Продажа квартиры, купленной на материнский капитал: порядок действий в 2024 году

Чтобы продать квартиру, купленную на средства маткапитала, необходимо соблюсти несколько условий. Сначала получателю сертификата нужно обязательно выделить доли другим членам семьи, в первую очередь — детям. После этого продавцу нужно найти покупателя на свое жилье и встречный вариант. Затем необходимо оформить согласие органа опеки на продажу, получить которое возможно лишь в том случае, если в новом жилье детям будут выделены доли не меньшего размера, чем в продаваемой квартире. Лишь после всех этих действий продавец может оформлять сделку по продаже своей квартиры и оформлению новой квартиры в собственность.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Федеральным законом № 256-ФЗ установлены правила получения и использования материнского капитала в качестве меры государственной поддержки семей с детьми. Ст. 10 указанного нормативного акта регулируются правила направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий. П. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ установлено, что лицо, получившее сертификат, должно оформить купленное за средства маткапитала жилье в общую собственность:

• каждого из детей (первого, второго, третьего и т. д.);
• второго супруга.

Ранее для получения сертификата было необходимо предоставить нотариально заверенное обязательство выделить доли детям и супругу. Сейчас эта норма отменена — предоставлять данный документ в ПФР больше не обязательно. Однако сама обязанность выделить доли членам семьи никуда не делась — в заявлении на получение сертификата родитель должен указать, что после получения средств он обязуется выделить доли детям и супругу. Сделать это можно двумя способами:

1. Сразу оформить купленную квартиру на всех членов семьи.
2. Выделить доли в жилье уже после того, как оно будет приобретено.

Ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ не оговариваются сроки оформления общей собственности на купленное за маткапитал жилье. Поэтому необходимо обратиться к другому нормативному акту — Постановлению Правительства РФ № 862, которым установлены «Правила направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий». В п. 15(1) «Правил…» оговаривается, что получатель сертификата обязан выделить доли:

• Не позднее полугода с момента перечисления средств маткапитала продавцу, если было куплено вторичное жилье;
• В течение 6 месяцев после подписания передаточного акта, если приобреталось квартира в новостройке по договору долевого участия;
• В течение полугода после погашения записи об ипотеке, если для покупки квартиры дополнительно использовались заемные средства.

В п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ оговаривается, что выделение долей в квартире производится путем составления соглашения о выделении долей. В том случае, если получатель маткапитала нарушит требование об обязательном выделении долей, ему могут грозить различные последствия — признание сделки купли-продажи недействительной, требование ПФ РФ вернуть маткапитал или даже уголовная ответственность.

Наличие несовершеннолетних собственников накладывает на родителей дополнительные обязательства. В соответствии со ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ отчуждение имущества, собственником которого является несовершеннолетнее лицо, требует получения разрешения органов опеки и попечительства. Согласие органа опеки на продажу жилья можно получить лишь в том случае, если не будут нарушены имущественные права малолетнего собственника. Пп. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ указывается, что продажа недвижимости подопечного допускается лишь при смене места его жительства.

На практике это означает, что каждому из детей должна быть выделена равнозначная или большая по размеру доля в другом жилье, не уступающем по своим качественным характеристикам продаваемой квартире. Уменьшение долей допускается лишь в том случае, если новое жилье значительно превосходит продаваемое по своим качественным характеристикам и условиям проживания. В качестве альтернативы допускается финансовая компенсация каждому из детей в размере рыночной стоимости их долей в праве общей собственности на жилье.

Как продать квартиру с маткапиталом: пошаговая инструкция

Процедура продажи квартиры, купленной на материнский капитал, состоит из нескольких этапов. Самыми сложными из них является подготовка к продаже — чтобы законно продать такую недвижимость, нужно выделить в ней доли детям и второму супругу, найти встречный вариант, получить разрешение органа опеки на проведение сделки. В том случае, если кроме маткапитала для приобретения жилья использовались заемные средства, необходимо договориться и с банком. Лишь после этого можно проводить сделки по продаже жилья и покупке новой квартиры.

