Как продать квартиру в России, находясь за границей

Чтобы продать квартиру в России из-за рубежа, лучше всего договориться с каким-нибудь человеком, что он будет представлять ваши интересы внутри страны и станет вашим доверенным лицом. Для этого нужно обратиться к иностранному нотариусу или в российское консульство за рубежом и оформить доверенность. Затем нужно легализовать документ и направить его почтой или иным способом своему представителю в Россию. Остальные этапы дистанционной сделки являются стандартными — нужно найти покупателя, обговорить с ним условия продажи, подготовить документы, подписать договор и передать заявление в орган регистрации (Росреестр). Особенностью является лишь то, что на всех этапах от лица продавца будет действовать его представитель.

Способы дистанционной продажи недвижимости

Существует несколько способов дистанционной продажи недвижимости. Однако далеко не все они подходят, если продавец находится в другой стране. Например, если продавец уехал из России, не получится удаленно продать квартиру с помощью нотариуса. Дистанционная сделка с участием двух нотариусов может быть произведена лишь в том случае, если они оба находятся в России, при этом один из них должен находиться в регионе, в котором расположена квартира. Если продавец выехал из России и не хочет возвращаться на сделку, такой способ продажи ему не подходит, так как участие в дистанционной сделке иностранных нотариусов не предусмотрено.

Еще один возможный способ совершения дистанционной сделки — использование портала «Госуслуги» или сторонних приложений для проведения удаленных сделок. Полностью дистанционная продажа недвижимости с использованием «Госуслуг» или приложений требует и от продавца, и от покупателя подверженной учетной записи на портале и наличия УКЭП (усиленной квалификационной электронной подписи). Чтобы оформить УКЭП, необходимо иметь загранпаспорт нового образца и лично обратиться в МФЦ или в банк. Также оформить усиленную подпись можно также дистанционно с помощью приложения «Госключ».

Однако с продажей квартиры с помощью электронной подписи могут возникнуть сложности. Во-первых, ее должен иметь не только продавец, но и покупатель жилья. Во-вторых, для того, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, нужно заранее лично подать заявление в МФЦ. Сделать это, находясь заграницей, естественно, не получится. В качестве альтернативы можно использовать специальные сервисы для электронной регистрации, но они больше предназначены для банков и застройщиков или все равно потребуют присутствия продавца в банковском офисе в России.

Поэтому наиболее простым способом продать квартиру из другой страны является оформление доверенности на представителя. Он может полностью заменить собственника во всех вопросах, касающихся подготовки и проведения купли-продажи недвижимости. Для оформления нотариальной доверенности не потребуется поездки собственника жилья в РФ.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры в РФ из-за границы

При подготовке дистанционной продажи квартиры в РФ из-за границы следует уделить особое внимание не только содержанию доверенности, но и правилам ее легализации. Документ, составленный и удостоверенный за границей, должен пройти процедуру легализации для подтверждения своего соответствия нормам российского законодательства. В остальном продажа квартиры из-за рубежа ничем не будет отличаться от стандартной сделки с помощью доверенного лица.

Шаг 1 — выберите доверенное лицо и вид доверенности

При подготовке дистанционной продажи квартиры из-за границы следует определиться с тем, кто будет представлять интересы собственника в России. От лица доверителя может действовать не только родственник, но любое физическое лицо, например, риелтор или юрист. Важно, чтобы представитель обладал полной дееспособностью и правоспособностью — был совершеннолетним и не был лишен или ограничен в дееспособности на основании судебного решения. Также в качестве представителя можно задействовать юридическое лицо, например, агентство недвижимости. Тогда от лица доверителя может действовать руководитель организации.

Кроме того, собственнику квартиры необходимо определиться с видом доверенности. От этого зависит объем полномочий, которые делегируются доверителем представителю.

