Как правильно оформить дарственную на квартиру и обезопаситься от рисков

Конкурентоспособность квартир на вторичном рынке продажи недвижимости очень высока, но граждане все чаще интересуются тем, как оформить дарственную на квартиру. Это означает, что жилые помещения не только продаются, но и нередко передаются третьим лицам в дар, то есть – безвозмездно. Чтобы правильно оформить договор дарения на квартиру, нужно знать несколько нехитрых, но крайне важных положений, которые гарантируют успех сделки.

Что такое дарственная на квартиру

Дарственная – это договор дарения любой вещи, главный правоустанавливающий документ, на основании которого вещь переходит в собственность нового владельца путем безвозмездной передачи. Все сделки дарения регулируются ч. 2 гл. 32 ГК РФ. Здесь, в рамках законодательства, субъекты права могут получить ответ на любой вопрос, возникающий при составлении и оформлении договора.

Из дарственной должно следовать несколько положений, отражающих суть сделки:

1. Определение сторон сделки, с указанием персональных данных каждой стороны.
2. Определение предмета договора, то есть передаваемого в дар объекта.
3. Внесение основных пунктов с подпунктами, на основании которых происходит отчуждение имущества от дарителя к одаряемому.

После составления дарственной у каждого, кто ознакомился с ее текстом, не должно оставаться сомнений на счет того, что право на имущество перешло к одаряемому на тех условиях, которые отражены в документе.

Если речь идет о квартире, то предметом договора будет жилое помещение, которое собственник передает новому преемнику. При этом должно быть очевидным, что никакие требования взамен предоставленной квартиры к одаряемому не предъявляются. В случае требования денег за подаренную квартиру, договор должен ориентироваться на куплю-продажу. При получении взамен подаренного имущества вещных прав на другие объекты, сделка должна заключаться договором мены. А в случае перехода прав на имущество после смерти дарителя, следует составлять завещание. При несоблюдении этих требований договор дарения может быть оспорен, если сделка будет признана мнимой (ст. 170 ГК РФ).

Реальный и консенсуальный договор дарения квартиры

Безусловная сделка оформляется реальным договором. Это стандартный вариант дарственной, который содержит только общие положения. Главной его характеристикой является то, что он заключается в реальном времени. Соответственно, сделка считается совершенной в момент подписания договора сторонами, хотя право собственности на квартиру у одаряемого появляется только тогда, когда сведения о процедуре дарения будут внесены в реестр собственников РФ.

Консенсуальный договор может иметь особенности сделки. В него можно вносить определенные условия неимущественного характера, не нарушающие принцип дарения. В таком случае договор оформляется в момент подписания, а вступает в силу в день, оговоренный в качестве условия. Например:

• В день свадьбы;
• В момент совершеннолетия;
• В другой торжественный день.

Дарственные такого плана заключаются как подарок на определенное торжественное событие.

Дарение квартиры с прописанными в ней людьми

На момент составления договора все жильцы из квартиры должны быть выписаны. Другое дело, если отдельным положением договора станет условие, что даритель остается проживать в подаренной им квартире, с сохранением регистрации. Такое условие не считается нарушением и может быть правомерно внесено в договор.

Кто не может дарить и получать в дар квартиры

Подарить свою квартиру другому человеку может любой собственник, кроме:

• Детей до 14 лет;
• Родителей и опекунов несовершеннолетнего собственника;
• Недееспособных граждан;
• Опекунов недееспособного собственника.

Принимать подарки в виде недвижимости не вправе:

• Госслужащие;
• Сотрудники воспитательных учреждений;
• Медперсонал;
• Работники органов соцзащиты.

Перечисленные группы лиц не вправе принимать в дар имущество своих клиентов, пациентов, подчиненных и их родственников.

Сколько стоит оформить дарственную на квартиру

Оформление дарственной через нотариуса – самая дорогостоящая услуга. Для близких родственников предусмотрены льготы, снижающие стоимость пошлины. За нотариальное переоформление квартиры они должны будут уплатить:

• При стоимости дара до 10 000 000 р. – 3 000 р. + 0,2% от суммы сделки;
• Свыше 10 000 000 р. – 23 000 р. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 р.;
• В целом не более 50 000 рублей.

Если стороны не родственники, для них установлен следующий тариф:

• До 1 000 000 р. включительно – 3 000 р. + 0,4% суммы сделки;
• От 1 000 000 р. до 10 000 000 р. – 7 000 р. + 0,2% суммы сделки, от суммы, превышающей 1 000 000 р.;
• Свыше 10 000 000 р. – 25 000 р. плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 р.

Аналогичный договор, составленный юристом, обойдется примерно 1,5-5 тысяч рублей, за исключением элитных квартир, дарственная на которые может стоить значительно дороже и устанавливается по договоренности.

Как правильно составить дарственную самостоятельно

При самостоятельном составлении дарственной нужно учесть, что лаконичные положения договора должны нести однозначную информацию о сделке, чтобы впоследствии никакая интерпретация, ведущая к ее оспариванию, была недопустима.

