Продажа квартиры, купленной на материнский капитал: порядок действий в 2021 году

Обновлено: Февраль, 2021 года

Продажа квартиры с материнским капиталом

Большинство граждан, оформившие материнский капитал, направили его на улучшение жилищных условий, обычно — покупку жилья. Так как программа маткапитала действует долгое время, у многих получателей материнских сертификатов возникла необходимость продажи квартир, приобретенных с привлечением государственных средств. При подготовке продажи собственники сталкиваются с тем, что права несовершеннолетних собственников защищены государством. Надзор за их исполнением прав детей осуществляют государственные органы, которые решают, можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал, и на каких условиях родители могут это сделать.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Жилье, приобретенное за счет средств материнского капитала, находится в полноценной собственности его владельцев. Это означает, что собственники обладают правами распорядиться приобретенной с помощью материнского капитала квартирой, в том числе и продать ее. Такое жилье не находится в залоге и на него не наложено обременение, если для покупки дополнительно не использовался ипотечный кредит. Однако из-за особенностей программы материнского капитала на собственников такого жилья наложено ограничение, которое не позволит совершить продажу без надзора государственных органов.

Особенности жилья, приобретенного за средства маткапитала

Особенностью государственной программы материнского капитала является то, что жилье, приобретенное за счет средств материнского сертификата, должно находится в общей семейной собственности. Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, получатель сертификата обязуется оформить жилое помещение в общую собственность супруга (супруги) и детей.

Оформление в общую собственность производится путем соглашения, заключаемого у нотариуса не позднее, чем через 6 месяцев после покупки. В качестве альтернативы можно сразу оформить квартиру в совместную собственность всех членов семьи. Размер долей определяется участниками соглашения, то есть, он может быть любым, однако само выделение является обязательным. Нарушение данного условия может грозить судебным разбирательством — орган, выделяющий средства (ПФ РФ), может обратиться в суд с иском о принудительном выделении долей или взыскании выплаченных участнику госпрограммы средств. Также лица, не оформившие жилье в общую собственность, не могут совершать с ним регистрационные действия, в том числе и не смогут продать квартиру.

Наличие у детей в собственности доли в жилом помещении накладывает на других собственников значительные ограничения. Законодательство РФ защищает имущественные права детей, в том числе и от нарушения прав несовершеннолетних собственников их родителями. Надзор за имущественными правами несовершеннолетних осуществляют органы опеки и попечительства, входящие в структуру органов исполнительной власти субъектов РФ. Родители детей, которые в данном случае рассматриваются как опекуны или попечители не полностью дееспособных граждан, в соответствии со ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ обязаны получить предварительное разрешения органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Собственники квартиры могут получить согласие органов опеки, если ими будет соблюдено несколько условий. К ним относятся:

  • Проведение одновременной сделки покупки жилого помещения, в котором ребенок также станет одним из собственников жилья;
  • Неухудшение имущественного положения ребенка в результате проведения двух сделок;
  • Неухудшение условий проживания несовершеннолетнего.

Защита имущественных прав детей состоит в том, что они не могут быть лишены своей собственности, если им взамен не предоставляется равноценное или более ценное имущество. В отношении доли в жилом помещении это означает, что ребенку должно быть предоставлена доля не меньшей рыночной стоимости, чем предыдущая. Учитывается и размер доли — орган опеки может потребовать, чтобы он не был уменьшен в результате сделок, даже если правило стоимости будет соблюдено.

Также не должны нарушаться и жилищные права ребенка — жилье, в котором он будет проживать впоследствии, по своим характеристикам не должно уступать предыдущему. Например, органы опеки могут отказать заявителю, если в результате двух сделок ребенок переедет из квартиры в неблагоустроенное жилье, даже если размер его доли останется прежним или увеличится. Уменьшение общей площади квартиры не приветствуется, однако может быть допущено, если доля ребенка будет увеличена, а родителей — уменьшена.

Если в результате сделок размер доли ребенка уменьшается, либо родители вовсе не могут выделить ему долю в новом жилье, допускается денежная компенсация. Родители должны открыть на имя ребенка лицевой счет, на который будут переведены денежные средства, эквивалентные размеру имущественного ущерба, понесенного несовершеннолетним собственником в результате сделки. Использовать эти средства сможет либо сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет, либо его родители, но, опять-таки, с разрешения органа опеки. Например, в дальнейшем родители могут направить данные средства на покупку нового жилья.

