Как продать квартиру в ипотеке: 4 способа, пошаговая инструкция

Обновлено: Август, 2021 года

Так как продать ипотечную квартиру можно только с разрешения банка, собственнику такого жилья перед совершением сделки купли-продажи необходимо обратиться в финансовую организацию, в которой он оформлял заем. Снять обременение заложенной в банке недвижимости можно несколькими способами: предварительно погасить кредит, закрыть долг перед банком в ходе сделки или перевести ипотеку на покупателя. Каждый из способов, а также последовательность совершения сделки по продаже ипотечной квартиры разберем в данной статье.

Обременение ипотекой

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Ипотекой именуется вариант залога недвижимого имущества, при котором оно остается во владении и пользовании залогодателя (заемщика), однако его право распоряжения ограничено. В соответствии со ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования к должнику за счет продажи заложенного имущества, если залогодатель не выполняет обязательств по кредиту.

В соответствии со ст. 37 указанного закона отчуждение (продажа, дарение, обмен и т. д.) ипотечного жилья разрешается только с согласия залогодержателя, если иное не установлено условиями закладной. Орган регистрации (Росреестр), в котором зарегистрирован такой вид обременения недвижимости, как залог (ипотека), откажет собственнику в регистрации перехода права собственности, а покупателю — в регистрации права собственности, если владелец не предоставит согласие банка на сделку.

Регистрация обременения производится на основании закладной, которая хранится в Росреестре. Орган регистрации снимает ипотечное обременение только тогда, когда закладная погашена. Раньше для этого собственник должен предоставить в Росреестр документы, подтверждающие полную уплату кредита. Сейчас банки обычно самостоятельно обращаются в Росреестр для погашения закладной после того, как залогодатель полностью выплатит заем.

Для совершения сделки собственник должен обратиться в банк и либо снять обременение, либо договориться с кредитором о продаже квартиры с одновременным погашением закладной на квартиру.

4 способа продажи ипотечной квартиры

Продать квартиру, находящуюся под ипотечным обременением, можно несколькими способами. Все из них можно разделить на две большие группы: когда кредит гасится до сделки и когда стороны обращаются в банк, который дает разрешение на сделку и тем или иным образом в ней участвует, в том числе — оформляет ипотеку на покупателя жилья.

Погашение кредита до сделки

Самый простой способ продать ипотечную квартиру — погасить ипотечный заем, после чего обратиться в банк для снятия обременения. Сделать это можно несколькими способами:

  1. Владелец недвижимости своими силами изыскивает средства и гасит кредит.
  2. Собственник обращается в другой банк для рефинансирования займа.
  3. Продавец получает деньги от покупателя в качестве задатка, которыми гасит кредит, после чего обременение на недвижимость снимается.

Найти свободные средства для погашения кредита непросто. Рефинансирование кредита в другом банке тоже нельзя назвать идеальным способом решения проблемы — кроме временных затрат на оформление документов и получение согласия банка данный способ предполагает дополнительные денежные затраты собственника жилья. Поэтому обычно обременение снимается деньгами покупателя.

Получить денежные средства от покупателя можно по договору задатка. Задатком признается денежная сумма, которую покупатель уплачивает продавцу в счет основного платежа (ст. 380 ГК РФ). Договор задатка обязательно составляется в письменной форме. Дополнительно соглашение о задатке может быть подкреплено предварительным договором купли-продажи, которым стороны обязуются основное соглашение позднее.

Недостатком данной схемы продажи ипотечного жилья является то, что сумма задатка, необходимая для снятия обременения, может быть велика (ее размер зависит от размера долга по кредиту). Для покупателя и для продавца большой размер задатка является риском ввиду возможного наступления форс-мажорных обстоятельств. Еще один минус — возможность продавца отказаться от сделки после того, как деньгами покупателя он гасит кредит. Естественно, суд встанет на сторону покупателя, однако получение возмещения может занять достаточно длительный срок. Поэтом обычно такой способ используется в тех случаях, когда остаток долга по ипотечному займу незначителен.

