Что делать и куда обращаться, если вас обманул риелтор? Схемы обмана клиентов

Обновлено: Апрель, 2024 года

Иногда продавец или покупатель квартиры может даже не заметить того, что его обманули риелторы. Связано это с тем, что деятельность агентств недвижимости практически никак не регулируется законодательством. Большие суммы денег, используемые при покупке недвижимости, привлекают в этот бизнес разных людей, в том числе и нечистых на руку. Попасть на уловки риелтора неподготовленному человеку достаточно просто. Однако нужно различать небольшие хитрости, которые используют агенты по недвижимости, со способами серьезного обмана. В последнем случае можно не только вернуть потерянные деньги, но и взыскать нанесенный ущерб.

Как риелторы обманывают клиентов

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за бесплатной юридической консультацией к Анне Юрьевне в онлайн-чат справа!

Агенты по недвижимости отлично разбираются в психологии и могут использовать множество способов обмана — от небольших уловок и хитростей, позволяющих заполучить клиента, до практически мошеннических действий. Разберем наиболее часто встречающиеся схемы обмана риелторов и способы избежать их ловушек.

Обман в объявлениях

Самый распространенный способ ввести в заблуждение незадачливого покупателя — обман в объявлении о продаже. Для риелтора очень важно «зацепить» клиента, поэтому для потенциальных покупателей создается иллюзия интересного для покупки объекта. Варианты обмана могут быть совершенно различными: от вообще несуществующих квартир до умалчивания недостатков. Например, риелтор может выставить объявление о продаже квартиры с хорошим ремонтом, расположенной новом доме в неплохом районе, цена ее также будет вполне заманчивой. Проблема только одна — такой квартиры вообще не существует в продаже. Главное, чтобы клиент позвонил, тогда ему можно сказать, что данная квартира продана (за нее дан аванс, продажа приостановлена, внезапно повысилась цена и т. д.). Расстроенному клиенту всегда можно предложить другие варианты.

Другой способ обмана в объявлениях — скрыть недостатки квартиры. Например, она расположена на первом этаже. Естественно, цена такого объекта ниже. В объявлении указывается, что квартира находится на втором этаже. Когда во время показа правда выясняется, риелтор всегда может заявить, что произошла ошибка. Хотя на самом деле он с самого начала знал все об объекте.

Что делать? Не стоит клевать на объявления с нереальными условиями. Чудес не бывает — отличные варианты уходят очень быстро. Если же обман состоит в скрытии небольших недостатков, то лучше не связываться с таким риелтором в дальнейшем. Если он обманул в мелочах, то способен сделать это и по-крупному.

Скрытая комиссия

Очень распространенная схема обмана — скрытая комиссия. Риелтор показывает квартиру покупателю, который соглашается ее купить. Затем агент связывается с продавцом и «роняет» его по цене. При этом вся скидка, которая может доходить до нескольких сотен тысяч рублей, оседает в кармане риелтора, о чем его клиенты до поры до времени даже не догадываются. О настоящей цене объекта покупатель узнает лишь на сделке, тогда же и собственник узнает, что мог бы продать свою квартиру намного дороже. В такой ситуации чувствуют себя обманутыми обе стороны, так как и собственник, и покупатель теряют в деньгах.

Что делать? Продавцу и покупателю необходимо встречаться и разговаривать друг с другом до сделки. В интересах риелтора замкнуть все контакты сторон на себя, он старается, чтобы стороны первый раз встретились уже в момент подписания договора купли-продажи, когда изменить условия сделки уже поздно. Настаивайте на встрече с другой стороной договора, тогда обман со стороны риелтора вскроется раньше.

Двойная комиссия

Двойная комиссия — достаточно распространенный способ обмана со стороны риелтора, который может использоваться в различных ситуациях, в том числе и в сочетании с другими видами надувательства. Например, агент может продавать квартиру от хозяина, с которым заключил договор эксклюзивной продажи. Соответственно, услуги агента оплачивает продавец. Когда покупатель находится, квартира предлагается ему с дополнительной наценкой.

Иногда для продажи не особо ликвидных объектов недвижимости даже используется целый спектакль. Покупатель обращается к риелтору. Тот устраивает ему вереницу показов квартир, находящихся в ужасном состоянии. Когда покупатель уже решает, что ничего хорошего купить нельзя, ему показывается нужный вариант, который лучше только что осмотренных «клоповников». Работая на контрасте, риелтор добивается заключения сделки купли-продажи, получая комиссию от покупателя и «благодарность» от продавца.

Что делать? Как уже говорилось, сторонам нужно обязательно встретиться друг с другом еще до сделки. Лишь лично обговорив все ее условия, они смогут узнать реальную стоимость услуг риелтора. Что же касается обмана с «убитыми» квартирами, то не нужно хвататься за первый же неплохой вариант. Всегда есть смысл обратиться к другому риелтору или поискать варианты самостоятельно.

Несуществующие покупатели

Данная схема обмана обычно используется в отношении собственников недвижимости. Существует несколько ее вариантов. Иногда несуществующие покупатели используются для того, чтобы снизить цену на квартиру. Они приходят, смотрят квартиру и заявляют, что ее цена сильно завышена. Могут использоваться несколько подставных покупателей. Цель — убедить продавца, что стоимость квартиры реально высока и для продажи ее нужно снизить. Добившись снижения, риелторы продают ее по прежней цене, разница же оседает в кармане агента.

Второй вариант данной схемы — заставить продавца стать клиентом агентства. Появляется «покупатель», который готов заключить сделку. Продавец подписывает с агентством договор, однако в последний момент мнимый покупатель исчезает. Однако дело уже сделано — собственник квартиры уже сотрудничает с риелторами и продает недвижимость через них.