Можно ли продать квартиру до выделения долей

Законодательство допускает возможность выделения долей по соглашению в течение 6 месяцев после покупки жилья за маткапитал. Поэтому может возникнуть необходимость продажи жилья раньше, чем доли детям и/или второму супругу будут выделены в результате нотариально заверенного соглашения. В подобной ситуации продавца фактически ничего не ограничивает от продажи: так как доли детям не выделены, то органы опеки не могут давать разрешение на продажу или отказывать в ней. Пенсионный фонд также не может препятствовать продаже, так как не имеет на то законных прав.

Поэтому такая сделка теоретически возможна. Однако ее последствия могут быть негативными как для самого продавца, так и для покупателя. Вероятнее всего, сделка будет признана недействительной в суде. Инициатором обращения в суд может стать как Пенсионный Фонд, так и прокуратура, которая периодически проводит проверки целевого использования средств материнского капитала. Суд после рассмотрения иска обяжет продавца вернуть покупателю уплаченные за квартиры деньги, компенсировать понесенный покупателем ущерб и судебные расходы, понесенные истцом.

Избежать этой ситуации можно, если после продажи квартиры, купленной за маткапитал, выделить детям доли в другом жилье. Желательно сделать это до того, как пройдут 6 месяцев, предоставляемые на выделение долей по соглашению. В такой ситуации условия программы материнского капитала фактически будут соблюдены — жилищные условия и имущественное положение детей будут улучшены, что теоретически может удовлетворить ПФ РФ и прокуратуру. Однако даже такой способ не дает 100-процентной гарантии того, что продавец избежит судебного разбирательства. Поэтому лучше и надежнее сделать все по правилам — сначала выделить детям доли, а уже затем продавать квартиру, приобретенную за средства маткапитала.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

В случае, если для приобретения квартиры не использовались заемные средства, процедура продажи и покупки жилья производится стандартным образом. Единственным исключением является необходимость подачи заявления в орган опеки и попечительства для получения разрешения на продажу. Обращаться в Пенсионный фонд или иной государственный орган не нужно.

Последовательность действий продавца должна выглядеть следующим образом:

  1. Первым делом необходимо найти покупателя на квартиру и подобрать встречный вариант. Как уже говорилось, новое жилье должно соответствовать или быть лучше, чем продаваемая квартира. Обязательства между сторонами нужно закрепить договорами, обычно в этих целях используется договор задатка.
  2. Следующий шаг — обращение в орган опеки за получением одобрения на продажу квартиры.
  3. После получения разрешения можно проводить сделки. Необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ сделка по продаже жилья, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику, должна быть заверена нотариусом. Последовательность совершения сделок не имеет значения — можно сначала продать квартиру и приобрести встречный вариант, можно наоборот. Однако желательно, чтобы обе сделки были осуществлены в максимальное близкое друг к другу время.

Если продавцу квартиры удается достичь соглашения с органом опеки, что защита имущественных прав ребенка осуществляется путем денежной компенсации, то ситуация проще. Достаточно лишь найти покупателя, получить разрешение опеки и зарегистрировать переход права собственности на покупателя.

В обоих случаях условия проведения сделки, которые оговорены в разрешении органа опеки, будут проверены. При несоблюдении продавцом квартиры взятых на себя обязательств орган опеки может обратиться в суд с требованием признания сделок недействительными. Имущество несовершеннолетнего будет ему возвращено. Более того, все убытки, понесенные сторонами, должны быть компенсированы виновной стороной, то есть продавцом квартиры.

Получение разрешения органа опеки

Для получения разрешения на продажу квартиры необходимо обратиться в орган опеки с заявлением, в котором указываются все обстоятельства и условия сделки. После рассмотрения заявления орган опеки дает согласие на продажу или отказывает в ней.

Заявление

Заявление составляется по образцу, предоставленному ответственным органом. Текст заявления содержит следующие сведения:

  • ФИО и должность лица, к которому обращается заявитель, например, глава администрации района, департамента, управления и т. д.;
  • Сведения о законных представителях несовершеннолетнего (ФИО, номера паспортов и номера телефонов обоих родителей);
  • Просьбу выдачи разрешения на совершение сделок с подробным описанием имеющейся в собственности несовершеннолетнего недвижимости и планируемого к приобретению жилья;
  • Указание на то, что имущественные и жилищные права ребенка не будут нарушены;
  • Подписи родителей;
  • Список прилагаемых к заявлению документов.

Также по требованию органа опеки текст заявления может содержать обязательство родителей в месячный срок после получения разрешения предоставить в орган опеки документы, подтверждающие выполнение его условий. Таким документом будет являться выписка из ЕГРН на новую квартиру, в которой указываются все собственники жилья и имеющиеся у них в собственности доли в общем имуществе.