Погашение кредита во время сделки

Погашение кредита и последующее аннулирование залога на квартиру во время сделки возможно, если к сделке привлекается банк, в котором оформлен кредит. Собственник недвижимости должен обратиться в банк и получить его согласие на применение данной схемы. В таком случае обычно используются две депозитарные ячейки:

  • В первую закладываются средства в размере остатка долга по банковскому кредиту;
  • Во вторую — остаток от общей стоимости жилья, который переходит продавцу.

После подписания договора купли-продажи и подачи документов на регистрацию продавец получает доступ к первой ячейке. Из данных средств он гасит кредит перед банком, который отправляет документы для погашения закладной в Росреестр. После того, как переход права собственности будет зарегистрирован, продавец получает доступ ко второй ячейке. В качестве альтернативы депозитарной ячейке может быть использован аккредитив.

Такая схема более надежна — покупатель может быть уверен, что продавец в последний момент не откажется от проведения сделки. Однако и у нее есть недостатки. Во-первых, появляются затраты на аренду двух банковских ячеек. Во-вторых, банк может отказаться участвовать в подобной сделке, так как не имеет в ней своего интереса.

Перевод ипотеки на покупателя жилья

Перевод ипотеки на покупателя возможен в том случае, если для покупки также используются заемные средства. В таком случае продавец и покупатель должны обратиться в банк с подобным предложением. Банк рассматривает заявку, в случае ее одобрения стороны заключают трехстороннее соглашение, согласно которому:

  • На сумму остатка долга по ипотеке продавца покупателю открывается кредит;
  • Покупатель становится залогодателем;
  • Стороны (продавец, покупатель, банк как залогодержатель) подписывают трехсторонний договор;
  • Продавец получает причитающуюся ему сумму с помощью аккредитива или с использованием банковской ячейки;
  • Обременение снимается банком, после чего стороны регистрируют сделку купли-продажи в Росреестре.

При желании и наличии средств покупатель может сразу же после регистрации погасить банковский кредит. То есть такая схема продажи может быть использована не только в случаях, когда покупатель нуждается в кредите для покупки, но и когда он платит всю сумму наличными.

У данной схемы также есть свои минусы. Во-первых, покупатель должен подойти банку в качестве заемщика. Во-вторых, покупателю приходится нести расходы на оформление кредита, что в случае, когда переуступка залога используется для страховки сторон, ему невыгодно. Поэтому зачастую продавцу приходится делать скидку в размере данных расходов.

Продажа с помощью банка

Данный способ продажи ипотечного жилья фактически аналогичен тому, который осуществляется при неуплате собственником кредита. В случае продажи с помощью банка оценку недвижимости, определение точной цены, поиск покупателя, проведение показов и переговоров, составление договора купли-продажи осуществляют сотрудники банка. Собственник лишь ставит свою подпись в договоре. Если цена продажи выше, чем остаток задолженности по кредиту, то оставшиеся средства передаются продавцу, если ниже — заемщик остается должен банку.

Данный способ продажи не особо выгоден ни банку, ни владельцу недвижимости. Для собственника недостатком является то, что цену продажи определяет кредитор. Банк заинтересован лишь в том, чтобы закрыть выданный кредит, поэтому может выставить цену ниже рыночной. Банку обычно также не особо интересно заниматься продажей подобного жилья, так как он не извлекает из этого прибыли. Поэтому данный вариант продажи ипотечного жилья применяется достаточно редко.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Какой бы способ продажи ипотечного жилья ни выбрал продавец, для этого ему необходимо соблюсти все формальные этапы сделки — от поиска покупателя до регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Шаг 1. Ищем покупателя и собираем документы

Поиск покупателя на ипотечную квартиру мало чем отличается от поиска покупателя на жилье без обременения. В то же время нужно учитывать несколько факторов:

  • Продажа такого жилья обычно предполагает существенную скидку в цене по сравнению с жильем без обременения;
  • Покупатель должен иметь хорошую кредитную историю и быть платежеспособным для получения согласия банка, если будет произведен перевод ипотеки на него;
  • Покупатель должен согласиться на выплату большой суммы задатка иметь для этого достаточные наличные средства, если обременение будет сниматься до сделки.

Необходимо сразу предупредить покупателя, что квартира находится под залогом. Можно указать данный факт сразу в объявлении.

