Как обменять квартиру на частный дом и обезопасить себя от рисков

Обновлено: Февраль, 2021 года

Если принято решение в пользу жизни в просторном домовладении вдали от городской суеты, следует изучить особенности, как обменять квартиру на частный дом. Поскольку городские квартиры часто проигрывают по стоимости загородным коттеджам, при обмене предстоит решать вопрос с доплатой или оформлять процедуру через двойную сделку продажи и последующей покупки. Если собственных средств для доплаты у владельца квартиры нет, допускаются случаи оформления дома по ипотечному договору.

Почему обменивают квартиры на частные дома

Современные частные домовладения не похожи на старые и неудобные строения без удобств и вдали от инфраструктуры. При строительстве загородных домов заранее учитывают будущие потребности жильцов в школах, магазинах, транспорте, инженерных коммуникациях. Жизнь за городом может быть комфортной, и большинство переезжающих в частные дома стремятся именно к этому.

Если владелец городского жилья нашел покупателей, готовых провести обмен частного дома на квартиру, предпочтительнее выбирать именно такие сделки как наиболее безопасные. В случае срыва сделки, стороны просто останутся при своей жилплощади.

Проблема в том, что найти желающих, которых устроили бы условия покупки и характеристики квартиры на обмен, не так просто. Приходится идти на некоторый риск, одновременно продавая свою жилплощадь, и подыскивая новое место жительства.

Обмен выгоднее, чем купля-продажа, ведь НДФЛ придется уплачивать только получателю доплаты, когда при продаже квартиры, если она оценена дороже, чем при покупке, придется платить налог, даже если потом придется тратить еще большую сумму за новый коттедж.

Переезд в частный дом сулит немало плюсов:

  • Меньше соседей, мечтающих затопить и испортить ремонт;
  • Больше возможностей контролировать расходы на коммуналку;
  • Меньше риска пожара по вине соседей;
  • Не слышно скандалов и громкой музыки за стенкой;
  • Возможности перестановки, перепланировки без риска создания неудобств соседям;
  • Возможность прекратить обычное жилье в целый жилой комплекс, призванный превратить дом в райский уголок для всей семьи (постройка бани, хозпостроек, бассейны, сад, ландшафтный дизайн);
  • Создание комфортных условий для жизни с домашними животными.

Перевозя семью за город, родители обеспечивают своим детям постоянные прогулки и большим количеством свежего воздуха.

За этот комфорт приходится платить дорогую цену – прежде всего, это доплата за простор, комфорт, отличную экологию и покой. К тому же, далеко жить от городской среды способен не каждый, поскольку понадобится обеспечить ежедневную доставку детей в школы и детские сады, да и работа не у всех удаленная. Приходится хорошенько подумать о том, как решить эту проблему.

Нормы законодательства при обмене

При оформлении сделок обмена исходят из положений ч. 2 гл. 31 ГК РФ. Конкретные правила оформления мены указаны в ст. 567-571 ГК РФ. Помимо Гражданского Кодекса, необходимо учитывать положения, установленные в законе №218-ФЗ «О госрегистрации» от 13.07.2015.

Норма закона Разъяснения
Ст. 32 закона № 218-ФЗ Определяет порядок обращения в регистрирующий орган для регистрации сделки.
Ст. 33 закона №218-ФЗ Устанавливает сроки обработки обращений и внесения изменений в базу Росреестра.
Ч. 2 ст. 567 ГК РФ Утверждает порядок мены аналогично купле-продаже.
Ст. 568 ГК РФ Предусматривает возможность обмена без доплаты или с ней, если объекты признаны равноценными.

Чтобы подтвердить равноценность обмена, следует провести оценку обеих объектов недвижимости. Если будет выявлена разница в стоимости, стороны определяют сумму доплаты и условия расчетов.

Чтобы сделка была благополучно зарегистрирована, необходимо соблюсти все нормы законодательства. Составление договора мены следует доверить опытному юристу.

Процедура обмена квартиры на дом

Процедура обмена жилья сходна с процессом купли-продажи, однако мена проходит быстрее и безопаснее, поскольку в рамках единого договора проводят двойную передачу имущества. Весь алгоритм действий можно представить в виде 5 этапов.