Схема с подставными покупателями используется и против тех, кто ищет себе жилье. Риелтор договаривается, чтобы во время просмотра пришли другие покупатели, которым жилье нравится настолько, что они намерены его немедленно приобрести. Естественно, в реальности они работают на риелтора. Тем самым агент не дает клиенту одуматься и подталкивает его к быстрому решению. Иногда риелтор и собственник даже могут устроить аукцион — кто больше даст, тот и купит. Все играют свою роль, и лишь незадачливый покупатель не догадывается, что из него всего лишь пытаются вытянуть побольше денег. Иногда даже нет нужды кого-то приглашать на просмотр — риелтор может просто объявить, что другие покупатели также готовы приобрести квартиру. Клиент соглашается на сделку и даже может предложить более высокую цену.

Что делать? Не поддаваться на манипуляции риелторов. Если твердо уверены в нормальности цены, то стоит сравнить свою квартиру с другими вариантами на рынке. Если же мнимый покупатель используется для заключения договора с агентством, то также не стоит клевать на приманку риелтора. Нет покупателя — нет и сотрудничества с агентом. Если же подсадные покупатели используются против клиента, намеревающегося приобрести квартиру, то ему стоит взять паузу и подумать. Если цена квартиры не занижена, какова вероятность, что в течение дня на нее нашлось сразу несколько покупателей?

Аванс/задаток

Нередкий способ обмана связан с таким способом обеспечения обязательств, как аванс или задаток. Покупатели, не сведущие в юридических тонкостях, часто путают эти понятия. Задаток всегда передается собственнику недвижимости, его особенностью является то, что в случае отказа потенциального покупателя задаток не возвращается. Если же, в свою очередь, продавец откажется от сделки, он должен возвратить задаток в двойном размере. Аванс на самом деле практически никак не гарантирует совершение сделки. Он должен быть возвращен покупателю, даже если тот просто передумает. Зачастую аванс передается не продавцу, а риелтору, так как именно он и является скрытой комиссией агентства недвижимости.

Обман состоит в том, что покупателю, намеревающемуся вернуть аванс, заявляется, что задаток вернуть нельзя. В итоге покупатель либо вынужден покупать не особо нужную ему квартиру, либо терять деньги.

Что делать? Нужно лишь немного подучить юридические термины и внимательно читать текст договора. Как уже говорилось, обычный аванс можно спокойно вернуть, не неся убытков и не платя каких-либо штрафов. Отказ риелтора вернуть деньги за внесенный аванс противозаконен. Так что приведенный пример обмана можно рассматривать как уголовно наказуемое деяние.

Намеренное завышение цены

Данная схема обмана используется против продавцов и основана на обычной человеческой жадности. Владелец жилья, выбирая риелтора, заявляет, что заниматься продажей будет тот риелтор, который в большую стоимость оценит квартиру. Понимающий человеческую психологию риелтор предлагает завышенную цену и заключает договор на оказание услуг с собственником. Наивный продавец считает, что нашел выгодный вариант, однако проходит время, а покупатели так и не появляются. Владелец и сам не заметит, как снизит цену даже ниже той, на которую рассчитывал изначала.

Что делать? Не стоит верить в чудеса и надеяться на чудодейственного риелтора, который продаст квартиру по цене выше рыночной. Сравните свою квартиру с аналогичными вариантами, при необходимости можно заказать и независимую оценку — ее стоимость не так высока, как впустую потерянное время.

Объявления у подъезда

Старинный способ найти объект для продажи, который потихоньку уходит в прошлое. У подъезда вешаются объявления: «Куплю 1-, 2-, 3-комнатную квартиру в вашем доме для себя». Наивный хозяин звонит по телефону, на просмотр квартиры приходит риелтор, играющий роль реального покупателя. Квартира ему нравится, но есть нюансы, не позволяющие оформить сделку прямо сейчас. Зато у него есть знакомые, которые также ищут квартиру для покупки. Пока собственник ждет, риелтор выставляет объявление и занимается поиском реального покупателя.

Что делать? Никакие реальные покупатели не ходят по домам и не вешают на них объявления. Все ищут квартиры на сайтах недвижимости в интернете или обращаются напрямую в агентства недвижимости. 99 % объявлений у подъездов — уловка риелторов. Поэтому просто не нужно им верить.

Дублирование объявлений

Данную схему нельзя назвать прямым обманом, однако при ее реализации пострадавшими оказываются продавцы недвижимости. Собственник занимается продажей самостоятельно. Однако замечает, что его объявление фактически скопировано, однако указана более низкая цена. Естественно, звонки поступают в агентство недвижимости. Если они находят покупателя, то предлагают собственнику скинуть цену, а также оплатить комиссию за работу. Владельцам квартир, мечтающим продать свою недвижимость, приходится соглашаться.

Что делать? Достаточно сложный случай. Возможности повлиять на сайты по продаже недвижимости у собственника нет, поэтому удалить дублирующие объявления не получится. Конечно, можно не соглашаться на условия, предложенные риелтором, однако продать квартиру нелегко, поэтому терять реального не хочется. Можно попробовать снижать цену лишь до приемлемого для себя уровень. Если же риелтор обещал цену ниже, то пусть самостоятельно решает эту проблему с покупателем.

Проверка юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры — одна из услуг, которые оказывают риелторы. Но что реально скрывается за этой фразой? Как риелтор реально может проверить чистоту объекта? Никаких секретных баз и связей в правоохранительных органах у них нет, да и смысла в них немного. Любая информация, которую могут проверить риелторы, обычно находится в открытом доступе. Получить выписку из ЕГРН может и покупатель, а больше никаких способов проверки не существует.

Что делать? Не верить маркетинговым ходам риелторов. Гарантировать 100 % чистоту объекта недвижимости не может ни один риелтор, даже если бы этого захотел. Современное законодательство просто не предусматривает подобных способов проверки объектов недвижимости.

