Заселившись в коммунальную квартиру по договору социального или коммерческого найма, квартиранты должны выполнять взятые на себя обязательства. Лица, игнорирующие необходимые платежи, использующие жилье не по назначению или злоупотребляющие своими правами, могут быть выселены. Если второй стороной сделки выступают органы власти, нанимателям взамен может быть предоставлено другое жилье. Однако в подавляющем числе случаев, выдворение происходит в никуда.
Основания для выселения квартирантов
Принудительное выселение лиц, снимающих жилье по договору аренды, как правило, инициируется собственником квартиры, а также соседями по коммуналке. Расторжение соглашения может быть обусловлено как асоциальным поведением нанимателей, так утратой прав на пользование жильем, например, при истечении договора найма. Основания для выселения жильцов предусмотрены как нормами ЖК РФ, так и положениями ГК РФ.
Так, расторжение договора найма является законным, если:
- Образовалась задолженность за ЖКХ по причине невнесения платежей более полугода при условии, что условиями соглашения не предусмотрен более долгий срок;
- За бесхозяйственное обращение с чужим жильем, которое повлекло его порчу и разрушения, например, уничтожение сантехнического оборудования, оконных рам, стен и тп. Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ, поддержание имущества в исправном состоянии является прямой обязанностью арендатора помещения;
- Помещение перестало быть пригодным для проживания в нем, например, из-за физического износа или санитарных условий;
- Асоциальное поведение квартирантов, которое выражается в постоянном шуме в ночное время, дебошах, пьянках и тп.
- Квартиранты совершают действия, которые потенциально опасны для жизни и здоровья соседей по коммунальной квартире;
- Квартиросъемщики используют помещение вопреки его назначению, то есть не с целью проживания;
- Незаконное вселение квартирантами посторонних лиц. Для заселения третьих лиц необходимо предварительно заручится согласием остальных собственников.
В том случае, если был заключен договор соцнайма, по некоторым основаниям выселяют квартирантов из коммуналки исключительно в другое жилье, например, в комнату общежития. Так, согласно ст. 90 ЖК РФ, при невнесении платы за ЖКХ более 6 месяцев, граждане могут лишиться крыши надо головой по решению суда. Согласно ст. 91 ЖК РФ, выселение « вникуда» происходит, если квартиранты систематически злоупотребляют своими правами, устраивают в коммунальной квартире антисанитарию, наносят ущерб жилью и тп.
Для того чтобы выселение состоялось, неправомерное поведение квартирантов должно быть доказано. Недостаточно основывать иск исключительно на свидетельских показаниях.
Так, вызов полиции даст возможность присовокупить к заявлению копию постановления об административном нарушении, а также характеристику от участкового. Пример судебного решения, где истцу удалось доказать асоциальное поведение нанимателя: Решение № 2-661/2019 2-661/2019~М-629/2019 М-629/2019 от 24 декабря 2019 г. по делу № 2-661/2019
Выселение по договору найма
Если вопрос о выселении из коммунальной квартиры стал актуальным, большое значение будет иметь наличие между контрагентами письменного договора найма или договора соцнайма, если собственником жилья является государственный (муниципальный) орган власти.
Чтобы максимально защитить свои права, стороны должны заключить между собой договор найма в простой письменной форме с учетом требований ст. 674 ГК РФ. Документ составляется в простой письменной форме и без участия нотариуса.
В нем прописываются права и обязанности каждого участника сделки, условия о предмете договора, указывается сумма и периодичность внесения арендной платы и срок, в течение которого договор будет действовать. Также в нем предусматривается порядок расторжения договора и решения споров.
При нарушении положений договора найма или же при возникновении одного из оснований, перечисленных выше, можно предпринять действия для того, чтобы выселить квартирантов из коммуналки.
Так, если наниматели злоупотребляют своими правами, наносят ущерб имуществу собственника жилья, игнорируют обязанности по оплате ЖКХ, нужно предупредить их об устранении нарушений.
Также необходимо предоставить разумное время для ликвидации последствий, например, для приведения квартиры в первоначальный вид, осуществления ремонта и тп.
За образец претензии можно использовать наш экземпляр ниже, изменив его под свою ситуацию.
О намерении расторгнуть договор найма по условиям ст. 687 ГК РФ, квартиросъемщики уведомляются минимум за 3 месяца. Если договором предусмотрен иной срок, то извещение должно быть направлено согласно ему.
Если документ отправляется почтой, то целесообразно использовать ценное письмо с описью вложения. При личной передаче документа на втором экземпляре наниматель должен оставить свою подпись.
Если решить проблему без суда не удастся, то при составлении иска можно будет сослаться на то, что квартиранты были надлежащим образом уведомлены о выселении.
Если наниматели игнорируют требования об устранении нарушений, отказываются съезжать с жилплощади, то для того, чтобы их выдворить придется обратиться в суд.
Суд вынесет решение исходя из всех известных обстоятельств дела, нормативно-правовых актов, а также содержания договора найма.