Документы

Перечень документов, необходимых для получения разрешения, может меняться в зависимости от особенностей сделки и требований конкретного государственного органа. Обычно в список необходимой документации входят:

  • Копии паспортов родителей, детей старше 14 лет и свидетельств о рождении малолетних;
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на имеющееся в собственности жилье (договор и выписка из ЕГРН);
  • Техническая документация на жилье (кадастровый и технический паспорта);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате ЖКУ;
  • Справка о прописанных в квартире лицах;
  • Согласие всех собственников на продажу жилья (заполняется на месте или заверяется нотариусом);
  • Заявление ребенка с просьбой получения разрешения, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • Копии всех документов на квартиру, которую планируется приобрести.

Перечень необходимой документации федеральным законодательством не утвержден, поэтому дополнительно орган опеки может потребовать и другие документы. Например, иногда могут потребовать предоставить справку из ИФНС об отсутствии долга по уплате налога на недвижимое имущество.

Сроки получения разрешения

Согласно п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» срок, в который орган опеки должен рассмотреть заявление, составляет 15 дней. По итогам рассмотрения заявления орган выдает разрешение или отказ, который должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде.

Срок действия разрешения

Законодательно срок действия разрешения не установлен. Орган опеки может в тексте разрешения указать срок, в который заявителем должны быть выполнены взятые на себя обязательства. Если срок не указан, то действие разрешения считается бессрочным.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке

Если для покупки квартиры кроме материнского капитала использовались заемные средства, процедура продажи такого жилья отличается. Особенностью является то, что квартира находится в залоге у банка. Без разрешения кредитной организации продать ее нельзя. Доли в общей собственности на помещение обычно не выделяются, так как банки предпочитают иметь дело с совершеннолетними собственниками. Однако это не означает, что обращаться в орган опеки не нужно — обязательство по выделению долей в квартире должно быть выполнено. Согласно п. 15.1 Правил направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий, доли должны быть выделены не позднее, чем через 6 месяцев после снятия обременения.

Для продажи такого жилья можно использовать несколько схем:

  • Продавец своими средствами гасит кредит и снимает обременение;
  • По договоренности с банком кредитные обязательства переводятся на покупателя;
  • Обременение снимается деньгами, полученными от покупателя.

Именно последний способ является самым распространенным способом продажи ипотечной квартиры. Обычно стороны заключают договор задатка, из средств которого и гасится ипотечный кредит. Затем собственник выделяет доли, обращается в орган опеки за получением разрешения, и лишь после этого проводятся сделки по продаже квартиры и покупке нового жилья. Из-за большой сложности и длительности сделки найти покупателя,  согласного ждать весь срок и заплатить по договору задатка крупную сумму, достаточно сложно.

Если же банк дает разрешение на выделение долей, то ситуация несколько упрощается. Необходимо найти покупателя и встречный вариант, получить разрешение органа опеки и снять обременения средствами, полученными в качестве задатка. После этого можно оформить сделку по продаже квартиры.

Какие сложности могут возникнуть

Несмотря на то, что программа материнского капитала действует с 2006 года, далеко не все участника рынка жилой недвижимости сталкивались с таким жильем и требованиями к его продаже или покупке. Основные проблемы собственников связаны с тем, что они не знают, как продать квартиру, купленную за материнский капитал, чтобы не только не нарушить права детей, но и не поставить себя в сложное положение.

Немалые проблемы вызывает обращение в органы опеки — необходимо подготовить такой вариант проведения сделки, который получит одобрение. В ином случае можно потерять и покупателя жилья, и потенциальный встречный вариант. Поэтому при обращении в орган опеки нужно предоставить вариант проведения сделок, который получит одобрение государственного органа. Рассчитать все условия и выбрать наиболее удобный вариант, который получит одобрение, нелегко. Помочь в этом может консультация юриста, специализирующегося на жилищном праве. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте.