Из документа должно быть ясно, что даритель безвозмездно передает одаряемому квартиру. При этом стороны и предмет договора определяются максимально полно. Относительно сторон, вносят данные каждого участника:

• Фамилия, имя, отчество;
• Адрес проживания;
• Реквизиты паспорта.

Касаемо квартиры, следует указать ее характеристики, в которые входит:

• Адрес нахождения;
• Кадастровые характеристики (из кадастрового паспорта);
• Технические характеристики (из технического паспорта);
• Отсутствие ареста и залога.

То есть, передаваемый в дар объект недвижимости должен определяться на основании перечисленных характеристик.

Документ представляют на бумажном носителе (ст. 574 ГК РФ). В законодательстве отсутствует запрет на собственноручное составление договора, но по факту дарственные представляют только в распечатанном виде, с собственноручно поставленными подписями.

Содержание дарственной на квартиру

В «шапке» указывается дата и место (населенный пункт) составления. Затем вписывается наименование документа, и идут положения о заключении договора. Каждое из них оформляют пунктами и подпунктами.

После того как будет дано определение сторон и указан предмет договора, нужно внести следующее:

1. Факт совершения сделки сторонами: даритель передал, а одаряемый принял обозначенную квартиру.
2. Указание срока передачи квартиры дарителем, или – условие о том, что он остается проживать в ней до определенного времени или постоянно.
3. Условия передачи квартиры, в том числе – составлением акта передачи.
4. Права сторон сделки в соответствии с их намерением.
5. Ответственность дарителя и одаряемого, если они не исполнят положения договора.
6. Порядок действий, если возникли непредвиденные обстоятельства, влияющие на фактическую передачу квартиры. Например, выявлена недобросовестность одного или обоих участников. Или – объект внезапно подвергся порче.
7. Условия двустороннего или одностороннего расторжения дарственной.

В завершение следует дать реквизиты участников, затем они ставят собственноручные подписи с расшифровкой.

Если квартира в совместной собственности супругов

Когда в сделке участвует жилое помещение, считающееся совместной собственностью супругов (или других родственников) без выдела долей, то даритель должен предъявить нотариальное разрешение от супруга, на сделку (п. 3 ст. 35 СК РФ). В сведениях о предмете договора следует указать, что такое согласие получено и претензии со стороны третьих лиц отсутствуют.

Дарственная на долю в квартире

По представленному алгоритму можно оформить дарственную на долю в квартире, если даритель располагает только ее частью в общем праве собственности. Доля в квартире – это не самостоятельный объект, поэтому в предмете договора она прописывается определенным образом.

В определении сторон вносится даритель как владелец соразмерной доли в праве на квартиру. А в предмете договора указывается не частичная, а полная характеристика квартиры, так как владение долей жилплощади дает лишь право участия в пользовании жильем, но не выделяет в помещении «места», которое могло бы быть прописано как предмет дарения. Чтобы не возникало споров по поводу пользования жильем, впоследствии с соседями по жилой площади можно заключить соглашение, устанавливающее порядок пользования квартирой.

При дарении соседи не могут претендовать на преимущественное право выкупа жилплощади, поэтому согласие от них не нужно. В остальном дарение доли происходит также как и дарение квартиры.

Как оформить квартиру между близкими родственниками

Дарение между близкими родственниками встречается чаще всего. Нередко такие сделки заменяют завещание или куплю-продажу. Они удобны тем, что эта категория сторон пользуется налоговыми льготами при оформлении дарственной, а также – освобождается от имущественного налога.

Пошагово алгоритм сделки выглядит следующим образом:

1. Даритель собирает все нужные для сделки документы.
2. Принимает взвешенное решение о передаче квартиры в дар.
3. Предлагает близкому родственнику принять безвозмездно жилое помещение.
4. Лицо, получившее предложение, соглашается. Если от него следует отказ, сделка считается несостоявшейся.
5. Стороны идут к нотариусу или к юристу для составления договора. При желании – составляют его самостоятельно в трех экземплярах.
6. Предъявляют документы о том, что они близкие родственники. К ним относятся: супруги, родители, дети, внуки.
7. При самостоятельном составлении учитывают все нюансы, используя образец документа.
8. Подписывают все 3 экземпляра. При желании – удостоверяют документ нотариально.
9. Уплачивается пошлина за регистрацию сделки.
10. Передают документ в Росреестр. Обычно это делается через госуслуги или через услуги многофункционального центра (МФЦ).
11. После регистрации в Росреестре забирают документы на квартиру, в которой новым собственником уже является одаряемый.

В остальном дарственная оформляется так же, как при дарении квартир лицам без родства. После проведения регистрации, если нет существенных законных оснований для отмены дарения, сделка считается состоявшейся.

Кто считается близким родственником

Законодательством принято решение, что в рамках близкого родства, квартиру можно переоформить дарственной:

• На сына или на дочь;
• На мать или отца;
• На мужа или жену;
• На бабушку или дедушку;
• На внуков.

