Покупатель, использующий для оплаты заемные средства, может оформить право собственности на квартиру в ипотеке стандартным способом. Для этого он должен заключить договор купли-продажи с продавцом, подписать кредитный договор с банком и подать пакет документов для проведения государственной регистрации. Заявление могут принять в отделении Росреестра или в МФЦ, также подать документы можно через нотариуса, почтой или с помощью электронных сервисов — портала «Госуслуги» или официального сайта Росреестра.
- Законодательное регулирование
- Особенности регистрации права собственности на ипотечное жилье
- Способы регистрации права собственности
- Регистрация права собственности на квартиру в ипотеке через МФЦ
- Подписание документов в банке
- Подача документов
- Госпошлина
- Сроки регистрации
- Получение документов
- Электронная регистрация через Госуслуги или Росреестр
- Нотариальное оформление
- Регистрация права собственности на новостройку
- Как снять обременение
- Частые вопросы и ответы на них
- Какие сложности могут возникнуть
Законодательное регулирование
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимость должно быть зарегистрированы. В п. 6 ст. 131 ГК РФ утверждается, что регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Порядок осуществления регистрации прав на недвижимость установлена ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ.
Ст. 53 Федерального закона № 218-ФЗ, а также ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» регулируют государственную регистрацию ипотеки, то есть залога на недвижимое имущества. В соответствии с положениями указанных нормативно-правовых актов регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности залогодателя на заложенное имущество на основании совместно поданного залогодателем (собственником) и залогодержателем (банком) заявления. Также необходимо отметить, что в соответствии со ст. 10 Федерального закона № 102-ФЗ государственной регистрации подлежит и договор об ипотеке, если он заключен между заемщиком и банком.
Особенности регистрации права собственности на ипотечное жилье
Законодательство РФ устанавливает, что оформление права собственности на ипотечную квартиру состоит из двух одновременно осуществляемых процедур.
Первая из них — регистрация права собственности, которая осуществляется по общим правилам. Покупатель и продавец обращаются в Росреестр и подают заявление на регистрацию права собственности и его переход. По прошествии отведенного законодательством времени сведения о правах вносится в ЕГРН, после чего регистрацию можно считать законченной.
Вторая процедура — регистрация самой ипотеки, то есть залога (обременения) на квартиру, а если кредит берется под залог недвижимости — то и договора об ипотеке. Регистрация ипотеки и ипотечного договора осуществляется на основании совместного заявления банка и заемщика. Однако на практике посещение органа регистрации представителем банка и покупателем для подачи заявления встречается крайне редко. Поэтому обычно используется следующий способ. Заемщик подает документы на регистрацию от своего имени. В течение срока регистрации банк направляет в Росреестр заявление о регистрации ипотеки.
Однако в настоящий момент в основном используется следующая процедура: электронная передача документов на регистрацию непосредственно через банк. Так банк самостоятельно передает правоустанавливающие документы на государственную регистрацию перехода права собственности, и одновременную регистрацию залога (ипотеки).
Способы регистрации права собственности
Регистрацию прав на недвижимость и залога на нее осуществляет Росреестр. Однако для подачи документов вовсе не обязательно посещать его отделение.
Участники сделки могут подать заявление на регистрацию:
- в МФЦ;
- в отделении Росреестра;
- через портал Госуслуги или сайт Росреестра (электронная регистрация);
- почтовым отправлением;
- через нотариуса при заключении нотариально заверенного договора.
Следует отметить, что во многих регионах отделения Росреестра уже не оказывают такую услугу, как прием граждан для подачи заявлений на государственную регистрацию. Поэтому участникам сделок приходится обращаться в МФЦ или использовать другие способы подачи документов.
Регистрация права собственности на квартиру в ипотеке через МФЦ
Подать заявление на государственную регистрацию можно после того, как будут закончены предварительные этапы сделки.
Перед тем, как обратиться в Росреестр:
- участники сделки заключают договор купли-продажи;
- покупатель подписывает кредитный договор с залогодержателем.
Лишь после этого стороны могут обращаться в Росреестр или использовать иной способ подачи заявления.
Подписание документов в банке
Перед тем, как обратиться в орган регистрации, покупатель должен оформить свои отношения с банком. Обычно все делается в один день — сначала заемщик подписывает соглашения с кредитной организацией, а затем вместе с покупателем отправляется в орган регистрации. При оформлении ипотечного кредита банк и заемщик подписывают кредитный договор. Как правило, отдельный договор об ипотеке оформляется, если предметом залога выступает уже имеющееся в собственности у заемщика имущество. Если же кредит выдается на покупку жилья с использованием заемных средств, то оформляется кредитный договор, содержащий условия о залоге имущества.
Также обычно оформляется закладная на квартиру. Закладной именуется именная ценная бумага, которая удостоверяет исполнение обязательств по ипотеке и доказывает, что недвижимое имущество находится в залоге.
Закладная содержит наименование залогодержателя, имена заемщика и созаемщиков, название и номер кредитного договора, условия предоставления кредита, максимально полную информацию о предмете залога, денежную оценку его стоимости, подписи сторон и т. д.
Подача документов
Для регистрации права собственности и его перехода от продавца к покупателю стороны заполняют соответствующие заявления.
Если подача заявлений осуществляется в МФЦ или в отделении Росреестра, то бланк предоставляет сотрудник, принимающий документы. Одновременно с подачей заявлений стороны предоставляют необходимые документы. В их число входят:
- Паспорта всех участников сделки;
- Договор купли-продажи (по одному для каждого из участников сделки и один для органа регистрации);
- Передаточный акт, если договором не предусмотрено условие, что соглашение одновременно выполняет функции акта приема-передачи;
- Правоподтверждающий документ на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство);
- Договор об ипотеке, если он оформлялся;
- Кредитный договор;
- Закладная (если составлялась);
- Квитанция об оплате госпошлины.
