Могут ли собственника выселить из квартиры: основания для выселения

Пытаясь взыскать долг, коллекторы угрожают отнять жилье и выселить собственника на улицу. На практике принудительное выселение из квартиры собственника встречается довольно редко, ведь для этого необходимо получить судебное решение и дождаться его вступления в силу. Лишение жилья – последняя мера, применяемая к нарушителю, если другие варианты воздействия оказались бесполезны. Поскольку оснований для принудительного освобождения жилья довольно много, следует изучить все обстоятельства, которые могут быть использованы в качестве причины для обращения в суд.

Можно ли выселить собственника жилого помещения

Наличие прав на собственность значительно затрудняет процесс выселения владельца в принудительном порядке, однако не делает его невозможным.

Права собственника защищены российским законодательством:

1. Ст. 8 Конституции РФ гарантирует защиту частной собственности со стороны государства.
2. Ст. 35 Конституции РФ существенно ограничивает возможности лишения собственника имущества – сделать это можно только при наличии вступившего в силу судебного решения.
3. Ст. 446 ГПК РФ запрещает выселять собственников и его семью, если жилье единственное.

Хотя нормы закона подтверждают защиту прав на частную собственность, общего запрета на лишение недвижимости не предусмотрено. Более того, есть ряд норм, регламентирующих процесс принудительного выселения на основании решения суда. В частности, п. 2 ст. 235 ГК РФ, собственник лишается жилья по суду при наличии веских обстоятельств и доказательств серьезных нарушений со стороны владельца. На основании ч. 1 ст. 293 ГК РФ, хозяина квартиры выселяю в случае, если его действия нарушают покой остальных жильцов или угрожают жизни соседей, а также в случае, если имеющая площадь используется не по своему прямому назначению.

Способы выселения владельца квартиры

Существует несколько вариантов выселения собственника в принудительном порядке. Если сам владелец помещений отказывается добровольно покидать жилье и не собирается корректировать свои действия, для выселения существуют способы представленные в таблице ниже.

Вариант выселения из квартиры с последующим полным отчуждением собственности встречается редко. Даже если владелец хронически нарушал покой граждан, угрожал жизни и здоровью окружающих, его собственность продадут принудительно, а выселяемому нарушителю вручают деньги от продажи. На улице можно оказаться только в самом крайнем случае, когда у суда не остается сомнений в справедливости отчуждения имущества.

Основания для выселения собственника

В следующих ситуациях может возникнуть угроза лишения собственности и принудительного освобождения жилплощади:

1. Жилье используется не по назначению, как складское помещение, офис, торговая точка, питомник животных.
2. Бесхозяйственное отношение к собственности с созданием угрозы обрушения, порчи общедомового имущества, дискомфорта для других жильцов.
3. Проведена несанкционированная перепланировка с повреждением несущих конструкций, изменением инженерных коммуникаций, созданием аварийной ситуации в доме.
4. Накоплена крупная задолженность по ЖКХ за длительный срок. Выселение грозит только в случае отсутствия уважительных причин для неплатежей и наличии альтернативного места проживания.
5. Жилье было продано или передано новому собственнику на других основаниях. После перехода права собственности новому хозяину прежний утрачивает право пользования помещениями и должен выписаться из квартиры согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.
6. Землю забирает муниципалитет на нужды региона, а изъятое жилье подлежит обмену на альтернативное равноценное имущество.
7. Проводят расселение аварийного дома в связи с предстоящим сносом. Собственники вправе рассчитывать на компенсацию взамен утраченного жилья.

Наличие причин для выселения вовсе не означает, что собственник потеряет жилье. Основанием для принудительного освобождения жилплощади станет судебное решение, после его вступления в силу.

За нарушение прав других жильцов

При обращении в суд в связи с нарушением прав соседей следует учесть, что однократное нарушение, исправленное или восстановленное, не может стать поводом для обращения с иском. Обычно судебное разбирательство заканчивается вынесением предупреждения о нарушении, а также взысканием штрафа. Выселение из-за ненадлежащего поведения происходит редко.

Обращаться в суд с иском могут сами соседи, представители власти, муниципалитет, иные государственные ведомства.