Частые вопросы и ответы на них

Можно ли продать квартиру без выделения детям долей в новом жилье?
Нет. Орган опеки не даст разрешение, без которого Росреестр не зарегистрирует сделку по продаже недвижимого имущества. Единственным исключением являются случаи, когда имущественные права детей защищаются путем перечисления на счет ребенка суммы, эквивалентной рыночной стоимости продаваемой доли.
Как продать квартиру с материнским капиталом и купить другую в другом городе (районе, регионе) при переезде?
Из-за того, что жилые помещения расположены в разных населенных пунктах, оформление встречного варианта одновременно с продажей физически невозможно. В таком случае в заявлении в орган опеки можно указать, что защита имущественных прав ребенка будет осуществлена путем перечисления денежных средств в размере рыночной стоимости доли на лицевой счет несовершеннолетнего.
Нужно ли платить налог за продажу квартиры с материнским капиталом?
Налог на доходы физических лиц за продажу квартиры, купленной за маткапитал, взимается по стандартным правилам, установленным п. 17.1 ст. 217 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Для освобождения от уплаты НДФЛ необходимо, чтобы проданная квартира находилась 5 лет в собственности либо, если у совладельцев на момент продажи нет в собственности другого недвижимого имущества, то 3 года. Если квартира находилась в общей собственности меньше указанного срока, то придется заплатить налог в размере 13 % от стоимости продажи. При исчислении налогооблагаемой базы применяется налоговый вычет в 1 млн. руб.
Какой размер лучше выделить детям, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с продажей жилья?
Многие получатели материнского капитала выделяют равный размер долей всем членам семьи. Например, если в ней двое взрослых и двое детей, то каждому из совладельцев выделяется по ¼ доли. Подобные действия в дальнейшем могут привести к проблемам с получением разрешения от органа опеки. Напомним, что размер обязательных долей законодательством не установлен, поэтому нет нужды делать их равными для всех членов семьи. Однако не стоит и уменьшать их до минимальных значений. Логичнее всего определить доли пропорционально размеру маткапитала в общей стоимости жилья. Например, если в семье двое детей, а сумма материнского капитала составила 10 % от общей стоимости жилья, то можно каждому из членов семьи выделить по 2,5 % (1/40) доли, а оставшиеся метры оформить на одного из родителей. В таком случае при продаже квартиры получить разрешение органа опеки будет намного проще.
Какие риски есть у покупателя квартиры, приобретенной за маткапитал?
Главный риск — возможность признания сделки недействительной в случае, если продавец не выполнил условие о целевом использовании средств маткапитала на улучшение жилищных условий членов семьи. Узнать, что для покупки использовались средства по госпрограмме, можно в договоре купли-продажи. Имена всех собственников и размер их долей указывается в выписке из ЕГРН. Однако для жилья, купленного в ипотеку, обязательство о выделении долей возникает после того, как будет снято обременение по ипотеке. Поэтому потенциальному покупателю во избежание риска лучше потребовать с продавца справку из банка о том, что средства маткапитала пошли на уплату первоначального взноса за ипотеку.
Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Главный юрист
Вопросы и ответы: 6
  1. Татьяна

    Добрый день, законна ли сделка по продаже квартиры, приобретенной с участием маткапитала и покупке другой квартиры с большей площадью, но с привлечениеи ипотеки. Я понимаю, что нет, т к я не смогу в 6 ти месячный срок оформить доли детям, квартирв же в залоге у банка, Спасибо.

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Татьяна.

      После совершения сделки по покупке квартиры с привлечением средств материнского капитала вы обязаны были выделить доли детям в течение 6 месяцев и уже потом продавать квартиру. Но доли вы не выделили, предположу, что с целью облегчения прохождения сделки, так как продать доли несовершеннолетних граждан достаточно сложно.

      Касаемо новой ипотечной квартиры. Тот факт, что квартира пребывает в залоге у банка, не лишает вас права распоряжаться жильем как собственнику. Но в виду того, что имущество под залогом, потребуется разрешение банка. Разрешение банка на выделение долей детям будет получить достаточно сложно, хотя можно попробовать, и выделить доли детям пропорционально использованным средствам материнского капитала.

  2. Татьяна

    Добрый день.
    Прошу вас дать консультацию по следующему вопросу.
    26.06.2020 г. с привлечением средств маткапитала, была приобретена комната 27/100 (19,52 кв.м.) в общей площади квартиры (72,3 кв.м.). Стоимость комнаты по договору купли продажи 480 000 руб., в том числе маткапитал 466 617 руб. Собственники: мама (в разводе) — доля 27/300 (6,507 кв.м.) и двое детей 10-ти и 5-ти лет доли по 27/300 (по 6,507 кв.м. у каждого ребенка).
    В июле 2021 года мама хочет продать эту комнату, чтобы начать строительство дома (земельный участок у неё в собственности имеется).
    Несовершеннолетние дети зарегистрированы по месту жительства в квартире дедушки и он хочет выделить детям доли в своей квартире, чтобы не нарушать их права при продажи комнаты в коммунальной квартире. Общая площадь квартиры дедушки 32 кв.м., выделяемые доли по 1/3 каждому ребенку — это составляет по 10,667 кв.м. каждому (на 4,16 кв.м. больше чем принадлежит в продаваемой комнате). В органах опеки сказали, что не дадут разрешение на продажу комнаты при вышеописанном варианте. Обязательно надо купить жилье, но только не у родственника или положить деньги от продажи на лицевые счета детей.
    Вопрос 1. Есть ли законное основание у опеки отказать в продаже комнаты с выделением (дарением) долей в квартире дедушки.
    Вопрос 2. Каким документом подтвердить рыночную стоимость комнаты в коммунальной квартире для определения сумм внесения денег на лицевые счета детей, в случае, если на момент продажи комнаты, приобретаться жилье не будет.
    Заранее благодарна.

