Кого нельзя выселить из квартиры

Владелец недвижимости вправе выписывать и прописывать жильцов со своей жилплощади за исключением особых категорий граждан, которых нельзя выселить из квартиры ни при каких обстоятельствах. Об этих особых ситуациях следует помнить, прежде чем регистрировать на своей жилплощади несовершеннолетних или соглашаться на приватизацию с отказом одного из жильцов от участия. Прописать к себе в квартиру нового человека не так сложно, а вот выселить иногда даже через суд не удается.

Общие нормы выселения из квартиры

Основанием для проживания в жилом объекте является прописка. При отсутствии соответствующей отметки в паспорте или специального свидетельства о регистрации, жилец может быть выселен по первому требованию собственника. В федеральном законодательстве правила постановки и снятия с регистрационного учета регулирует Постановление Правительства №712 от 17.07.1995 г. В частности, ст. 31 указанной нормы закона предусмотрены следующие основания для прекращения регистрации:

1. Смена места жительства.
2. Признание без вести пропавшим или умершим после вступления в силу судебного решения.
3. Смерть зарегистрированного.
4. Признание лица утратившим право проживания в судебном порядке.
5. Нарушения в процедуре постановке на регистрационный учет.

Если собственник зарегистрировал жильца по собственной инициативе, для снятия с учета необходимо получить заявление зарегистрированного лица о постановке по новому месту учета. При прописке по новому адресу прежняя регистрация автоматически утрачивает силу.

Кого нельзя снять с регистрации без согласия?

Несмотря на широкие полномочия по распоряжению своей собственностью, владелец недвижимости в некоторых случаях не сможет выселить жильца, даже если он там не прописан.

Согласно действующим законодательным нормам, невозможно лишить прописки и выселить из квартиры следующие категории граждан:

• лица, отказавшиеся от приватизации;
• несовершеннолетние;
• дети, лишенные родительской опеки;
• супруги, защищенные брачным контрактом;
• лица на алиментном обеспечении;
• ошибочно признанные умершими или безвестно отсутствующими;
• лицо, указанное завещателем в качестве получателя наследуемой квартиры.

В большинстве ситуаций выселить таких граждан не удастся через суд, пока сами жильцы сами не решат выписаться и освободить помещения.  Выселить детей не удастся без соответствующего разрешения органа опеки, который, в свою очередь, обязан убедиться, что ребенку есть, где жить.

После отказа от приватизации

Если зарегистрированное лицо отказывается участвовать в приватизации, позволяя другим жильцам увеличить размеры своих долей, согласно ст. 19 закона №189-ФЗ от 29.12.2004 г., право проживания в приватизированном объекте сохраняется пожизненно.

Чтобы не остаться с пожизненным жильцом в покупаемой квартирой, перед подписанием договора купли-продажи следует потребовать, чтобы продавцы приватизированного жилья предоставили справку о зарегистрированных жильцах. Важно убедиться, что никто не сохранил прописку, и не было отказов от участия в приватизации.

Несмотря на установленное п. 2 ст. 292 ГК РФ право снять с регистрации всех прописанных граждан после завершения сделки, выписать лицо, отказавшееся от приватизации, не получится, поскольку их интересы защищены п. 3 ст. 292 ГК РФ с возможностью через суд восстановить свою прописку и право на проживание в жилом объекте.

Единственным решением в такой ситуации станет убедить жильца сменит место проживания добровольно. Если проживающий не захочет выселяться сам, придется искать иные аргументы для снятия с регистрации.

Дети до 18 лет

Согласно ст. 20 ГК РФ, ребенок до 14-летнего возраста не может проживать отдельно от родителей, поэтому выселить его даже в отдельное жилье невозможно. По достижении 14-летия выписать ребенка можно только при оформлении опеки к близким родственникам.

Несовершеннолетних детей выписывают только при наличии другого места проживания, при переезде вместе с родителями.

Второе основание для отмены регистрации – фиктивная прописка, однако эта причина не всегда засчитывается как достаточное обоснование, если суду не будут представлены доказательства наличия другого места проживания.

Сироты и дети под опекой

Если ребенок остался без родительского попечения, опекун не может ухудшить жилищные условия опекаемого, пока не исполнится 18 лет, как это указано в ч. 4 ст. 292 ГК РФ. Чтобы выписать детей, оставшихся без родителей, необходимо разрешение отдела опеки при администрации района или города.

Чтобы получить соответствующее разрешение от органа опеки, необходимо представить доказательства, что жилищные условия опекаемого ребенка улучшаются.

Если совершеннолетние лица находятся под опекой, на иждивении, получают алиментное содержание, выселить таких граждан можно только в судебном порядке или после прекращения обязательств по обеспечению.

