Продажа квартиры государству: особенности и порядок процедуры

Действующее законодательство предусматривает единственную законную возможность продажи квартиры государству. Для этого собственнику жилого помещения необходимо подать заявку на участие в торгах, которые проводятся при осуществлении государственных закупок в интересах органов власти федерального уровня и субъектов РФ, а также муниципальных образований. Предложив наиболее выгодный вариант, собственник может одержать победу на аукционе, заключить контракт на продажу недвижимости с бюджетной организацией и провести сделку купли-продажи.

Можно ли продать квартиру государству

Различные органы государственной и муниципальной власти постоянно испытывают нехватку жилых помещений, поэтому они приобретают квартиры за счет бюджетных средств. Государство может купить вторичное жилье для различных нужд:

• В рамках государственных и муниципальных социальных программ, например, обеспечения жилплощадью детей-сирот, вынужденных переселенцев, при расселении ветхого и аварийного жилья;
• Для обеспечения жилищных нужд сотрудников различных органов власти — судов, прокуратуры, следственных органов, МВД, спецслужб, администрации субъекта РФ и местного самоуправления, органов здравоохранения, образования и т. д.;
• В случае проведения муниципальных и государственных программ реконструкции и реновации жилья.

Во всех этих случаях продавцом недвижимости может выступать любой собственник, в том числе и обычный гражданин, являющийся собственником жилого помещения.

Преимущества и недостатки продажи квартиру государству

Продажа жилого помещения органам государственной или муниципальной власти имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам можно отнести:

• Безусловную надежность сделки — возможность обмана со стороны покупателя сведена к нулю;
• Государственное регулирование сделки — процедура продажи производится в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ;
• Отсутствие сезонного падения спроса на недвижимость;
• Контракт, заменяющий стандартный договор купли-продажи, подготавливается специалистами органа власти, осуществляющего закупку;
• Быстрый перевод средств после подписания контракта;
• Отсутствие расходов на рекламу, оплату услуг риелторов, юристов и т. д.

Однако у продажи квартиры государству есть и существенные минусы. Сделка производится на торгах, проводимых в форме аукциона, на которых побеждает участник, предложивший самую низкую цену. Начальная (максимальная) цена обычно соответствует рыночной, однако для победы необходимо сделать лучшее, а значит самое дешевое предложение. Поэтому продать квартиру государству дороже, чем на обычном рынке недвижимости, вряд ли получится.

Еще один минус продажи квартиры государству с помощью гос. закупок — требование об обеспечительном взносе. На основании ст. 44 Федерального закона № 44 участники торгов должны внести обеспечительный взнос, который гарантирует исполнение победителем конкурса своих обязательств по заключению контракта. Согласно п. 1 ст. 44 Федерального закона № 44-ФЗ, заявка должна быть обеспечена, если начальная цена превышает 5 млн. руб. Однако в указанном пункте содержится утверждение, что Правительством РФ могут быть установлены и иные требования. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 439 обеспечительный взнос необходим, если начальная цена контракта превышает 1 млн. руб.

Точный размер обеспечительного взноса устанавливается условиями конкурсной закупки, в соответствии с п. 16 ст .44 Федерального закона № 44-ФЗ он может составлять от 0,5 до 5 % от максимальной цены контракта. После проведения электронных торгов взнос возвращается участнику аукциона в течение 1 дня. Однако необходимость его внесения может ограничивать потенциальных продавцов от участия в торгах.

Требования к объекту недвижимости

Строгих требований к объекту недвижимости при осуществлении гос. закупок нет. Однако необходимо учитывать, что далеко не каждый объект недвижимости подходит для государственных закупок. Продать жилье государству не получится, если:

• Оно находится под обременением, в залоге, под арестом или на него наложено ограничение на совершение регистрационных действий;
• В квартире была проведена неузаконенная перепланировка;
• Квартира расположена в аварийном доме или здании, не оборудованном современными инженерными сетями (централизованным электро-, газо-, водоснабжением, водоотведением, отоплением и т. д.);
• Помещение находится в неудовлетворительном состоянии.

Также необходимо учитывать, что требования к жилому помещению устанавливаются техническим заданием к каждому контракту. Например, в условиях контракта зачастую установлены ограничения по году постройки здания, материалу, из которого возведен дом, этажу, количеству комнат, общей площади квартиры (не меньше и не больше какого-либо метража), метражу отдельных помещений, материалам отделки и т. д.

Также необходимо знать, что значительная часть помещений закупаются по государственной программе помощи детям-сиротам или при расселении ветхих и аварийных домов. Поэтому наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры небольшого метража, стоимость которых невелика. Продать государству многокомнатную квартиру с большим метражом и дорогим ремонтом нелегко. Но иногда подобные лоты встречаются, например, при закупке жилья для работников администрации, судов, прокуратуры, органов следствия и т. д.

Способы продажи

В 2013 году вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Ст. 24 данного нормативного акта устанавливает способы осуществления закупок в интересах органов государственной и муниципальной власти. К ним относятся:

1. Конкурс.
2. Аукцион.

