Дарение квартиры близкому родственнику в 2024 году

Сделка дарения – одна из самых актуальных, когда речь идет о передаче недвижимости от одного члена семьи – другому. Дарение квартиры близкому родственнику может замещать куплю-продажу, мену или завещательную процедуру из-за своей простоты, удобства проведения и выгод, получаемых при уплате нотариальной пошлины и при вычете налога на доход физического лица (НДФЛ). При этом она опирается на полноценную законодательную базу и регулируется нормами Гражданского кодекса (ГК РФ).

Преимущества и недостатки дарения

Есть несколько причин, по которым дарение становится оптимальным вариантом для родственников:

1. Не уплачивается подоходный налог (в отличие от купли-продажи).
2. Сама процедура оформления дарственной довольно простая – договор можно составить самостоятельно, затем собрать документы и подать их в Росреестр или МФЦ.
3. Нотариальное удостоверение – по желанию (кроме сделок в отношении долей).
4. Подаренная недвижимость не считается общим супружеским имуществом – в отличие от приобретаемой по договору купли-продажи. Поэтому при разводе жилье гарантированно останется у одаряемого.

У дарственной есть и определенные минусы:

1. Одаряемый не вправе настаивать на своих условиях, поскольку передача квартиры родственнику может осуществляться только по воле собственника.
2. Есть риск оспаривания сделки остальными родственниками, которые посчитают состоявшееся дарение несправедливым.
3. Вероятны налоговые потери при продаже подаренной квартиры, поскольку не получится доказать расходы по ее приобретению.

Также даритель не может устанавливать пожелания. В том числе нельзя требовать для себя пожизненное проживание при смене владельца, что допускается завещанием. Причина заключается в том, что дарение – сделка безусловная и безвозмездная. После передачи жилья родственнику даритель теряет всякие права на него.

Особенности договора дарения

В сравнении с другими гражданскими сделками, в частности, с куплей-продажей, меной и завещанием, которые также могут служить способом передачи имущественных прав на недвижимость, составление дарственной руководствуется специфическими юридическими нормами (ст. 572 ГК РФ).

Если при продаже обе стороны сделки владеют равнозначной активной позицией, договариваясь о сделке, то при дарении инициатива принадлежит только дарителю. От него исходит предложение принять в дар соответствующее имущество. Только после поступления предложения от дарителя, одаряемое лицо может принять решение о получении дара или отказе от него. В этом смысле дарение больше напоминает завещание, с различием в том, что завещанное имущество можно получить только в прошествии определенного времени и при условии смерти завещателя, тогда как одариваемый получает вещные права на дар при жизни дарителя.

Пример 1. Иванова И.А. составила приблизительный образец дарственной, в пользу Петровой В.А. В перечень она внесла то имущество, которое посчитала для себя излишеством. Петрова ознакомилась с перечнем предлагаемого в дар и согласилась принять его в том объеме, в котором было предложено. Сделка состоялась.

Пример 2. Иванова И.А. предложила Васильеву В.В. в дар автомобиль, попросив взамен дачный участок. Она же предложила Захарову А.Б. гараж взамен за небольшую сумму денег. Независимо от согласия одаряемых, в данных сделках отсутствовали признаки дарения из-за предъявленных встречных условий. Сделки не состоялись.

Пример 3. Иванова И.А. предложила в дар дочери квартиру, с условием перехода прав после смерти. Но договор был признан недействительным, так как такая сделка подменяла завещание.

Исходя из этого, можно определить, что к дарению не применяются никакие условия, кроме добровольности передачи и получения дара. То есть:

• Недопустимо получение денег за получение подаренного имущества как в купле-продаже;
• Нельзя получить взамен услугу или иную вещь как при сделке мены;
• Нет необходимости дожидаться смерти дарителя, как в завещании.

Если это правило будет нарушено, то сделка приобретет характер мнимой или притворной сделки (ст. 170 ГК РФ) и не вступит в юридическую силу.

Мнимая сделка будет характеризоваться тем, что под видом дарения будет скрываться продажа или мена при условии ее возмездности, или – завещание, если сроки передачи прав на имущество будут отодвинуты на момент смерти собственника.

Особенности дарения квартиры

Если дарственная составляется на квартиру, то здесь появляется новая специфика, свойственная исключительно сделкам с недвижимым имуществом. В такой сделке участвуют:

1. Собственник квартиры, выступающий дарителем.
2. Одаряемое лицо, получающее квартиру на безвозмездных условиях.

