Как оформить долю в квартире на ребенка правильно

Оформить долю в жилом помещении на ребенка можно несколькими способами. Если родители покупают квартиру, они могут сделать ребенка совладельцем, указав его паспортные данные в договоре купли-продажи. Если родители уже владеют жильем, они могут выделить долю ребенку, оформив дарственную или соглашение об определение долей. Также выделить долю можно по договору приватизации или по соглашению об уплате алиментов.

Вне зависимости от того, каким способом была оформлена доля, правовые последствия одинаковые — право родителей на распоряжение долей несовершеннолетнего контролируется органом опеки и попечительства.

Способы выделения ребенку доли в квартире

Существует несколько способов, как можно оформить долю в квартире на ребенка. Если родители уже являются собственниками жилого помещения, то переоформить свою долю на несовершеннолетнего они могут с помощью соглашения о выделении доли или посредством договора дарения. Если родители приобретают квартиру, то они могут сделать несовершеннолетнего совладельцем. Тогда квартира оформляется в общую долевую собственность ребенка и одного или обоих родителей.

Существуют еще несколько вариантов, когда ребенку может быть выделена доля в жилье. Если семья проживает в муниципальной квартире, они могут приватизировать ее на всех членов семьи, в том числе и на несовершеннолетнего. Также ребенок может стать собственником доли в жилом помещении в порядке наследования имущества или в счет уплаты алиментов при разводе родителей.

Разберем каждый способ подробнее.

Как оформить долю ребенку по соглашению

Соглашение об определении (выделении) долей применяется тогда, когда родитель (родители) уже является владельцем (владельцами) недвижимости, в которой выделяется доля. Таким образом, соглашение является альтернативой договору дарения. Чаще всего соглашение применяется при использовании материнского капитала. Именно соглашение как форма исполнения обязательства упоминается в Федеральном законе № 265-ФЗ, поэтому его использование предпочтительнее, чем оформление дарения.

Соглашение о выделении (определении) составляется в простой письменной форме. Его участниками являются родитель или родители, если выделяется доля в совместной собственности, с одной стороны, и ребенок с другой стороны. Если ребенку не исполнилось 14 лет, подпись в договоре ставит один из родителей как законный представитель несовершеннолетнего. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он самостоятельно расписывается в соглашении, но с разрешения родителей.

В зависимости от того, как конкретно распределяются доли, договор может потребовать нотариального заверения или нет. Если супруги полностью определяют доли каждого члена семьи и не оставляют ничего в совместной собственности супругов, соглашение придется заверить у нотариуса. Причиной этого является то, что любые сделки с долевой собственностью требуют нотариального заверения.

Если же выделяется только доля ребенку, а оставшаяся часть квартиры остается в совместной собственности родителей, обращаться к нотариусу необязательно (см. выделение доли детям без нотариуса). Аналогичным образом нотариальное заверение соглашения не нужно, если хотя бы часть жилья остается в совместной собственности. Например, использование материнского капитала обязывает получателя, как правило, женщину, выделить доли и детям, и мужу. Если владелец жилья выделит небольшие доли ребенку и мужу, а оставшуюся часть недвижимости оставит в совместной собственности, нотариальное заверение соглашения необязательно.

Соглашение можно составить самостоятельно или делегировать это право нотариусу. В тексте соглашения должна быть указана следующая информация:

• Паспортные данные участников договора — одного или обоих родителей, а также сведения из свидетельства о рождении или паспорта ребенка, в чью пользу отчуждается доля;
• Место регистрации каждой из сторон;
• Сведения об объекте недвижимости;
• Указание на использование средств материнского капитала на покупку жилья;
• Размер доли ребенка, выделяемой по соглашению, размер доли или долей родителя (родителей) с указанием вида права собственности (долевая или совместная);
• Количество экземпляров соглашения, места их хранения;
• Подписи участников договора.

Как уже говорилось выше, соглашение можно составить самостоятельно. Однако это не избавляет родителей от обязанности зарегистрировать право собственности на недвижимость. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, заплатить государственную пошлину за регистрацию, после чего останется лишь получить выписку из ЕГРН.

Если нотариальное заверение обязательно, соглашение лучше доверить составлять нотариусу. За оформление он возьмет госпошлину в размере 500 руб. и региональный тариф (в Москве — 6 тыс. руб.). Нотариус самостоятельно направит документы на проведение государственной регистрации, родителям необходимо лишь получить свежую выписку из ЕГРН после того, как право собственности будет зарегистрировано.

Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему

Дарение доли — двусторонняя сделка, согласно которой даритель передает в собственность часть принадлежащего ему жилого помещения одаряемому. Дарение недвижимого имущества обязательно сопровождается оформлением договора, так как любые сделки с недвижимостью должны быть оформлены в письменном виде.