Шаг 1. Выбор дома, отвечающего требования собственника квартиры, из числа объектов, предложенных на мену

Помимо предложений для обмена рекомендуется рассматривать варианты домов, предлагаемых для покупки. Вполне возможно, что продавцы загородных домовладений планируют переезд в город и согласятся на обмен.

Шаг 2. Обсуждение условий сделки и выбор способа оформления

Когда выбран вариант обмена, стороны обсуждают условия, в том числе сроки подписания договора и возможную доплату. Если решено провести сделку через куплю-продажу, следует подготовить 2 договора – один на продажу жилья, другой на покупку. При выборе сроков оформления учитывают время, сколько понадобится для сбора необходимой документации на оба объекта недвижимости.

Во избежание споров и претензий, рекомендуется провести независимую оценку дома и квартиры. Это поможет согласовать справедливую доплату для одной из сторон. На стоимость, указываемую в заключении, влияет место, инфраструктура, площадь, технический износ, коммуникации и пр.

Шаг 3. Сбор документов

Обмен предполагает подготовку двойного пакета документации на оба объекта недвижимости и на участников сделки.

Перед подписанием договора готовят 3 пакета документации – на собственников, дом и квартиру.

Документы участников сделки:

  • Российский паспорт или свидетельство о рождении;
  • Согласие супруга, заверенное нотариально;
  • Письменное согласование на сделку от отдела опеки, если собственником одного или обоих объектов выступает ребенок младше 18 лет;
  • Паспорт и доверенность представителя, если оформлением будет заниматься доверенное лицо.

Собственникам квартиры понадобится собрать к сделке:

  • Выписку ЕГРН или свидетельство из Росреестра;
  • Справка о зарегистрированных жильцах;
  • Технический паспорт с планом из БТИ;
  • Документ, подтверждающий своевременное внесение коммунальных платежей;
  • Справка ФНС об уплате имущественного налога (на квартиру);
  • Заключение независимого оценщика.

Домовладелец готовит дополняющий пакет:

  • Кадастровый план участка с расположением дома;
  • Техпаспорт с планом дома;
  • Домовая книга.

Перечень документации на участок:

  • Выписка ЕГРН;
  • План земельного надела;
  • Справка о разрешенном пользовании;
  • Документация по межеванию;
  • Свидетельства на постройки, не отраженные в выписке.

Каждый из документов нуждается в проверке. Особое внимание отражают на составе собственников, если среди них есть недееспособные и дети, предстоит еще получить согласие опеки.

Шаг 4. Составление договора

К подготовке двустороннего документа для взаимной передачи жилья следует отнестись не менее внимательно, чем к договору купли-продажи. Важно, чтобы договор был составлен без ошибок, не содержал противоречий нормам российского законодательства и включал все необходимые пункты.

Обязательные реквизиты договора мены включают:

  • Дату и населенный пункт;
  • Информация о сторонах обмена (ФИО, адрес, контакты владельцев квартиры и дома);
  • Точные характеристики недвижимости, подлежащей обмену;
  • Ссылка на документы, которые подтвердят право на собственность;
  • Сумма доплаты, если оценка показала неравноценность обмениваемой недвижимости;
  • Последствия для сторон при нарушении условий договора;
  • Разрешение споров, если они возникнут;
  • Подписи участников сделки.

Договор мены составляют в 3 экземплярах – каждой стороне по 1 оригиналу плюс 1 экземпляр для Росреестра.

Шаг 5. Регистрация перехода прав

После заключения договора для завершения сделки необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Вместе с полным пакетом документов в Росреестр стороны предоставляют квитанции об оплате регистрационного сбора в обеих сторон.

Подавать документы можно через отделение МФЦ или через нотариуса. Спустя 3-5 дней сделка завершается выдачей выписки ЕГРН.

Особенности обмена квартиры на дом

В сделке обмена на дом владельцам квартиры следует учитывать ряд особенностей, связанных с тем, что сразу обе стороны выступают в роли продавцов и покупателей:

  1. В договоре следует указывать стоимость двух объектов недвижимости. Если суммы не указаны, считают обмен равноценным, без права требовать доплаты.
  2. Переход права собственности происходит одновременно, если регистрирующий орган удостоверится в выполнении всех условий сделки.
  3. Передать один из объектов можно позже, при условии составления отдельного приемопередаточного акта.
  4. Если у одной из сторон оформлены не все документы (например, нет согласия супруга), договор признается недействительным и недвижимость возвращается своим владельцам.