Конкурс (открытый, закрытый, с ограниченным числом участников и т. д.) предполагает, что победителем становится участник закупок, предложивший лучшие условия. Под аукционом понимается способ осуществления закупок, когда победителем становится участник, предложивший наименьшую цену за товар (услугу, работу).

Сейчас в большинстве случаев для закупок жилых помещений используется такая форма, как электронный аукцион. Аукционные лоты (закупки) и технические задания к ним размещаются на официальном сайте ЕИС (Единой информационной системы) — zakupki.gov.ru.

Участие в торгах также производится в электронном виде. Для этого собственнику недвижимости необходимо обладать сертификатом электронной подписи и аккредитацией в системе ЕИС. Так как получение сертификата и аккредитации может быть обременительным для собственника, нередко они прибегают к услугам посредников, которым делегируется право участия в аукционе от имени собственника недвижимости. Посредники действуют на основе агентского договора и доверенности, которой определяются круг их полномочий. Собственники могут и лично оформить электронную подпись и аккредитацию, что позволит участвовать в торгах самостоятельно.

Порядок продажи квартиры государству

Подготовка к продаже квартиры путем участия в гос. закупках ничем не отличается от продажи жилья на обычном вторичном рынке — собственнику также необходимо собрать документацию для сделки и подготовить объект к продаже. Однако процедура значительно отличается, так как продажа объектов недвижимого имущества государству должна соответствовать требованиям Федерального закона № 44-ФЗ.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

Так же, как и при обычной продаже, для участия в гос. закупках недвижимого имущества следует подготовить пакет документов. В него входят:

1. Паспорт собственника жилого помещения.
2. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности и отсутствие ограничений на распоряжение имуществом.
3. Документ-основание, по которому квартира перешла в собственность владельца (договор, свидетельство о праве на наследство, акт приватизации, решение суда и т. д.).
4. Технический паспорт.
5. Справка об отсутствии задолженностей по услугам ЖКХ.
6. Справка о прописанных в квартире лицах.

Если собственником (одним из собственников) квартиры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то также необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства.

Шаг 2. Подача заявки на участие в аукционе

Заявки на участие в аукционе подаются оператору торгов — отдельной организации, специализирующейся на проведении аукционов в электронном виде. Конкретный оператор указан в общей информации к аукционному лоту, размещенному на сайте ЕИС. При подаче заявки участник аукциона должен перевести оператору торгов обеспечительный взнос, который будет возвращен после проведения торгов.

Рассмотрение заявок продавцов производится в срок, указанный в аукционном лоте. Как уже говорилось, победителем становится участник торгов, предложивший самую низкую цену. В случае победы в аукционе процедура заключения сделки производится по стандартному алгоритму.

Шаг 3. Осмотр жилого помещения

После победы в аукционе собственник жилого помещения обязан предоставить его для осмотра представителям (комиссии) заказчика. Осмотр необходим для того, чтобы комиссия могла убедиться в соответствии жилого помещения требованиям технического задания и указанным в заявке сведениям.

Шаг 4. Подготовка и заключение контракта на приобретение жилого помещения

Контракт подготавливается представителями заказчика. Проект контракта размещается в техническом задании к лоту, поэтому ознакомиться с ним можно при ознакомлении с аукционным лотом. Для подписания контракта собственник объекта недвижимости приглашается в администрацию органа, который осуществляет закупку.

Шаг 5. Передача объекта недвижимости

Передача объекта недвижимости производится по передаточному акту, проект которого также готовится покупателем. Представители заказчика еще раз осматривают квартиру, после чего стороны заключают акт приема-передачи.

Шаг 6. Оплата

При участии в гос. закупках допускается исключительно безналичный способ расчета. Поэтому средства переводятся продавцу на расчетный счет в банке, номер счета должен быть указан в тексте контракта. Срок, в течение которого переводятся средства, указывается в соглашении. Как правило, деньги переводятся в течение нескольких дней.

Шаг 7. Регистрация права собственности

Право собственности на недвижимое имущество и его переход должен быть зарегистрирован Росреестром. Поэтому продавец и представитель заказчика должны посетить отделение Росреестра или МФЦ для подачи документов на государственную регистрацию. В течение 5 рабочих дней переход права собственности регистрируется, после процедуру продажи квартиры государству можно считать завершенной.

Какие сложности могут возникнуть

Собственник жилого помещения может продать квартиру государству или выставить ее на продажу на вторичном рынке, где в качестве покупателей выступают физические или юридические лица. У каждого из способов продажи есть свои преимущества и недостатки. Главным плюсом участия в гос. закупках является полная надежность и прозрачность всей процедуры. Однако имеются и минусы — не всегда цена, которую может предложить государство, соответствует рыночной стоимости. Еще один недостаток — достаточно сложная процедура проведения торгов, особенно для тех граждан, которые впервые сталкиваются с системой электронных торгов. Чтобы вникнуть во все ее нюансы, может понадобиться серьезная юридическая помощь.

Частые вопросы и ответы на них