Способ, с помощью которого можно переписать на жену квартиру находясь в браке, зависит от того, какой режим собственности установлен на недвижимость. Если жилье было приобретено мужем до брака или же в нем, но в результате безвозмездной сделки, оно находится в личной собственности супруга. Тогда для переоформления квартиры на жену проще всего использовать обычный договор дарения. Если квартира была приобретена в браке, то несмотря на титульного владельца, она находится в совместной собственности супругов. Чтобы переписать такую недвижимость на жену, следует оформить брачный договор, соглашение о разделе недвижимости или об определении долей в праве общей собственности.
Читайте также: как переоформить автомобиль на жену, какие документы необходимы и сколько это стоит.
- Личная и совместная собственность супругов
- Способы передачи прав на имущество
- Как переоформить квартиру на жену, если собственник муж
- Как переписать на жену квартиру, приобретенную в браке
- Способ 1. Составить брачный договор
- Способ 2. Оформить соглашение о разделе имущества
- Сколько стоит переписать квартиру на жену
- Частые вопросы и ответы на них
- Какие сложности могут возникнуть
Личная и совместная собственность супругов
Возможность и порядок переоформления квартиры на супругу во многом зависит от того, в каком режиме собственности она находится. На недвижимое имущество могут быть установлены следующие режимы права собственности:
- Единоличный — квартира находится в собственности одного лица, в данном случае — мужа;
- Общий долевой — квартира находится в общей собственности и разделена на доли (равные или неравные), каждой из которых единолично владеет один из собственников;
- Общий совместный — квартира не разделена на доли и находится в совместной собственности нескольких лиц, как правило — супругов.
Совместный режим собственности устанавливается на жилье, приобретенное в браке. При этом не имеют значение титульный собственник и доходы каждого из супругов — даже если жена не работала, а квартира зарегистрирована на мужа, она является таким же собственником жилья, как и ее супруг. Из данного правила есть несколько исключений, и все они основаны на том, что совместная собственность на недвижимость возникает лишь в том случае, если она была приобретена в результате возмездной сделки. Так как доходы мужа и жены по законодательству признаются общими, то совместной признается и собственность, на них приобретенная.
Однако если квартира была приобретена одним из супругов, находящимся в браке, в единоличную собственность в результате безвозмездной сделки, то она не признается совместной. К таким способам приобретения жилья, например, относятся дарение, наследование и приватизация. Кроме того, не является совместной собственность, если она была приобретена в браке на доходы, полученные до момента регистрации. Факт, что имевшиеся у супруга до регистрации денежные средства пошли на покупку жилья, необходимо доказать.
Еще один нюанс касается жилья, приобретенного с использованием заемных средств. Если квартира была приобретена одним из супругов в ипотеку до момента регистрации брака, однако кредит выплачивался в браке, такое жилье также будет признано совместной собственностью. Причиной этого является то, что кредит погашался из общих доходов супругов, значит каждый из них имеет право на недвижимость, пусть она была приобретена и до брака.
| Квартира находится в единоличной собственности | Квартира находится в совместной собственности супругов |
|---|---|
| Недвижимость была приобретена до брака. | Жилье приобретено в браке в результате возмездной сделки. |
| Недвижимость была куплена в браке, но на средства, полученные супругом до момента регистрации (необходимы доказательства). | Жилье было приобретено одним из супругов до брака в ипотеку, ипотечный кредит выплачивался после регистрации брака из общих доходов супругов. |
| Жилье приобретено в браке в результате безвозмездной сделки (получено в дар, унаследовано, приватизировано). |
Способы передачи прав на имущество
Существует множество способов передачи права собственности другому лицу. Гражданский кодекс выделяет несколько наиболее распространенных способ передачи права собственности:
- Купля-продажа — возмездная сделка, в результате которой одно лицо уступает право собственности другому;
- Дарение — безвозмездная сделка, по итогам которой право собственности переуступается (передается в дар) другому лицу без получения соответствующей компенсации;
- Рента — право собственности передается другому лицу, взамен оно обязуется периодически выплачивать бывшему собственнику денежную сумму или иным образом его содержать;
- Наследование — имущество переходит в собственность наследника после смерти наследодателя (собственника).
В случае, когда необходимо переписать квартиру на супругу, логичнее всего использовать два способа передачи права собственности — куплю-продажу или дарение. Оба этих варианта являются равнозначными, ограничений на проведение сделки купли-продажи между близкими родственниками, в том числе мужем и женой, нет. Однако на практике лучше использовать договор дарения, так как сделка купли-продажи должна соответствовать строгим критериям, несоблюдение которых может привести к ее недействительности.
