Претензия застройщику о выплате неустойки составляется в том случае, когда строительная компания не выполнила свои обязательства перед покупателем, являющимся участником ДДУ. Как правило, неустойка взыскивается в связи с задержкой сдачи объекта и передачи помещения дольщику. Кроме того, неустойку можно взыскать, если застройщик нарушает сроки устранения дефектов в построенной квартире, а также в некоторых иных случаях.
Требование о выплате неустойки застройщиком осуществляется в обычном претензионном порядке — участник ДДУ составляет претензию и направляет ее руководству строительной компании. В том случае, если требования заявителя не будут выполнены, претензия является основанием для обращения в суд.
Основания для подачи претензии застройщику
Понятие неустойки дано в ст. 330 ГК РФ. Неустойкой (штрафом, пеней) именуется денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в том случае, если тот не исполнил обязательство или исполнил его не должным образом, в том числе допустил просрочку исполнения. Неустойка отличается от возмещения ущерба тем, что кредитор не должен доказывать, что неисполнение должником своих обязательств нанесло ему ущерб.
Перечень оснований для обращения к застройщику с претензией не является строго определенным. Пожаловаться застройщику можно во всех случаях, когда он нарушает закон или условия договора. Чаще всего претензии подаются в связи с:
- задержкой сроков строительства дома;
- несоответствием помещения условиям договора (например, увеличение мили уменьшением площади помещения в сравнении с договором);
- нарушением сроков подписания акта приема-передачи квартиры;
- недостатками в помещении, выявленными клиентом;
- дефектами и изъянами, проявившиеся после передачи помещения клиенту (гарантийный случай).
Чаще всего требование неустойки связано с нарушения застройщиком сроков исполнения своих обязательств по договору, то есть с задержкой сдачи дома. Второе основания для требования выплаты неустойки — вовремя не устраненные недостатки и дефекты, из-за чего застройщик и покупатель не смогли подписать акт приема-передачи помещения.
Следует обратить внимание, что участник договора долевого строительства вправе требовать неустойку только в том случае, если существует вина второй стороны, в данном случае — застройщика. Если строительная компания не смогла исполнить свои обязательства по независящим от нее причинам, требование о выплате неустойки может быть отклонено на законных основаниях.
Еще одно важное условие — кредитор, то есть участник ДДУ, не обязан доказывать, что неисполнение застройщиком своих обязательств причинило ему убытки или ущерб. Претензия с требованием выплаты неустойки может быть направлена на основании простого факта неисполнения исполнителем своих обязательств, закрепленных договором долевого участия, договором уступки или дополнительным соглашением.
Как составить претензию застройщику
Претензия застройщику о выплате неустойки оформляется по общим правилам составления претензионных документов. Шапка претензии должна содержать следующие сведения:
- наименование и юридический адрес застройщика;
- сведения о заявителе — ФИО, адрес проживания, контактный телефон;
- название документа — «Претензия», можно дополнить, указав полное наименование документа — «Претензия об уплате неустойки за…» (основание для подачи претензии).
Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:
- информацию, что между застройщиком и потребителем был заключен договор долевого строительства (указывается номер договора) либо покупателем был заключен договор уступки права требования;
- подробное описание обстоятельств дела — если претензия составляется в связи с нарушением сроков передачи помещения дольщику, то нужно указать пункт основного договора о сроке сдачи объекта и т. д.;
- ссылки на законодательные акты, в соответствии с которыми потребитель имеет право на получение неустойки;
- расчет размера неустойки (если неустойка длящаяся, то ее размер за каждый день просрочки исполнения обязательств);
- реквизиты для перевода денежных средств.
В окончании документа проставляется дата его составления и ставится подпись.