Пакет документации, необходимой для продажи, включает в себя:

  • Правоподтверждающий документ на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
  • Техническую документацию на квартиру (кадастровый или технический паспорт);
  • При необходимости — согласие супруга на продажу, разрешение органа опеки и т. д.

Также для проведения сделки понадобятся справки о прописанных в квартире лицах и об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам. Однако данные документы понадобятся непосредственно перед тем, как будет подписан договор купли-продажи, поэтому получать их заранее нет смысла.

Шаг 2. Заключаем договор задатка

Если стороны выбрали способ, которым обременение снимается деньгами покупателя, то им нужно заключить договор задатка. Данное соглашение можно оформить в случаях, если стороны выбрали другой способ аннулирования залога, так как его основная цель —  обеспечение обязательств сторон друг перед другом.

Одновременно можно заключить предварительный договор, которым подкрепляется намерение сторон совершить сделку. Договор задатка составляется в письменной форме, в нем указываются стороны соглашения и описывается его предмет (объект недвижимости). Также договор задатка должен содержать указание, что передаваемая сумма выплачивается покупателем в счет уплаты полной стоимости квартиры. Также желательно указать срок заключения основного соглашения.

Предварительный договор также заключается в письменной форме. Его особенностью является то, что он должен содержать основные положения основного договора, который будет заключен в будущем. Предварительный договор должен также содержать указание на срок заключения основного соглашения.

Шаг 3. Обращаемся в банк

Так как банк является залогодержателем, то при проведении сделки купли-продажи обращение в него является обязательным этапом. Причина для обращения в банк может различаться в зависимости от того, какую схему продажи ипотечной квартиры выбрали участники:

  • Если обременение снимается деньгами покупателя или продавец изыскивает средства для полной уплаты кредита — для снятия обременения;
  • Если кредит будет погашен в ходе сделки или по замыслу сторон будет произведен перевод ипотеки на покупателя — для получения согласия банка.

При обращении в банк также необходимо предоставить документы. Если залог аннулируется до сделки, то нужно предоставить копию паспорта заемщика и кредитный договор. Если обременение будет снято в ходе сделки, то при обращении необходимо предоставить:

  • Копию паспортов продавца и покупателя;
  • Копию кредитного договора;
  • Проект договора купли-продажи.

Если участники сделки решили, что будет произведен перевод ипотеки на покупателя, то ему нужно предоставить документы, подтверждающие его финансовое соответствие требованиям кредитора (перечень необходимых документов можно узнать в отделении банка).

Во всех случаях банк должен выдать заемщику (продавцу недвижимости) погашенную закладную (если она оформлялась), которую необходимо предоставить в Росреестр для аннулирования залога.

Шаг 4. Заключаем договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры составляется по общим правилам. Текст соглашения должен содержать:

  • Паспортные данные обоих участников сделки;
  • Максимальное точное описание объекта недвижимости;
  • Цену договора;
  • Порядок расчета между сторонами;
  • Иные условия, согласованные сторонами;
  • Подписи обоих участников сделки.

В том случае, если принято решение о снятии обременения во время сделки и использовании для этого банковских ячеек, в договоре указываются дополнительные сведения. Его текст должно содержать:

  • Указание, что квартира находится в залоге у залогодержателя (банка);
  • Информацию, что залогодержатель согласен на проведение сделки;
  • Согласие покупателя на то, что с момента перехода прав на квартиру он становится на место залогодателя и принимает на себя обязательства по ипотечному договору;
  • Сведения о порядке расчета через банковские ячейки или аккредитив;
  • Обязательство залогодержателя осуществить необходимые действия для снятия обременения.

Шаг 5. Регистрируем переход права собственности

Для регистрации права собственности и его перехода от продавца к покупателю стороны должны обратиться в отделение Росреестра или в МФЦ. При обращении им необходимо предоставить:

  • Паспорта;
  • Минимум 3 образца договора купли-продажи (1 для каждой из сторон и 1 для органа регистрации);
  • Документы, необходимые для проведения сделки;
  • Закладная на квартиру (при ее наличии);
  • Покупателю — квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. руб.).