Для получения налоговых и нотариальных льгот родство подтверждается:

• Свидетельствами о рождении;
• Свидетельствами о браке.

Желательно, кроме представления указанных документов, в определении сторон указать степень родства субъектов сделки.

Участие в сделках дарения несовершеннолетних и недееспособных лиц

Недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним или недееспособным гражданам, участвовать в сделке дарения не может. Так как квартира переходит в собственность одаряемого безвозмездно, такая процедура лишает неправоспособное лицо имущества, причиняя ему ущерб.

Зато можно подарить квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, или – переоформить ее на недееспособного родственника. В этом случае, от имени одаряемого должен действовать законный представитель, которым может быть:

• Родитель или усыновитель;
• Опекун;
• Руководитель учреждения, где пребывает одаряемый.

От законного представителя требуется гражданский паспорт и документ, подтверждающий его полномочия.

Как оформить дарственную на квартиру через МФЦ

Дарственная на квартиру вступает в силу после регистрации сделки и переоформления права собственности (ст. 131 ГК РФ). Оформить регистрацию удобно через МФЦ. Для этого нужно действовать в такой последовательности:

1. С подготовленными договорами и пакетом документов подойти в МФЦ.
2. Уплатить пошлину (2 тысячи рублей), добавив полученную квитанцию в пакет документов. Пошлина не оплачивается при нотариальном удостоверении договора.
3. Получить талон электронной очереди. По полученному номеру – подойти к указанному окну, когда подойдет очередь.
4. У специалиста МФЦ взять бланк заявления о регистрации сделки, заполнить его.
5. Если бланк заполняется сотрудником – проверить правильность данных, поставить подпись.
6. Получить расписку о приемке документов.
7. В день повторного посещения подойти за документами.
8. На их основании вступить в фактическое владение квартирой.

Если обратиться лично невозможно, документы можно отправить заказным письмом, с уведомлением и обязательной описью вложения.

Какие документы нужны для регистрации дарственной в МФЦ

При передаче пакета документации для регистрации сделки в МФЦ, нужно взять с собой:

1. Гражданские паспорта сторон (другие документы, удостоверяющие личность не принимаются).
2. Дарственные в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один – для Росреестра).
3. Правоустанавливающий документ, имеющийся у дарителя, на квартиру.
4. Выписку из ЕГРН  (свидетельство о собственности).
5. Нотариальное разрешение от супруга (при необходимости).
6. Справку об отсутствии на помещение ареста и обременений.
7. Справку о кадастровой стоимости.
8. Документы для подтверждения родства (для близких родственников).
9. Квитанцию об уплате госпошлины (кроме нотариальных договоров).

После регистрации сделки новый собственник получит выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру и дарственную с отметкой о регистрации.

Возможно ли оспорить дарственную

Даритель может попытаться оспорить договор, если:

• Вследствие заключения сделки резко ухудшилось здоровье или уровень жизни дарителя;
• Одаряемый оказал давление или совершил преступление в отношении дарителя;
• Действиями одаряемого был причинен значительный ущерб полученному имуществу либо оно было полностью утрачено.

Наследники вправе оспаривать дарственную после смерти дарителя, если:

• Одаряемый совершал преступные действия при оформлении договора;
• На момент заключения сделки стороны не имели прав на оформление дарственной.

Оспорить дарственную могут и некоторые госорганы, недееспособные лица. Одаряемый тоже вправе отказаться принимать квартиру в дар по любой причине. Для этого он должен составить письменный отказ.

Какие сложности могут возникнуть

Договор дарения квартиры можно составить самим. Но лучше всего это сделать при поддержке юриста или нотариуса. Единственный плюс самостоятельного оформления – это экономия денег. Но такая экономия может обернуться непредвиденными тратами, если стороны договора допустят ошибку.

Основные возможные сложности следующие:

1. В договор дарения могут вкрасться ошибки, которые напрочь лишат его правоспособности, сделав оспоримым или ничтожным.
2. Допущенные ошибки в других документах могут препятствовать его регистрации в Росреестре.
3. Неправильный путь, выбранный для оформления дарственной, если дарится доля квартиры, одаряемый – несовершеннолетний, или присутствуют другие нюансы, может привести к плачевным результатам.

Обойтись без подобного рода ошибок можно, обратившись к нотариусу или к опытному юристу по недвижимости.

Квартиры – объекты дорогостоящие, поэтому оценка услуг по оформлению договора дарения будет исчисляться в процентах от ее кадастровой стоимости, и может достигать ощутимой суммы. У юриста такая услуга будет стоить намного дешевле.

Кроме этого, юрист проконсультирует по всем сложным вопросам, касаемо сделки, а также – учтет все специфические нюансы сделки и адаптирует дарственную к конкретным запросам сторон. От него можно узнать, как оформить дарственную на квартиру в каждом конкретном случае.

Частые вопросы и ответы юриста