Как взыскать неустойку с застройщика пошагово

Обновлено: Январь, 2022 года

Участник ДДУ может взыскать неустойку с застройщика при задержке передачи квартиры или в случае нарушения сроков устранения недостатков в объекте недвижимости. Процедура взыскания неустойки достаточно проста. Сначала необходимо определить размер неустойки и направить застройщику претензию с требованием ее выплаты. При согласии застройщика с указанными требованиями денежные средства перечисляются на банковский счет покупателя. Если застройщик игнорирует претензию, отказывает в выплате неустойки или пытается уменьшить сумму взыскания, покупатель недвижимости может взыскать деньги через суд.

Основания для взыскания неустойки

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Неустойка (пеня, штраф) — денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения своих обязательств, включая и просрочку их исполнения. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, должником признается лицо, которое взяло на себя обязательство выполнить какое-либо действие или воздержаться от него в пользу другого лица (кредитора). При заключении договора долевого участия должником считается застройщик, которые обязуется передать дольщику (кредитору) недвижимое имущество в указанный в договоре долевого участия срок. Если застройщик задерживает передачу имущества, данный факт является основанием для требования выплаты неустойки.

Также взыскать неустойку можно на основании того, что объект недвижимости не соответствует условиям договора. В таком случае дольщик необязательно может требовать выплаты неустойки — отказавшись от подписания акта приемки, он может предоставить застройщику время на исправление недостатков. Если тот их не устранит или нарушит сроки устранения, данный факт также является основанием для выплаты неустойки.

Пошаговая инструкция взыскания неустойки с застройщика

Процедура взыскания неустойки состоит из нескольких этапов. Первым из них является направление досудебной претензии. Подача претензии не является строго обязательной, так как закон не устанавливает обязательность соблюдения претензионного порядка при урегулировании спора между потребителем и исполнителем. Однако лучше все же сначала направить претензию. Во-первых, есть шанс, что застройщик все же добровольно выплатит неустойку. Во-вторых, претензия добавляет аргументов истцу в случае судебного разбирательства и позволяет взыскать с ответчика дополнительные средства — штраф за неисполнение законных требований потребителя.

Шаг 1: рассчитайте сумму неустойки

Размер неустойки зависит от нескольких факторов. Главным из них являются цена договора и продолжительность просрочки — чем дольше застройщик не исполняет свои обязательства по договору, тем больше взыскиваемая сумма. Также значение для определения размера неустойки имеют:

  • основания для взыскания;
  • юридический статус дольщика (физическое или юридическое лицо);
  • размер ставки рефинансирования ЦБ РФ в период просрочки.

При возникновении просрочки передачи объекта недвижимости размер неустойки определяется по следующей формуле: Н = ЦД x 1/300 x СР x ДП, где:

  • Н — сумма неустойки;
  • ЦД — цена договора (для расчета применяется фактически выплаченная дольщиком сумма);
  • СР — ставка рефинансирования ЦБ РФ
  • ДП — количество дней просрочки.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в отношении гражданина, пострадавшего от просрочки застройщиком сроков передачи объекта, применяется двойной размер неустойки. Таким образом, для расчета размера неустойки по указанной выше формуле необходимо умножить полученную сумму на 2.

В том случае, если основанием для выплаты неустойки является задержка сроков устранения недостатков, расчет неустойки осуществляется по формуле, установленной п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 1 ст. 23 Федерального закона № 2300-1.

Состояние объектаРазмер неустойкиНачисление неустойки
Объект не пригоден для проживания1 % от суммы договораКаждый день просрочки
Объект пригоден для проживания1 % от суммы, необходимой для устранения недостаткаКаждый день просрочки

Данные размеры неустойки действительны исключительно в отношении жилых объектов, приобретенных физическим лицом для нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Если возникли сложности с расчетом, воспользуйтесь нашим калькулятором расчёта неустойки (пени) за каждый день просрочки по ДДУ (214-ФЗ ст. 6).

Шаг 2: направьте претензию застройщику

После такого, как рассчитан размер неустойки, нужно направить застройщику досудебную претензию с требованием ее добровольной выплаты. Претензия направляется по юридическому адресу застройщика ценным письмом с уведомлением.

