Приобретение квартиры влечет за собой крупные расходы. Большинство семей пользуются заемными средствами и покупают жилье в ипотеку. Кредит оформляется на 10-20 лет. За это время супруги могут развестись. Им придется делить совместно нажитое имущество. Если один из них полностью погашал кредит, а второй не платил, при разделе собственности между мужем и женой может возникнуть конфликт. В статье рассмотрим, как избежать несправедливого раздела с помощью брачного договора.
- Что такое брачный договор на квартиру?
- Зачем нужен?
- В каких случаях следует составлять?
- Изменение режима совместной собственности
- Защита от ответственности по долгам супруга
- Покупка жилья в ипотеку
- Квартиру купили родители
- Как правильно составить?
- При каких условиях подписывается соглашение?
- Какие моменты нужно включить в текст документа?
- Какие документы потребуются?
- Как удостоверить документ у нотариуса?
- На ипотечную квартиру
- Можно ли расторгнуть договор?
- Как признать брачный договор недействительным?
- Подведем итоги
Что такое брачный договор на квартиру?
Брачный договор на квартиру – это двухстороннее соглашение, в котором устанавливается режим использования жилья, приобретенного в браке, порядок его раздела при разводе, распределение ответственности по кредиту, если недвижимость приобретена в ипотеку.
Документ может быть составлен как до регистрации отношений, так и в период брака.
В России такой способ урегулирования имущественных отношений в семье не пользуется популярностью. В случае развода споры по разделу жилой недвижимости решаются в суде.
При выдаче ипотечного займа банк может настоять на заключении брачного договора. Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить кредитную организацию от раздела находящейся у нее в залоге недвижимости и обязательств по кредитному контракту.
Зачем нужен?
Многие придерживаются мнения, что брачный контракт свидетельствует о недоверии супругов друг к другу. Однако, при правильном подходе это поможет решить многие проблемы при разводе. Каждый из них будет знать, на что вправе рассчитывать при разделе совместной собственности.
Сделка позволяет:
- защитить имущественные интересы супругов;
- избежать раздела собственности в суде;
- сохранить мирные отношения в случае расторжения брака;
- обеспечить стабильность.
Если у семейной пары есть дети, то документ поможет закрепить права несовершеннолетних на жилье при разводе родителей.
В каких случаях следует составлять?
Рассмотрим, в каких ситуациях рекомендуется составлять соглашение.
Изменение режима совместной собственности
По общему правилу имущество, нажитое в браке, становится совместной собственностью. Если один из супругов приобрел квартиру на свои деньги, у него может возникнуть желание обезопасить себя от потери части жилой недвижимости. Сделка позволяет изменить правила раздела имущества. Жилье после развода будет принадлежать лицу, которое заключило договор купли-продажи.
Защита от ответственности по долгам супруга
При подписании контракта второй супруг не будет отвечать своим имуществом по обязательствам мужа или жены. Если первый супруг имеет долги по кредиту, гражданским сделкам, по предпринимательской деятельности, он будет отвечать единолично.
Покупка жилья в ипотеку
При покупке жилой недвижимости в ипотеку супруги становятся созаемщиками. При разводе придется делить квартиру и долги перед банком. Чтобы этого избежать, рекомендуется подписать брачный договор. В нем оговаривается, что единственным владельцем является тот супруг, который платит по кредиту. В случае финансовых трудностей он будет отвечать своим имуществом.
Квартиру купили родители
Часто родители помогают своим детям приобрести квартиру. Если помощь оказывается только с одной стороны, рекомендуется составить контракт. Это позволит сохранить жилье за тем супругом, который вложился в покупку, платил кредит. Иначе имущество придется поделить поровну.
Как правильно составить?
Чтобы заключить брачный договор на квартиру, купленную в браке, нужно соблюсти обязательные условия.
При каких условиях подписывается соглашение?
Супруги подписывают документ при наличии обоюдного согласия. Они оговаривают условия по ключевым моментам. При наличии конфликта нужно найти компромиссное решение, иначе заключить контракт не получится.
Важно, чтобы обе стороны обладали полной дееспособностью. Такое требование содержится в ГК РФ. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Если стороны подписали контракт, отказаться от него в одностороннем порядке не получится. Расторжение производится при наличии взаимного согласия. Если оно не достигнуто, вопрос придется решать в суде.
