Как оформить квартиру в собственность в новостройке

Участие в долевом строительстве — один из самых популярных способов приобретения жилья. Вложив средства еще на одном из этапов строительства, участники договора долевого участия могут оформить квартиру в собственность после того, как здание будет возведено и введено в эксплуатацию. Также приобрести квартиру в новостройке можно по договору уступки (цессии), а если дом уже сдан — то и у другого собственника. Есть свои особенности и тогда, когда для оплаты используются ипотечные средства. Во всех этих случаях процедура регистрации права собственности на жилое помещение будет незначительно отличаться.

Условия для регистрации

Чтобы оформить право собственности на квартиру в новостройке, должно быть соблюдено несколько условий. Первое из них — обязательная регистрация договора основания в Росреестре. Основанием для государственной регистрации могут являться:

1. Договор участия в долевом строительстве.
2. Договор уступки прав требования.
3. Договор купли-продажи (ДКП).

В первом случае покупатель заключает соглашение со строительной компанией об участии в долевом строительстве. Во втором случае зарегистрированное участником долевого строительство право требования на возмездной основе переуступается другому покупателю. В таком случае первоначальный договор долевого участия сохраняется, однако покупателем становится иное лицо, которое и регистрирует право собственности. Договор купли-продажи может использоваться только тогда, когда на помещение уже оформлено право собственности — самим застройщиком или участником ДДУ.

Важно! Договоры долевого участия и уступки прав должны пройти обязательную процедуру государственной регистрации в Росреестре.

Дополнительно для оформления права собственности требуется, чтобы:

• застройщик ввел здание в эксплуатацию и поставил его на кадастровый учет;
• застройщик оформил технический паспорт объекта и каждого помещения в нем;
• местная администрация присвоила зданию почтовый адрес;
• строительная компания оформила передаточный акт в государственном архитектурно-строительном контроле.

Как правило, эта процедура занимает несколько месяцев уже после фактического окончания строительства. Все это время владельцы квартир уже могут делать ремонт в своих помещениях, однако оформить право собственности на них они не вправе. Одной из обязанностей застройщика является оповещение дольщиков о возможности госрегистрации. Обычно строительные компании делают это по телефону, с помощью СМС, на официальном сайте или в социальных сетях.

Процедура регистрации квартиры в новостройке

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим процедуру государственной регистрации, является Федеральный закон № 218-ФЗ. Дополнительно порядок регистрации недвижимого имущества, приобретенного по ДДУ, определяется Федеральным законом № 214-ФЗ. Государственная регистрация осуществляется Росреестром, однако подать заявление можно и через МФЦ, почтой или на портале Госуслуги.

Документы

Чтобы зарегистрировать квартиру в новостройке, необходимо подготовить пакет документации. В него входят:

• паспорт или иное удостоверение личности;
• договор основания (ДДУ или уступки);
• выписка из ЕГРН, которая содержит сведения о регистрации ДДУ (договора уступки);
• передаточный акт либо заменяющий его документ;
• технический план на жилое помещение — экспликация из кадастрового плана здания;
• заявление на государственную регистрацию;
• квитанция об оплате госпошлины;
• доверенность, если в Росреестр обращается доверенное лицо.

Также от дольщика могут потребовать копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Получить его можно у застройщика.

Договор долевого участия заключается между покупателем (будущим собственником) и застройщиком. Он должен содержать следующие сведения:

• полное описание предмета соглашения;
• срок передачи помещения участнику ДДУ;
• стоимость объекта, порядок и срок уплаты;
• период гарантии на объект;
• условие привлечения денежных средств (осуществление отчислений в компенсационный фонд или размещение средств на счетах-эскроу).

Согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, договор должен предварительно зарегистрирован в Росреестре.

Договор уступки (цессии) — соглашение, которым одно лицо (цедент) уступает право требования по ДДУ другому лицу (цессионарию). Договор уступки права требования также предварительно должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Выписка из ЕГРН должна содержать сведения, что договор долевого участия (уступки) был зарегистрирован в Росреестре.

Приемочный акт является доказательством того, что застройщик передал помещение, а участник долевого строительства согласен его принять.

Процедура оформления

Непосредственно сама процедура регистрации фактически не отличается от регистрации вторичного жилья, за исключением того, что на регистрации не присутствует вторая сторона, в данном случае — застройщик. Поэтому договариваться о времени осуществления госрегистрации не нужно, так как на регистрацию

Дольщику для регистрации права собственности необходимо действовать следующим образом:

1. Сначала нужно записаться на прием в МФЦ. Сделать это можно по телефону, через Госуслуги, на сайте МФЦ или в порядке живой очереди.
2. Если в отдельном договоре фигурирует несколько дольщиков, все они должны присутствовать на регистрации. Каждый дольщик предъявляет личный паспорт и заполняет свой экземпляр заявления.
3. Затем оплачивается госпошлина в местном терминале оплаты. Можно оплатить госпошлину заранее, тогда на регистрацию нужно взять с собой квитанцию об оплате.
4. Специалист сверяет данные, указанные в заявлении, с предъявленными документами. Затем он принимает документы, проводит их опись и выдает расписку.
5. Из многофункционального центра пакет документов отправляется в Росреестр, специалисты которого после проверки документации осуществляют государственную регистрацию.
6. Через определенный период времени участник ДДУ вновь посещает МФЦ, где получает документы, подтверждающие право собственности на новостройку.