Шаг первый: выделите долю в жилье другим членам семьи

Если недвижимость сразу не была оформлена на всех членов семьи, то первым шагом при продаже квартиры является выделение долей детям. Сделать это можно путем заключения договора о выделении долей. До недавнего времени соглашение об определении долей требовало обязательного нотариального заверения. С 2019 в законе были сделаны послабления — допускается составление простого письменного договора и его регистрация в Росреестре без заверения нотариусом. Однако для этого должны быть соблюдены определенные условия (смотрите таблицу ниже).

В соглашение об определении долей должны быть указаны следующие сведения:

• дата и место составления документа;
• паспортные данные сторон (родителей), а также пояснение, что родители действуют в интересах несовершеннолетних детей с указанием сведений из свидетельств о рождении;
• упоминание того, что стороны действуют в соответствии с требованиями Федерального закона № 256-ФЗ и Постановлением Правительства РФ № 862;
• полные данные объекта недвижимости с указанием имени действующего собственника и факта, что квартира была частично оплачена средствами материнского капитала;
• распределение долей по соглашению с обозначением размера долей каждого из членов семьи;
• количество экземпляров соглашения и указание на то, что право собственности возникает с момента проведения государственной регистрации;
• подписи сторон;
• подпись нотариуса (если договор требует нотариального удостоверения).

Также выделить доли можно с помощью договора дарения. В таком случае собственник квартиры должен составить дарственную, которой передает в собственность своим детям и второму супругу доли в квартире. Договор дарения регистрируется в Росреестре, после чего квартира переходит в совместную собственность супругов и детей.

При любом способе выделения долей право собственности должно быть зарегистрировано Росреестром. Это означает, что родителям необходимо обратиться в МФЦ и подать заявление и документы на проведение государственной регистрации.

Шаг второй: найдите встречный вариант и покупателя на квартиру

После того, как доли в квартире выделены, можно приступать к продаже квартиры и поиску встречного варианта. Желательно делать это одновременно. Если сначала найти покупателя, а лишь затем искать встречный вариант, велика возможность упустить покупателя. Если же поступить наоборот — сначала искать встречный вариант, а лишь затем приступать к продаже своего жилья, можно не дождаться продавца квартиры.

После того как покупатель и встречный вариант найдены, следует «закрепить» их. Сделать это можно с помощью предварительного договора купли-продажи или договора задатка. При заключении любого из договоров следует устанавливать реальные сроки. На получение согласия органа опеки выделяется 15 дней с момента обращения заявителя. Если орган опеки что-то не устроит в первоначальном заявлении, он откажет в выдаче разрешения. В таком случае продавцу придется вновь обращаться за получением согласия. Поэтому договор задатка или предварительный договор купли-продажи необходимо заключать на срок не менее 1 месяца.

При необходимости продавец квартиры может использовать альтернативный вариант решения проблемы. Для органа опеки не имеет значения, в каком конкретно жилье будут выделены доли несовершеннолетним. Поэтому покупать другое жилье не обязательно — можно выделить детям доли в другом объекте недвижимости, например, в квартире родственников. При использовании данного варианта необходимо учитывать требования ст. 20 ГК РФ, согласно которым местом жительства детей до 14 лет является место жительства их родителей. Поэтому придется не только выделить ребенку долю в квартире родственника, но и прописать в ней как минимум одного из родителей.

Шаг третий: получите разрешение органов опеки

Далее наступает самый ответственный этап — получение согласия органа опеки. Функции опеки и попечительства делегированы органам исполнительной власти субъектов РФ. Также допускается, что данные функции могут исполнять органы муниципальной власти, если законом субъекта РФ установлена такая возможность. Кроме того, в каждом муниципальном районе, как правило, имеются территориальные подразделения данных органов.

Сложность состоит в том, что единого регламента решения вопроса по продаже жилья, принадлежащему несовершеннолетнему, в России не существует. Кроме основного закона, регулирующего действия органов опеки, в каждом регионе существуют внутренние инструкции и рекомендации по действиям сотрудников данных учреждений. В результате сотрудники органов опеки могут фактически самостоятельно определять, нарушаются ли права ребенка при проведении сделок, или нет.

