсти обязанность по досудебному урегулированию, и только потом обращаться в суд.
Если собственников земельного участка несколько, в первую очередь оформляется письменное решение о прекращении договора. Самостоятельно один из владельцев решать такие вопросы не вправе.
Рассмотрим пошаговый порядок действий:
- Подготовка документов для суда. Понадобится паспорт, выписка из ЕГРН на землю, договор аренды, акт приема-передачи, а также доказательства, подтверждающие основания для прекращения договора. Например, экспертное заключение об ухудшении состояния земли, акт о неиспользовании участка арендодателем более трех лет.
- Составление искового заявления. Оно оформляется в нескольких экземплярах по количеству сторон, на одном из них в суде должны поставить отметку о принятии. Он остается у истца.
- Отправка копий всех документов ответчику. Лучше все отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении. Квитанция из почты понадобится для суда.
- Обращение в суд. Здесь применяются правила исключительной подсудности. Дело должен рассматривать суд по адресу расположения участка. Если сторонами спора выступают предприниматели, исковое заявление подается в арбитражный суд, в остальных случаях – районный или городской.
- Участие в разбирательствах. Они могут длиться 2-3 месяца. Если одна из сторон захочет оспорить решение, на это может понадобиться еще столько же.
- Получение решения. Заверенную копию выдадут в течение пяти дней после принятия, а в силу оно вступит только через месяц.
Когда решение вступит в силу, необходимо обратиться в МФЦ и подать заявление об аннулировании регистрационной записи об аренде.
При подаче искового заявления уплачивается госпошлина – 300 руб. для физических лиц, 6 000 руб. – для организаций (ст. 333.19 НК РФ). Если дополнительно заявляется требование о взыскании долга по аренде, размер госпошлины будет зависеть от их общей суммы.
Судебная практика
Пример №1:
Администрация обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды, прекращении права аренды земельного участка. Ответчиком выступало физическое лицо – Семина А.В. В обоснование требований истец указал, что между администрацией и ФИО2 был заключен договор аренды, однако арендатор до окончания договора умер.
Со слов представителя истца, после смерти арендатора в администрации не было сведений о наследниках, а сами они для заключения нового договора не обращались.
Представитель ответчика пояснил, что в наследство после смерти арендатора вступила его дочь Семина А.В., об этом администрации было известно. Также ранее подавалось заявление о замене стороны арендатора, но администрация отказала в этом. Несмотря на то, что истец знал о смерти первоначального арендатора, на его адрес все равно поступал расчет задолженности, а Семина А.В. по объективным причинам не могла его получить.
В ходе разбирательств выяснилось, что администрация направляла ответчику претензию о необходимости погашения долга по аренде, и предупреждала, что в случае неоплаты обратится в суд за расторжением договора. Но самого предложения о расторжении в случае неисполнения обязательств по уплате не поступало. Также не были представлены доказательства существенного нарушения условий договора.
Суд в удовлетворении исковых требований отказал, поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих основания для расторжения договора, сам земельный участок использовался по назначению, а также администрацией не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора (Решение № 2-1230/2019 2-80/2020 2-80/2020(2-1230/2019;)~М-927/2019 М-927/2019 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-1230/2019).
Пример №2:
Истец ФИО обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, судебных расходов. Ответчиком выступало ФХ «Солхат».
В обоснование требований истец указал, что с ответчиком был заключен договор аренды на срок 15 лет, сделка зарегистрирована в отделе земельных ресурсов. С 2011 по 2018 гг. ответчик не выплачивает арендную плату в нарушение условий договора. ФИО обращался к ответчику с претензией, чтобы урегулировать спор без суда, но его проигнорировали.
Участок находится в Крыму, поэтому арендная плата устанавливалась еще в гривнах – 700 гривен или 1 658,811 руб. в год с учетом курса на 08.11.2018г. За 7 лет задолженность составила 11 611,67 руб. Также договором предусмотрена пеня в размере 0.3% суммы долга за каждый день просрочки. За весь период размер пени составил 50 793,4 руб., а общая сумма долга по аренде с учетом пени и инфляции – 65 823,92 руб.
Ответчик против удовлетворения требований возражал, пояснив, что истец пропустил срок исковой давности, не соблюдал досудебный порядок урегулирования. Также он указал, что земельный участок раскорчеван, и ФХ планирует его использовать для своей деятельности.
Суд удовлетворил исковые требования частично. Задолженность и пеню посчитал завышенной, а вот договор аренды земельного участка расторг (Решение № 2-376/2019 2-376/2019~М-209/2019 М-209/2019 от 15 мая 2019 г. по делу № 2-376/2019).
Ответы юриста на частые вопросы
Заключение юриста
Прекращение договора аренды земельного участка возможно по инициативе арендатора или арендодателя. Для этого стороны могут заключить соглашение, или обратиться в суд при наличии разногласий. Чтобы повысить шанс на успешный исход дела, стоит обратиться к опытному юристу, который детально разберется в ситуации и будет учитывать все нюансы.