В тексте претензии необходимо указать следующие сведения:

Далее оформляется основная часть документа. В ней нужно указать следующие сведения:

  • информацию о заключении договора долевого участия между дольщиком и застройщиком (указывается номер договора);
  • подробное описание обстоятельств возникновения просрочки — дату исполнения обязательств по ДДУ, дату фактической передачи квартиры гражданину, если она была передана, причину возникновения просрочки и т. д.;
  • ссылку на нормативно-правовые акты, на основании которых участник ДДУ имеет право на взыскание неустойки;
  • расчет неустойки — окончательную сумму претензий либо размер неустойки за каждый день, если просрочка длящаяся (квартира не передана заявителю);
  • реквизиты для перевода денежных средств;
  • срок исполнения требований (обычно указывается срок в 10 дней с момента получения претензии);
  • дату составления документа и подпись заявителя.

Шаг 3: дождитесь ответа застройщика

После того, как претензия получена исполнителем, необходимо подождать срок, указанный в тексте документа. Если застройщик проигнорирует претензию или направит ответ, не устраивающий заявителя, тот может обратиться в суд. Так как для взыскания неустойки установлен общий срок исковой давности, то сделать это нужно не позднее, чем пройдет 3 года с момента нарушения его прав. После истечения этого периода истец не лишается права на судебное разбирательство, однако если ответчик попросит применить сроки исковой давности, в рассмотрении иска и, соответственно, выплате неустойки, будет отказано.

Шаг 4: обратитесь в суд с заявлением

Прежде чем подавать исковое заявление, необходимо определиться с подсудностью иска. Иски о взыскании неустойки, если в качестве взыскателя выступает физическое лицо, подсудны судам общей юрисдикции. Судом первой инстанции является мировой или районный суд. В мировой суд нужно обращаться при цене иска меньше 100 тыс. руб. Также к мировому судье необходимо обращаться за выдачей судебного приказа, то есть когда отсутствует спор о праве (застройщик признает долг, но не выплачивает его). Однако на практике такая ситуация случается довольно редко, поэтому обычно неустойка взыскивается в порядке искового производства.

Что касается территориальной подсудности, то у дольщика может быть выбор из нескольких судов. По общему правилу подсудность определяется по месту нахождения ответчика. Однако необходимо учитывать, что согласно п. 7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть поданы в суд по месту жительства, пребывания истца либо по месту заключения или исполнения договора. Перед тем, как выбрать конкретный суд, имеет смысл изучить его судебную практику рассмотрения подобных дел.

Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Текст заявления должен содержать следующую информацию:

  • наименование суда;
  • сведения об истце — ФИО, адрес регистрации, контактные данные;
  • данные ответчика — наименование и юридический адрес застройщика;
  • цену иска;
  • название документа;
  • подробное описание всех обстоятельств дела — дату заключения ДДУ, цену договора, срок исполнения обязательств, фактический срок, если квартира была передана дольщику, дату направления претензии застройщику и т. д.
  • указание на то, что действиями ответчика были нарушены истца со ссылками на соответствующие нормативно-правовые акты;
  • исковые требования истца;
  • перечень приложенных к иску документов.

Заявление составляется в трех экземплярах — один передается в канцелярию суда, другой предварительно посылается ответчику ценным письмом с уведомлением о вручении. Третий экземпляр остается у истца, при подаче заявления в суд в нем делается отметка о приеме.

При обращении в суд к заявлению нужно приложить копии следующих документов:

  • доверенности, если заявление было подано представителем истца;
  • претензии, ранее направленной ответчику;
  • договора долевого участия или договора уступки;
  • разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • акта приема-передачи, если квартира была передана истцу;
  • документов, подтверждающих направление экземпляра заявления ответчику.

Также к заявлению нужно приложить расчет цены иска и другие документы, по мнению истца имеющие отношения к делу. Так как заявители по делам по защите прав потребителей при цене иска менее 1 млн. руб. освобождаются от уплаты госпошлины, то оплачивать госпошлину и прикладывать квитанцию не нужно. Если же цена иска больше, то госпошлина оплачивается в общем порядке, а к документам прикладывается квитанция об оплате.

Шаг 5: дождитесь результатов судебного разбирательства

После того, как суд принимает заявление, в течение 5 дней он выносит определение о принятии иска к производству и подготовке дела к судебному разбирательству. Также суд может вынести определение:

  • об отказе в принятии заявления (134 ГПК РФ);
  • возвращении заявления (135 ГПК РФ);
  • оставлении без движения (136 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 154 ГПК РФ срок рассмотрения гражданского дела не может превышать 2 месяцев, а при обращении к мировому судье — 1 месяц. Если дело оказывается сложным, срок рассмотрения может быть дополнительно увеличен еще на 1 месяц. Как правило, при рассмотрении дел о взыскании неустойки назначается 2-3 судебных заседания. Истцу рекомендуется посетить их для того, чтобы ответить на необходимые вопросы и более полно донести свою позицию до суда.