По этой причине получить разрешение на продажу квартиры, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему, может быть нелегко. Общим принципом, которым руководствуются инспекторы органа опеки, является следующая установка — в результате сделки:

• Не должны ухудшаться жилищные условия ребенка;
• Не должны быть нарушены его имущественные права.

Основное требование ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ — в результате совершения сделки не должна уменьшаться стоимость имущества несовершеннолетнего лица. Если продается и покупается равнозначное жилье, то доля ребенка в результате проведения сделок не должна уменьшаться. Если покупается жилье качеством хуже, чем продается, то доля ребенка должна быть увеличена для того, чтобы ее стоимость была равна или больше, чем в проданной квартире.

Также сотрудники опеки обращают внимание и на условия проживания несовершеннолетнего. К примеру, практически невозможно получить разрешение на продажу благоустроенной квартиры и перевоз ребенка на постоянное место жительство в деревянный барак без канализации и центрального отопления, даже если стоимость доли ребенка в результате сделок возрастет.

Чтобы получить согласие, необходимо обратиться в территориальное подразделение органа опеки с заявлением. Заявление составляется от лица обоих родителей, в нем необходимо указать следующие сведения:

• Паспортные данные заявителя;
• Сведения о несовершеннолетнем;
• Полные параметры и адреса обоих объектов недвижимости;
• Размеры долей ребенка в обоих объектах недвижимости;
• Дополнительную информацию, обосновывающую необходимость совершения сделки по продаже недвижимости;
• Список приложенных документов;
• Согласие на обработку персональных данных;
• Подписи родителей.

Если несовершеннолетний достиг возраста 14 лет, он должен лично посетить орган опеки и самостоятельно заполнить заявление. В таком случае в орган опеки должны быть переданы заявления и от родителей, и от ребенка.

К заявлению следует приложить следующие документы:

• копию паспортов обоих родителей;
• копию справки БТИ с указанием инвентаризационной стоимости обеих квартир;
• копию свидетельства о рождении ребенка;
• выписку из домовой книги с указанием места регистрации ребенка;
• выписку из домовой книги покупаемой квартиры;
• копию правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на обе квартиры;
• оценку рыночной стоимости обеих квартир (при необходимости).

Также по требованию инспекторов опеки могут потребоваться и иные документы, например, образцы договоров купли-продажи по обеим сделкам и т. д. Поэтому перед тем, как подавать заявление, лучше проконсультироваться в органе опеки и узнать точный список необходимой документации.

После того как заявление принято, у органа опеки есть 15 суток для его рассмотрения и выдачи согласия или отказа в нем. Само согласие может быть бессрочным или с ограниченным сроком действия. Во втором случае родителям нужно провести обе сделки не позднее, чем указано в разрешение, иначе всю процедуру придется повторить заново — срок согласия выданного документа не продлевается.

Шаг четвертый: подготовьте документы и оформите сделку по продаже жилья

Далее можно переходить к процедуре продажи квартиры, приобретенной за маткапитал. Для проведения сделки необходимо собрать следующие документы:

• паспорта каждого из участников сделки;
• свидетельство о рождении несовершеннолетних собственников;
• несколько экземпляров договора купли-продажи;
• правоподтверждающие документы на жилье — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• правоустанавливающие документы — договор, на основании которого квартира перешла в собственность продавца (обычно предыдущий договор купли-продажи);
• разрешение органа опеки на продажу жилья;
• выписку из домовой книги или справку о составе семьи.

Также при необходимости для проведения сделки могут понадобиться и иные документы, например, кадастровый паспорт, доверенность и т. д.

В соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона №218-ФЗ любые сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это означает, что нотариус должен проверить договор купли-продажи и имеющиеся на квартиру документы, удостовериться в дееспособности сторон и отсутствии обременения на недвижимость, а также заверить договор. Кроме того, нотариус направит заявление и документы на регистрацию права собственности в орган регистрации (Росреестр).