Оформление документов для продажи/покупки

Еще одна маркетинговая услуга риелторов, за которую приходится платить. В договоре на предоставление услуг она обязательно указывается. Но что за ней скрывается? Большинство документов могут быть выданы только непосредственному участнику сделки. Значит, необходимо оформлять доверенность на риелтора, что влечет дополнительные затраты, так как оформить ее может только нотариус.

Что делать? Заказывать документы самостоятельно. Если же такой возможности нет, можно оформить доверенность на родственника/друга, который закажет документы совершенно бесплатно.

Скрытые недостатки

Частый вид обмана, которым грешат не только риелторы, но и собственники, занимающиеся продажей. Покупателя должно насторожить, что вариант с виду хороший, а цена на него ниже рыночной. Возможно, что в квартире есть скрытые недостатки, о которых ни риелтор, ни собственник никогда не расскажет. Например, вечно пьяные соседи, который каждый вечер устраивают скандал. В таком случае клиенту квартиру покажут утром. Другой пример — ужасный вид из окна, например, на крышу пристроенного магазина, опоры ЛЭП, свалку. Тогда квартиру покажут вечером, когда темно из окна ничего не видно. Если на прилегающей улице постоянно образуются пробки, то показ организуют утром выходного дня, когда машин немного. Есть и более серьезные недостатки, о которых можно узнать уже после покупки — грибок и плесень на стенах, трещины, плохая работа коммунальных служб и т. д.

Что делать? Не стесняйтесь посмотреть квартиру несколько раз — и риелтор, и собственник заинтересованы в покупателе, поэтому не откажут. Во время показа осматривайте все максимально внимательно. Не стесняйтесь задавать вопросы, в том числе и соседям. Покупатель рискует своими деньгами, поэтому должен ответственно подходить к своему выбору.

Обман со съемом жилья

Обман в сфере съема жилья встречается еще чаще, чем при купле-продаже. Классический способ обмана — клиент обращается в агентство и заключает договор на поиск квартиры для ее найма. После передачи денег ему говорят выезжать на место для просмотра варианта. Не дождавшись риелтора, потенциальный наниматель понимает, что его обманули.

Существует разновидность данного способа обмана, на который до сих пор попадаются наивные клиенты. Им предлагают заключить договор на оказание информационных услуг, после чего просто дают список номеров хозяев квартир. Найти по ним подходящий вариант невозможно — номера не отвечают, квартиры уже давно сданы либо и вовсе никогда не сдавались.

Что делать? Потенциальным нанимателям хочется посоветовать — платить деньги нужно только после того, как подходящий вариант найден. Тогда услуга оказана в полном объеме. Если риелтор предлагает заплатить раньше — вероятность того, что квартиру он никогда не найдет или даже не приступит к ее поиску, значительно возрастает. Также ни в коем случае нельзя подписывать договор на оказание информационных услуг, который предполагает, что риелтор лишь дает номера телефонов мифических хозяев.

Если обман уже произошел, то можно подавать претензию, а в случае отказа вернуть деньги — нужно обращаться в полицию. Возможно, выяснится, что риелтор даже не намеревался оказывать услугу, тогда в его действиях имеются все признаки мошенничества или хищения.

Что делать, если обманули риелторы

В большинстве случаев способы обмана клиентов со стороны риелторов достаточно просты. Они основаны на знании агентами по недвижимости психологии людей. Риелторы просто манипулируют ими, чтобы добиться максимальной выгоды для себя. Такие действия нельзя назвать преступлением или правонарушением — простодушный клиент сам попадается на удочку ушлого агента. Сделать с таким обманом ничего нельзя, можно лишь попытаться его избежать.

Но иногда действия риелтора выходят за рамки обычной хитрости. Особенно если дело касается расчета размера комиссии, навязывания дополнительных услуг, невыполнения обязательств по договору или банального мошенничества, как в случаях с невозвращением заплаченного аванса. В таком случае можно и нужно наказывать обманщиков.

Как вернуть деньги

Если с риелтором был заключен договор на оказание услуг, но качество их не устроило, то можно написать претензию на имя руководителя агентства недвижимости о возврате денежных средств. В соответствии со ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Исполнитель обязан вернуть полученные средства, за исключением фактически понесенных расходов, в течение 10 дней с момента получения претензии. При нарушении данных сроков исполнитель обязан уплатить заказчику пеню в размере 3 % от цены договора за каждый день просрочки.

Претензионный порядок разрешения спора в данном случае не является обязательным, поэтому клиент при наличии достаточных на то оснований может сразу переходить к следующему шагу.

Куда обратиться

Если же агентство недвижимости отказывается вернуть деньги, то нужно обращаться в суд с исковым заявлением. Если цена иска составляет менее 50 тыс. руб., то следует обращаться в мировой суд, однако если одновременно заявляются требования о возмещении ущерба или компенсации вреда, то следует обращаться в районный суд. При цене иска свыше 50 тыс. руб. первой инстанцией будет также являться районный суд. Одновременно можно подать жалобу в орган, который осуществляет защиту прав потребителей (Роспотребнадзор). Если же в действиях риелтора имеются признаки банального мошенничества или хищения, то можно сразу подавать заявление в полицию.

Какие сложности могут возникнуть

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу Анне Юрьевне в онлайн-чат справа!

Деятельность агентств недвижимости и частных риелторов фактически никак не урегулирована законодательством. Поэтому если клиента обманули риелторы, то ему далеко не всегда удается защитить свои права. Закон «О защите прав потребителей» может помочь лишь в том случае, если между клиентом и агентством заключен договор на оказание услуг. Однако каждый случай индивидуален. Поэтому перед тем, как подавать претензию, обращаться в суд или, наоборот, смириться с потерянными деньгами и временем, следует проконсультироваться с юристом.