Расчет неустойки
Размер неустойки определяется договором или законом. Размер неустойки может быть прописан в договоре долевого участия, а если в соглашении он не фигурирует, то можно ориентироваться на соответствующие статьи Федерального закона № 214-ФЗ.
| Нарушение и правовая норма | Размер неустойки | Начисление неустойки |
|---|---|---|
| Нарушение сроков передачи объекта участнику долевого строительства (п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ). | 1/300 ставки рефинансирования от цены договора. Если дольщиком выплачена часть средств, неустойка рассчитывается на ту сумму, которая была фактически выплачена. Если дольщиком является гражданин, размер неустойки удваивается (1/150 от ставки рефинансирования). | За каждый день просрочки. |
| Нарушение сроков устранения недостатков (п. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ). | 1 % от цены договора, если дефект является основанием для признания помещения непригодным для проживания. Если дефект не является подобным основанием, то размер неустойки составляет 1 % от суммы, необходимой для устранения дефекта. | За каждый день просрочки. |
Размер неустойки рассчитывается по следующей формуле: Неустойка = цена договора × количество дней просрочки × ставка рефинансирования x 1/150 (1/300 для юр. лиц).
Можно рассчитать размер неустойки за один день просрочки — 1/150 × Ставка рефинансирования. Тогда размер неустойки будет рассчитываться по следующей формуле: Неустойка = цена договора × количество дней просрочки x неустойка за один день просрочки.
Пример расчета: Цена квартиры составила 6,5 млн. руб., сумма выплачена полностью. Просрочка сдачи объекта составила 140 суток. Действовавшая на тот период ставка рефинансирования составила 4,25 %. Покупателем являлось физическое лицо. Неустойка за один 1 просрочки составит 0,283333 %. Тогда общий размер неустойки составит: Неустойка = 6 500 000 × 140 × 0,283333 = 257 833 руб. 30 коп.
Воспользуйтесь калькулятором расчета размера неустойки по ДДУ.
Ставка рефинансирования ЦБ РФ меняется довольно часто. Нередко в период просрочки могут действовать один, два или более размера ставки. В таком случае дольщик при расчете размера неустойки вправе выбрать:
- действующую на момент составления претензии ставку;
- ставку, действовавшую на ту дату, в которую застройщик должен был сдать объект;
- расчет размера ставки по периодам.
Именно расчет неустойки по действовавшим в разные периоды просрочки размерам ставки рефинансирования является наиболее правильным. Например, с 30.12.2020 по 30.07.2021 действовало 5 размеров ставки рефинансирования (4,25 %, 4,5 %, 5 %, 5,5 %, 6,5 %). Если квартира должны была быть сдана 30 декабря 2020 года, а фактически была сдана 30 июля, то для точного расчета размера неустойки нужно вычислить ее размеры за каждый период, после чего сложить получившиеся суммы. Узнать ранее действовавшие размеры ставки в разные периоды времени можно в архиве на официальном сайте ЦБ РФ.
Сроки направления претензии
Законодательство никак не ограничивает покупателя по вопросу сроков направления претензии. Ее можно направить застройщику на следующий день после того, как были пропущены сроки передачи объекта недвижимости. Можно даже направить претензию до того, как срок передачи истечет, если существует уверенность в том, что помещение не будет передано покупателю. Чем раньше потребитель обратится с претензией, тем быстрее он в случае отказа может подать на застройщика в суд. Это может иметь важное значение, если строительная компания находится в предбанкротном состоянии.
Крайние сроки для обращения с претензией также не определены. Взыскать неустойку можно и через несколько лет, если все это время застройщик не исполнял свои обязанности по договору. Однако нужно учитывать, что за это время может накопиться очень крупная сумма неустойки, которую вряд ли получится взыскать через суд. Поэтому в таком случае имеет право на жизнь вариант с поэтапным взысканием — сначала взыскивается неустойка за один период, потом за другой и т. д.
Как подать претензию
Формально претензию можно передать лично под роспись в офисе застройщика уполномоченному лицу или даже направить по электронной почте. Однако в случае судебного разбирательства направление претензии таким образом может привести к печальным для заявителя последствиям. Существует риск столкнуться с особым мнением судьи, который сочтет такую претензию оформленной ненадлежащим образом, что приведет к отказу в рассмотрении иска или к оставлению заявления без движения. Например, в случае переданной лично претензии застройщик может утверждать, что принявшее ее лицо не имело на то должных полномочий. Поданная электронным способом претензия имеет еще меньше шансов на последующее рассмотрение иска в суде.
