Выселение граждан из жилого помещения с предоставлением другого

Возможность выселения квартиросъемщиков, из занимаемых ими помещений, а также собственников жилья предусмотрена положениями Жилищного кодекса РФ. Причем выдворить квартирантов порой недостаточно. В отдельных случаях допускается выселение исключительно с предоставлением другого жилья взамен. Вдобавок новое помещение должно соответствовать определенным критериям.

Что такое выселение

Выселение представляет собой процедуру, в рамках которой граждане лишаются занимаемой ими жилплощади и снимаются с регистрации.

Право пользования на муниципальное жилье возникает после заключения договора социального найма, соответственно, оно прекращается при расторжении сделки по волеизъявлению одной из сторон.

Вопреки распространенному мнению, выселить можно не только нанимателей жилья, но и в некоторых случаях собственников недвижимости.

В силу ст. 40 Конституции РФ, каждый человек имеет безусловное право на жилище. При этом никто не может быть лишен крыши над головой произвольно, то есть при отсутствии оснований, предусмотренных законом.

В том случае, если к расторжению договора найма привело дискредитирующее поведение жильцов, то, как правило, они выдворяются в никуда. В свою очередь, жилье, находящееся в собственности физлиц, уходит с торгов, а его владельцы получают выкупную цену, которая порой оказывается существенно ниже рыночной.

Если же объект необходимо освободить по независящим от граждан причинам, то совершается выселение с предоставлением другого жилого помещения взамен.

Основания для выселения из квартиры

ЖК РФ содержит основания для выселения нанимателей из соцжилья, а также изъятия квартир, принадлежащих жильцам на праве собственности.

Исчерпывающий перечень причин, при которых квартиросъемщиков могут лишить занимаемого ими жилья, перечислен в ст. 85 ЖК РФ, а также в других статьях ЖК РФ. В числе таковых:

Дом, в котором находится съемное жилье, подлежит сносу. Решение о сносе дома, принадлежащего муниципальному жилфонду, принимается органами местного самоуправления, что следует из ст. 86 ЖК РФ. Такая необходимость может быть вызвана рядом факторов: от признания межведомственной комиссией объекта аварийным до отведения земли под домом для муниципальных или госнужд, например, прокладки объектов электро- или газоснабжения, автодорог и тп.

Перевод жилого помещения в нежилое. Так, вполне возможно, перевести часть квартир МКД в нежилые помещения, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве офисов.

Признание спецкомиссией жилья непригодным для проживания в нем. Основания, а также процедура признания объекта неподходящим для проживания в нем регламентированы Постановлением Правительства № 47 от 28.01.2006 г. Поводом для формирования межведомственной комиссии с целью решения судьбы дома могут стать: повышенный радиационный фон, опасная концентрация вредных химических и биологических веществ и тд.

В результате капремонта или реконструкции недвижимости:

• Жилище не может быть сохранено;
• Жилплощадь уменьшилась настолько, что стала меньше учетной нормы, в результате наниматели получили возможность встать в очередь, как нуждающиеся в жилье;
• Площадь квартиры увеличилась и превысила норму предоставления, которая принята в регионе проживания.

Выселение может иметь временный характер. Так, граждане на время строительных работ получают другое благоустроенное жилье, либо в квартиры маневренного жилфонда в рамках ст. 106 ЖК РФ.

Жилье передается религиозной организации, в силу закона № 327-ФЗ от 30.11.2010 г. Согласно п. 8 ст. указанного нормативного акта, прежде чем приступать к передаче недвижимости, жилье должны получить выселяемые семьи.

Неоплата услуг ЖКХ. В силу ст. 90 ЖК РФ, семья вполне может быть выселена в другую квартиру, если она не оплачивала коммунальные услуги более полугода.

Чтобы избежать выдворения квартиранты должны доказать, что образование задолженности стало следствием уважительных причин, к которым закон традиционно относит: болезнь, невыплату заработка, сложное материальное положение и тп.

Лишение родительских прав. По требованию представителей н/л, в том числе попечительских органов или прокуратуры, суд может признать невозможность проживания родителя с ребенком, в отношении которого он лишен прав. В рамках п. 2 ст. 90 ЖК РФ, взрослый выселяется с занимаемой жилплощади.

Еесли жилье изъято по перечисленным выше основаниям, уполномоченный орган должен предложить квартиросъемщику подписать новый договор для вселения в другое жилье. При этом собственники по желанию, могут получить вместо жилья соразмерную компенсацию.

Требования к жилью

Не всегда при выселении наниматели и собственники обеспечиваются благоустроенным жильем, соответствующим по уровню комфорта предыдущему. То, какое жилье получит гражданин зависит, прежде всего, от основания выселения. Согласно ст. 84 ЖК РФ, одни семьи могут рассчитывать на получение другого благоустроенного жилого помещения взамен, а прочим же предлагаются дома, зачастую не имеющее бытовых удобств.

Благоустроенное жилье

В благоустроенные квартиры вселяются граждане, которые лишились крыши над головой по причинам, перечисленным в ст. 85 ЖК РФ. К жилью, предоставляемому взамен, предъявляются строгие требования, перечисленные в ст. 89 ЖК РФ.

