Претензия застройщику об устранении недостатков: по гарантии, по окнам, при приемке квартиры

Обновлено: Сентябрь, 2021 года

Претензия к застройщику об устранении недостатков составляется в том случае, когда участника договора долевого строительства не устраивает качество построенного жилья. Направить претензию с требованием устранить выявленные недостатки можно как до подписания акта приема-передачи, так и после того, как квартира была передана покупателю и он стал полноценным собственником (по гарантии). В обоих случаях документ оформляется схожим образом, однако при обращении после передачи жилья нужно учитывать гарантийный срок, в том числе разные сроки гарантии на сам объект и относящееся к нему инженерное и технологическое оборудование.

Основания для подачи претензии застройщику

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Претензия об устранении недостатков составляется в том случае, когда покупатель обнаруживает недостатки и дефекты в объекте долевого строительства. Претензию можно направить как до момента передачи помещения, так и после (так называемый «гарантийный случай»). Основанием для направления претензии могут быть:

  • несоответствие помещения условиям договора и проектной документации, например, несогласованное изменение площади квартиры;
  • наличие недоделок как в самом помещении, так и общедомовом имуществе, включая придомовую территорию;
  • низкое качество использованного оборудования (протечки труб, неработоспособность электропроводки, щели в окнах и т. д.);
  • низкое качество использованных материалов отделки;
  • отказ застройщика от проведения гарантийного ремонта;
  • несоответствие помещения требованиям технических и градостроительных регламентов.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ дольщик при обнаружении указанных недостатков вправе потребовать:

  • бесплатного устранения недостатков;
  • пропорционального уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов, если недостатки были устранены своими силами.

Если же были выявлены существенные недостатки, то в соответствии с п. 3 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ покупатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и вернуть деньги. Однако расторжение договора производится почти всегда в судебном порядке, так как существенность недостатков придется доказывать в суде.

Когда можно подавать претензию застройщику

Как уже говорилось, претензия может быть подана как до подписания передаточного акта, так и после.

В первом случае недостатки выявляются при приемке квартиры. Участнику ДДУ нельзя подписывать акт приема-передачи, а следует указать на выявленные им недостатки в квартире или ином объекте недвижимости. Дольщик и представители застройщика должны составить дефектный акт, на основании которого и подается претензия застройщику. Если застройщик отказывается подписать дефектный акт, это не лишает покупателя права впоследствии направить ему претензию с жалобой на качество объекта долевого строительства.

Второй вариант, когда может быть подана претензия, это выявление недостатков в процессе пользования объектом долевого строительства, то есть гарантийный случай. В соответствии с п. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства составляет минимум 5 лет. В договоре может быть прописан больший срок гарантии. При этом факт подписанного акта приема-передачи имеет малое значение.

Исключением является инженерное и технологическое оборудование — сети электроснабжения, коммуникации водоснабжения, датчики, система кондиционирования и т. д., включая и данное оборудование, находящееся в общей долевой собственности, например, лифты или почтовые ящики. Для такого оборудования установлен срок гарантии не более 3 лет.

По-разному для самого объекта долевого строительства и технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома отсчитывается и срок начала действия гарантии. В первом случае срок действия гарантии начинает течь с момента передачи объекта собственнику, во втором — с момента передачи объекта ДДУ любому собственнику в многоквартирном доме. Причиной этого является то, что инженерное и технологическое оборудование может использоваться раньше, чем дольщик получит свою квартиру по передаточному акту.

Имущество Срок действия гарантии Начало действия гарантии
Объект долевого строительства. 5 лет С момента передачи объекта участнику ДДУ.
Общедомовое имущество. 5 лет С момента подписания первого документа о передаче объекта долевого строительства.
Инженерное и технологическое оборудование (как находящееся в объекте долевого строительства, так и относящееся к общедомовому имуществу). 3 года С момента подписания первого договора о передаче объекта долевого строительства.

Получение заключения экспертизы перед подачей претензии

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Наличие недостатков в объекте долевого строительства необходимо дополнительно зафиксировать, так как их простое перечисление в претензии или в дефектном акте может оказаться недостаточным при последующем судебном разбирательстве. По этой причине покупателю квартиры необходимо заказать независимую экспертную оценку. Сделать это можно в любой аккредитованной экспертной организации.

Для проведения оценки следует пригласить не только эксперта, но представителей застройщика. Само их личное присутствие не является обязательным, но уведомить их о проведении оценки дефектов крайне желательно. Эксперт, осмотрев дефекты, составит ведомость с обоснованием стоимости их устранения силами покупателя. Независимая оценка станет дополнительным аргументом участника ДДУ при досудебном споре с застройщиком, а при необходимости — и в суде. После того, как экспертная оценка будет готова, можно переходить к следующему шагу — составлению претензии.