Выселение при отсутствии договора
В реальной жизни большая часть жилья сдается неофициально, то есть без договора найма. Это объясняется тем, что собственники квартир попросту не хотят заниматься оформлением сделки, регистрацией прав в Росреестре и отчислять в казну НДФЛ.
Если соглашение о найме отсутствует, то фактически между сторонами никаких обязательств нет. В таком случае выгнать квартирантов будет значительно проще, поскольку для этого достаточно лишь желания собственника.
Тем не менее, следует известить нанимателей о предстоящем выселении и предоставить время для добровольного освобождения занимаемого помещения.
Если квартиросъемщики отказываются покидать чужое жилье, то можно прибегнуть к помощи сотрудников полиции. Прибывшие на место правоохранители проверят документы на жилье. Если окажется, что наниматели проживают на жилплощади незаконно, то их попросят собрать вещи и освободить помещение.
Если в данном случае выселить квартирантов из коммунальной квартиры довольно просто, то получить с них задолженность по коммунальным платежам практически невозможно.
Собственник жилья может попытаться взыскать задолженность по арендной плате, доказав, что между ним и ответчиком фактически имелись договорные отношения по найму жилья с заявленной им арендной платой. В данном случае ссылаться на соседей квартирантов, как свидетелей не получится, важно представить документальное подтверждение того, что лицо проживало в коммунальной квартире в качестве нанимателя, и должно было вносить согласованную плату. Доказательственная база может состоять из аудио- и видео- материалов, расписок, иных документов.
Для того чтобы снизить потенциальные риски, сделку всегда нужно оформлять официально. Если бы договор найма был заключен, то задолженность по арендной плате можно было бы взыскать через суд, а также получить возмещение имущественного ущерба, при его наличии.
Как выселить квартирантов через суд
Если выселить квартиросъемщиков за хулиганство и по иным основаниям не получается, то собственник помещения может обратиться в суд. Для этого потребуется грамотно оформить исковое заявление и подать в соответствии с подсудностью. Если допустить ошибки, то есть риск, что заявление останется без движения или его вернут обратно. Решающее значение имеет и формирование доказательственной базы.
Оформление иска
Заявление в суд на выселение жильцов составляется по общим правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. Это означает, что в нем должны быть указаны следующие сведения:
- наименование суда, в который адресуется иск;
- персональные и контактные данные ответчика и истца;
- сведения о представителе, если он был привлечен к делу;
- сумма уплаченной госпошлины;
- сведения о квартире, находящейся в собственности истца;
- данные о правах ответчика на жилье, например, договор найма или фактическое пользование помещением без соглашения;
- обоснование требований истца о выселении, например, неуплата услуг ЖКХ, использование жилья вопреки его назначению и тп.;
- приведение доказательств того, что права соседей нарушены, квартира находится в антисанитарных условиях и тп;
- указание на то, что ответчик был предупрежден о необходимости устранения нарушений;
- требование к суду о расторжении договора и выселении квартирантов (нанимателя и членов его семьи);
- документы, приложенные к иску;
- дата и подпись заявителя.
Если жилье сдается по договору соцнайма, то в качестве истца выступает соответствующий орган власти.
Сам иск составляется в количестве экземпляров по числу сторон в деле. Один истец отправляет ответчику ценным письмом с описью вложения самостоятельно, другой передается в суд, а третий оставляется для себя.
Перечень документов
Согласно ст. 132 ГПК РФ, заявитель обязан приложить к иску комплект документов. В число которых входят:
- договор найма, если таковой составлялся;
- документация, подтверждающая, что жилью был причинен ущерб, его состояние ухудшилось;
- выписка из управляющей компании о том, что платежи по ЖКХ не поступали более полугода;
- иные доказательства, обосновывающие требования истца, например, постановления, характеристика от участкового и тп.;
- копия претензии (уведомления) квартиросъемщику об устранении нарушений. На ней должна быть отметка о вручении;
- нотариальная доверенность для представителя.
Также к иску прикладывается квитанция о том, что госпошлина была уплачена. Согласно пп. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ, для физлица она составляет 300 р.
Нужна ли помощь юриста
Для того чтобы выселить недобросовестных квартиросъемщиков из занимаемой квартиры требуется наличие оснований, которые должны подтверждаться соответствующими доказательствами.
При обнаружении нарушения условий договора найма, собственник жилья должен направить претензию или уведомление об их устранении и отвести нанимателям разумный срок для исправления ситуации. Зачастую, поручив дело специалисту, уже на данном этапе удается решить проблему.
Если квартиранты откажутся покидать жилье и проигнорирую требования собственника, для защиты своих прав можно обращаться в суд. Поскольку такая категория дел нередко связана с требованием компенсации испорченного имущества, истребованием недополученных сумм за аренду, компенсацией образовавшейся задолженности по ЖКХ, за составлением иска лучше всего обратиться к опытному юристу по жилищным спорам. Он не только позаботится о грамотном составлении иска, но и о сборе необходимых доказательств. Участие эксперта повысит шансы на то, что суд удовлетворит требования истца в заявленном объеме.