Поэтому направлять претензию необходимо надежным и проверенным способом — через почту. Ее нужно направить на юридический адрес застройщика ценным письмом с уведомлением и описью вложения. Юридический адрес застройщика указывается в договоре долевого строительства. На случай изменения адреса его можно перепроверить на официальном сайте ФНС по ИНН или ОГРН, которые также указываются в договоре.
Сроки удовлетворения претензии
Сроки удовлетворения претензии отсчитываются не с даты ее составления, а с момента ее получения застройщиком. Однозначные сроки удовлетворения претензии для всех видов требований законодательством не установлены. Для отдельных требований существуют срок в 10 дней с момента обращения, однако для других такой срок не достаточен. Например, далеко не всегда у застройщика есть возможность устранить выявленные в квартире недостатки в 10-дневный срок.
Также сроки могут быть установлены договором между клиентом и застройщиком. Согласно п. 1. ст. 20 Федерального закона № 2300-1 срок устранения недостатков не может превышать 45 дней с момента обращения потребителя. Именно по истечении данного периода можно обращаться к застройщику с требованием выплаты неустойки. Следует учитывать, что если сроки фигурируют в законе, они имеют приоритет перед теми, которые указаны в договоре.
Если ни законом, ни договором сроки исполнения договора не установлены, то можно ориентироваться на правовой обычай — сложившееся правило поведения, широко применяемое в обществе. Если же ни законом, ни договором, ни даже обычаем сроки исполнения требований не указаны, то клиенту следует указать их в тексте самой претензии. Ориентироваться можно на ст. 314 ГК РФ, которая определяет период в 7 дней с момента получения требования в качестве разумного срока исполнения обязательств.
Что делать в случае отказа
Застройщики далеко не всегда реагируют на претензию. Даже если девелопер согласен с заявленными требованиями, он имеет право предложить клиенту меньшую сумму, чем составляет сумма неустойки. Зачастую многие потребители соглашаются. Им проще получить сумму меньше положенной, чем судиться с застройщиком. К тому же обращение в суд и даже выигрыш дела не дает никакой гарантии, что неустойку выплатят в полном объеме.
Суды зачастую уменьшают размер неустойки в несколько раз, особенно это касается судов первой инстанции. Суд при рассмотрении дела вправе уменьшить сумму неустойки, если сочтет, что взыскиваемая сумма несоразмерна последствиям нарушения обязательства. На практике, истцу очень тяжело взыскать свыше 300-400 тыс. руб., даже если по расчетам истца неустойка должна быть составлять намного большую сумму.
С другой стороны, судебная практика показывает, что ситуация не является строго определенной. Иногда суды идут навстречу истцам и в полной мере удовлетворяют требования, присуждая выплату неустойку в полном объеме. Особенно часто такая ситуация складывается в столице. Также не следует забывать, что в суде можно добиться не только выплаты неустойки, но и выплаты штрафа, возмещения ущерба, компенсации морального вреда, уплаты процентов за пользование чужими деньгами. Поэтому зачастую дольщику, пострадавшему от действий застройщика, выгодно судиться до конца. Иногда же целесообразнее согласиться на ту сумму, которую предлагает застройщик.
Частые вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
Грамотно составленная претензия застройщику о выплате неустойки не является гарантией того, что дольщик получит все причитающиеся ему деньги. Строительная компания может предложить значительно меньшую сумму или вовсе отказаться выплачивать неустойку. В таком случае получить деньги удастся только через суд. Но и в этом случае существует риск того, что заявленная истцом сумма будет значительно уменьшена. Поэтому большое значение имеет профессиональная подготовка претензии, а впоследствии и искового заявления.