Если обременение снимается в процессе сделки, то одновременно продавец подает заявление о снятии ипотечного залога на квартиру.

Запись в Реестр недвижимости вносится по прошествии 5 рабочих дней с момента обращения. После чего продавец может получить свой образец договора, а покупатель копию соглашения и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности а жилье. Если обременение снималось в ходе сделки, то после получения образца договора продавец может обратиться в банк за получением части средств, заложенных во вторую банковскую ячейку.

Особенности продажи ипотечной квартиры в некоторых банках

Указанные способы продажи заложенного жилья возможны не в каждом случае. Различные банки по-разному относятся в подобной возможности — одни организации разрешают продать квартиру без предварительного снятия обременения, другие — лишь только в том случае, если ипотека полностью погашена.

Ипотека ВТБ

ВТБ дает разрешение на продажу заложенной недвижимости в том случае, если в результате сделки ипотечный кредит будет полностью выплачен. Собственнику необходимо либо полностью погасить кредит перед сделкой, либо обратиться в отделение банка за разрешением. Допускается, что покупка ипотечной квартиры может осуществляться с помощью займа, полученного в банке ВТБ. В такой ситуации сторонам необходимо обратиться в Центр ипотечного кредитования ВТБ, в остальных — в Региональный центр сопровождения действующих ипотечных кредитов.

Банк полностью организует сделку, для этого собственник должен обратиться в отделение банка с заявлением. Срок принятия решения и назначения даты сделки — 14 дней с момента подачи заявления владельцем квартиры. Стороны арендуют банковские ячейки, покупатель закладывает в них денежные средства. Сотрудник банка контролирует процесс закладки средств, предназначенных для выплаты кредита и расчета с продавцом, после чего дает разрешение на заключение договора купли-продажи.

Одновременно с подачей заявления на регистрацию сделки заемщиком и представителем банка подается заявление на аннулирование залога. После того, как продавец получает документы, подтверждающие переход права собственности, ему предоставляется доступ ко второй банковской ячейке.

Ипотека Сбербанка

Продать квартиру, находящуюся в залоге в Сбербанке, можно различными способами, в том числе с использованием банковских ячеек или переоформлением ипотеки на покупателя жилья. Способы организации сделки у Сбербанка такие же, как и в ВТБ.

Какие сложности могут возникнуть

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Собственник может как продать ипотечную квартиру, предварительно погасив кредит, так и договориться с банком и снять обременение уже в процессе сделки. Обычно для аннулирования залога используются средства покупателя, однако могут быть применены и деньги продавца (личные или заемные).

В любом случае продать ипотечную квартиру намного сложнее, чем жилье, не находящееся в залоге. Схема с привлечением банка более надежна, однако потребует дополнительных затрат, к тому же банк может отказать в подобном решении проблемы. Снятие обременения средствами покупателя, внесенными в качестве задатка, это более рискованный способ, однако он позволяет решить проблему силами сторон без привлечения кредитора. Выбор наиболее оптимального способа зависит от нескольких факторов: условий банка-кредитора, остатка по займу, доверия сторон друг к другу и т.д.

Частые вопросы и ответы на них

Придется ли возвращать налоговый вычет в случае продажи квартиры?
Налоговый кодекс не предусматривает финансовых санкций за то, что получатель вычета продает имущество. Поэтому возвращать вычет за покупку жилья или ипотечным процентам не придется.
Можно ли продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке?
Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, сложнее. Дело в том, что военная ипотека регулируется Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ, а также Приказом Министра Обороны РФ от 23.12.2015 № 820. Согласно данным нормативно-правовым актам, залогодержателем приобретенного по военной ипотеке жилья является ФГКУ «Росвоенипотека». Получить ее согласие на снятие обременения и продажу заложенной квартиры сложнее, чем в обычном банке. Единственный способ — полное погашение целевого займа (ипотечного кредита). После того, как кредит погашен, порядок продажи жилья обычный — обременение снимается, после чего переход права собственности свободно регистрируется в Росреестре.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?
Если для покупки жилья кроме ипотечного займа использовался материнский капитал, то дело обстоит сложнее. Особенностью маткапитала является то, что в обязанности его получателя входит выделение долей в праве общей собственности детям. В случае, если кроме маткапитала используется ипотека, доли должны быть выделены после снятия обременения.