Дарение считается совершенным тогда, когда обе стороны заключили соответствующий договор и удостоверили его собственноручными подписями. Но дарственная на квартиру вступает в юридическую силу только после регистрации права собственности (ст. 131 ГК РФ). Если регистрация не проведена должным образом, договор считается недействительным, а право собственности – не отчужденным от дарителя к одаряемому.

Особенности оформления дарственной на родственника

Категория близких родственников при дарении является приоритетной, поэтому им предоставляются льготы при получении нотариальных услуг. А также – налоговые льготы при оформлении полученной в дар квартиры.

Для подтверждения льгот при оформлении сделки необходимо представить дополнительные документы, подтверждающие близкое родство. А также – написать заявление в налоговую инспекцию по получению налоговой льготы.

Близкие родственники, имеющие право на льготы

Перечень близких родственников определяется Семейным кодексом (ст. 14 СК РФ). Однако этот перечень не учитывает супругов. Они не признаются родственниками в рамках СК РФ, но считаются родственниками в рамках гражданских правоотношений. Поэтому рассчитывать на получение льгот могут в 2024 году:

• Родители и дети, в том числе – усыновители и усыновленные;
• Бабушки, дедушки и внуки;
• Полнородные и неполнородные братья и сестры;
• Муж и жена.

Перечисленные субъекты выступают в качестве близких родственников при оформлении дарения имущества.

Если речь идет о супружеских отношениях сторон, то учитываются только браки, официально зарегистрированные в актовых записях ЗАГС, не расторгнутые на момент сделки. Поэтому в льготный перечень не войдут:

• Сожители (так называемые гражданские супруги);
• Бывшие мужья и жены, чей брак расторгнут;
• Лица, планирующие вступление в брак (подавшие заявление в ЗАГС на регистрацию брака).

Эта категория сторон гражданской сделки может участвовать в процедуре дарения на общих основаниях.

Нотариальные льготы для близких родственников

Оформление дарственной, если она проводится через нотариуса, предусматривает скидку при начислении оплаты. Но подобная скидка может распространяться только на технические услуги. Госпошлина за удостоверение договора дарения в размере 100 рублей уплачивается полностью.

Размер оплаты технических услуг устанавливается (ст. 22.1 Закона РФ о нотариате). Для близких родственников он рассчитывается следующим образом:

• При стоимости квартиры до 10 млн. рублей: 3 000 + 0,2% от кадастровой стоимости объекта;
• При цене от 10 млн. рублей: 23 000 + 0,1% от кадастровой стоимости.

Здесь установлена крайняя граница, предусмотренная для оплаты услуг – 50 000 рублей, которая не может превышаться, независимо от того, сколько стоит квартира.

Обращение к нотариусу является обязательным только когда дарится доля, когда одна из сторон сделки недееспособна или не достигла совершеннолетия.

Налогообложение для близких родственников

Получение любого ценного имущества считается прибылью и облагается налогом для физических лиц (НДФЛ). Он составляет:

• 13% от стоимости подаренного имущества – для россиян;
• 30% стоимости квартиры – для иностранцев.

Но если стороны, подписавшие дарственную, считаются близкими родственниками, они полностью освобождаются от налогообложения.

Для этого вместо оформления декларации по форме 3-НДФЛ, предусматривающей уплату налоговых средств, нужно подать на имя начальника территориального отделения УФНС заявление с просьбой освободить от уплаты налога. Такое заявление пишется собственноручно, в свободной форме. К нему прилагаются документы, подтверждающие близкое родство.

Составление договора дарения квартиры близкому родственнику

Дарственная на квартиру имеет юридическую силу правоустанавливающего документа. Благодаря ее составлению, после регистрации в Росреестре возникают новые юридические прецеденты:

1. Право собственности на жилье, принадлежавшее дарителю, прекращается.
2. Возникает право собственности на квартиру у одаряемого.

Соответственно, одаряемый получает выписку из ЕГРН о праве собственности на свое имя и может вступать в фактическое владение квартирой.

Форма договора дарения

Типовая форма договора дарения существует только в рамках нотариальных услуг. Если стороны в нотариат не обращались, для них специальных требований нет, кроме тех, что предъявляются к гражданским договорам имущественных сделок. Договор дарения квартиры родственнику должен быть исполнен на бумажном носителе (п. 2 ст. 574 ГК РФ) и предъявляться в Росреестр в оригинале.

Устные договоренности о передаче квартиры родственнику, электронный документ или копия договора, юридической силы не имеют.