В зависимости от особенностей сделки во время подачи заявления на регистрацию могут понадобиться дополнительные документы. Если собственником является несовершеннолетний, продавец должен предоставить разрешение органа опеки, если квартира приобретена в браке — согласие супруга на продажу. Если от лица любой из сторон соглашения действует представитель, то он должен предоставить нотариально заверенную доверенность.
Также к сделке обычно готовятся и иные документы. Они не передаются в Росреестр во время регистрации, но могут понадобиться покупателю для того, чтобы тот убедился в прозрачности сделки. В число таких документов входят правоустанавливающие документы на жилье (договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т. д.), справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам, справка о прописанных лицах, справка из ПНД и т. д. Также лучше предусмотреть расписку о том, что продавец получил деньги в счет исполнения договора купли-продажи.
После того как регистратор (сотрудник МФЦ) принял документы, он выдает участникам сделки расписку с описью принятых документов.
Госпошлина
Размер госпошлины за регистрацию права собственности установлен Налоговым кодексом РФ. В соответствии с пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ размер госпошлины для физических лиц составляет 2 тыс. руб.
Сроки регистрации
Сроки государственной регистрации прав установлены ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Сроки зависят от способа подачи документов, а также от того, заверен договор купли-продажи нотариусом, или нет.
| В отделении Росреестра | 7 дней |
| В МФЦ | 9 дней |
| Через нотариуса | 3 дня |
| Нотариально заверенный договор через МФЦ | 5 дней |
| Регистрация ипотеки | 5 дней |
Получение документов
После того, как сведения о регистрации права собственности, его переходе и об ипотеке будут внесены в реестр недвижимости, участники сделки могут получить полагающиеся им документы. Для этого сторонам нужно вновь посетить отделение Росреестра или МФЦ. Продавец получает свой образец договора с отметкой Росреестра. Покупателю выдается копия договора и выписка из ЕГРН.
Электронная регистрация через Госуслуги или Росреестр
Подать заявление и документы на регистрацию можно и электронным способом. Для этого можно использовать портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра. Необходимо отметить, что поданные документы должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). После подачи документов заявителям направляется расписка с описью принятых на регистрацию документов. Копия договора и выписка из ЕГРН приходят на электронную почту покупателя после того, как право собственности будет зарегистрировано.
Нотариальное оформление
В силу закона некоторые сделки купли-продажи недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Также стороны могут добровольно обратиться к нотариусу для составления и удостоверения договора купли-продажи, а также для проверки документов, необходимых для проведения сделки. Особенностью удостоверения сделок у нотариуса является то, что нотариус самостоятельно направляет документы на проведение регистрации. Отдельная плата за это не взимается, однако сторонам придется оплатить нотариальный тариф за удостоверение договора. Его размер устанавливается региональной нотариальной палатой.
Регистрация права собственности на новостройку
В том случае, если за счет ипотечного кредита приобретается жилье в новостройке, оформление права собственности имеет некоторые особенности.
Во-первых, регистрация права собственности возможна лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, а участник ДДУ принял квартиру по передаточному акту. Если же ипотека оформляется на квартиру в не сданном доме, то регистрации подлежит договор долевого участия, а не право собственности.
Во-вторых, отличается пакет документов, который предоставляется в Росреестр. В него входят:
- Паспорта всех дольщиков;
- Договор долевого участия или уступки прав требования с отметкой о регистрации;
- Выписка из ЕГРН с данными о регистрации ДДУ;
- Передаточный акт;
- Технический паспорт;
- Экспликация из кадастрового плана здания;
- Копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- Документы для ипотеки (кредитный договор, закладная, если оформлялась).
В остальном процедура оформления права собственности выглядит стандартным образом, за исключением того, что на регистрации отсутствует другая сторона договора — представитель застройщика. Сначала покупатель посещает офис банка, где подписывает кредитные документы, а затем отправляется в орган регистрации или в МФЦ.
Как снять обременение
Снять обременение в виде банковского залога можно тогда, когда кредит полностью погашен. Залог не аннулируется автоматически, поэтому заемщику приходится посещать и банк, и Росреестр (МФЦ).
Для снятия обременения необходимо:
- получить в банке справку о выплате кредита и погашенную закладную;
- подать вышеуказанные документы в орган регистрации вместе с заявлением о снятии обременения;
- получить выписку из ЕГРН, в которой указано, что ограничения и обременение на квартиру не зарегистрированы.
Сейчас некоторые банки, предоставляющие ипотечные кредиты, после погашения займа направляют пакет документов в Росреестр. Все, что остается сделать заемщику, это подать заявление на снятие обременения и получить свежую выписку из ЕГРН. В среднем процедура аннулирования залога занимает 3 дня.
Частые вопросы и ответы на них
Какие сложности могут возникнуть
Оформление права собственности на квартиру, купленную в ипотеку, не вызывает особых сложностей. Обо всех ее этапах может рассказать кредитный менеджер, который консультирует заемщика при оформлении кредита.
Сложности могут возникнуть в тех случаях, когда менеджер не обладает должной компетенцией или игнорирует свои обязанности. В таком случае возможно приостановление регистрации или даже отказ в ней, например, из-за предоставления неполного пакета документов или ошибок в них. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, перед оформлением квартиры в собственность нужно проконсультироваться с юристом.