По итогам рассмотрения суд выносит решение, которое вступает в законную силу по истечении срока апелляционного обжалования (1 месяц). После этого истец может получить в канцелярии суда копию судебного решения и исполнительный лист, на основании которого неустойка взыскивается с ответчика.

Шаг 6: обратитесь в банк или в ФССП с исполнительным листом

После того, как получен исполнительный лист, дольщик должен обратиться в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика, для взыскания денег. При недостаточности средств на счету застройщика исполнительный лист помещается в картотеку. Как только необходимая сумма поступит на счет, банк должен перевести полагающиеся деньги взыскателю. Однако на практике такое возможно далеко не всегда — нередко у застройщика вовсе нет средств или он открыл несколько счетов в разных банках. В последнем случае взыскатель может обратиться в региональную налоговую инспекцию для получения сведений обо всех счетах, открытых застройщиком. Затем он может обратиться с исполнительным листом в каждый банк, в котором у должника есть расчетные счета.

Если у застройщика нет средств, но имеется имущество, взыскивать долг приходится с помощью судебных приставов. В таком случае истцу следует обратиться в региональное отделение Службы судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. При обращении необходимо предоставить оригинал исполнительного листа и заполнить заявление. К сожалению, работа судебных приставов оставляет желать много лучшего, поэтому зачастую взыскателю приходится самому проявлять инициативу в поиске имущества или денежных средств должника для покрытия долга.

Популярные вопросы и ответы на них

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
С какого дня наступает просрочка обязательств застройщика?
Просрочка исполнения обязательств наступает на следующий день после истечения крайнего срока исполнения обязательств. Например, если крайним сроком передачи объекта указано 1 сентября, то подписание акта приема-передачи 2 сентября является просрочкой в 1 день, 3 сентября — в 2 дня и т. д. Однако нужно учитывать то, на какой день недели выпадает крайний срок передачи квартиры. В соответствии со ст. 193 ГК РФ срок исполнения обязательств переносится на первый рабочий день, если он выпадает на праздничный или выходной день.
Можно ли взыскать с застройщика неустойку, если тот задержал сдачу дома?
Нет, дата сдачи дома не имеет значения. Неустойка взимается лишь за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства.
Можно ли взыскать с застройщика другие выплаты, кроме неустойки?
Да, можно, но только через суд. При составлении искового заявления можно дополнительно потребовать выплатить проценты на сумму долга (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а также штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы (п. 6 ст. 13 Федерального закона № 2300-1). Также истец может рассчитывать на компенсацию судебных расходов и возмещение морального вреда, причиненного ему неправомерными действиями ответчика. Кроме того, если действия застройщика, например задержка передачи объекта, привели к убыткам, истец может рассчитывать на их полное возмещение.
Может ли суд уменьшить неустойку?
Да, на основании ст. 333 ГК РФ суд может уменьшить сумму неустойки, а также размер потребительского штрафа (50 % от общей суммы выплат). Применение штрафных санкций не должно приводить к необоснованному обогащению кредитора, поэтому суды часто идут на такой шаг. В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшение суммы неустойки возможно при направлении соответствующего заявления ответчиком в суд. Бремя доказывания несоразмерности неустойки также возложено на должника. Так что если суд самостоятельно уменьшил неустойку без соответствующих действий ответчика, такие действия можно признать неправомерными.

К сожалению, четких критериев соразмерности штрафных санкций за неисполнение обязательств в отечественном законодательстве нет. Судьи самостоятельно определяют размер, на который уменьшается неустойка, поэтому в судах складывается различная практика. В среднем, суды уменьшают неустойку на 50 %. Поэтому перед тем, как подавать исковое заявление, есть смысл изучить судебную практику и выбрать суд, в котором неустойку уменьшают в меньшем размере.
Если в период просрочки действовали различные размеры ставки рефинансирования, какой из них нужно применять?
В данном случае однородной практики не сложилось. Если в период просрочки действовали разные размеры ставки, юристами предлагается 3 варианта определения суммы неустойки. Для расчета можно применить ставку рефинансирования:
  • действовавшую на крайний срок исполнения обязательств;
  • установленную на день фактической передачи квартиры, а если она не была передана — то на день обращения в суд;
  • по периодам действия разных размеров ставки — рассчитываются размеры неустойки в период действия каждого размера ставки, после чего полученные результаты складываются.