Если выселить злостного нарушителя собрались соседи, порядок действий выглядит примерно так:

1. Организовать собрание соседей (по этажу или подъезду).
2. Вызвать участкового, чтобы зафиксировать документально некорректное поведение владельца жилья.
3. Взять протокол по факту систематических нарушений.
4. Собрать другие доказательства, акты, заключения, справки. А также фото-, видео-, аудиоматериалы.
5. Направить жалобу в управляющую компанию (жилищную контору).
6. Предупредить собственника в письменном виде, требуя исправить нарушения.
7. Если предупреждение проигнорировано, подают иск в суд.

Доказать нарушение прав соседей не так просто, требуется основательная подготовка к подаче иска. И даже в этом случае суд, скорее, назначит штраф и ограничится предупреждением ответчика по иску.

За долги ЖКХ

Самый распространенный случай – потеря жилья за долги. Однако долги по ЖКХ не растут настолько быстро, чтобы их можно было сопоставить со стоимостью отчуждаемой собственности. Выселить собственника за задолженность по коммунальным платежам может суд, если в ходе разбирательства выяснится, что у ответчика есть альтернативное место жительства.

Перед выселением собственника из квартиры за долги судебный пристав вначале:

1. Арестует счета и вклады.
2. Спишет средства с депозитных счетов.
3. Продаст ценные бумаги.
4. Составит опись имущества.

Если к коммунальным долгам присоединяются кредитные задолженности, вероятность принудительного взыскания за счет имущества увеличиваются.

После продажи

Если перед сделкой купли-продажи собственник и его члены семьи не выписались, после перехода права собственности новому владельцу следует освободить жилье в связи с утратой права пользования.

Принудительное выселение бывшего собственника согласуется с положениями ст. 292 ГК РФ и может быть организовано самостоятельно, без привлечения официальных лиц из жилищной организации.

Если продавец отказывается выселяться, приводя различные доводы, покупателю приходится обращаться в суд. В рамках освобождения жилья через суд понадобится пройти досудебное урегулирование.

Процедура принудительного выселения собственника

Каждый из случаев выселения собственника требует детального индивидуального рассмотрения в судебном порядке. Для этого необходимо обратиться в суд с заявлением, представив основательные доказательства. Рекомендуется привлечь к подготовке опытного в жилищном праве юриста. Он поможет грамотно сформулировать претензии и аргументированно выступит в суде.

Шаг 1. Досудебное урегулирование

Перед подачей иска в суд необходимо убедиться, что мирное разрешение ситуации невозможно. Поскольку речь идет о собственнике помещения, в уведомлении высказывают требование устранения нарушения. Претензию в письменном виде и предоставляют месяц на исправление. Если ситуация не изменилась, обращаются с иском в суд, предварительно собрав документы и оплатив судебную пошлину.

Основанием для принятия иска в суд станут документы, подтверждающие отправку досудебной претензии и ее принятие собственником.

Шаг 2. Составление и подача иска

Если предупреждение проигнорировано, в суд подают исковое заявление с требованием признать право пользования утраченным или принудительного взыскания долга с недвижимости. К подготовке документов следует привлечь опытного юриста, который поможет грамотно сформулировать и обосновать позицию истца с точки зрения закона.

Заявление составляют в нескольких экземплярах (по количеству участников разбирательства и еще одно для суда) и подают в канцелярию лично, через представителя, либо по почте заказным письмом с уведомлением. Перед подачей иска оплачивают судебную пошлину.

Шаг 3. Судебное разбирательство

В ходе судебного разбирательства судья заслушает обе стороны и рассмотрит все представленные доказательства. Лишение собственника имущества – крайняя мера, к которой прибегают после того, как был использованы все допустимые меры воздействия. Вместо лишения собственности суд может распорядиться о продаже жилья и снятия с регистрации ответчика с последующей передачей вырученной суммы или ее остатка бывшему владельцу.

После вынесения решения предстоит дождаться, когда оно вступит в силу и передать его на исполнение в службу ФССП по месту расположения жилья.

Шаг 4. Передача судебного решения на исполнение в ФССП

После принятия судебного решения на исполнение, назначенный сотрудник ФССП открывает исполнительное производство в отношении ответчика. Заинтересованное лицо пишет заявление с требованием выселить нарушителя в принудительном порядке.

В рамках исполнения судебного постановления пристав организует процедуру освобождения жилья и снятия с регистрации по адресу расположения недвижимости.

Как составить исковое заявление о выселении хозяина жилья

Чтобы суд принял иск к рассмотрению, следует оформить его в соответствии с основными требованиями Гражданско-процессуального Кодекса (ст. 131—133 ГПК РФ). Пакет документов вместе с заявлением передают в городской или районный суд, к которому территориально относится ответчик и где расположена квартира.

