Существует несколько способов, как обменять квартиру на квартиру с доплатой или без нее. Выбор варианта переоформления зависит от того, кому принадлежит недвижимость, и существуют ли ограничения в праве распоряжения. Мена жилья из частной собственности относится к сделкам отчуждения, наравне с покупкой-продажей, к ней применяются те же нормы налогообложения, что и при продаже. Меняясь на неравноценное жилье, предстоит согласовать вопрос с доплатой, внося в договор соответствующий пункт. Обмен муниципального жилья происходит только по согласованию с администрацией населенного пункта, выступающей в роли собственника.
- Способы обмена квартиры на квартиру
- Как обменять муниципальную квартиру
- Стандартный обмен муниципальных квартир
- В другом городе
- На приватизированное жилье
- Как обменять частную собственность
- Прямая мена жилья
- Обмен квартир через куплю-продажу
- Обмен на новостройку с взаимозачетом
- Обмен ипотечной квартиры
- Документы для мены
- Советы по продажи и обмену
- Юридические сложности при оформлении
- Ответы на частые вопросы
Способы обмена квартиры на квартиру
Если текущая жилплощадь слишком мала, расположена далеко от работы или транспорта, если планировка и характеристики дома оставляют желать лучшего, можно оформить обмен на более подходящее жилье, если условия обмена устроят собственника другой квартиры.
В зависимости от вида собственности и оснований для проживания, способы проведения обменной операции будут совершенно различными.
| Вид собственности | Вариант оформления и особенности |
|---|---|
| Частная | Договор купли-продажи или мены с последующей регистрацией в Росреестре |
| Муниципальная | Обращение в муниципалитет с заявлением о согласовании обмена и перезаключении договора соцнайма. |
| Частная, с обременением в силу ипотеки | После согласования с банком и снятием обременения через договор купли-продажи или мены. |
В каждом случае следует исходить из особенностей переоформления. При расширении частной жилплощади или улучшении условий проживания в приватизированной квартире в договор включают условие о доплате. Обмен вторичного жилья с его зачетом при покупке новостройки (по аналогии с программами trade-in на автомобилях).
Как обменять муниципальную квартиру
Если собственной квартиры пока нет, и семья проживает в муниципальном жилье по договору соцнайма, это не значит, что нет возможности обменять жилье на другое, также принадлежащее муниципалитету, если все жильцы согласны с условиями мены и обратились с соответствующими обращениями в муниципалитет. Согласно ст. 72 ЖК РФ, граждане, проживающие в квартире по договору социального найма, вправе напрямую обменять ее на другую неприватизированную квартиру.
Поскольку социальное жилье без предварительной приватизации продать или купить невозможно, единственный вариант переоформления – мена с согласия всех зарегистрированных жильцов и после согласования с администрацией.
Для облегчения поиска желающих обменять жилье в подобной ситуации, следует обращаться в специальные учреждения, имеющие особые полномочия. Обменять муниципальную квартиру через агентство в Москве можно через «Городской центр арендного жилья». Специализированные агентства выкупают или приватизируют жилье, а потом занимаются самой сделкой по обмену.
Стандартный обмен муниципальных квартир
В каждом городе есть свой орган самоуправления – администрация, в которой действует особый отдел, уполномоченный решать вопросы распределения и управления муниципальным фондом. В Москве обменом муниципальных квартир занимаются районные муниципалитеты, куда и следует обращать заинтересованным лицам с заявлениями.
Основанием для смены владельцев в квартирах, принадлежащих муниципалитету, станет письменное разрешение, получаемое в течение 10 дней после принятия заявлений к рассмотрению. В некоторых случаях администрация отказывается согласовать мену, имея на то веские обстоятельства – ведется судебный процесс о признании договора соцнайма расторгнутым, либо одна из квартир признана непригодной для проживания, дом подлежит сносу и т.д.
В другом городе
Найти желающих переехать в муниципальное жилье в другом городе или районе не так просто. Если возникла такая необходимость, необходимо:
- Найти желающих обменяться жильем.
