Можно ли отменить договор дарения на квартиру

Квартира – дорогостоящее имущество, поэтому отмена договора дарения часто происходит через суд, а не в добровольном порядке. Одаряемый, злоупотребивший своими правами и причинивший вред может лишиться дара на основании решения суда.

Разберем: можно ли отменить договор дарения на жилую недвижимость, в каких случаях возможна отмена сделки, как отказаться от договора. Как отменить сделку, когда договор признается недействительным. Какие сложности возникают на практике и как решаются.

Можно ли отменить договор дарения на жилое помещение

Договор дарения предполагает безвозмездную передачу жилья в собственность другого лица. Сделка по передаче недвижимости в качестве дара оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Часто стороны хотят включить договор дарения жилого помещения условие о возможном расторжении сделки, если даритель или одаряемый решат вернуться к первоначальному состоянию.

До момента государственной регистрации договора отмена сделки не вызывает сложностей. В такой ситуации следует руководствоваться статьями 573, 577. После перехода права собственности к одаряемому аннулирование договора проходит по правилам 578 ГК РФ или путем признания сделки недействительной.

Отказ от сделки или отмена дарения невозможны, если предметом дара являются подарки небольшой стоимости. Например, когда дарят подарок на день рождения, передают пожертвование в виде недорогих вещей или незначительной денежной суммы.

В каких случаях отменяется договор дарения квартиры

Договор дарения отменяют в исключительных случаях, указанных в законе. Разберем основания отмены в зависимости от того, передал ли даритель квартиру одаряемому или еще не успел.

До передачи квартиры в собственность

После заключения договора дарения должна произойти передача квартиры одаряемому. Если передача по акту приема-передачи не произошла, сделка отменяется по следующим основаниям:

1. На основании отказа одаряемого от дара, если договор дарения прошел регистрацию в Росреестре. Отказ возможен в любой момент до передачи квартиры, оформляется в письменном виде и должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре сделок с недвижимым имуществом.
2. На основании отказа дарителя от исполнения сделки. Применяется, если, в договор включено условие о передаче вещи в дар в будущем и после его заключения уровень жизни дарителя существенно ухудшился или усугубилось здоровье.

Если вторая сторона отказывается аннулировать сделку, даритель или одаряемый должны обратиться в суд с иском. Расторжение договора происходит на основании судебного решения.

После передачи квартиры в собственность

После регистрации права собственности на квартиру за одаряемым отменить сделку через Росреестр не получится. Потребуется обращаться в суд с иском об отмене дарения.

Согласно статье 578 ГК РФ сделка отменяется при наличии одного из следующих основания:

1. Одаряемый совершил преступление против дарителя. Например, покушение на его жизнь, членов его семьи или близких родственников, умышленное причинение физического вреда, умышленное лишение жизни.
2. Одаряемый создал угрозу безвозвратной утраты полученной в дар вещи, если она обладает значительной нематериальной ценностью для дарителя.
3. Даритель пережил одаряемого.
4. Дарение произведено предпринимателем или организацией с нарушением законодательства о банкротстве (с целью вывода имущества из конкурсной массы).
5. Вещь была передана в качестве пожертвования, однако была использована не в соответствии с указанной целью.

Отменить договор дарения вправе сам даритель, его наследники, органы опеки и попечительства, органы прокуратуры, но процедура происходит только в судебном порядке.

Как отказаться от договора дарения квартиры без суда

Договор дарения квартиры заключается в письменном виде и регистрируется в Росреестре, поэтому отказ от дара оформляется таким же образом.

Одаряемый, не успевший получить жилое помещение в дар, должен предпринять следующие действия:

1. Составить отказ от дара в письменном виде.
2. Направить отказ дарителю по почте заказным письмом с уведомлением или вручить лично под подпись.
3. Не подписывать акт приема-передачи квартиры и не регистрировать право собственности на нее.
4. Если договор уже прошел регистрацию в Росреестре и передача дара не состоялась, зарегистрировать отказ.

Следует знать! Отказ от подарка в виде квартиры до ее передачи влечет за собой расторжение договора дарения. Собственность остается у дарителя, а у одаряемого не возникает никаких прав и обязанностей в отношении имущества.

Образец отказа от договора дарения

Для отмены письменного договора дарения квартиры рекомендуем воспользоваться образцом заявления об отказе от дара, подготовленным специалистами нашего сайта.