Для жилья, находящегося в совместной собственности, существует иные способы переоформления квартиры на одного из супругов. В соответствии со ст. 38 СК РФ супруги могут осуществить раздел имущества, заключив соответствующее соглашение. Этим договором можно определить любые размеры долей, в том числе и установить, что недвижимость полностью передается в собственность одного из супругов. Соглашение может быть составлено в самом браке или уже после его расторжения, главное, чтобы оно было удостоверено нотариусом.
Также можно составить соглашение об определении долей, который по своей сути является вариантом соглашения о разделе общего имущества. Этим договором режим собственности на жилье переводится из совместного в долевой. Супруги с помощью договора определяют доли каждого из них в праве общей собственности и регистрируют их в Росреестре. После этого муж может уступить свою долю супруге любым из стандартных способов, то есть подарить или продать.
Еще один способ, как можно переписать имущество на второго супруга, это составление брачного договора. Брачный договор можно заключить до момента регистрации брака или на его протяжении. Законодательство не устанавливает требований к содержанию брачного договора — стороны могут разделить имущество в любых пропорциях, в том числе договориться о том, что нажитая в браке недвижимость полностью переходит в собственность одного из супругов. Брачный договор так же, как и соглашение, подлежит нотариальному удостоверению.
Как переоформить квартиру на жену, если собственник муж
Как уже говорилось выше в том случае, если квартира находится в единоличной собственности мужа, переписать ее на жену можно двумя способами — продать или подарить. Причем зачастую выгоднее использовать договор дарения, так как согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ подарки между близкими родственниками, включая супругов, не облагаются налогом.
Купля-продажа недвижимости может облагаться НДФЛ, даже если участники сделки являются супругами. Возможность начисления налога зависит от стоимости покупки и продажи жилья, времени владения недвижимостью, наличия льгот и т. д. Однако в некоторых случаях выгоднее именно продать квартиру, например, если супруги уже оформили развод. В таком случае дарение будет обязательно облагаться НДФЛ, а вот купля-продажа — только при наличии обстоятельств, перечисленных выше.
Кроме того, сделка по продаже квартиры может быть признана ничтожной на основании ее мнимости или притворности. В случае совершения купли-продажи муж действительно должен получить за квартиру сумму, указанную в договоре. Желательно, чтобы оплата производилась не из общих средств супругов. Заявить о мнимости такой сделки могут не только участники договора, но и другие лица, чьи интересы она затрагивает, например, кредиторы.
Что касается непосредственно процедур продажи или дарения недвижимости супруге, то они практически идентичны. Собственнику необходимо подготовить документы для проведения сделки, в их число входят:
- Правоподтверждающие документы на жилье — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременения на распоряжение недвижимостью;
- Правоустанавливающие документы — договор, на основании которого квартира перешла в собственность супруга;
- Договор дарения или купли-продажи (в трех экземплярах, по одному для каждого из участников сделки и один для органа регистрации прав);
- Выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире лицах и отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- Паспорта обоих супругов;
- Нотариально заверенная доверенность, если какую-либо из сторон на сделке представляет доверенное лицо.
Для проведения сделки достаточно лишь подписать все экземпляры договора и подать заявление на регистрацию в МФЦ. Срок регистрации права собственности составляет 7-9 дней. По истечении данного срока участники сделки должны снова посетить МФЦ для получения своих копий договора. Супруга дополнительно получает выписку из ЕГРН, подтверждающую возникшее право собственности на квартиру.
Как переписать на жену квартиру, приобретенную в браке
Если квартира была приобретена в браке и находится в совместной собственности, то, как уже говорилось выше, существует два варианта переоформить жилье на супругу — оформить брачный договор или соглашение, по которому совместная собственность супругов делится между ними в любых пропорциях.
Способ 1. Составить брачный договор
Брачный договор — соглашение, основной целью которого является определение имущественных прав и обязанностей супругов. В том числе с помощью брачного договора можно изменить установленный законом режим собственности на совместное, долевое или раздельное имущество. При этом необязательно менять режим собственности на все имущество. Например, супруги могут изменить режим собственности на квартиру, не меняя его для земельного участка, автомобиля и т. д.
Главной особенностью брачного договора является то, что он может быть заключен не только в браке, но еще до его заключения. В последнем случае действие договора начинается после регистрации брака. Если стороны не вступят в брак, все условия, указанные в брачном договоре, признаются недействительными.
Чтобы переписать квартиру на супругу с помощью брачного договора, достаточно составить текст соглашения с указанием того, что объект недвижимости находящийся в совместной собственности, переходит в единоличную собственность жены. Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому сначала надо посетить нотариуса. С собой нужно взять паспорта, свидетельство о браке, а также документы на квартиру и любое другое имущество, которое будет предметом договора.
После того как нотариус заверит договор, нужно опять-таки посетить МФЦ и подать заявление на регистрацию права собственности. При обращении к регистратору следует предоставить:
- Выписку из ЕГРН как подтверждение права собственности на объект недвижимости;
- Паспорта обоих супругов;
- Брачный договор;
- Свидетельство о заключении брака.