Каждой заявке присваивается номер. Отследить статус государственной регистрации можно на официальном сайте Росреестра.

Также можно подать заявление электронным способом на сайте Росреестра. В таком случае приезжать в отделение МФЦ не нужно. Пакет документов загружается онлайн, после регистрации владелец получает ссылку на электронный правоподтверждающий документ. Третий способ подачи заявления — отправка документов почтой с помощью заказного письма с описью. В таком случае документ, подтверждающий право собственности, также придет почтовым отправлением.

Сроки оформления

Сроки регистрации определены в ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Оформление в отделении Росреестра занимает не более 7 рабочих дней. Если документы подаются в МФЦ, то срок выдачи правоподтверждающих документов увеличивается до 9 суток с момента подачи заявления. В отдельных случаях сроки могут увеличиваться. Например, некомплект документов приведет к тому, что регистрация будет приостановлена. После того, как дольщик дополнит документацию, регистрация будет возобновлена.

Стоимость

За совершение регистрационных действий с недвижимостью взимается госпошлина. Регистрация договора долевого участия или уступки обойдется в 350 руб. (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ), регистрация права собственности — в 2 тыс. руб. (пп. 22 п. 1). Если оплата осуществляется непосредственно на регистрации, то реквизиты для оплаты предоставит сотрудник МФЦ.

Документ на право собственности квартиры

По результатам государственной регистрации владелец квартиры в новостройке получает документ, подтверждающий право собственности. Ранее им являлось свидетельство о регистрации права собственности, однако выдача этих документов была отменена еще в 2016 году. Сейчас их заменяет выписка из ЕГРН, в которой не только отражены основные характеристики жилого объекта, но и указывается имя собственника.

Регистрация права собственности по договору уступки

У договора цессии есть важный нюанс. Если первоначальным договором долевого строительства было предусмотрено, что уступка не может быть осуществлена без согласия застройщика, а стороны не предоставят соответствующую справку при обращении в Росреестр, в регистрации договора уступки будет отказано. А без нее нельзя и оформить квартиру в собственность, когда здание будет достроено и сдано в эксплуатацию.

В остальном оформление в собственность квартиры в новостройке по договору уступки принципиально ничем не отличается от регистрации права собственности по ДДУ. После того, как застройщик сдаст дом и подготовит всю документацию, цессионарий может обращаться в орган государственной регистрации.

Оформление квартиры в новостройке в ипотеку

Чтобы оформить в собственность квартиру в ипотеку необходимо, чтобы были соблюдены те же условия со стороны застройщика — здание введено в эксплуатацию, поставлено на кадастровый учет и получило почтовый адрес.

Процедура регистрации

При использовании ипотечного кредита процедура оформления права собственности несколько отличается. Кредитный договор между банком и заемщиком обычно содержит требование о конкретном сроке регистрации. Если для оплаты не используются кредитные средства, дольщик может обратиться в орган регистрации в любое удобное для него время. Также банки обычно требуют отчет оценочной компании, который содержит оценку рыночной стоимости жилого помещения и влияет на размер выдаваемого кредита.

Заемщик должен зарегистрировать в Росреестре залог на квартиру, который является средством обеспечения обязательства заемщика по отношению к кредитной организации. В перечень необходимых документов дополнительно включаются:

• закладная;
• заявление о регистрации залога.

После регистрации права собственности дольщик получает выписку из ЕГРН, в которой наряду с указанием права собственности содержится условие об имеющемся обременении — залоге в пользу банка, предоставившего ипотечный кредит.

Снятие обременения

До полного погашения кредита квартира останется под обременением (в залоге у банка). Собственник не сможет ей распорядиться (продать, подарить, сдать под наем) без разрешения банка. Чтобы снять обременение, необходимо не только погасить долг по кредиту, но и пройти процедуру снятия в Росреестре. Если на квартиру была выдана закладная, владелец жилья должен заниматься этим самостоятельно. Для этого необходимо:

• обратиться в кредитную организацию, чтобы проставить отметку об исполнении обязанностей по закладной;
• подать заявление в региональное управление Росреестра или в МФЦ для снятия обременения, предоставив закладную, паспорт и заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке;
• в срок до 5 рабочих дней с момента обращения получить закладную с отметкой о погашении.