Подарить долю ребенку можно при любом режиме собственности. Если квартира находится в долевой или в единоличной собственности, владелец может уступить права на часть недвижимости своему ребенку. При этом согласие других совладельцев на сделку получать не понадобится. Если квартира находится в совместной собственности супругов (доли не выделены), то возможны следующие варианты действий:

• Оба супруга одновременно являются дарителями и выделяют долю ребенку, оставшаяся часть квартиры остается в совместной собственности;
• Один из родителей дарит долю, второй супруг дает нотариальное согласие на дарение;
• Стороны определяют свои доли по соглашению, а затем один из родителей дарит долю с помощью дарственной.

Последний вариант дарения не являются оптимальным. Раз родители определяют свои доли по соглашению, то им нет смысла отдельно оформлять дарственную — проще сразу же распределить доли между взрослыми и ребенком по соглашению. К тому же получать согласие супруга на сделку, вероятнее всего, все равно придется. Поэтому имеет смысл либо оформить дарственную со стороны двух дарителей либо подготовить письменное согласие второго супруга, не являющегося стороной сделки.

Что касается содержание договора дарения доли, в нем обычно указываются следующие сведения:

• Данные дарителя и одаряемого;
• Подробная информация об объекте недвижимости — адрес, количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер;
• Режим собственности и ссылка на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
• Размер доли, передаваемой в дар;
• Указание на то, что дарителя согласен передать дар, а одаряемый готов его принять;
• Подписи сторон.

Если ребенку исполнилось 14 лет, он самостоятельно подписывает договор, но с письменного согласия родителя. Если ребенок младше 14 лет, свою подпись в соглашении ставит один из его родителей.

В ситуации, когда ребенку дарится доля в квартире, договор требует нотариального заверения. Исключением из этого правила являются случаи, когда даритель или даритель передают в дар всю квартиру. Поэтому есть смысл доверить составление договора нотариусу. Нотариус не только составит договор дарения, но и проверит документы и направит их в Росреестр для проведения государственной регистрации. Все, что остается родителям после этого — снова посетить нотариуса и получить новую выписку из ЕГРН.

Необходимо отметить, что с октября 2023 изменились правила расчета и начисления платы нотариусу. В том числе была отменена плата за услуги правового и технического характера, которая была заменена региональным тарифом. В ситуации, когда дарится доля в жилом помещении, законодательством установлена обязанность нотариального заверения договора. В таком случае установлены следующие размеры платы (смотрите таблицу ниже).

Следует учитывать, что сейчас почти все нотариусы занимаются частной практикой, при этом отказаться от уплаты регионального тарифа нельзя. Поэтому плата за дарение доли в жилом помещении достаточно велика — выделение долей ребенку по соглашению об определении долей выгодней с финансовой точки зрения.

Как выделить ребенку долю при покупке жилья

Соглашение о выделении доли или дарение не являются единственными способами, как можно оформить ребенку долю в жилом помещении. Если родители приобретают квартиру по договору купли-продажи, они могут сразу оформить ее в общую долевую собственность. Для этого достаточно лишь указать имя ребенка в договоре в качестве одного из покупателей, определив размер доли несовершеннолетнего. Разрешения органов опеки на покупку жилья не требуется, если для покупки не используются заемные средства. Если же квартира покупается в ипотеку, придется получить в органе опеки разрешение на залог квартиры в банке.

Если ребенок не достиг возраста 14 лет, подпись в договоре оставляет его законный представитель, то есть один из родителей, при этом личное присутствие несовершеннолетнего на сделке не требуется. Родителю необходимо взять с собой свидетельство о рождении, доказывающее, что он является законным представителем несовершеннолетнего. Если законным представителем является не родной родитель, необходимо предоставить решение суда об установлении опеки или усыновлении несовершеннолетнего.

Как и в случае составления соглашения, ребенок, достигший возраста 14 лет, самостоятельно расписывается в договоре, но с разрешения родителей, которое прилагается к договору в письменном виде. Обязательно личное присутствие несовершеннолетнего на сделке и наличие его паспорта. Родители также должны взять с собой на сделку документы, подтверждающие, что они являются законными представителями несовершеннолетие.

Регистрация права собственности на квартиру, приобретаемую в общую долевую собственность с несовершеннолетним, происходит по общим правилам. Ребенок становится собственником доли после того, как Росреестр зарегистрирует право собственности. После этого родители могут получить правоподтверждающий документ на квартиру — выписку из ЕГРН с указанием размера долей каждого собственника.

Как оформить долю на ребенка в ипотечной квартире

Изменить состав собственников жилого помещения, находящегося в ипотечном залоге, можно только с согласия залогодержателя, то есть банка. Получить разрешение кредитной организации на оформление доли ребенку практически невозможно, так как в случае, если родители не будут гасить кредит, банку придется реализовывать квартиру с ребенком-совладельцем, что грозит ему значительными юридическим сложностями.