Форма дарственной должна соответствовать образцу любого двустороннего договора, но с отсутствием встречных обязательств к дарителю. Это не касается условий, предъявляемых к одаряемому в консенсуальном договоре. Сделка, предусматривающая передачу квартиры в дар, может быть:

• Реальной;
• Консенсуальной.

Если сделка реальная, то дарение завершается после подписания и регистрации документов. А если консенсуальная, то здесь выделяются некоторые нюансы:

1. Юридически дарственная вступает в силу после подписания и регистрации.
2. По факту вступление в собственность наступит только тогда, когда произойдет указанное в договоре событие или дата.

Такое событие или дата указываются отдельным положением в документе. Им может быть реальное, юридически корректное событие. Например:

• Свадьба;
• Рождение ребенка;
• Вступление в совершеннолетие.

То есть, условие, в отличие от встречного требования, может характеризовать только неимущественный интерес дарителя.

Условием консенсуальной сделки не может быть смерть дарителя, так как такой документ будет идентифицирован как завещание.

Структура и содержание договора дарения

Текст дарственной можно разделить на две обязательные части. Он состоит из «шапки» и «тела документа». В «шапке» указывается:

• Дата составления;
• Место (населенный пункт) исполнения.

Если договор составлялся в нотариальной или юридической конторе, здесь же вносятся реквизиты учреждения. Далее следует наименование документа, после чего составляется его основная часть. В этой части вписаны основные сведения о проведении сделки дарения между близкими родственниками.

Для основной части предусмотрены обязательные реквизиты, которые содержатся в положениях, расположенных пунктами и подпунктами. В их числе должны быть:

1. Указание сторон: Даритель и Одаряемый. С обязательным внесением их персональных данных: фамилии, имени и отчества, реквизитов паспорта.
2. Определение предмета договора. С указанием на то, что между близкими родственниками производится безвозмездное отчуждение – дарение жилой площади, с внесением кадастровых и технических характеристик помещения, его почтового адреса.
3. Внесение положения о факте перехода прав путем дарения (ст. 572 ГК РФ).
4. Указание сроков и условий передачи квартиры (ст. 223 ГК РФ, ст. 209 ГК РФ).
5. Права и ответственность сторон в случае неисполнения указанных в документе договоренностей.
6. Условия расторжения договора (ст. 450 ГК РФ).

В заключение может быть внесено положение об обстоятельствах неодолимой силы и другие дополнительные положения, удобные для сторон процедуры дарения.

Дарственная составляется в трех экземплярах, на каждом экземпляре ставятся подписи сторон и вносятся реквизиты дарителя и одаряемого. Все экземпляры договоров помещаются в пакет документации с другими документами, подготовленными для регистрации сделки, и передаются в Росреестр.

Прилагаемые документы

Документы для дарения квартиры должны быть собраны заранее, до составления договора. В этот пакет должны входить:

1. Паспорта сторон (оригинал, копия).
2. Правоустанавливающий документ в оригинале (договор сделки, приватизации, свидетельство о наследовании, решение суда и т.п., на основании чего даритель ранее приобрел права собственности).
3. Правоудостоверяющий документ в оригинале: выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности.
4. Кадастровый паспорт.
5. Кадастровая справка об отсутствии ареста и залога.
6. Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта или справка из БТИ об инвентарной стоимости.
7. Если квартира приобреталась в браке, прилагается согласие супруга, удостоверенное нотариусом.
8. Справка о составе семьи.
9. Выписка из лицевого счета собственника.

В отдельных случаях, в соответствии с нормами законодательства, могут потребоваться дополнительные справки и иные документы.

Важно! Обычно инвентарная стоимость квартиры ниже, чем кадастровая, поэтому сторонам целесообразнее предъявить справку об инвентарной стоимости (из БТИ), а не о кадастровой (из Росреестра).

Даритель и одаряемый вправе действовать через своих уполномоченных представителей. Представители, действующие в интересах сторон, предъявляют:

• Свои паспорта;
• Нотариально удостоверенную доверенность.

Законные представители несовершеннолетних и недееспособных граждан доверенности не оформляют и не предъявляют.

Для подтверждения близкого родства предъявляются документы, подтверждающие близкие родственные связи. К таким документам, в зависимости от ситуации, могут относиться свидетельства:

• О рождении;
• Об усыновлении;
• О вступлении в брак;
• О смене фамилии (имени, отчества).

То есть, путем представленной документации должна прослеживаться логическая цепочка кровного родства или иные близкородственные связи.