Какие моменты нужно включить в текст документа?
Перед подписанием документа супруги должны согласовать существенные пункты.
В текст нужно включить:
- сведения о сторонах;
- информацию о жилой недвижимости;
- права обоих супругов на собственность во время брака и после развода;
- кому будет принадлежать жилье после расторжения брака и в каких долях;
- в каких ситуациях квартира переходит ребенку;
- процедуру снятия с регистрации из помещения при разводе.
Запрещается включать в сделку детали завещания, условия, ограничивающие личные права супругов, указывать родителя, с которым останутся дети после расторжения брака.
Контракт может быть составлен как перед покупкой жилья, так и после. Если супруги подписали соглашение до приобретения недвижимости, в него вносятся изменения, касающиеся квартиры. Новые условия оформляются дополнительным соглашением.
Какие документы потребуются?
В контракт включаются реквизиты обязательных документов.
В стандартный перечень входят:
- паспорта мужа и жены;
- документ о регистрации брака;
- документация о праве собственности на недвижимость;
- квитанция о перечислении госпошлины;
- чек об оплате услуг нотариуса.
После подготовки пакета документации необходимо посетить нотариуса.
Как удостоверить документ у нотариуса?
Для придания документ юридической силы его заверяют у нотариуса. Он проверяет его на соответствие требованиям закона, устанавливает объем дееспособности сторон.
Государственная пошлина за нотариальное удостоверение составляет 500 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Если специалист помог с подготовкой документа, дополнительно нужно будет заплатить от 5 000 до 10 000 руб.
На ипотечную квартиру
Брачное соглашение на жилье, приобретенное в ипотеку, имеет свои особенности. В него включаются условия, касающиеся долговых обязательств по кредиту.
Обязательно нужно указать:
- в чью собственность передается квартира (одному из супругов или делится на доли);
- кто оформил на себя займ;
- есть ли созаемщик;
- сумму возмещения, если после развода жилье перейдет к одному из супругов;
- величину первоначального взноса по кредиту;
- размер долей мужа и жены;
- размер ежемесячного платежа по кредиту;
- кто платит взносы за ипотечную квартиру;
- ответственность за нарушения условий по кредиту;
- порядок раздела собственности и обязательств по ипотечному кредиту в случае расторжения брака;
- правила внесения изменений.
Рекомендуется составить документ (скачать образец) до подписания кредитного соглашения.
Можно ли расторгнуть договор?
Супруги могут расторгнуть сделку по обоюдному согласию (см. как расторгнуть брачный контракт). Для этого составляется соглашение, которое подписывается обеими сторонами. Документ удостоверяется у нотариуса.
Для аннулирования контракта должно быть установлено одно из обстоятельств:
- противоречие условий сделки требованиям закона;
- отсутствие нотариального заверения;
- совершение сделки под давлением одной из сторон;
- несоблюдение формы сделки.
Если один из супругов отказывается расторгать контракт, спор разрешается в суде.
Как признать брачный договор недействительным?
Брачный контракт относят к оспоримым сделкам. Поэтому его можно признать недействительным или ничтожным через суд.
Положительное решение выносится в следующих ситуациях:
- ограниченная дееспособность стороны;
- недееспособность одного из супругов;
- подписание документа под влиянием обмана, угроз, насилия;
- если условий контракта будут исполнены, один из супругов окажется в неблагоприятном положении.
Обратиться в суд с иском (скачать образец) нужно в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если она является оспоримой – в течение года с момента, когда лицо узнало о наличии основания для признания ее таковой.
Подведем итоги
Таким образом, брачный контракт позволяет обезопасить себя от потери квартиры после развода. Соглашение составляется перед покупкой жилье или после заключения договора купли-продажи. В нем необходимо согласовать условия, касающиеся раздела недвижимости в случае расторжения брака. Если квартира куплена в ипотеку, дополнительно оговариваются условия раздела долговых обязательств перед банком. Сделка расторгается только по обоюдному согласию. При наличии признаков оспоримой сделки, его можно признать недействительным или ничтожным через суд.