Образец претензии застройщику об устранении недостатков

Претензия к застройщику об устранении недостатков оформляется стандартным способом, характерным для любых претензионных документов.

В «шапке» претензии нужно указать:

  • кому направляется документ — наименование и юридический адрес застройщика;
  • кто направляет претензию — ФИО и место регистрации покупателя, также можно указать контактный телефон (если покупателей несколько, указываются данные всех дольщиков);
  • название документа — краткое («Претензия») или полное («Претензия об устранении недостатков»).

Затем оформляется основная часть документа. В ней нужно указать:

  • номер договора долевого строительства, дату его заключения, стоимость и дату исполнения обязательства по оплате договора;
  • если заключался договор уступки, то также нужно указать дату его заключения и стоимость;
  • ссылку на ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, регламентирующую гарантии качества объекта долевого строительства;
  • перечень недостатков с их подробным описанием;
  • указание на то, что недостатки зафиксированы и оценены в экспертном заключении;
  • требования заявителя — устранить недостатки и срок для исполнения требования;
  • если одновременно заявляются денежные требования, то нужно указать банковские реквизиты для перечисления средств.

В конце документа указывается дата составления претензии и ставится подпись заявителя.

Необходимые документы к претензии

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

К претензии можно приложить документы, которыми заявитель подтверждает свое право на обращение к застройщику с жалобой. В число необходимой документации входят копии:

  • договора долевого участия (а также договора уступки, если он был заключен);
  • передаточного акта (если он был составлен);
  • заключения экспертизы;
  • дефектного акта.

Если претензию подписывает и направляет представитель, то к пакету документов дополнительно нужно приложить копию доверенности.

Как направить претензию застройщику

Существует несколько способов направления претензии застройщику. Проще всего передать документ под роспись уполномоченному лицу в офисе застройщика. Также можно использовать электронную форму обращения, если таковая имеется на официальном сайте девелопера, или послать письмо электронной почтой. Однако самым надежным способом остается почтовое отправление, поэтому рекомендуется использовать именно его.

Письмо нужно отправить на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложения. Опись вложения позволит впоследствии доказать, что в адрес застройщика была направлена именно претензия, а не любой другой документ. Также можно заказать и уведомление о вручении, но можно обойтись и почтовым идентификатором, с помощью которого можно отследить дату получения претензии застройщиком.

Сроки исполнения требований

Сроки исполнения требований об исправлении недостатков отсчитываются с момента получения претензии застройщиком. Срок устранения недостатков может быть прямо указан в договоре долевого участия. Если же соглашение их не содержит, то сроки определяются законодательством.

Точного временного промежутка, в течение которого застройщик должен устранить дефекты, Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает. П. 2 ст. 7 данного закона лишь содержит оговорку, что покупатель вправе потребовать «устранения недостатков в разумный срок». Для определения понятия разумности сроков приходится обращаться к другим нормативно-правовым актам.

П. 1 ст. 20 Федерального закона 2300-1 устанавливает срок в 45 дней для устранения недостатков в товаре. Поэтому можно аналогично установить данный срок для устранения дефектов в построенном объекте долевого строительства. Если же заявитель в своем заявлении требует уменьшить стоимость цену ДДУ в связи с выявленными недостатками, то разумным считается срок в 10 дней, так как именно этот период указывается в п. 1 ст. 31 Федерального закона № 2300-1 в качестве крайнего срока для удовлетворения отдельных требований потребителя.

Что делать в случае отказа или просрочки исполнения

Направление претензии не является гарантией того, что все перечисленные в ней недостатки будут исправлены застройщиком. Существует два варианта последующих событий:

  1. Застройщик своими силами устраняет дефекты.
  2. Застройщик затягивает ремонт (устранение дефектов), отрицает наличие недостатков либо полностью игнорирует покупателя.

Первый случай является достаточно редким, так как застройщику невыгодно тратить дополнительные средства на исправление дефектов. Однако если все же это случилось и покупателя устраивают результаты ремонта, то стороны могут подписать передаточный акт (если недостатки выявлены в ходе приемки) или соглашение об отсутствии претензий (при гарантийном случае). Если устранение дефектов произведено некачественно, то можно повторить всю процедуру заново — составить дефектный акт, получить заключение эксперта и направить новую претензию.

В том случае, если застройщик игнорирует обращение участника ДДУ, то можно направить в его адрес новую претензию с требованием выплаты неустойки. Если и она не возымеет действие на застройщика, придется обращаться в суд. В подобной ситуации покупатель квартиры может дополнительно рассчитывать на неустойку (по 1 % от цены договора или стоимости устранения недостатков за каждый день просрочки), а также штрафа (50 % от общей стоимости устранения дефектов) и процентов за пользование чужими деньгами. Кроме того, можно и нужно взыскать с застройщика расходы на адвоката и проведение экспертной оценки, а также понесенный ущерб, например, на наем жилья, если по вине застройщика истцу приходилось снимать квартиру.