- Обратиться в свой муниципалитет для получения разрешения для обмена.
- Вторая сторона также обращается в администрацию по месту текущего проживания.
- После получения письменных разрешений по каждой из квартир, стороны подписывают договора обмена и далее заключают новые соглашения с администрацией по новому месту жительства.
Завершением сделки станет постановка на регистрационный учет по адресу новой квартиры.
На приватизированное жилье
Многие жильцы неприватизированных квартир хотели бы обменять жилплощадь на другую, более удобную, однако выбор муниципального жилья весьма ограничен. Возникает потребность поиска законной схемы, как обменять муниципальную квартиру на частную собственность.
Хотя в Жилищном Кодексе нет специальных норм, предусматривающих такой обмен, есть простой выход из ситуации через приватизацию социального жилья. Получить квартиру в собственность можно только после согласования с жилищной комиссией в администрации города и подписания приватизационного акта.
Далее сделка мены проводится на обычных условиях, с регистрацией прав на новую собственность в Росреестре.
Как обменять частную собственность
Как следует из положений ст. 567 ГК РФ, принцип мены квартир из частного фонда сходен со сделкой купли-продажи. Основанием считать обмен завершенным станет регистрация права собственности на нового владельца и выдача выписки ЕГРН. Поменять квартиру на другую можно через единый договор по прямому обмену или по двойной сделке продажи и покупки жилья.
Третий вариант обмена – покупка новостройки с зачетом стоимости старой квартиры через trade-in.
Прямая мена жилья
Если собственники 2 квартир согласны с тем, чтобы поменяться, предстоит заключить договор мены, в котором каждая из сторон одновременно выступает как продавец и покупатель.
Мена частной собственности не менее трудная процедура именно из-за сложностей с поиском подходящего жилья и согласованием доплаты, если таковую потребует одна из сторон.
Если все же желания обоих собственников совпали, выбор в пользу договора мены очевиден. Заключают единственный договор в рамках единой сделки. В случае срыва в сделке, стороны просто остаются при своей жилплощади, без риска обмана, потери квартиры или задатка.
Обмен квартир через куплю-продажу
Поскольку найти идеальный вариант для обмена почти нереально, остается действовать по более сложному сценарию:
- Найти покупателя на свою квартиру с одновременным поиском нового объекта.
- Заключить договор о продаже и второй договор о покупке. Желательно, проводить обе сделки в один день.
- Передать документы на регистрацию права собственности в Росреестр.
- Подписание приемопередаточных актов по 2 квартирам.
- Освобождение жилья и переезд на новый адрес.
У обмена квартир через куплю-продажу есть один большой недостаток – поскольку вместо 1 договора приходится подписывать 2 документа, всегда присутствует риск, что одна из сторон в последний момент откажется от сделки, что сделает обмен невозможным.
Обмен на новостройку с взаимозачетом
С целью стимулирования продаж новостроек застройщики внедрили новый способ, как поменять старую квартиру на новостройку через программу «Трейд ин». Предложение рассчитано на владельцев недвижимости, которые испытывают проблемы с поиском и продажей собственности, но не прочь переехать в более комфортное жилье с доплатой.
Схема «трейд ин» предусматривает:
- Выбор квартиры в новостройке.
- Оформление на агента или застройщика разрешения продать собственность покупателя.
- Вырученные деньги и доплату вносят в счет оплаты квартиры в новом доме.
Основная сложность в такой покупке – необходимость найти доплату и успеть продать свое жилье в течение короткого срока, около 2-3 месяцев. Именно на этот срок бронируют новостройку под потенциального клиента. Если не успевают вписаться в сроки, присмотренная квартира может «уйти». Если есть сомнения в быстром поиске покупателя, лучше выбирать сделку купли-продажи или оформить ипотеку с тем, чтобы впоследствии спокойно продавать собственность для погашения кредитного долга.