При выделении благоустроенной квартиры не учитывается, какое было расположение комнат в прежнем жилье, в том числе планировка помещения, этаж квартиры, состояние внутренней отделки и тп.

Собственники, в отличие от нанимателей, могут отказаться от получения квартиры, которая их не устраивает и потребовать выплаты компенсации в рамках ст. 32 ЖК РФ.

Если размер предложенной суммы не устраивает, можно обратиться в суд. Для положительного исхода дела лучше всего нанять юриста, специализирующегося на жилищном праве.

Иное жилье

Жилище, предоставляемое нанимателям, может не соответствовать обозначенным выше критериям благоустроенности.

Кандидатами на переселение в такую недвижимость, согласно п. 1 ст. 90 ЖК РФ, являются квартиросъемщики, допустившие просрочку по коммунальным платежам. Если присутствуют следующие условия:

• Просрочка по оплате ЖКХ составляет более 6 месяцев;
• Отсутствие уважительных причин невнесения платы за коммунальные услуги.

Например, суд вынес Решение № 2-341/2019 2-35/2020 2-35/2020(2-341/2019;)~М-314/2019 М-314/2019 от 28 февраля 2020 г. по делу № 2-341/2019, согласно которому ответчик был выселен из соцжилья с предоставлением ему другой жилплощади.

Согласно п. 2 ст. 90 ЖК РФ, выселение в неблагоустроенное жилье может коснуться гражданина, лишенного в отношении ребенка родительских прав.

Размер предоставляемого жилья в указанных случаях определяется по правилам ст. 105 ЖК РФ. То есть площадь помещения должна быть не менее 6 кв. м на одного жильца. При этом в ЖК РФ отсутствуют положения, согласно которым неблагоустроенная жилплощадь должна быть предоставлена в том населенном пункте, где находилось прежнее жилье.

Выселение жильцов

Согласно ст. 450 ГК РФ, договор соцнайма может быть расторгнут по соглашению контрагентов, что не исключает возможность волеизъявления на прекращение сделки со стороны нанимателя.

По инициативе нанимателя расторжение договора соцнайма возможно:

• С целью увеличения или уменьшения площади жилья. Например, квартиросъемщикам требуется больше места после рождения ребенка или же они желают переехать в меньшую квартиру, в связи с тем, что услуги ЖКХ стали не по карману;
• Дом находится в аварийном состоянии. Жильцы, в числе которых могут быть как наниматели, так и собственники вправе потребовать признание дома аварийным и расселение.

В реальной жизни чаще всего выселение происходит именно по инициативе собственника.

Подача иска в суд

Для того чтобы выселить жильцов компетентным органам приходится обращаться с иском в суд. Иск должен быть составлен по правилам ст. 131 ГПК РФ. Можно использовать образец иска по этой ссылке, адаптировав его под свою ситуацию. В нем указывается:

• Наименование суда;
• Сведения о сторонах процесса;
• Обоснование иска, а именно необходимость расторжения договора соцнайма;
• Указание на объект недвижимости, откуда следует выселить ответчика;
• Приведение доказательства, например, справка об отсутствии оплаты за ЖКХ в течение длительного времени;
• Ссылки на нормативно-правовые акты;
• Изложение требований;
• Список документов;
• Дата и подпись истца.

Согласно ст. 132 ГПК РФ, к иску прикладываются:

• Квитанция об уплате госпошлины;
• Договор соцнайма;
• Документ, которым обосновывается необходимость расторжения соглашения, например, заключение об аварийности дома;
• Копия уведомления квартирантов о выселении;
• Правоустанавливающая документация;
• Претензия квартиросъемщику, если таковая направлялась;
• Выписка из домовой книги;
• Доверенность, если к делу привлечен представитель.

Могут быть и иные документы, имеющие значение для разрешения дела.

Иск подается в канцелярию суда нарочно или по почте, копия направляется ответчику.

Согласно ч. 3 ст. 89 ЖК РФ, если иск удовлетворен, в решении, вынесенном судом, указываются сведения о жилье, которое будет предоставлено ответчику взамен.

Выселение

Выиграв суд, ответчик получает на руки исполнительный лист, который, в свою очередь, направляется в службу судебных приставов. Именно сотрудники ФССП и будут заниматься выселением квартирантов.

Жильцам выдается предписание, согласно которому в установленные сроки им придется освободить жилплощадь. Расходы на переезд при выселении компенсируется органами власти. После истечения отведенного для добровольного переезда срока, ни наниматель, ни члены его семьи больше не смогут пользоваться жилплощадью.

При отказе от переезда в новое жилье, их выселяют принудительно. Для этого приставы приезжают по адресу и при участии двух свидетелей производят физическое выдворение квартирантов. При отсутствии жильцов, их вещи при этом выносятся под опись и отправляются на ответственное хранение.

Принудительное выселение жильцов, это вынужденная мера, на которую при необходимости идут органы власти. В качестве компенсации квартиросъемщикам и собственникам предлагается другое благоустроенное жилье, отвечающее всем установленным требованиям.

Судебную практику о выселении, смотрите тут: https://sudact.ru/practice/vyselenie-iz-kvartiry/