Квартира куплена мной в ипотеку до брака в 2016г. Потом в 2019г зарегистрирован брак, после рождения ребёнка внесён маткап, чем была погашена ипотека. На сегодняшний день стоит вопрос о расширении, в коем муж не поддерживает и финансово не собирается вкладываться. Как сделать так, чтоб в новой квартире он не имел доли? Все финансовые обязательства при покупке будут от продажи моей первой квартиры и мои личные (+мои родители добавят).
Здравствуйте, Алиса! Поскольку Вы погасили часть ипотечных обязательств средствами мат капитала в период брака, муж в любом случае имеет право на долю в данном жилом помещении в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ РФ № 256. Муж вправе в письменной форме отказаться от выдела ему доли. Закон не требует нотариального удостоверения такого отказа. Также обратитесь в суд для взыскания алиментов.
Здравствуйте. Совместно нажитое имущество в браке. Квартира 1985 годом МУж оформил на себя. Пришли к соглашению поделить. Развод не планируем. ГДЕ оформить Добровольное Соглащение процедуру Выдела 1\2 доли на жену и оформить каждому право…
Здравствуйте! Вам необходимо заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Соглашение необходимо заверить у нотариуса (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Далее соглашение необходимо передать в Росреестр для государственной регистрации Вашего права собственности на 1\2 долю.
Покупали квартиру в браке. Квартиру оформили на мужа и он является собственником. Теперь у мужа проблемы со со здоровьем и он хочет переписать свою долю мне.что лучше соглашение? или брачный договор? Заранее благодарю.
Здравствуйте, Марина! Если Вашей с мужем целью является только передача и закрепление за Вами права собственности на квартиру, то достаточно заключения соглашения о разделе совместно нажитого имущества. Брачный договор рационально заключать в случае, если Вы желаете определить режим собственности на имеющееся и будущее имущество, а также желаете определить свои имущественные права и обязанности по отношению друг к другу. В брачном договоре Вы можете прописать, что доходы, накопления, деньги на вкладах каждого из Вас являются Вашей личной собственностью. Брачный договор – более широкое понятие, чем соглашение. Разница состоит в том, что госпошлина за удостоверение брачного договора 500 рублей (п. 10 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ), а за удостоверение Соглашения 0,5 % от рыночной стоимости квартиры, но не менее 300 руб. и не более 20000 руб. (п. 5 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ).
Добрый день.Покупали квартиру в ипотеку .Банк потребовал брачный договор на кввртиру.Оформили на жену.Я получил деньги в дар 350.000 и внес в платеж по ипотеки.Развелись могу ли я потребовать эти деньги обратно.
Добрый день, Сергей. Так как для покупки квартиры частично использовались личные средства супруга и права собственности даже на долю в квартире супруг не приобрел, он имеет права требовать возврата своих личных средств после расторжения брака. Данный вывод следует из анализа судебной практики Верховным судом РФ.
Добрый вечер! Квартира куплена в браке и оформлена на мужа (100% доля в праве собственности). Муж сейчас болеет( онкология) и хотел бы переоформить всю квартиру на жену. Жена проживает в этой квартире совместно с мужем, но зарегистрирована по другому адресу. Ещё в квартире зарегистрирован совместный взрослый сын. У мужа ещё есть взрослая дочь от 1-го брака, проживающая в другом городе, которая в случае смерти мужа может претендовать на часть квартиры. Как мужу лучше переоформить квартиру на жену- брачный договор, договор дарения, завещание или ещё что-то? И надо ли это все заверять нотариально?Можно ли оформить только брачный договор и в нем зафиксировать,что муж передаёт все своё недвижимое имущество жене? Заранее благодарна за ответ.
Добрый день, Валентина.
Так как квартира куплена в браке, муж является только титульным владельцем и квартира принадлежит ему не целиком, а только наполовину. Если не будет завещания, супруга в любом случае получит 1/2 квартиры в качестве супружеской доли. А оставшаяся половина квартиры будет делиться между тремя наследниками (жена, сын, дочь от первого брака).
Рекомендую сделать следующее: Составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества в рамках ст.38 СК РФ, той же квартиры, а также иного имущества нажитого в период брака. Так у каждого их супругов будет по равной доле. А затем муж может свою долю завещать либо же подарить жене, сыну, дочери, не важно.
При составлении завещания есть риск оспаривания. Так как мужчина страдает раковым заболеванием, значит и применяются сильнодействующие препараты. С хорошим адвокатом можно добиться признания завещания недействительным, так как желание было выражено в тот момент, когда человек не понимал значения своих действий из-за действия препаратов.