В подобной ситуации есть два варианта действий: собственник гасит кредит, банк снимает обременение, после чего владелец выделяет доли и получает разрешение органа опеки. Лишь после этого можно выходить на сделку. Однако мало какой покупатель соглашается ждать так долго, особенно если кредит был погашен его деньгами. Второй вариант действий — снятие обременения и продажа квартиры без выделения долей. Такой исход может грозить участникам сделки серьезными последствиями — у продавца могут потребовать вернуть сумму маткапитала, также ПФР может обратиться в суд с требованием признания сделки недействительной в части продажи причитающихся детям долей. Оба исхода являются крайне неблагоприятными, поэтому рекомендуется использовать исключительно первый вариант действий.
Существуют ли риски у сделки по продаже ипотечной квартиры?
Продавец фактически ничем не рискует. А вот для покупателя ситуация сложнее, особенно если он передает крупную сумму собственнику для снятия обременения. Пауза между заключением договора задатка (аванс, предварительного договора) до регистрации сделки может затянуться. В таком случае увеличивается риск форс-мажора, например, смерти продавца и т. д., что может привести к срыву сделки. Также теоретически возможны ситуации, когда продавец, взявший аванс или задаток и снявший данными деньгами обременение, откажется от сделки.
Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Провожу консультации и отвечаю на вопросы граждан. Моя почта: savo992@bk.ru. Профиль на ЯндексУслугах и youdo.com.
Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Придется ли возвращать налоговый вычет в случае продажи квартиры?
Налоговый кодекс не предусматривает финансовых санкций за то, что получатель вычета продает имущество. Поэтому возвращать вычет за покупку жилья или ипотечным процентам не придется.
Можно ли продать квартиру, приобретенную по военной ипотеке?
Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, сложнее. Дело в том, что военная ипотека регулируется Федеральным законом от 20.08.2004 № 117-ФЗ, а также Приказом Министра Обороны РФ от 23.12.2015 № 820. Согласно данным нормативно-правовым актам, залогодержателем приобретенного по военной ипотеке жилья является ФГКУ «Росвоенипотека». Получить ее согласие на снятие обременения и продажу заложенной квартиры сложнее, чем в обычном банке. Единственный способ — полное погашение целевого займа (ипотечного кредита). После того, как кредит погашен, порядок продажи жилья обычный — обременение снимается, после чего переход права собственности свободно регистрируется в Росреестре.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом?
Если для покупки жилья кроме ипотечного займа использовался материнский капитал, то дело обстоит сложнее. Особенностью маткапитала является то, что в обязанности его получателя входит выделение долей в праве общей собственности детям. В случае, если кроме маткапитала используется ипотека, доли должны быть выделены после снятия обременения.

В подобной ситуации есть два варианта действий: собственник гасит кредит, банк снимает обременение, после чего владелец выделяет доли и получает разрешение органа опеки. Лишь после этого можно выходить на сделку. Однако мало какой покупатель соглашается ждать так долго, особенно если кредит был погашен его деньгами. Второй вариант действий — снятие обременения и продажа квартиры без выделения долей. Такой исход может грозить участникам сделки серьезными последствиями — у продавца могут потребовать вернуть сумму маткапитала, также ПФР может обратиться в суд с требованием признания сделки недействительной в части продажи причитающихся детям долей. Оба исхода являются крайне неблагоприятными, поэтому рекомендуется использовать исключительно первый вариант действий.
Существуют ли риски у сделки по продаже ипотечной квартиры?
Продавец фактически ничем не рискует. А вот для покупателя ситуация сложнее, особенно если он передает крупную сумму собственнику для снятия обременения. Пауза между заключением договора задатка (аванс, предварительного договора) до регистрации сделки может затянуться. В таком случае увеличивается риск форс-мажора, например, смерти продавца и т. д., что может привести к срыву сделки. Также теоретически возможны ситуации, когда продавец, взявший аванс или задаток и снявший данными деньгами обременение, откажется от сделки.