Обмен ипотечной квартиры
Иногда возникает необходимость поменять квартиру, взятую в ипотеку, на новую. Поскольку квартира залоговая, распорядиться ею заемщик не сможет, пока не выплатит долг. Однако погашать задолженность по ипотечному договору может не только заемщик, но и новый собственник.
Такой вариант обмена возможен, если долг незначителен и равен доплате, о которой договорились стороны. Ипотечное жилье удобнее обменивать на меньшую жилплощадь, доплата по которой покроет ипотечный долг, например, при обмене 2 комнатной квартиры на 1 комнатную.
Схема оформления включает 5 этапов:
- Владелец ипотечного жилья договаривается об обмене с доплатой и оформляет аванс.
- Деньги, переданные авансом, вносят в счет погашения долга.
- Снимают обременение с собственности.
- Оформляют договор мены.
- Регистрируют изменения в праве собственности.
Если обмен не предполагает доплату, рассматривают вариант переоформления ипотеки на рефинансирование без залогового обременения. Если новый собственник ипотечной квартиры планировал вносить доплату за счет кредитных средств, стоит предложить вариант переоформления долга на нового собственника, если его кандидатура устроит кредитора.
Документы для мены
Список документов зависит от того, кому принадлежит обмениваемая квартира – муниципалитету или частному собственнику.
Существует общий перечень, который нужно собрать, чтобы мена состоялась, и дополнительная документация, которую запрашивают по муниципальному жилью и частной собственности.
| Обязательные документы при обмене. | Паспорт собственника / нанимателя. Выписка из домовой книги/ справка о зарегистрированных жильцах. Разрешение от отдела опеки, если есть несовершеннолетние или недееспособные граждане. Технический/ кадастровый паспорт. Справка об оценке недвижимости. Справка об отсутствии долга по ЖКХ. Документы на новую квартиру. Договор мены квартирами. |
| Документация по муниципальному жилью дополнительно к основному пакету. | Ордер на квартиру / договор соцнайма. Справка о санитарном состоянии жилья. Письменное согласие семьи, включая временно выписанных лиц, с нотариальным заверением. |
| Дополнительные документы по частной собственности. | Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности. Согласие супруга, заверенное у нотариуса, если квартира находится в совместной собственности. |
Собранные документы вместе с заявлениями передают в администрацию района/города (по муниципальному жилью), либо в Росреестр через МФЦ или нотариуса (если квартиры в частной собственности).
Советы по продажи и обмену
Выбор способа обмена квартир во многом зависит от конкретной ситуации. Найти покупателей на свое жилье и подобрать оптимальный вариант новой недвижимости проще через договор купли-продажи. Однако возникает риск срыва сделки, когда собственник продал собственную недвижимость, а покупка отменена по инициативе продавца или по независящим причинам.
Покупать и продавать жилье в рамках обмена квартир без риэлтора проще, хотя к составлению документов и урегулированию условий договоров следует привлекать специалистов.
Обменные операции сложны тем, что поиск желающих переехать в квартиру продавца, одновременно обладающих подходящим жильем для обмена, весьма ограничен. Если предстоит переезд, то стоит выбрать поиск квартиры в другом городе через агентство, где уже собрана база собственников, рассматривающих варианты для обмена со сменой населенного пункта или региона.
Без доплаты найти равноценный обмен довольно сложно, поэтому в любом случае предстоит решать вопрос с расчетами между сторонами сделки, даже если стороны выбрали оформление через договор мены.
Юридические сложности при оформлении
В рамках проведения договора мены возможны различные сложности, связанные с оформлением документов и согласованием условий сделки. Избежать проблем с переоформлением и регистрацией имущества поможет опытный юрист, привлекаемый одной из сторон договора.
Поскольку есть особые нюансы при оформлении обмена через договор мены и купли-продажи, следует проконсультироваться с опытным юристом по вопросу выбора варианта оформления. Юрист подскажет оптимальную схему, как поменяться квартирами с минимальными рисками, и поможет в грамотном составлении договоров.