И свобода воли завещателя ограничивается выделением обязательной доли. То есть если у дочери будет даже 3-я рабочая группа инвалидности на момент смерти отца, она сможет претендовать на выделение доли независимо от смысла завещания.
При заключении брачного договора также есть риск оспаривания. Предположу, что мужчина хочет передать всю квартиру жене. Если в браке более ничего не нажили и все по договору передается жене, это ставит в невыгодное положение мужа, что и является основанием для оспаривания брачного договора.
Онкология не значит приговор, рекомендую мужу составить все же соглашение о разделе совместно нажитого имущества и свою долю в квартире подарить жене, но с включением двух условий: пожизненного проживания в квартире; возврата квартиры в его собственность в случае, если он переживет одариваемую.
Это гарантия на случай, если болезнь отступит, и он сможет проживать в квартире дальше, сколько захочет.
Получила в наследство квартиру, хочу продать её и купить дом, оформить его на мужа, т. к. он работает официально и сможет получить возврат подоходного налога. Как себя обезопасить (в жизни бывает всякое) и не потерять потом дом? Может составить брачный договор, что всё приобретённое в браке принадлежит мне? По сути у мужа ничего не было, когда мы расписывались, кроме сына от первого брака.
Добрый день, Любовь.
В силу ст.34 СК РФ все имущество нажитое супругами в период брака является совместным имуществом независимо от личного вклада каждого. А имущество полученное одним из супругов даже в период брака по безвозмездной сделке ( наследование, дарение) является его личным имуществом.
Сейчас вы планируете продать свое личное имущество и купить дом, передав право собственности супругу. Теоретически в случае расторжения брака ситуация может развиваться следующим образом: Дом это помещение, которое требует постоянных вложений. То есть вы в любом случае будете вкладываться и уже из совместных денег. А в силу ст.37 СК РФ в случае значительных вложений, такое домовладение может быть признано совместным имуществом.
При разводе, вы можете подать в суд и максимум, что вы получите это половину стоимости дома, так как дом будет оформлен на супруга. Но если право собственности на дом будет закреплена за вами, уже муж может подать в суд и признать дом совместно нажитым имуществом, но вот доли уже будут разные, за минусом вложенных вами средств.
Касаемо брачного договора. Вы вправе его заключить. Но супруг может подать в суд и оспорить договор в виду того, что условия по передаче всего имущества вам значительно нарушает его права на равенство долей.
Рекомендую вам оформить право собственности именно на вас. Для вас этот вариант наиболее выгодный. И собирайте все чеки по ремонту дома на будущее.
До брака оформили на жену ипотеку на квартиру,но выплачивали ипотеку в равных долях.Сейчас в браке.квартира в собственности жены.Нужно ли оформлять брачный договор на эту квартиру, чтобы разделить собственность?
Добрый вечер, Владимир.
Брачный договор оформляется по желанию супругов, если такова их воля. Можно оформить не брачный договор, а соглашение, можно провести процедуру выдела ½ доли квартиры в вашу пользу и переоформить право собственности на половину квартиры на вас. Выбирайте любой из способов, которые указаны.
Покупаю квартиру, составлен договор дду и внесена 2/3 стоимости квартиры. В июле планируется регистрация брака, а остаток средств за квартиру нужно внести в августе и получить договор на право собственности. Нужно ли заключать брачный договор, чтобы квартира не считалась совместно нажитым имуществом?
Добрый вечер, Ольга.
Заключать ли брачный договор или нет, зависит от того насколько значительна последняя часть платежа от общей стоимости квартиры.
Ну к примеру, если это буквально 5%, то желательно сохранить данные, откуда в августе деньги были переведены для погашения последней части стоимости квартиры. Если это личные деньги со счета одного из супругов, по выписке из банка будет видно, когда деньги поступили на счет, а именно до брака.
Если же деньги уже совместные, скажем, подаренные на свадьбу и последний взнос будет равняться пускай даже 20%, вот тогда желательно заключить брачный договор. Но, прежде чем составлять сам документ, обратите внимание на ст.42 СК РФ. То есть желательно прописать право собственности не только на уже имеющуюся в собственности квартиру, но и на имущество, которое будет получено в будущем.