Частые вопросы и ответы на них

Что делать, если риелтор обманул, но договора с ним не было, так как он работал как частное лицо?
В таком случае единственный способ решения проблемы — обращение в полицию.
Может ли риелтор брать деньги за показ квартиры (ищем квартиру для покупки)?
Теоретически, да. Однако от таких вариантов лучше сразу отказываться.
Что делать, если риелтор и собственник обманули при покупке квартиры, не сказав об имеющихся недостатков жилья?
Если при заключении договора купли-продажи покупатель был введен в заблуждение, он может потребовать признания сделки недействительной в судебном порядке. Ответчиком в данном случае будет являться продавец.
Могут ли стороны потребовать вернуть деньги, если выяснится, что риелтор взял двойную комиссию (и с продавца, и с покупателя)?
Если деньги были получены не по договору об оказании услуг, то да. Если договора были заключены, нужно смотреть их условия. В любом случае клиент вправе расторгнуть договор на оказание услуг, оплатив лишь понесенные исполнителем расходы. Точно оценить понесенные расходы достаточно проблематично. Возможно, придется обращаться в суд.
Есть вопросы по теме статьи? Напишите юристу Анне Юрьевне в онлайн чат справа и она быстро вас проконсультирует по вашей проблеме!
Главный юрист
Вопросы и ответы: 40
  1. Рушан

    Я был в командировке и снимал квартиру, с риэлтором договорились об отчетности. Я оплатил деньги, она принесла Договор и документу приема сдачи с данными человека, у которого не соответствуют данные паспорта, снилс и ИНН. Как мне поступить, и отчитаться перед предприятием?

    1. Главный Юрист

      Здравствуйте, Рушан! Уточните, пожалуйста, как вы выяснили, что данные собственника не соответствуют действительности? Если в договоре просто допущены многочисленные ошибки, попросите риэлтора, чтобы он его исправил и принес новый экземпляр. Если же вас намеренно обманули, пожалуйтесь в Роспотребнадзор, при подозрении на мошенничество — в полицию.

  2. Александра

    Здравствуйте! Сегодня были у риелтора и не заметили, как она нам подсунула на подпись акт о выполненных работах. Ни квартиры, ни выполненных работ мы так и не увидели. Подскажите пожалуйста, как нам быть?

    1. Главный Юрист

      Здравствуйте, Александра! К сожалению, подписав акт выполненных работ Вы подтвердили факт передачи Вам результатов услуг. Поэтому риэлтор вправе потребовать выплаты стоимости его услуг в соответствии со стоимостью, установленной договором. При данных обстоятельствах отказаться от услуг риелтора, которые были оказаны в соответствии с актом Вы не можете.

  3. Елизавета

    Добрый день подскажите пожалуйста, нашли в ВК объявление по сдаче квартиры, написали по указанному номеру там оказался риелтор сказал что данная квартира уже сдана, предложил другую, скинул фото сказала что квартира будет закреплена за вами в базу её вносить не будет и потенциальных людей на съем не будет. В связи с тем что была пятница сказали что квартиру можно посмотреть в понедельник , в понедельник сообщили что от туда выезжают люди, забирают вещи, перенесли на вторник, но во вторник сказали что люди остаются. Сказали что по нашей анкета работают, будут скидывать варианты по смс. В базе номеров на сайте, телефоны не доступны или же вообще с люди с других городов. Сегодня решила проверить вообще эти фотки, оказывается квартира вообще не из этого города что одна что вторая. Вообщем всё как в статье. Подскажите пожалуйста, возможно ли вернуть деньги, так как уже понятно что ничего из этого не выйдет, с таким сталкиваюсь первый раз и получилось что повелась?

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Елизавета. Предположу, что официального договора об оказании риелторских услуг с вами никто не заключал. Но есть переписка и деньги вы перечисляли в электронном виде. Направляйте риелтору претензию о возврате средств в виду оказания некачественной услуги в рамках ст.28 ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей». Предположу, что риелтор в возврате средств откажет. Поэтому вопрос придется решать в судебном порядке.

  4. Надежда

    Здравствуйте, ситуация такая купили с мужем дом в декабре 2022 года через агенства и заплатили 75000 тыс ,сейчас уже апрель 2023 год и мы обнаружили много недостатков -это дом топит,в подвале вода,в слив постоянно прибывает вода и нам приходится через день нанимать ассенизатор это выходит 4500 тыс в неделю,как нам быть,дом куплен в ипотеку

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Надежда. В силу ст.450 ГК РФ договор купли-продажи может быть расторгнуть по инициативе покупателя в судебном порядке только в том случае, если права покупателя нарушены. То есть допущены существенные нарушения условий договора, которые влекут для покупателя такой ущерб, который в значительной степени лишается его того на что он рассчитывал при заключении договора.

      Вы указали, что в подвале постоянно вода и дом подтопляем. При покупке дома вы его осматривали? Если дом регулярно подтопляется весной грунтовыми водами значит и следы этого должны были присутствовать как на фундаменте, так и в подвальном помещении. Вы осматривали дом при покупке? Если нет, то проявили не осторожность.

      А если осматривали, но следы были скажем забелены, закрашены специально, и вы не могли их видеть, вот тогда шансы оспорить договор есть, так как подтопляемость дома не только несет для вас существенный ущерб, но и грозит рядом неблагоприятных последствий минимум грибок и плесень, максимум обрушение дома. Собирайте документы о ом, что от вас утаили информацию, и тогда шансы оспорить договор купли-продажи дома есть.