При расчете суммы неустойки истец может применить небольшую хитрость, использовав наиболее выгодный для себя способ расчета.
Нужно ли платить налог за взысканную неустойку?
Уплатить НДФЛ придется за полученную неустойку и потребительский штраф. Не облагаются налоговыми сборами компенсация судебных расходов и возмещение морального вреда.

Какие сложности могут возникнуть

Чтобы взыскать неустойку по ДДУ с застройщика придется определить размер неустойки и составить письменную претензию. Если исполнитель добровольно не выполнит изложенные в претензии требования, то получить деньги можно только через суд. Сложности могут возникнуть на любом этапе — неправильно составленная претензия или исковое заявление, неверный расчет неустойки могут значительно затруднить взыскания средств с застройщика. Для того чтобы избежать трудностей с взысканием неустойки с застройщика рекомендуем вам обратиться за бесплатной юридической консультацией на нашем сайте.

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.

С какого дня наступает просрочка обязательств застройщика?
Просрочка исполнения обязательств наступает на следующий день после истечения крайнего срока исполнения обязательств. Например, если крайним сроком передачи объекта указано 1 сентября, то подписание акта приема-передачи 2 сентября является просрочкой в 1 день, 3 сентября — в 2 дня и т. д. Однако нужно учитывать то, на какой день недели выпадает крайний срок передачи квартиры. В соответствии со ст. 193 ГК РФ срок исполнения обязательств переносится на первый рабочий день, если он выпадает на праздничный или выходной день.
Можно ли взыскать с застройщика неустойку, если тот задержал сдачу дома?
Нет, дата сдачи дома не имеет значения. Неустойка взимается лишь за нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства.
Можно ли взыскать с застройщика другие выплаты, кроме неустойки?
Да, можно, но только через суд. При составлении искового заявления можно дополнительно потребовать выплатить проценты на сумму долга (п. 1 ст. 395 ГК РФ), а также штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы (п. 6 ст. 13 Федерального закона № 2300-1). Также истец может рассчитывать на компенсацию судебных расходов и возмещение морального вреда, причиненного ему неправомерными действиями ответчика. Кроме того, если действия застройщика, например задержка передачи объекта, привели к убыткам, истец может рассчитывать на их полное возмещение.
Может ли суд уменьшить неустойку?
Да, на основании ст. 333 ГК РФ суд может уменьшить сумму неустойки, а также размер потребительского штрафа (50 % от общей суммы выплат). Применение штрафных санкций не должно приводить к необоснованному обогащению кредитора, поэтому суды часто идут на такой шаг. В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшение суммы неустойки возможно при направлении соответствующего заявления ответчиком в суд. Бремя доказывания несоразмерности неустойки также возложено на должника. Так что если суд самостоятельно уменьшил неустойку без соответствующих действий ответчика, такие действия можно признать неправомерными.

К сожалению, четких критериев соразмерности штрафных санкций за неисполнение обязательств в отечественном законодательстве нет. Судьи самостоятельно определяют размер, на который уменьшается неустойка, поэтому в судах складывается различная практика. В среднем, суды уменьшают неустойку на 50 %. Поэтому перед тем, как подавать исковое заявление, есть смысл изучить судебную практику и выбрать суд, в котором неустойку уменьшают в меньшем размере.
Если в период просрочки действовали различные размеры ставки рефинансирования, какой из них нужно применять?
В данном случае однородной практики не сложилось. Если в период просрочки действовали разные размеры ставки, юристами предлагается 3 варианта определения суммы неустойки. Для расчета можно применить ставку рефинансирования:
  • действовавшую на крайний срок исполнения обязательств;
  • установленную на день фактической передачи квартиры, а если она не была передана — то на день обращения в суд;
  • по периодам действия разных размеров ставки — рассчитываются размеры неустойки в период действия каждого размера ставки, после чего полученные результаты складываются.

При расчете суммы неустойки истец может применить небольшую хитрость, использовав наиболее выгодный для себя способ расчета.
Нужно ли платить налог за взысканную неустойку?
Уплатить НДФЛ придется за полученную неустойку и потребительский штраф. Не облагаются налоговыми сборами компенсация судебных расходов и возмещение морального вреда.