Нотариальная доверенность бывает трех видов:

1. Разовая — предназначена для совершения одного конкретного действия, например, совершения конкретной сделки, подписания договора купли-продажи и т. д..
2. Специальная — подходит для совершения однотипных или однородных действий, например, получения ежемесячных выплат.
3. Генеральная (общая) — включает в себя несколько разнородных действий, которые доверены представителю, например, продажа квартиры, включая установление стоимости объекта, получение задатка, подписание договора купли-продажи, получение денежных средств, представление интересов в суде и т. д.

Как видно из вышеуказанных определений, при дистанционной продаже квартиры удобнее использовать разовую или общую доверенность. Конкретный выбор зависит от того, насколько собственник готов заниматься подготовкой сделки. Немаловажным фактором является и степень доверия к представителю. Если доверенным лицом является близкий родственник, то можно оформить общую доверенность. Из ее текста можно исключить какие-либо полномочия, например, определение цены сделки. Можно указать предельную цену и в самом документе, тогда представитель сможет продать квартиру по цене, указанной в тексте доверенности, или не ниже этой стоимости.

Если интересы собственника представляет риелтор, то есть смысл ограничиться разовой доверенностью, например, на совершение сделки с определенным контрагентом в конкретные сроки. В таком случае оформлять доверенность лучше уже после того, как покупатель на квартиру будет найден.

Еще одним важным фактором является срок доверенности. Он может быть указан в тексте документа, например, 2 месяца. После истечения этого срока доверенность теряет свою юридическую силу. Если же срок действия доверенности в тексте документа не указан, считается, что она действует 1 год.

Шаг 2 — оформите доверенность и передайте ее представителю

После того, как определились с видом и содержанием доверенности, нужно оформить документ. Если бы собственник находился на территории России, проблем бы не было — ему было бы достаточно посетить любого нотариуса. При нахождении за границей правила нотариального удостоверения документов другие и зависят от страны пребывания. Иногда нотариальные действия может исполнять не только местный нотариус, но и государственные или муниципальные служащие.

Если доверенность была составлена местным нотариусом или лицом, исполняющим его функции, она должна быть легализована для подтверждения того факта, что ее содержание соответствует нормам российского законодательства. Для легализации доверенности необходимо:

• Проставить в документе апостиль;
• Или провести консульскую легализацию документа.

Проставление апостиля применяется, если доверенность получена в стране, являющейся участником Гаагской конвенции 1961 года. К их числу относятся, например, США, Франция, Чешская Республика, Италия, Республика Корея и т. д. Страны-участники конвенции самостоятельно определяют органы, которым делегируется право на апостилирование документа. Узнать о правилах проставления апостиля на официальных документов можно на сайте российского консульства в стране пребывания.

Если вы проживаете в стране, которая не является участником конвенции, нужно провести консульскую легализацию документа. Она включает в себя несколько этапов, количество которых зависит от особенностей законодательства страны. Например, в Канаде, не являющейся членом Гаагской конвенции 1961 года, для консульской легализации необходимо:

• Удостоверить у нотариуса доверенность, ее перевод и подпись переводчика;
• Удостоверить подпись нотариуса в Министерстве иностранных дел Канады;
• Удостоверить все документы в российском консульстве.

Лишь после этого документ будет иметь юридическую силу, позволяющий провести сделку в России.

Апостилирование или консульская легализация не нужны в следующих случаях:

• Доверенность сразу составляется и удостоверяется в консульском отделе Российской Федерации в стране пребывания;
• Между РФ и страной пребывания заключен дополнительный договор, отменяющий легализацию документов.

Удостоверение доверенности в консульском отделе РФ — самый быстрый и выгодный способ оформления доверенности. В соответствии со ст. 38 «Основ законодательства РФ о нотариате» должностные лица консульских отделов имеют право на совершение нотариальных действий, в том числе на удостоверение документов. Более того, сведения об удостоверение доверенности в консульском отделе в течение 5 рабочих дней передаются в Федеральную нотариальную палату для внесения в реестр нотариальных действий.

К сожалению, оформление доверенности в консульстве возможно не всегда. Запись на прием в консульство может быть вперед на несколько недель или даже месяцев. Если у вас нет столько времени, для оформления доверенности придется обращаться к местному нотариусу.