      1. Ольга

        Здравствуйте. Скажите что делать если через риэлторское агенство хотели купить участок. Подписали соглашение о задатке, внесли задаток на расчётный счёт который указал риэлтор, с самим продавцом никогда не виделись и не контактировали. Потом продавец изчез с нашими деньгами. Агент нас не предупредила что продавец имеет всего 1/4долю участка остальные доли малолетних детей, т е по сути он не имел право продавать этот участок. В агентстве нам сказали, что они нам ничего возмещать не будут, т к деньги мы переводили продавцу. Но контактировали то мы с агентством а не с продавцом, именно агенство было представителем продавца. И получается оно не причём? Какую ответственность должно нести агенство в таких случаях, если учесть что продавец скрывается, и даже если его найдут взять с него нечего?

        1. Главный Юрист

          Здравствуйте, Ольга! В силу п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 17 от 28.06.2012 г. риэлтор несет ответственность за некачественно оказанные услуги. В частности, при наличии письменного договора с риэлтором Вы вправе потребовать от риэлтора возмещения задатка. Это Ваш убыток, возникший в результате халатно оказанной услуги. Отправляйте риэлтору письменную претензию. В случае невыполнения требования обращайтесь в суд.

  5. Зухра

    Купили долю в 3-х комнатной квартир,что составляет доля в 1\2 двух смежных комнат 16.5 кв.м,это 1\3 доли всей квартиры. 2\3 принадлежит второму сособственнику.
    При покупки этого жилья риэлторы скрыли истинное положение дел, что предыдущему собственнику было отказано в определении порядка пользования спорной жилой площадью,хотя был вселен по суду. Все это стало известно после сделки уже. Естественно нам пришлось подавать в суд о вселении. Первая инстанция нас вселила,апелляция отменила решение на том основании ,что у истцов имеется ничтожная доли недвижимости в другом регионе.
    Признавать сделку недействительной нам невыгодно,потеряем и деньги и недвижимость.
    Подан иск о компенсации о пользовании вторым сособственником спорного жилья.
    В какой срок можно подать на агенство недвижимости? и что мы можем просить суд?

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Зухра.

      Подать иск в суд вы можете в рамках ст.29 ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей». Риелторы вам оказывали услугу, услуга была не качественная, что и привело к дополнительным расходам (вселение по суду). Посчитайте все расходы и направьте риелторам претензию о некачественно оказанной услуге и потребуйте возмещения. Если вам откажут в удовлетворении претензии, вот тогда обращаетесь в суд, где помимо суммы, выставленной в претензии, сможете потребовать еще и компенсации морального вреда в рамках ст.15 ФЗ №2300-1.

  6. Антон

    Здравствуйте!Произошла такая ситуация: я продал квартиру с долгами за коммунальные услуги, с риелтором все обговаривали устно, они заверяли и устно и в переписках что долги перепишутся на нового хозяина, и с меньшей суммой квартиру продавал, в банке(покупатель брал через субсидии) когда заключали договор я пункта не обнаружил, но поверил что все будет хорошо, как мне быть, стоит ли нанимать юриста за 70 тысяч?

    При этом риелтор получил пол суммы от сделки(квартиру оценивал банк и переводил он деньги)

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Антон.

      Долги, я так понимаю приличные. На будущее, сделки с недвижимостью не терпят устных договоренностей. Все что вы прописали можно истребовать исполнить. О чем договорились, после подписания документов можно забыть.

      Касаемо долгов. В силу ч.3 ст.158 ЖК РФ обязанность по уплате, в том числе долгов, за взносы по капитальному ремонту переходят к новому собственнику. А вот другие неоплаченные долги по ЖКХ остаются за прежним собственником.

      Стоимость квартиры была снижена на значительную сумму? Если да, то можно признать сделку кабальной и аннулировать в виду того, что вас ввели в заблуждение.

      Касаемо расходов на юриста. Вы не указали сумму долга, поэтому не могу оценить, насколько целесообразны расходы на юриста.

  7. Иван

    Здравствуйте, ситуация такая: Составили договор с риелтор по аренде квартиры. В договоре были пункты про предоставление информационных услуг, но главный факт, что я должен оплатить 5000 рублей ему и в первый месяц заселения арендная плата была бы снижена на эту сумму, но заселения так и не произошло, а деньги уплачены. Также по неосмотрительности было подписано приложение №2 к договору, о том, что «Стороны подтверждают, что Исполнитель оказал услуги, предусмотренные п. 1.1 (Информационные услуги)» и «Стороны не имеют претензий к друг другу» Как быть в такой ситуации, могу ли я подать претензию?

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Иван.

      Во исполнение договора об оказании возмездных услуг риелтор обязан был предоставить информацию о квартирах, которые сдаются в аренду. Была ли риелтором представлена такая информация вам? Если была, но по каким-либо причинам подходящего варианта вы не выбрали, то условие договора было выполнено в виду чего требовать возврата 5 тысяч вы не можете, нет оснований. Тем более у вас есть приложение, которое гласит, что услуга оказана и претензий вы не имеете.

      Итог: направить претензию вы конечно можете, но результата не будет, так как есть приложение вами же подписанное, коим вы подтверждаете, что услуга вами получена и претензий вы не имеете.