    1. Главный Юрист

      Доброе утро, Татьяна.

      Отказ опеки не имеет законного основания. Если опека откажет в выдаче разрешения, требуйте письменный отказ, который можно обжаловать в суде. Также вам нужно обязательно составить обязательство о том, что после возведения дома на принадлежащем вам земельном участке, детям будут выделены доли. Таким образом дети окажутся собственниками 1/3 к отдельной квартире, да еще и получат по доли в доме, что значительно улучшит их жилищные условия.

      Касаемо рыночной стоимости комнаты, нужно заключение оценщика, который и выставит стоимость комнаты.

  3. Анастасия

    Расскажите о процедуре продажи квартиры с использованием материнского капитала после смерти ребенка.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Анастасия.

      Была ли выделена доля ребенку в связи с использованием материнского капитала? Если была, для начала нужно родителям вступить в наследство после смерти ребенка и оформить право собственности на долю, а затем уже продавать квартиру в общем порядке. Если же долю выделить не успели, проводите процедуру продажи квартиры в общем порядке.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.

Можно ли продать квартиру без выделения детям долей в новом жилье?
Нет. Орган опеки не даст разрешение, без которого Росреестр не зарегистрирует сделку по продаже недвижимого имущества. Единственным исключением являются случаи, когда имущественные права детей защищаются путем перечисления на счет ребенка суммы, эквивалентной рыночной стоимости продаваемой доли.
Как продать квартиру с материнским капиталом и купить другую в другом городе (районе, регионе) при переезде?
Из-за того, что жилые помещения расположены в разных населенных пунктах, оформление встречного варианта одновременно с продажей физически невозможно. В таком случае в заявлении в орган опеки можно указать, что защита имущественных прав ребенка будет осуществлена путем перечисления денежных средств в размере рыночной стоимости доли на лицевой счет несовершеннолетнего.
Нужно ли платить налог за продажу квартиры с материнским капиталом?
Налог на доходы физических лиц за продажу квартиры, купленной за маткапитал, взимается по стандартным правилам, установленным п. 17.1 ст. 217 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Для освобождения от уплаты НДФЛ необходимо, чтобы проданная квартира находилась 5 лет в собственности либо, если у совладельцев на момент продажи нет в собственности другого недвижимого имущества, то 3 года. Если квартира находилась в общей собственности меньше указанного срока, то придется заплатить налог в размере 13 % от стоимости продажи. При исчислении налогооблагаемой базы применяется налоговый вычет в 1 млн. руб.
Какой размер лучше выделить детям, чтобы в дальнейшем не возникло проблем с продажей жилья?
Многие получатели материнского капитала выделяют равный размер долей всем членам семьи. Например, если в ней двое взрослых и двое детей, то каждому из совладельцев выделяется по ¼ доли. Подобные действия в дальнейшем могут привести к проблемам с получением разрешения от органа опеки. Напомним, что размер обязательных долей законодательством не установлен, поэтому нет нужды делать их равными для всех членов семьи. Однако не стоит и уменьшать их до минимальных значений. Логичнее всего определить доли пропорционально размеру маткапитала в общей стоимости жилья. Например, если в семье двое детей, а сумма материнского капитала составила 10 % от общей стоимости жилья, то можно каждому из членов семьи выделить по 2,5 % (1/40) доли, а оставшиеся метры оформить на одного из родителей. В таком случае при продаже квартиры получить разрешение органа опеки будет намного проще.
Какие риски есть у покупателя квартиры, приобретенной за маткапитал?
Главный риск — возможность признания сделки недействительной в случае, если продавец не выполнил условие о целевом использовании средств маткапитала на улучшение жилищных условий членов семьи. Узнать, что для покупки использовались средства по госпрограмме, можно в договоре купли-продажи. Имена всех собственников и размер их долей указывается в выписке из ЕГРН. Однако для жилья, купленного в ипотеку, обязательство о выделении долей возникает после того, как будет снято обременение по ипотеке. Поэтому потенциальному покупателю во избежание риска лучше потребовать с продавца справку из банка о том, что средства маткапитала пошли на уплату первоначального взноса за ипотеку.