Перед проведением сделки следует уточнить обоснованность сделки, проверить документацию на земельный участок, историю владения домом. Во избежание рисков рекомендуется привлечь квалифицированного юриста для проверки документации и подготовки договора.

Ответы на частые вопросы

Можно ли обменять квартиру без согласования с органами опеки, если в ней прописаны дети?
Перед сделкой купли-продажи покупатель требует от продавца полного освобождения жилья, включая снятие с регистрационного учета всех проживающих. Со сделкой обмена ситуация немного иная. Приходится внимательно проверять документы на собственность, поскольку владение ребенком долей или всей жилплощадью приводит к необходимости получать разрешение опеки на обменную операцию.
Для обмена на дом собираемся взять ипотеку, заключив договор купли-продажи. Возможен ли такой вариант мены?
Банк будет настаивать на оформлении ипотеки по договору купли-продажи. Если жилплощадью владели дети, ипотечный кредит согласовать еще сложнее, поскольку банк потребует оформления дома в залоговое обеспечение, а наличие дол малолетнего предусматривает ее перенос на новый объект. Предстоит добиться разрешения опеки и урегулировать с банком вопрос с залогом.
Можно ли для обмена использовать деньги материнского капитала?
Держатели сертификата вправе использовать капитал на улучшение условий проживания семьи. Чтобы провести обмен с квартиры на дом, следует дождаться, когда второму (последующему) ребенку исполнится 3 года.
При каких условиях есть риск аннулирования сделки?
Сделка мены не состоится, если суд признал договор недействительным, в отношении собственности ведется судебный спор, строение находится в аварийном состоянии.
Можно ли обменять ипотечную квартиру на частный дом?
Чтобы провести мену при невыплаченной ипотеке, необходимо согласие банка и снятие ипотечного обременения. Это возможно только после погашения долга.

Юридические сложности

Мена квартиры на частный дом становится популярным способом сменить место жительства с минимальными последствиями от срыва сделки. Чтобы процесс передачи собственности и перерегистрации имущества прошел успешно, рекомендуется привлекать к оформлению опытного юриста.

Помимо составления договора и помощи в сборе документации, юрист помогает с урегулированием условий сделки и готов подсказать оптимальный вариант переоформления с учетом конкретной ситуации.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России, лауреат медали имени О.Е. Кутафина «За заслуги в юриспруденции».

Была ли эта информация полезной?

Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Можно ли обменять квартиру без согласования с органами опеки, если в ней прописаны дети?
Перед сделкой купли-продажи покупатель требует от продавца полного освобождения жилья, включая снятие с регистрационного учета всех проживающих. Со сделкой обмена ситуация немного иная. Приходится внимательно проверять документы на собственность, поскольку владение ребенком долей или всей жилплощадью приводит к необходимости получать разрешение опеки на обменную операцию.
Для обмена на дом собираемся взять ипотеку, заключив договор купли-продажи. Возможен ли такой вариант мены?
Банк будет настаивать на оформлении ипотеки по договору купли-продажи. Если жилплощадью владели дети, ипотечный кредит согласовать еще сложнее, поскольку банк потребует оформления дома в залоговое обеспечение, а наличие дол малолетнего предусматривает ее перенос на новый объект. Предстоит добиться разрешения опеки и урегулировать с банком вопрос с залогом.
Можно ли для обмена использовать деньги материнского капитала?
Держатели сертификата вправе использовать капитал на улучшение условий проживания семьи. Чтобы провести обмен с квартиры на дом, следует дождаться, когда второму (последующему) ребенку исполнится 3 года.
При каких условиях есть риск аннулирования сделки?
Сделка мены не состоится, если суд признал договор недействительным, в отношении собственности ведется судебный спор, строение находится в аварийном состоянии.
Можно ли обменять ипотечную квартиру на частный дом?
Чтобы провести мену при невыплаченной ипотеке, необходимо согласие банка и снятие ипотечного обременения. Это возможно только после погашения долга.
Adblock
detector