  8. Владислав

    Здравствуйте, сложилась следующая ситуация. При просмотре квартиры, которую собирался снять, обнаружил несколько небольших тараканов, обратил на это внимание — сказал агенту, договорились, что перед заездом будет проведена дезинсекция, и тараканы исчезнут. Также мне сказали, что кровать новая, а слив работает хорошо (вода была выключена, так что я проверил лишь саму работу слива в туалете, но не набор воды). Подписали договор, въехал в квартиру, кровать оказалась сломанной, а локальная дезинсекция ничего не изменила, после я узнал у соседей и местных, что это дом такой, полный тараканов, и травить их бесполезно. Жить в квартире оказалось невозможно, я после первой же ночи сказал собственнику и агенту, что ситуация такая, и я ищу новое жилище. Агент начал угрожать неустойками при возврате комиссии, но согласился вернуть, с хозяином тоже договорились. Спустя 13 суток с дня подписания договора аренды я сдал ключи, получил деньги от собственника, связался с агентом. Тот встал на попятную, мол, ничего возвращать не будет, я сам виноват, а он молодец и всю свою работу добросовестно выполнил. Хотелось бы узнать, является ли нарушением прав потребителя нарочная недосказанность о состоянии целого дома, по которому роспотребнадзор плачет, а также умышленная ложь о состоянии мебели и санузла. Могу ли я требовать от вышестоящих лиц в агенстве возврат средств, или нужно всё делать через суд? Кроме того, бездарный агент при подписании договора аренды указал дату с 26.09.2022 по 26.08.2022, то есть бумага по факту недействительна, и подобной некомпетентностью агент подставлял и меня и собственника, ведь я мог не платить, а хозяин мог просто выгнать меня, тк договор составлен в прошлое. Подскажите, что я могу делать в такой ситуации.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Владислав.

      Описка в датах сдачи в аренду квартиры не является основанием для расторжение договора (это информация к сведению). Суд бы данный факт в качестве основания не принял.

      Касаемо ситуации в общем. В силу ст.10 ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» Исполнитель обязан представить полную информацию при оказании услуги ( сдача жилья в аренду). Вы не получили всю информацию о жилье, более того существенная часть о недостатках жилья была скрыта намерено. Именно поэтому в силу ст.12 ФЗ №2300-1 вы вправе требовать расторжения договора, а в силу ч.1 ст.29 ФЗ №2300-1 также имеете право на уменьшение стоимости оказанной услуги.

      Если Исполнитель, то есть риелтор откажется вернуть часть средств за арендованную квартиру, вы можете потребовать возмещения в судебном порядке, где дополнительно можете взыскать еще и компенсацию морального вреда.

      Еще один момент. Когда вы арендовали квартиру, рассчитывали прожить как минимум месяц. Съезжать пришлось вам срочно, что возможно вылилось для вас в дополнительные расходы. Скажем, сняли квартиру дороже, чем арендованное жилье. Вот эту разницу суд посчитает убытками и их также можно будет возместить в судебном порядке как ущерб.

      Сейчас вам нужно направить претензию Исполнителю и выдвинуть все вышеперечисленные требования с указанием срока удовлетворения. Если в добровольном порядке средства не вернут, вопрос придется решать в судебном порядке.

  9. Дмитрий

    Здравствуйте ,ситуация такая.Нашел обьявление о покупке квартиры ,встретились с продавцоми риэлтором заключили договор о авансе отдал 15 тыс риэлтору авансом и покупателю,после при оформлении ипотеки пришла смс что квартира проблемная ,я подумал и решил не стоит рисковать и сказал риэлт что бы вернул деньги но он ответил что потом отдаст в итоге отдает уже почти как год куда можно обратиться

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Дмитрий.

      Ситуация спорная. С одной стороны риелтор привлекался, то есть были оказаны пускай и минимальные риелторские услуги по организации сделки. Тот факт, что сделка сорвалась было следствием вашего решения после проверки квартиры. То есть если вы попробуете через суд потребовать возврата средств с риелтора, суд может отказать.

      Но иная ситуация с продавцом. Он то знал, что квартира проблемная, но всей информации о квартире не озвучил, а значит ввел покупателя в заблуждение. И именно этот факт будет выступать основанием для требования в возврате аванса. Если речь идет о 15 тысячах, которые передавали продавцу, то деньги вы сможете вернуть, но в судебном порядке.

  10. Анастасия

    Здравствуйте, столкнулись с такой проблемой.
    Нашли объявление о сдаче квартиры, позвонили нам сказали подъехать по адресу, якобы это Хозяйка и она на работе. Мы подъехали это оказалось агенство. Мы подписали договор, заплатили 12500. Якобы за первый месяц аренды квартиры. Нам дали контакты хозяйки. Мы созвонились с ней и договорились о встрече в тот же день, вечером. За час до встречи звонит «Хозяйка» квартиры и просит перенести заселение на вторник мы согласились подождать на в тот же день написали заявление на возврат денежных средств.

    Попытавшись дозвониться до неё во вторник было обнаружено что у неё отключён телефон и больше в сети номер не появлялся. Нам сказали что наше заявление на срочном рассмотрении и надо ожидать. Потом мы звонили и узнавали как обстоят дела с заявлением. Сказали что дата выплаты до 6 сентября включительно. Когда мы попытались связаться с ними 6 числа они нас заблокировали. Можно ли вернуть деньги?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Анастасия.

      Агентство должно было оказать вам услуги на возмездной основе, помочь в аренде жилья. Услуга оказана не была, поэтому вы вправе истребовать уплаченные средства. Но по данной категории дел законом предусмотрен обязательный досудебный порядок. То есть для начала вы должны направить претензию агентству с требованием о возврате средств. Претензию направьте заказным письмом с уведомлением по почте. Если в добровольном порядке претензия удовлетворена не будет, тогда вопрос придется решать в судебном порядке.

      И если агентства уже не существует, направьте заявление и в полицию, потому что здесь явно прослеживаются мошеннические действия.

  11. Ксения

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста.
    Я была в поиске квартиры, для аренды, нашла квартиру, это было агенство, где комиссия составляла 6000 рублей, прибыв в офис, они созвонились с «частником», и назначали время для просмотра, что бы передать мне номер частника, потребовалась оплатить комиссию в размере 6000 рублей, после чего я оплатила эту сумму, далее потребовалось оплатить договор найма в размере 4000, я оплатила.