Популярные вопросы и ответы на них

Можно ли сразу обратиться в суд без составления претензии?
Да, можно. Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривает обязательности претензионного урегулирования спора. Однако в данном случае нужно смотреть договор долевого строительства, так как обязательность направления претензии может быть предусмотрена условиями соглашения. К тому же нужно учитывать, что удовлетворение требований, изложенных в претензии, обычно выгоднее для покупателя, чем судебное разбирательство, которое может продлиться достаточно долго.
Можно ли направить вторую претензию, если первая была составлена или оформлена неверно?
Да, конечно. Но нужно учитывать, что срок устранения недостатков будет отсчитываться заново с даты получения второй претензии. В ее тексте можно указать, что первая претензия отзывается, так как считается ошибочной.
Можно ли самому составить претензию или доверить ее оформление профессиональному юристу?
Конечно, можно составить претензию самостоятельно. Но нужно учитывать следующий нюанс. Юристу застройщика, который будет изучать претензию, достаточно одного взгляда, чтобы определить, кто ее составлял — профессионал или сам дольщик. Если претензия составлена неграмотно, простым языком без соблюдения юридической терминологии, существует риск, что застройщик ее проигнорирует. Поэтому если не уверены, что сможете грамотно оформить претензию, лучше доверить ее составление профессиональному юристу.
Если с застройщиком был заключен договор купли-продажи, а не долевого участия, то можно ли направить ему претензию об устранении недостатков? Отделочные работы осуществлялись по договору подряда.
Да, конечно. Однако основанием для обращения будет не нарушение положений Федерального закона № 214-ФЗ, а нарушение прав потребителей в соответствии с Федеральным законом № 2300-1 и Гражданским кодексом РФ. Претензионный порядок урегулирования спора в таком случае будет иметь некоторые особенности. Например, потребитель имеет право взыскать большую сумму неустойки, так как в случае просрочки исполнения обязательства по договору подряда исполнитель должен выплатить неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки (а не 1 %, как в случае договора долевого участия).

Какие сложности могут возникнуть

Направление претензии застройщику об устранении недостатков в большинстве случае — это лишь первый этап долгого пути, который грозит покупателю в том случае, если в приобретенном жилье имеются недостатки и дефекты. Зачастую дело заканчивается судебным разбирательством. Для того чтобы иметь достаточные аргументы в суде, собственнику квартиры необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора — зафиксировать все выявленные дефекты, определить стоимость их устранения и составить грамотную претензию. Помочь в этом деле может консультация юриста, которую можно получить на нашем сайте.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Провожу консультации и отвечаю на вопросы граждан. Моя почта: savo992@bk.ru. Профиль на ЯндексУслугах.
Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.

Можно ли сразу обратиться в суд без составления претензии?
Да, можно. Федеральный закон № 214-ФЗ не предусматривает обязательности претензионного урегулирования спора. Однако в данном случае нужно смотреть договор долевого строительства, так как обязательность направления претензии может быть предусмотрена условиями соглашения. К тому же нужно учитывать, что удовлетворение требований, изложенных в претензии, обычно выгоднее для покупателя, чем судебное разбирательство, которое может продлиться достаточно долго.
Можно ли направить вторую претензию, если первая была составлена или оформлена неверно?
Да, конечно. Но нужно учитывать, что срок устранения недостатков будет отсчитываться заново с даты получения второй претензии. В ее тексте можно указать, что первая претензия отзывается, так как считается ошибочной.
Можно ли самому составить претензию или доверить ее оформление профессиональному юристу?
Конечно, можно составить претензию самостоятельно. Но нужно учитывать следующий нюанс. Юристу застройщика, который будет изучать претензию, достаточно одного взгляда, чтобы определить, кто ее составлял — профессионал или сам дольщик. Если претензия составлена неграмотно, простым языком без соблюдения юридической терминологии, существует риск, что застройщик ее проигнорирует. Поэтому если не уверены, что сможете грамотно оформить претензию, лучше доверить ее составление профессиональному юристу.
Если с застройщиком был заключен договор купли-продажи, а не долевого участия, то можно ли направить ему претензию об устранении недостатков? Отделочные работы осуществлялись по договору подряда.
Да, конечно. Однако основанием для обращения будет не нарушение положений Федерального закона № 214-ФЗ, а нарушение прав потребителей в соответствии с Федеральным законом № 2300-1 и Гражданским кодексом РФ. Претензионный порядок урегулирования спора в таком случае будет иметь некоторые особенности. Например, потребитель имеет право взыскать большую сумму неустойки, так как в случае просрочки исполнения обязательства по договору подряда исполнитель должен выплатить неустойку в размере 3 % за каждый день просрочки (а не 1 %, как в случае договора долевого участия).