Поэтому доля на ребенка обычно выделяются тогда, когда ипотечный кредит погашен, а обременение с объекта недвижимости снято. Сделать это можно любым удобным способом — с помощью соглашения или договора дарения (см. выделение доли детям в ипотечной квартире). Если все же банк даст свое согласие, то следующим шагом является обращение родителей в орган опеки. Так как ребенок становится собственником недвижимости, находящейся в залоге, без разрешения органа опеки Росреестр откажет в регистрации сделки. Опека также внимательно изучит ситуацию, если у нее возникнут сомнения в платежеспособности родителей, она может и отказать в выдаче разрешения.

Если получены разрешения и от банка, и от органа опеки, оформить долю на ребенка можно любым способом — как с помощью соглашения, так и с помощью договора дарения. Процедура ничем не отличается от стандартной, за исключением того, что при обращении к нотариусу или в Росреестр придется взять с собой два дополнительных документа (разрешение банка и органа опеки).

Как оформить долю в квартире на ребенка в счет алиментов

П. 2 Ст. 104 СК РФ установлено, что алиментные обязательства родителя могут быть исполнены путем передачи имущества в собственность получателя алиментов. Это означает, что родители, оформляющие развод, могут составить соглашение, согласно которому алименты выплачиваются в натуральном виде путем передачи доли в квартире. Предварительно после развода или в ходе бракоразводного процесса родители должны разделить имущество, то есть определить доли каждого из них в общей квартире.

После этого стороны должны заключить соглашение об уплате алиментов, согласно которому обязательства полностью или частично будет покрыто за счет передачи недвижимости в собственность ребенка. В тексте соглашения указывается следующая информация:

• Данные плательщика;
• Данные о законном представителе ребенка (втором родителе);
• Сведения о ребенке, в чью пользу отчуждается недвижимость;
• Сведения об объекте недвижимости;
• Подтверждение того, что доля в квартире принадлежит плательщику со ссылкой на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы;
• Подписи сторон.

Соглашение об уплате алиментов путем передачи недвижимости в обязательном порядке удостоверяется нотариусом. За его удостоверение нотариус взимает плату — 250 руб. государственной пошлины или федерального тарифа, а также региональный тариф (в Москве — 8 тыс. 800 руб.). Как и в других случаях, нотариус передаст пакет документов для регистрации права собственности в Росреестр и выдаст справку из ЕГРН после того, как доля перейдет в собственность ребенка.

Юридические последствия выделения доли ребенку

После того как ребенок становится владельцем доли, он приобретает полное право собственности на часть недвижимости. Это означает, что он может:

• Владеть;
• Пользоваться;
• Распоряжаться частью недвижимого имущества.

Необходимо учитывать, что если ребенок несовершеннолетний, его право распоряжения ограничено. До момента достижения 14 лет он не может распоряжаться имуществом, за него это делают его законные представители. С 14 лет он получает такое право, но только с разрешения родителей. Если несовершеннолетний прошел процедуру эмансипации (признания полной дееспособности), то он может распоряжаться имуществом с 16 лет.

В свою очередь имущественные права несовершеннолетнего должны быть защищены и от его родителей. Распоряжение недвижимостью, совладельцем которой является ребенок, возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Получить его можно, лишь выделив ребенку долю не меньшего размера в другом жилье. Учитываются и другие факторы, например, качество и стоимость нового жилья. Например, если оно худшего качества, орган опеки может дать согласие, если доля ребенка значительно увеличится.

Альтернативой варианту с выделением доли является перевод денежных средств на банковский счет несовершеннолетнего. Распоряжаться этими деньгами можно опять-таки лишь с разрешения органа опеки. Например, их позволяется потратить на приобретение или строительство нового жилья, одним из собственников которого будет ребенок. Иногда применяется и комбинированный способ — выделение доли и внесение денежных средства на счет несовершеннолетнего. Такое возможно, если стоимость доли в новом жилье меньше, чем в старом.

Частые вопросы юристу и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Оформление доли в квартире ребенку возможно несколькими способами. Основные проблемы при передаче доли несовершеннолетнему могут возникнуть тогда, когда для передачи не требуются или не используются услуги нотариуса, а родители готовят правоустанавливающий документ самостоятельно. В таком случае возможны ошибки в оформлении договора, что может привести к отказу в регистрации или к дополнительным юридическим сложностям. Также возможны трудности с определением необходимого размера доли, соблюдением прав других совладельцев, подготовкой нужных для сделки документов.

Чтобы избежать проблем, необходимо тщательно подготовиться к сделке. Помочь в этом может юридическая консультация, получить которую вы можете на нашем сайте.

Когда может потребоваться помощь юриста

Передача в собственность ребенку доли в недвижимости, как правило, процесс длительный и многоступенчатый. Состоит из нескольких значимых правовых сделок. Естественно, помощь профессионального юриста может потребоваться на любом этапе.

Например, если это – дело о наследстве, возможно, возникнут спорные моменты с прочими наследниками.

Необходим юрист, если долю передают посредством договора дарения. Стоит доверить составление документа профессионалу во избежание правовых проблем в дальнейшем.