Срок регистрации права собственности на основании брачного договора стандартный — 7-9 дней. После этого супругам нужно вновь посетить МФЦ для получения документов (двух экземпляров договора с отметками Росреестра и выписки из ЕГРН).
Способ 2. Оформить соглашение о разделе имущества
Соглашение о разделе имущества — второй вариант переоформления на супругу квартиры, находящейся в совместной собственности. С помощью соглашения можно разделить все имущество, находящееся в совместной собственности, либо изменить режим собственности только на квартиру. Размер долей может быть любым, в том числе можно указать, что недвижимость полностью переходит в собственность супругов. Особенностью соглашения является то, что его можно заключить не только в браке, но и после того, как он расторгнут.
Соглашение о разделе имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому для его оформления необходимо посетить нотариуса. При обращении нужно взять с собой:
- Документы на квартиру (выписку из ЕГРН или свидетельство на право собственности);
- Паспорта обоих супругов;
- Свидетельство о браке.
После того как соглашение заверено, необходимо обратиться в МФЦ для регистрации права собственности на квартиру. Если квартира по соглашению передана в собственность, регистрация будет заключительным этапом переоформления недвижимости на супругу. Если же у мужа осталась в собственности доля в праве общей собственности, он может передать ее супруге одним из стандартных способов, то есть подарить или продать. Для этого нужно снова составить договор и направить документы на регистрацию в Росреестр, обратившись в МФЦ.
Вариантом договора о разделе совместного имущества является соглашение об определении долей. Этот документ выполняет те же функции — с его помощью устанавливается не совместная, а долевая собственность на недвижимость. Процедуры в обоих случаях идентичны — супругам придется посетить нотариуса для удостоверения договора, затем они должны обратиться в МФЦ для регистрации права собственности на доли. После этого супруг может передать свою долю жене, подарив ее или продав.
Сколько стоит переписать квартиру на жену
Стоимость переоформления жилья на супругу зависит от способа, которым оно производится. Минимальные расходы на переоформление прав будут в том случае, если квартира находилась в единоличной собственности супруга. Тогда расходы на переоформление составят:
- 2 тыс. руб. на оплату госпошлины;
- 300 руб. за получение выписки из ЕГРН;
- Несколько тысяч рублей за оформление договора дарения или купли-продажи, но можно составить соглашение и самостоятельно.
Если квартира находилась в совместной собственности, придется оплатить услуги нотариуса за составление соглашения о разделе имущества или брачного договора. Нотариальный тариф за удостоверение тих договоров различается в зависимости от региона. Предельные тарифы на услуги нотариуса устанавливаются Нотариальной палатой РФ, на 2024 год они составляют от 11 до 41 тыс. руб. за удостоверение соглашения и от 14 до 53 тыс. руб. за удостоверение брачного договора в разных субъектах РФ. В реальности эта сумма обычно значительно меньше, так как это не точный размер тарифа, а максимальная сумма, которую может взимать нотариус за свои услуги.
Эти соглашения можно оформить и самостоятельно или доверить их оформление юристу, тогда оплачивать нотариальный тариф не придется. Однако чтобы нотариус согласился на удостоверение соглашения, оформленного не им, договор с юридической точки зрения должен быть составлен безукоризненно. Кроме того, нотариус также взимает госпошлину (500 руб. — за удостоверение брачного договора, 0,5 % от суммы сделки — за удостоверение соглашения о разделе имущества). Избежать уплаты госпошлины нельзя ни при каких обстоятельствах.
Если супруги выбрали такой способ переоформления недвижимости, как составление соглашения об определении долей, общие расходы несколько больше. Сначала необходимо оплатить услуги нотариуса (нотариальный тариф) за составление договора и госпошлину в размере 0,5 % от цены договора. Затем придется зарегистрировать право собственности на обе доли в праве общей собственности и уплатить госпошлину за государственную регистрацию (по 2 тыс. руб.). После того как доля мужа будет подарена или продана супруге, право собственности также придется зарегистрировать (еще 2 тыс. руб. госпошлины).
Частые вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
Существует несколько способов, с помощью которых можно переоформить квартиру на супругу. Выбор наиболее подходящего из них зависит от нескольких обстоятельств — способа и времени приобретения недвижимости, режима собственности, времени владения, наличия ограничений на распоряжение имуществом и т. д. Поэтому перед тем, как переписывать квартиру на жену, лучше обратиться к юристу, который не только определит оптимальный способ переоформления прав на недвижимость, но и поможет в подготовке документов, а также составит грамотный договор. Получить консультацию обо всех нюансах переоформления квартиры на супругу вы можете на нашем сайте.