За нотариальное удостоверение сделки купли-продажи взимается госпошлина. Ее размер определен пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5 % от цены договора, но не менее 300 и не более 20 тыс. руб. Также за удостоверение сделки взимается плата (вознаграждение нотариуса). Ее размер может незначительно отличаться в разных регионах, в Москве в 2024 году плата за УПТХ за удостоверение договора установлена в размере 6 тыс. руб., в Московской области — 6 тыс. 400 руб., в Санкт-Петербурге — 4 тыс. 800 руб. Также нотариус взыщет с покупателя госпошлину за регистрацию права собственности (2 тыс. руб.).

После того как нотариус примет документы, сторонам остается дождаться государственной регистрации права собственности и перехода права собственности соответственно. После этого продавец может получить экземпляр договора с отметкой Росреестра, а покупатель — свою копию соглашения и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

Шаг пятый: купите другую квартиру и зарегистрируйте право собственности

После того, как сделка по продаже квартиры будет проведена, продавец может приступать к покупке жилья. Оформить сделку нужно не позднее, чем указано в разрешении органа опеки. Непосредственно сама процедура покупки зависит от того, какое жилье и на каких условиях покупается взамен. Самый простой вариант — покупка квартиры за наличные средства. В таком случае сторонам нужно составить письменный договор купли-продажи, собрать необходимую документацию и обратиться в МФЦ для регистрации права собственности.

В том случае, если для покупки жилья используются ипотечные средства, могут возникнуть затруднения. Обязательство выделить доли детям вероятно не понравится банку, так как несовершеннолетний собственник является препятствием при реализации квартиры банком в случае неплатежеспособности заемщика. Поэтому в том случае, если новая квартира будет покупаться в ипотеку, лучше заранее выделить ребенку долю в любом другом жилье, например, в квартире родственников.

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал в ипотеку

В том случае, если кроме материнского капитала для покупки жилья использовались заемные средства, процедура усложняется. До момента полной выплаты займа объект находится в залоге у кредитной организации. Обычно банки выступают против оформления квартиры на несовершеннолетних совладельцев, также не приветствуется и последующее выделение долей. Более того, закон встает на их сторону, позволяя выделять долей после того, как кредит будет погашен.

По этой причине возникают сложности с продажей квартиры — продать квартиру без выделения долей нельзя в связи с требованиями законодательства, а банки не позволяют выделить доли, пока кредит не будет погашен. В подобной ситуации есть три способа решения проблемы:

1. Погасить ипотечный заем собственными средствами.
2. Перевести ипотеку на покупателя.
3. Погасить кредит деньгами покупателя.

Переоформление ипотеки на покупателя квартиры — достаточно редкий способ выхода из ситуации. Дело в том, что банки редко идут на такой шаг — им не хочется заново проверять заемщика, оформлять документы и т. д. Да и самому покупателю такой вариант может не подходить. Поэтому для продажи квартиры приходится полностью погашать кредит средствами самого продавца, а если их недостаточно — то деньгами покупателя. Обычно в последнем случае составляется договор задатка на достаточно крупную сумму.

После того как кредит погашен, процедура продажи квартиры, купленной за материнский капитал, производится стандартным образом: сначала продавец выделяет доли детям, затем получает разрешение опеки, после чего может проводить сделки по продаже квартиры и покупке новой недвижимости.

Популярные вопросы и ответы на них

Какие сложности могут возникнуть

Чтобы продать купленную на материнский капитал квартиру, собственник обязан соблюсти строгую процедуру. Для начала нужно обязательно выделить доли в продаваемой квартире детям и второму супругу. Затем необходимо найти покупателя на квартиру и встречный вариант. Далее придется обратиться в орган опеки и получить разрешение на продажу и покупку недвижимости. Лишь после этого можно провести сделку.

Проблемы могут возникнуть на любом этапе, особенно сложно бывает договориться с органом опеки из-за неясности критериев оценки недвижимости. Чтобы избежать затруднений при получении согласия и в целом с продажей недвижимости, купленной за маткапитал, рекомендуется обратиться за помощью к юристу по недвижимости. Сделать это вы можете через наш сайт.