Как отменить договор дарения квартиры через суд

Чаще всего после регистрации договора дарения отменить его можно только через суд. Поэтому дарителю или одаряемому необходимо подготовить исковое заявление и обратиться в судебную инстанцию.

Отмена дарения через суд происходит в следующем порядке:

1. Заинтересованная сторона готовит пакет документов, в который входит договор, паспорт, квитанция об оплате госпошлины, прочие документы.
2. Составляется исковое заявление.
3. Оплачивается государственная пошлина.
4. Документы подаются в районный или городской суд.
5. Заинтересованная сторона принимает участие в судебном разбирательстве.
6. Суд выносит решение об отмене договора дарения или об отказе.
7. Заинтересованная сторона обращается в Росреестр для регистрации факта отмены дарения, приобщив к заявлению судебное решение.

Обратиться в суд с иском необходимо в течение трех лет с момента регистрации договора дарения в Росреестре.

Образец искового заявления об отмене договора дарения

Рекомендуем воспользоваться образцом иска об отмене договора дарения, подготовленным специалистами нашего сайта.

Особенности признания договора дарения недействительным

Существуют дополнительные основания, которые позволяют отменить дарение путем признания сделки недействительной. Для этого также потребуется обратиться в суд с исковым заявлением.

Гражданское законодательство предусматривает следующие основания для признания сделки недействительной:

1. Оформление договора от имени несовершеннолетнего при наличии оснований, запрещающих дарение (например, доля в квартире принадлежит ребенку в возрасте до 14 лет и законный представитель подписал договор от его имени).
2. Заключение договора без согласия супруга (Например, квартира является совместной собственностью супругов, и муж без согласия жены передал ее в дар).
3. Заключение договора от имени недееспособного лица (например, собственник квартиры признан недееспособным по решению суда и договор дарения подписан им лично).
4. Дарение под угрозой насилия (Например, одаряемый пригрозил дарителю, что причинит вред его здоровью, если тот не подарит ему квартиру).
5. Совершение мнимой или притворной сделки (Например, гражданин, находящийся на грани банкротства, оформляет договор дарения с близким родственником, чтобы квартиру не продали на торгах для погашения долгов перед кредиторами).

В результате признания ничтожной или оспоримой сделки недействительной, договор аннулируется. На основании решения суда одаряемый обязан вернуть квартиру дарителю, в Росреестре вносится запись о переходе права собственности к первоначальному владельцу.

Судебная практика

Пример 1. Апелляционным определением Свердловского областного суда от 11.06.2019 по делу № 33-9786/2019 отменено решение суда первой инстанции, предписано произвести регистрацию отказа от дара в виде квартиры и исключить из ЕГРН запись о праве собственности. Петрова И.А. являлась собственником квартиры. Между ним и ответчиком Чалкиным А.Н. заключен договор дарения, произведена регистрация перехода права собственности. После совершения сделки существенно ухудшилось здоровье истца, и он обратился к ответчику за расторжением договора. Стороны подписали соглашение о том, что договор дарения расторгается по обоюдному согласию, и обратились за государственной регистрацией в Росреестр. Регистрация была приостановлена по мотиву невозможности расторжения исполненного договора и сторонам было предложено обратиться в суд с требованием об отмене дарения. Апелляционная инстанция посчитала, что, подписывая соглашение, одаряемая фактически выразила волю на отказ от дара, в квартиру она не вселялась. Следовательно, передача имущества не состоялась.

Пример 2. Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26.11.2019 № 88-934/2019 по делу № 2-68/2019 оставлено без изменений апелляционное определение об отмене договора дарения. Пьянов В.Н. обратился в суд с иском к Пьянову В.В. об отмене договора дарения, ссылаясь на то, что он являлся собственником квартиры. В пользу ответчика, который является его сыном, был оформлен договор дарения. Через какое-то время после совершения сделки Пьянов В.В. умышленно нанес телесные повреждения своему отцу с целью причинения вреда здоровью, что и послужило основанием для обращения в суд с иском об отмене дарения. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Апелляционная инстанция отменила его по причине того, что факт причинения телесных повреждений подтвержден заключением бюро судебно-медицинской экспертизы и материалами проверки по заявлению Пьянова В.Н. в правоохранительные органы.

Частые вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

При отмене дарения возникают сложности с регистрацией расторжения договора. Росреестр во всех сомнительных ситуациях приостанавливает регистрационные действия и рекомендует обратиться в суд. Для правильного решения проблемы желательно привлечь квалифицированного юриста, который разъяснит, как отменить договор дарения и вернуть право собственности на квартиру.