К основным реквизитам заявления относят:

• Точное название суда и адрес его расположения;
• Информация об истце и ответчике, третьей стороне (ФИО, паспортные данные, контактные данные, адрес);
• В описательной части — обстоятельства, которые вынудили истца обратиться в суд с требованием выселить нарушителя;
• Ссылка на документы, иные доказательства, подтверждающие нарушения и законность требований по иску;
• Информация о прохождении этапа досудебного урегулирования;
• Список прилагаемой документации;
• Подпись и дата.

Допускается подача иска индивидуального или коллективного, если его подача инициирована пострадавшими жильцами дома.

Документы, прилагаемые к иску

Точный список документации, которая понадобится для суда, зависит от конкретной ситуации и характера выявленных нарушений, оснований для обращения в суд.

Стандартный перечень, предъявляемый суду вместе с иском независимо от оснований для выселения, определяется согласно ст. 132 ГПК РФ:

• Паспорт, иной удостоверяющий личность документ;
• Платежный документ, подтверждающий уплату пошлины;
• Документы, справки, заключения, протоколы, выписки, подтверждающие законность требований выселить ответчика;
• Документы, подтверждающие наличие полномочий обращаться с иском в суд (выписка ЕГРН, справка о регистрации);
• Копия письменного уведомления, отправленного собственнику.

Если документы в суд передает представитель, дополнительно готовят паспорт и доверенность на доверенное лицо.

Дополнительно к иску, при необходимости, приобщают свидетельские показания, аудиозаписи, фото- и видеоматериалы. Их передают через секретаря канцелярии суда.

Если выселение затрагивает интересы несовершеннолетнего, к судебному заседанию приглашают представителей отдела опеки из администрации по месту жительства.

Стоимость и сроки выселения

Размер пошлины зависит от характера иска. 300 рублей оплачивают при намерении выселить собственника без имущественных претензий. 0,5% от цены иска оплачивают, если выселение связано с взысканием долга или иными финансовыми требованиями.

Если к участию на заседаниях привлекают юриста, расходы на него можно взыскать с ответчика, если об этом будет заявлено в иске, а суд удовлетворит требования истца.

На подготовку и проведение судебного разбирательства обычно уходит 2-6 месяцев. После вступления в силу решения дают еще 5-дневный срок для добровольного исполнения решения судьи (согласно п. 1 ст. 107 закона «Об исполнительном производстве»).

Процесс освобождения жилья организует судебный пристав с учетом действующего запрета на выселение в холодное время года, до окончания отопительного сезона. Отсрочка не распространяется на случаи, когда покупатель выселяет прежнего хозяина.

Судебная практика по принудительному выселению

Исходя из сложившейся судебной практике, дебоширов и нарушителей покоя жильцов из собственного жилья выселяют в исключительных случаях. С высокой вероятностью суд удовлетворит требования заявителей, если основанием для выселения станет прекращение права собственности или выселение с предоставлением альтернативного жилья.

Решение Белорецкого городского суда Республики Башкортостан № 2-5541/2016 2-5541/2016~М-5240/2016 М-5240/2016 от 3 октября 2016 г. по делу № 2-5541/2016 подтверждает право нового собственника выселить предыдущих владельцев и членов их семьи после сделки дарения.

Решением Исилькульского городского суда Омской области № 2-110/2019 2-110/2019~М-49/2019 М-49/2019 от 7 марта 2019 г. по делу № 2-110/2019 удовлетворено требование муниципалитета обязать граждан заключить договор мены на равноценное благоустроенное жилье и переселиться из аварийного дома.

Когда нужна помощь юриста

Столкнуться с процедурой выселения можно с любой стороны – выселяемого и инициатора выселения. Если грозит потеря жилья и получено письменное предупреждение с требованием устранения нарушений, следует незамедлительно обратиться к юристу, специализирующемуся в жилищном праве. Это спасет от выселения или позволит урегулировать претензии без судебных разбирательств и дополнительных расходов.

Опытный юрист поможет заинтересованным лицам добиться выселения собственника, правильно выстроив стратегию поведения на суде и определив основания для иска. Участие в судебных заседаниях требует знания нюансов судопроизводства и норм ГПК РФ. Квалифицированная помощь юриста позволит донести свою позицию до суда и подтвердить ее неопровержимыми доказательствами.

Частые вопросы и ответы