Также апостилирование или консульская легализация не понадобится, если между РФ и страной пребывания заключен договор о взаимном признании документов, выданных официальными органами. Такими странами являются, например, Азербайджан, Киргизия, Латвия, Сербия, Тунис, Китай и т. д. Если доверенность была оформлена нотариусом в одной из таких стран, ее можно сразу направлять представителю. У такой доверенности все равно должен быть нотариально заверенный перевод, однако перевести документ и заверить перевод может уже и сам представитель, находясь в России.

Не стоит забывать, что для совершения сделки может понадобиться согласие супруга. Если недвижимость была приобретена в браке, она находится в совместной собственности супругов. Продать ее можно только с разрешения второго супруга, которое должно быть заверено нотариально. Предоставление согласия супруга в Росреестр не является обязательным, но покупатель почти наверняка его запросит. На этот документ распространяются те же условия, что и на доверенность. Его нужно заверить у нотариуса, при необходимости — провести апостилирование или консульскую легализацию.

Далее все документы (доверенность, перевод, согласие супруга, документы на квартиру) нужно передать доверенному лицу. Сделать это можно лично при встрече с ним или направив документы почтой. Лучше воспользоваться услугой ускоренного почтового отправления — оно не только быстрее, чем обычная почта, но и надежнее.

Шаг 3 — выпишитесь из квартиры

Следующим этапом подготовки к сделке является выписка из квартиры. Выписаться можно на любом этапе подготовки к сделке, если на момент выставления квартиры на продажу вы уже снялись с регистрационного учета — тем лучше. Если же вы прописаны в квартире, но уже уехали из России и не имеет возможности вернуться, могут возникнуть небольшие сложности. Дело в том, что законодательство не предусматривает возможности выписаться из квартиры по доверенности. Поэтому нет смысла указывать в тексте документа такое полномочие для представителя.

Однако данная проблема все же имеет решение. Выписаться можно по почте. Для этого нужно составить заявление о снятии с регистрационного учета и направить его почтовым отправлением в нужное отделение ГУ МВД РФ. Заявление должно быть удостоверено консульским отделом посольства РФ. Отметка в паспорт о снятии с регистрационного учета при дистанционной выписке с помощью почтового отправления не ставится.

Шаг 4 — подготовьте документы для сделки

После того, как будет подготовлена доверенность, можно собирать документы для сделки. В обычный набор документов, необходимый Росреестру для регистрации сделки, входят лишь паспорт продавца, выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и заявление о регистрации перехода права собственности. Так как от лица собственника действует представитель, для регистрации нужны его паспорт и доверенность.

Однако перечень необходимых документов может быть значительно расширен. Например, если покупатель берет ипотечный кредит, для проведения сделки понадобятся:

• Технический и кадастровый паспорта;
• Отчет об оценке.

Так как данные документы нужны покупателю, то он должен их заказывать и оплачивать. Однако представителю придется содействовать покупателю в их получении, например, предоставить доступ в квартиру технику БТИ и оценщику. Кроме того, может понадобиться согласие опеки и копия свидетельства о рождении, если совладельцем недвижимости является несовершеннолетний, согласие супруга на продажу и т. д.

В стандартный набор документов, которые может потребовать покупатель, также входят:

• Правоустанавливающий документ, на основании которого квартира перешла в собственность продавца (договор купли-продажи, дарения, приватизации и т. д.);
• Справка по форме №9 о зарегистрированных в квартире лицах и отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (берется в УК или в ТСЖ);
• Иногда — справки из нарко- и психоневрологического диспансеров.

Правоустанавливающий документ можно направить доверенному лицу вместе с остальными документами. Справку по форме № 9 тот может получить на месте, также ее можно заказать удаленно, в том числе с помощью портала «Госуслуги». Что касается справок из медицинских учреждений, то получить их удаленно не получится. Так что придется либо указывать в доверенности такое полномочие для представителя, либо убеждать покупателя, что можно обойтись и без них.