За снятие обременения госпошлина не взимается.

Если закладная не выдавалась, то снятием обременения занимается банк, который сам готовит и направляет заявление в Росреестр. Например, подобной практики придерживается Сбербанк. После погашения ипотеки владелец жилья получает СМС-уведомление от менеджера банка со ссылкой на личный кабинет заемщика. В нем можно отслеживать информацию о снятии обременения. Процедура занимает до 30 суток.

После того, как залог на недвижимость аннулирован, собственник получает еще одно СМС-уведомление. Отследить, что обременение снято, можно в личном кабинете заемщика либо с помощью бесплатного сервиса на официальном сайте Росреестра. Также можно заказать новую выписку из ЕГРН, в которой будет сделана отметка об отсутствии обременения.

Возможные сложности

В некоторых случаях регистрация может затягиваться. Причиной этого могут быть:

• задержка ввода дома в эксплуатацию;
• банкротство застройщика на этапе строительства;
• несоответствие жилого помещения установленным требованиям, в результате чего не застройщик и дольщик не могут согласовать и подписать передаточный акт;
• невыполнение застройщиком обязанностей по передаче в орган регистрации необходимых документов.

Каждый из этих случаев может значительно оттянуть процедуру госрегистрации. Если застройщик систематически затягивает промежуточные сроки выполнения работ по возведению дома, дольщик вправе получить неустойку. Если ввод здания в эксплуатацию превысил сроки, указанные в договоре, дольщик вправе расторгнуть договор. Также застройщик может продлить сроки, но только с согласия дольщиков. Для продления сроков строительная компания должна:

• направить участникам долевого строительства уведомление о задержке;
• получить согласие участников на продление сроков.

Еще одна проблема — несоответствие помещения проектной декларации и условиям договора долевого строительства. При несогласии дольщика подписать передаточный акт стороны составляют акт о несоответствии. В нем должны быть перечислены все имеющиеся недостатки и недоделки в квартире. Застройщик должен полностью устранить в сроки, указанные в документе. Если компания задержит исполнение акта либо не устранит выявленные недостатки, дольщик вправе расторгнуть договор, а также взыскать с застройщика не только уплаченные средства, но и убытки.

В том случае, если застройщик задерживает передачу документов в органы Росреестра, дольщик может направить в строительную компанию требование о предоставлении документов. Если и после этого застройщик не исполнит обязанность, участник ДДУ может обратиться в суд с иском о признании права собственности. Тогда документы для проведения процедуры регистрации будут истребованы судом.

Самая сложная ситуация, в которую может попасть участник долевого строительства, это банкротство застройщика. Раньше дольщики могли полностью потерять свои деньги, не получив своего жилья. Чтобы предупредить подобные ситуации было изменено российское законодательство, в частности — Федеральный закон № 214-ФЗ. Привлекаемые застройщиком средства участников долевого строительства поступают на эскроу-счета. Доверительным управляющим денежных средств становится третья сторона (банк), которая обеспечивает неснижаемый остаток на счету до выполнения застройщиком своих обязательств.

Счета-эскроу стали обязательными при долевом строительстве с середины 2019 года. Объекты, строительство которых было начато до этого времени, могут быть застрахованы от банкротства застройщика путем размещения части денежных средств, переданных в счет уплаты, в компенсационном фонде.

Возможность регистрации права собственности в случае банкротства застройщика зависит от того, на какой стадии произошло банкротство. Если застройщик обанкротился, когда дом был фактически построен, но не введен в эксплуатацию, право собственности может быть признано судом. В таком случае каждый участник договора долевого строительства самостоятельно обращается в суд с иском о признании права собственности. Впоследствии дольщики могут подать коллективный иск, чтобы оформить право собственности на долю в общем имуществе МКД.

Если дом не был достроен, участники ДДУ могут подать иск о признании права собственности на недостроенное здание. Это позволит продать объект и выплатить компенсации дольщикам либо привлечь подрядную организацию для завершения строительства.

Нужна ли помощь юриста?

Заключение договора долевого строительства или договора уступки остается наиболее привлекательным способом приобретения нового жилья. В первую очередь — из-за более низкой цены по сравнению с приобретением готовой квартиры в новостройке. Однако у таких сделок бывает немало подводных камней, поэтому самостоятельно оформить право собственности бывает нелегко.

Покупателю необходимо выбрать надежного застройщика и проверить разрешительную документацию на строительство. Договор долевого участия не должен ущемлять права дольщика, поэтому крайне важно, чтобы он был проверен грамотным юристом. Нередко возникают конфликты с застройщиками, в том числе из-за затягивания срока сдачи объекта, грозящие судебными разбирательствами. Во всех этих случаях поможет грамотная консультация юриста по недвижимости, который убедится в юридической чистоте сделки и поможет оформить квартиру в новостройке в собственность.