Пример: Степанова А.Б. является дочерью Борисовой А.А. от первого брака. Она носит фамилию мужа, а ее мать – фамилию отчима. Для подтверждения родства им потребуются паспорта, свидетельства о браке обеих женщин и свидетельство о рождении Борисовой.

Регистрация в Росреестре или МФЦ

Сведения о любой имущественной сделке вносятся в ЕГРН (Единый Государственный реестр недвижимости), о чем на экземплярах договоров делается специальная запись на штампе. Без такого штампа о регистрации документ считается недействительным. Только на основании регистрации дарственной на квартиру, одаряемый получает выписку из ЕГРН. Эти два документа означают его вступление в юридическое владение новой квартирой. После того, как родственник, подаривший жилье, передаст ему ключи и съедет с занимаемой жилплощади, одаряемый станет полноправным собственником.

В настоящее время широко практикуется обращение для регистрации сделок в МФЦ (Многофункциональный центр). Здесь процедура регистрации не проводится. МФЦ – это учреждение-посредник, передающее для регистрации и получающее из Росреестра пакет документации, ведущее работу с населением. Обращение в МФЦ – более простой вариант подачи документов для регистрации и получения документов о собственности.

В г. Москва прием документов от физических лиц проходит только через МФЦ, Росреестр проводит только регистрационную работу с договорами граждан.

Для регистрации необходимо уплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей. Если сделка удостоверялась нотариусом, то пошлина не уплачивается. Сроки проведения регистрации следующие:

• Не более 10 рабочих дней, если стороны обратились одновременно;
• Не более 30 календарных дней, если стороны подошли в Росреестр порознь;
• Не более 3 рабочих дней, при нотариальном удостоверении договора.

Обратиться в Росреестр за регистрацией можно через портал Госуслуги, что позволит сэкономить время, затраченное на регистрацию.

Какие сложности могут возникнуть

Как правило, получение квартиры в дар приносит не только радостные моменты. Нередко это событие сопровождается завистью родственников, которые также хотели бы получить дарственную на жилье. В таких случаях следует опасаться того, что они постараются оспорить дарственную через суд. Прецедентом для возможности оспаривания сделки может стать любая юридическая промашка, за которую смогут зацепиться адвокаты оппонентов. Кроме этого, дарение – не единственный вариант передачи права собственности, лучше всего выявить – является ли он оптимальным в конкретном случае, что можно сделать при предварительном консультировании.

Чтобы договор дарения квартиры близкому родственнику был оформлен безупречно, нужно владеть специальными юридическими компетенциями. Лицам, которые не могут разобраться в юридических тонкостях оформления гражданских договоров, лучше всего обратиться к опытному специалисту с опытом оформления соответствующих документов. Безупречную правовую гарантию дает нотариальное удостоверение договора, но компетентный юрист сможет выйти за рамки типового договора, выявив дополнительные полезные обеим сторонам правовые позиции. А также – оформить договор на более выгодных в финансовом отношении, условиях.

В каких случаях можно оспорить дарственную

Существует возможность оспаривания дарственной после смерти дарителя и даже при его жизни. Только потребуются веские причины и доказательства:

1. Сделка была притворной, то есть заключалась для сокрытия продажи, чтобы избежать уплаты подоходного налога (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).
2. Даритель подписал договор под угрозой или не осознавая последствий своих действий. Это нужно подкрепить доказательствами – справкой из медучреждения, показаниями свидетелей.
3. Было подарено общее имущество супругов без письменного разрешения мужа или жены.
4. Дарственную оформили с нарушениями законодательства РФ.
5. В результате передачи жилья у дарителя значительно ухудшилось материальное положение.
6. Из-за ненадлежащего обращения одаряемого с полученной квартирой был нанесен ущерб этому имуществу.
7. Стороны не имели прав заключать сделку (к примеру, одаряемым не может становиться врач больницы, где лечился даритель).
8. Договор не прошел госрегистрацию в Росреестре.
9. Одаряемый погиб.

Право на оспаривание есть у одаряемого, дарителя и наследников. Это делается путем подачи иска в суд в течение 3 лет с подписания договора или в течение 1 года при получении доказательств того, что дарителя запугивали. При установления недействительности соглашения квартира будет возвращена предыдущему владельцу.

Дарственную, выписанную на родственника, закон не требует заверять у нотариуса, также не уплачивается подоходный налог, взимаемый при купле-продаже. Единственный минус – сделку достаточно легко оспорить. Поэтому дарственную рекомендуется оформлять на членов семьи, с которыми складываются хорошие отношения, и заверять.

Частые вопросы и ответы юриста по теме статьи