Шаг 5 — согласуйте условия сделки с покупателем

После того как найден покупатель, необходимо согласовать с ним условия сделки. Важно не только договориться о цене, сроках проведения сделки и т. д., но и том, что от лица собственника будет действовать доверенное лицо. Далеко не каждый покупатель готов проводить сделку с участием представителя. Нередко они настаивают на приезде и личном участии собственника, так как продажа недвижимости с использованием доверенности является одной из разновидностей мошеннических схем.

Чтобы убедить второго участника сделки в честности намерений, владельцу квартиры стоит лично с ним пообщаться и объяснить ситуацию. Для этого можно поговорить с ним по телефону или с помощью видеосвязи. При необходимости, можно сделать и скидку, чтобы не упустить реального покупателя.

После того как условия сделки будут согласованы, следует подготовить проект договора. Можно составить его самостоятельно или доверить оформление юристу. Для дистанционной сделки подойдет стандартный договор, за исключением того, что в нем должны быть указаны имена и паспортные данные и собственника помещения, и его доверенного лица.

Шаг 6 — откройте счет в российском банке

Еще одна сложность, с которой может столкнуться продавец — это получение денежных средств. Для большей безопасности лучше использовать безналичный расчет, когда деньги передаются не представителю, а сразу перечисляются банковский счет продавца в РФ. Для этого нужно его открыть в российском банке. При этом нужно учесть, что многие отечественные кредитные организации находятся под международными санкциями. Поэтому могут возникнуть серьезные сложности с перечислением средств в зарубежный банк.

Из этой ситуации есть несколько выходов. Можно открыть счет в банке, который не находится под санкциями. Их список не так уж мал, но в основном это или небольшие финансовые организации, или филиалы иностранных банков. Тогда не составит труда перевести деньги за рубеж, естественно, с небольшой комиссией.

Также можно воспользоваться другими способами. Например, можно перевести деньги в наличные и вывезти их из России, однако для этого придется воспользоваться услугами родственников или друзей. Следует отметить, что максимальная разрешенная для вывоза сумма в валюте не превышает 10 тыс. долларов. В рублях можно вывезти любые средства, но эквивалент более 10 тыс. долларов придется задекларировать. Также для вывода денежных средств за границу можно использовать криптовалютный кошелек или брокерский счет.

Шаг 7 — проведите сделку

После того как все будет готово, можно проводить сделку. Для этого доверенное лицо и покупатель должны обратиться в МФЦ. Представитель ставит свои росписи во всех необходимых документах — каждом из образцов договора купли-продажи и заявлении на переход права собственности. Если представитель уполномочен получать денежные средства, то покупатель должен с ним рассчитаться. В ином случае денежные средства переводятся на денежный счет, указанный в договоре.

Нужно ли платить налоги

Если квартира находилась в собственности меньше 5 лет, то за нее придется заплатить налог на доходы физических лиц. Размер налога зависит от того, является ли собственник недвижимости налоговым резидентом или нет. Если собственник провел в РФ больше 183 дней в отчетном году, он является налоговым резидентом РФ и для него действует стандартная ставка налога в 13 %. При этом налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму покупки жилья, так как для резидентов РФ предусмотрена возможность использования налогового вычета.

Если квартира находилась с собственности менее 5 лет, а собственник провел в отчетном году в РФ менее 183 дней, он является иностранным налоговым резидентом. Тогда для него действует повышенная налоговая ставка — 30 % от суммы продажи жилья. При этом налоговый вычет на сумму приобретения жилья для иностранных налоговых резидентов не действует, так что придется уплатить полную сумму налога.

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Продать квартиру в России, находясь за границей, можно, оформив доверенность за представителя, проживающего внутри страны. Основную проблему для собственников представляет правильное оформление доверенности и легализация документа, без которой он не будет иметь юридической силы. Также могут возникнуть трудности с получением нужных для сделки документов, выпиской из квартиры, переводом денежных средств за границу. Во всех этих случаях собственнику квартиры может понадобиться юридическая помощь.