    В договоре не было указано, про уплату договора найма, только к подключению к информационной базе. По итогу, после оплаты, я связалась с частником, она переносила показ до самого вечера, далее не брала трубку, так же, как и сам агент. Смогу ли я вернуть хотя бы 4000 рублей, путём составления искового заявления?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Ксения.

      Вы заключили договор об оказании возмездных услуг по поиску квартиры для аренды, вы все расходы, которые оговорены риелтором, оплатили, но в результате ожидаемого результата не получили. В виду чего я вам рекомендую в исковом заявлении требовать не только 4 тысячи, но и 6 тысяч в виду того, что услуга вам так и не была оказана. Направляйте на почтовый адрес риелтора претензию с требованием возврата 10 тысяч. Если вам откажут либо не ответят, вот тогда уже обращайтесь в суд.

  12. Олег

    Здраствуйте, снимая квартиру на длительный срок я связался с агенством. Подьехав в их офис мне сказали что перед просмотром квартиры нужно заключить договор и затем можно ехать смотреть квартиру. Я произвел оплату по карте в размере 10000 рублей, затем позвонил агенту. После чего он стал требовать от меня оплатить месяц аренды квартиры в сумме 22000 руб не дождавшись даже просмотра квартиры мной и не сообщив номер квартиры, только адрес и аргументируя это какими-то особыми условиями сдачи данной квартиры.

    Приехав по адресу я снова позвонил агенту и сказал что я хочу посмотреть квартиру. Он снова продолжил настаивать на оплате квартиры. Так и не придя к согласию я отказался платить и на этом разговор прекратился. далее мне позвонили с другого номера и сказали, что квартира, по адресу которой я приехал, уже сдана собственником в обход агенства через другое агенство и через 5 минут прислали взамен 3 адреса и телефона других квартир по СМС. связаться с данными квартирами не представлялось возможным. Возможно ли расторгнуть договор с возвратом уплаченых средств в размере 10000 руб. и привлечь данную организацию к ответственности по статье 159 УК РФ?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Олег.

      Нарушение гражданских прав и уголовно наказуемое деяние имеют ряд отличий.

      Вы думаете, что вас обманули, то есть совершили мошеннические действия, но это не так. Должен быть не только обман, но и умысел, а также определенные действия по введению в заблуждение.

      Но вместо этого с вами был заключен договор на оказание возмездных услуг (аренда квартиры), и вам что не предлагали варианты? Предлагали. И деньги вы заплатили просто так? Нет. Услугу вам оказывали, адреса то предоставили. И в договоре наверное прописано, сколько нужно заплатить предварительно.

      То есть не получиться доказать умысел и введение в заблуждение, это не мошенничество, а не качественно оказанная услуга в рамках ст.29 ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей». Доказывайте, что вам так и не нашли квартиру, поэтому вы и требуйте вернуть 10 тысяч, которые риелтор не отработал.

  13. Ирина

    Здравствуйте. В сентябре 2021 года мы нашли объявление о продаже дома через агенство недвижимости. Заключили с продавцом предварительный ДКП.

    С агенством тоже заключили договор со сроком действия 1 месяц,в котором допущена ошибка с датой рождения покупателя. А так же дом приобрели в итоге только 27 ноября.

    Дом покупался через ипотеку,агенством было допущено много ошибок в документах,замечания поступали конкретно от банка.

    В связи с чем:

    • сделка длилась более 2 месяцев;
    • мы платили за аренду квартиры лишние 2 месяца (нам обещали что заедем);
    • поднялась %ая ставка в банке.

    Мы вышли в итоге на сделку,нам одобрили ипотеку. НО процентная ставка выросла, мы оплатили лишние 70т.р. за аренду квартиры,и вдоьавок обманули с объёмом септика (5 кубов вместо 10,продавец проговорился) — мелочь конечно но неприятный факт обмана, проверить самим это нереально.

    И вот вопрос как можно хотя бы уменьшить комиссию которую мы как покупатели должны Агенству?24т.р.+1% от стоимости недвижимости (итого 94т.р.).в половину бы хотелось хотя бы снизить за обманы,за просрочки,за ошибки,за наши лишние траты и нервы!

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Ирина.

      Так как агентство оказало вам по сути не качественные услуги, вы в рамках ст.29 ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» вправе требовать:

      • уменьшения цены за выполненную работу;
      • возмещения понесенных расходов в виду некачественно оказанных услуг.

      Для начала я вам рекомендую направить в агентство претензию с требованием добровольно удовлетворить ваши требования. По данной категории дел, урегулирование спора в досудебном порядке обязательно. Если вам откажут, обращайтесь в суд. И как вы понимаете, претензионное обращение нужно подтвердить в суде, поэтому претензию направляйте заказным письмом с уведомлением через почту, чтобы у вас был почтовый корешок о вручении письма.

  14. Ирина

    Когда отдавала задаток риелтор говорил, что квартира на 3 этаже, когда уже был сделан договор уступка, выясняется, что квартира на 2 этаже, как быть в таком случае, подскажите, пожалуйста!

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Ирина.

      Вопрос расположения квартиры на определенном этаже принципиален? Если да, тогда ситуация сложная. У вас в договоре оказания услуг прописано, что нужна квартира именно на 3-м этаже, если да, тогда договор можно расторгнуть в виду некачественного оказания услуг. Но если данное условие было оговорено в устной форме, доказать, что вас ввели в заблуждение, будет очень сложно.

  15. Илья

    Доброй ночи! У нас такая проблема. Мы покупали жилье(дом) под мат капитал через ипотеку. Чтобы оформить все быстрее, мы обратились к риелтору. Дом мы покупали за 600к , а мат капитал 639500. Так вот, риелтор сказала, что за услуги свои возьмёт 39500 и сказала,что мы уложимся в мат капитал и доплачивать нам не чего не нужно. Но в итоге когда настало время рассчитывается с хозяйкой квартиры, риелтор забрала себе 80000 и сказала, что предупреждала нас! Подскажите как нам вернуть наши 40500р?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Илья.