Супруги в рамках условий брачного контракта

Когда супруги заключают брачное соглашение, можно включить в него отдельные пункты, регулирующие:

• прекращение регистрации одного из супругов по адресу проживания другого после развода;
• сроки, которые отводятся на снятие с регистрационного учета.

После развода второй супруг утрачивает право проживания в квартире или ином объекте недвижимости бывшего члена семьи на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Право проживания может быть сохранено при наличии брачного контракта, оспорить который не так просто.

Даже если контракт будет признан недействительным, суд может постановить предоставить выселяемому супругу отсрочку, если тот докажет, что не имеет иного места жительства.

Чтобы выселить бывшего супруга, стоит попробовать найти мирный вариант разрешения ситуации, либо доказать в суде, что у бывшего супруга есть альтернативное место проживания.

Безвестно отсутствующие

Если суд признает человека безвестно отсутствующим, а позже выяснится, что произошла ошибка, выселенный жилец восстанавливает право проживания и регистрируется по прежнему адресу.

Суд, отменяя предыдущее постановление о признании лица пропавшим без вести, сохранит за ним бессрочное право жить и пользоваться недвижимостью.

Лица с завещательным отказом

Если завещатель передал жилплощадь кому-либо из наследников по завещанию, проживающее в квартире лицо сохраняет право жить и пользоваться помещением, пока заинтересованные лица не обратятся в суд с целью организации принудительного выселения.

Суд согласится с доводами истца, требующего выселения, если будут представлены доказательства, что у выселяемого есть другое жилье или место для проживания.

Играет ли роль отсутствие другого жилья на решение о выселении?

Многие считают, что из единственного жилья собственника не смогут выселить ни при каких обстоятельствах, либо, согласно ст. 84 ЖК РФ, жильцу, лишенному места жительства, предоставляется иное равноценное жилье.

По факту, лицо, проживавшее в муниципальной квартире, теряет прописку и право проживать на жилплощади, если:

• накоплены коммунальные долги;
• нарушается общественный порядок и права соседей;
• проведена несогласованная перепланировка, создавшая угрозу жизни и здоровью окружающих лиц;
• дом признан аварийным и должен быть снесен;
• отчуждение имущества в пользу государства и муниципалитета;
• площадь не отвечает жилищным нормативам;
• помещения использовались не по целевому назначению.

Если выселяют собственника помещения, сделать это возможно только по исключительным основаниям и только в судебном порядке согласно ст. 446 ГПК РФ.

Лишить единственной собственности и права проживать в ней могут ипотечных заемщиков, если жилплощадь оформлена в залоговое обеспечение. Банк-залогодержатель вправе взыскать долг по ипотеке с продажи залога, невзирая на отсутствие или наличие другого жилья у выселяемого должника.

Кого нельзя выселить из служебной квартиры?

Хотя служебные помещения предоставляют сотрудникам учреждений и членам их семей, иногда нет возможности выселить жильцов из служебного жилья, если они относятся к одной из категорий, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ:

• семьи погибших при исполнении военнослужащих, должностных лиц, сотрудников ОВД и сотрудников силовых ведомств, таможни, отдела наркоконтроля;
• пенсионеры, достигшие предельно допустимого возраста на службе;
• семьи умерших сотрудников;
• лица с инвалидностью 1-2 гр, наступившей из-за действий работодателя (профессиональная травма, контузия);
• семьи военнослужащих, воспитывающих детей с инвалидностью.

Выселить таких граждан можно только с предоставлением альтернативного места проживания.

Ответы на частые вопросы

Когда нужна помощь юриста

В жизни случаются самые непредсказуемые ситуации, когда привычные правила перестают действовать. При выселении жильцов из квартиры можно обнаружить, что выселяемый относится к такой категории граждан, которых даже суд не сможет лишить места жительства. В итоге, собственникам приходится нести дополнительные расходы на урегулирование проблемы с местом нового проживания выселяемого, а срок освобождения помещений сдвигается на месяцы и годы. Продать жилье с «вечными» жильцами почти невозможно, а значит право собственников ущемляется.

Чтобы не столкнуться после покупки квартиры с внезапно появившимися жильцами, настоятельно рекомендуется привлекать к сделкам опытного юриста. Юрист поможет с составлением документов к сделке, а также выступит на суде, если потребуется обращаться за принудительным освобождением жилплощади от жильцов в судебном порядке.

Квалифицированная юридическая поддержка понадобится и другой стороне, если впереди ждет принудительное выселение из недвижимости. Знание прав и юридических норм поможет добиться отсрочки при выселении или сохранить право проживания на неопределенный период времени, если к делу подключить квалифицированного юриста с опытом в жилищной сфере.