      Вы заключали с риелтором письменный договор об оказании услуг, по другому средства из материнского капитала вам бы не разрешили передать риелтору. А раз заключали договор, значит и сумма должна была быть прописана. Направляйте риелтору претензию с требованием о возврате средств, которые были взяты не законно. Если откажет, обращайтесь в суд с иском о незаконном обогащении и истребовании денег.

  16. Нина

    Оплатила услуги агента перед просмотром квартиры, за пол часа до просмотра сказали что арендодатель отказался от сдачи квартиры. Связаться больше ни с кем не могу.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Нина.

      У вас был заключен договор об оказании риелторских услуг? Если да, то обращайтесь к риелтору с письменной претензией о возврате уплаченных средств в виду того, что услуга оказана не была. Если откажет в возврате средств, направляйте иск в суд. Если же вы заплатили налом и договора нет, доказать что вам обещали оказать услуги и вернуть деньги будет очень сложно.

  17. Ольга

    Нас обманули продавец риелторов при покупке земельного участка. В доме, которого фактически и физически нет, есть доли детей, и поэтому продавец не может снять его с учета.И нет жилья чтоб выделить детям доли. А мы дураки отдали ей аванс и завезли стройматериалы. Все это тянется уже полгода.Как нам поступить? Муж очень переживает, боюсь за его здоровье.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Ольга.

      Вам нужно обращаться в суд и требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка в порядке ст.450 ГК РФ. Но предварительно отправьте продавцу претензию с требованием о расторжении договора и возврате аванса. Претензию отправьте заказным письмом с уведомлением, чтобы у вас был почтовый корешок о вручении корреспонденции. Претензия нужна для того чтобы подтвердить факт досудебного урегулирования спора. И попутно подыскивайте другой земельный участок, на который вы сможете перевезти строительные материалы.

  18. Виктория

    Здравствуйте, обратились за помощью к риэлтору. При этом заплатили 4 тысячи сразу же, когда они ещё не выполняли свою работу. Обещала помочь с выбором квартир, сказала будет помогать каждый день, до тех пор, пока мы не заселимся. В итоге предложила 4 квартира в один день. Мы обзвонили всех, сходили на просмотр, оказалось, что квартиры не те как на фото, один вообще не сдает, другая говорит, что вообще с риэлторами не работает, третьи говорит вообще другую цену, не ту которая нам указывали. Так же подсоединили к сайту их, в итоге звоню, а мне говорят я не сдаю никакую комнату. Хотим вернуть деньги, но в договоре толком на написано при каких условиях вернут их. Проконсультируйте пожалуйста.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Виктория.

      Вами был заключен договор об оказании услуг с риелтором. Наверное в договоре были и прописаны сроки на протяжении который риелтор осуществляет поиск нужной вами квартиры. Сроки истекли? Если нет, то договор еще действует и тот факт, что вам не понравились либо не подошли первые 4 варианта в первый же день, еще не свидетельствует о том, что услуга оказана не качественно. Если на протяжении действия договора риелтор вам не подберет нужную квартиру, вот тогда можно будет обратиться к нему сначала с претензией о возврате средств, а если последует отказ уже в суд в рамках ст.29 ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей».

  19. Ирина

    Добрый день! Я в начале мая 2021г. нашла квартиру, которую хочу купить в ипотеку. Мы с собственницей заключили предварительный договор купли продажи и я отдала задаток 50000 руб. Собственница владеет этой квартирой на основании договора купли продажи. Она купила ее у своего мужа больше 10 лет назад. Муж 20 мая 2021г. умер. и банк не пропустил сделку, указывая, что квартира куплена в браке и ей надо вступать в наследство. Я согласилась ждать , что она вступит в наследсвтсво и совершим сделку. Заключили доп.соглашение к предварительному договору купли продажи через агенство недвижимости «Актив+» и определили дату приблизительно до 31.12.2021г. и зафиксировали стоимость квартиры 3250000 руб. Сегодня я открыла сайт «Авито» и вижу объявление этой квартиры от агентства недвижимости «Актив+» со стоимостью 3490000 руб. Я позвонила и мне сказали что собственница хочет на 100000 руб. больше или договор расторгнем из за форсмажорного обстоятельства и поэтому они выставили на продажу на «Авито» опять. Под этими обстоятельствами они понимают подорожание квартир на рынке недвижимости. Но я прождала почти 5 месяцев и не искала другие варианты, надеясь, что дав задаток после вступления в наследство произойдет сделка. Прошу Вас меня проконсультировать.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Ирина.

      У вас был заключен предварительный договор. Он считается правомочным, если стороны определили основные условия. Одним из основных условий является стоимость продаваемой квартиры. Поэтому если отдельно в предварительном договоре не прописано, что цена может быть увеличена впоследствии, действия продавца не законны.

      У вас есть два варианта.

      1. Ждете до 31.12.2021г., если с 01.01.2022г. собственник квартиры не предложит вам заключить основной договор в порядке ч.4 ст.445 ГК РФ обращаетесь в суд для понуждения заключения основного договора купли-продажи. НО у вас нет гарантий, что квартира до конца года не будет продана.
      2. Если квартира все же будет продана, направляете продавцу претензию о возврате задатка в двойном размере в рамках ч.2 ст.381 ГК РФ, а также дополнительно можете потребовать убытки, которые возникли у вас в связи с ожиданием исполнения договора. С большой вероятностью продавец откажется от возмещения убытков, значит придется идти в суд, а суд принимает только письменные доказательства.

      Если возникнет ситуация №2, обратитесь с вопросом повторно, объясню, какие доказательства потребуются.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», я принимаю политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.