Покупка доли в квартире на материнский капитал: особенности сделки

Обновлено: Март, 2021 года

Покупка доли в квартире на материнский капитал не противоречит нормам законодательства, включая положения закона №256-ФЗ от 29.12.2006 г., если сделка влечет за собой улучшение жилищных условий для всей семьи. Поскольку прямого запрета не установлено, значит такой вариант использования средств из бюджета вполне возможен. Продавцом части жилплощади может оказаться не только постороннее лицо, но и родственник, в том числе мама, папа, брат, сестра. Чтобы сделка была благополучно зарегистрирована, а продавец получил средства из бюджета, необходимо соблюсти все выдвинутые государством условия.

При каких условиях разрешено покупать доли за маткапитал

Процесс оформления сделок с участием средств маткапитала включает несколько этапов, но не ранее, как младшему ребенку исполнится 3 года. Основной сложностью является найти объект, отвечающий всем требованиям законодательства – ГК РФ, ЖК РФ и федеральных регулирующих нормативов.

Главное, чтобы сделка прошла согласование Росреестра и далее – Пенсионного фонда России, уполномоченного выделять средства маткапитала и перечислять его продавцам недвижимости.

Сделки с долями за маткапитал возможны в 2 ситуациях:

  1. Доля должна оказаться выделенной в натуре (обособленная комната или несколько комнат).
  2. Выкупаемая доля – последняя, и после сделки семья получит целый объект собственности.

Для выбора покупаемой недвижимости подходят только те, которые находятся в пределах Российской Федерации.

Требования федерального законодательства

Долю в квартире можно приобрести, если сделка не будет противоречить нормам общего законодательства.

Сделка будет считаться незаконной, если будет выполнено одно или несколько условий:
Признак незаконности сделки Норма закона
Обстоятельства предполагают мнимость и притворность сделки. Например, если родственники договорились получить маткапитал без намерения оплатить деньгами маткапитала покупку. Ст. 170 ГК РФ
Условия договора позволяют оспорить сделку и признать ее ничтожной на основании противоречий законодательству или нравственности (например, под угрозой насилия, находясь под заблуждением, через обман). Продавцом доли является недееспособное лицо. Ст. 168179 ГК РФ
Доля находится в здании аварийном, либо подлежащем сносу.
Помещение признано непригодным для проживания.
П. 8 ч. 2 ст. 8 ФЗ №256

Особенно сложно согласовать выделение маткапитала на сделку с покупкой доли у родственника. У ПФР, выполняющего роль надзорного ведомства, могут возникнуть резонные подозрения, что сделка оформлена с родственниками только на документах. Если ПФР отказывает в выделении средств, предстоит обращаться в суд и доказывать, что сделка действительно возмездная, и родственник получит сумму в собственное распоряжение.

Поскольку сохраняется риск срыва сделки из-за отказа ПФР перевести деньги маткапитала, следует убедиться, что выполнены требования к жилью со стороны этого ведомства.

Требования ПФР

Полномочиями по проверке законности использования материнского капитала и перечислению средств государство наделило Пенсионный фонд России. Государственный орган принимает обращения граждан, рассматривает документы по сделкам с маткапиталом и выносит решение о допустимости выплаты капитала продавцу покупаемой родителями недвижимости.

Для ПФР важно, чтобы соблюдались следующие требования:

  • Доля должна была обособлена в виде изолированной комнаты;
  • Доля находится в неаварийном, пригодном для жизни здании;
  • Родители не лишены и не ограничены в правах, а усыновление не отменено;
  • Нет оснований считать, что родители пытаются незаконно обогатиться в личных целях.

Отдельные сложности с маткапиталом могут возникнуть при покупке доли в квартире у мамы, брата, сестры, если держатель семейного сертификата и так пользовался жилплощадью. Отказ ПФР оспаривают в суде на том основании, что в итоге сделки дети наделялись имуществом, улучшая свои жилищные условия.

Если долю покупают у сестры или матери за маткапитал, Пенсионный фонд особенно тщательно проверяет документы по сделке, чтобы исключить попытку мошенничества и незаконного обогащения со стороны близких членов семьи. Если последующая проверка выявит, что средства маткапитала были использованы взрослыми в корыстных целях, ПФР обратится к правоохранительным органам.

Требования в рамках программы маткапитала

Главное условие реализации маткапитала – использовать средства на пользу всей семьи. В случае покупки доли в квартире должно быть соблюдено требование по выделению каждому члену семьи части в приобретаемой жилплощади.

Родители должны при покупке указать в договоре в роли покупателей себя и своих детей, если имущество покупается за личные сбережения.

Как купить долю в квартире на материнский капитал пошагово

Приобретение доли за материнский капитал – многоэтапный алгоритм, которые включает подготовку документов и согласование сделки с учетом требования преимущественного права на выкуп части жилплощади.

Шаг 1. Согласование продажи доли

Особенность покупки доли заключается в необходимости согласования сделки с остальными совладельцами. Собственники долей имеют право преимущественного выкупа, если кто-либо захочет продать свою часть.

Чтобы соблюсти законность процедуры, продавец обязан вначале предложить выкупить долю своим соседям, и только через месяц, если никто не согласится расширить свою жилплощадь, можно договариваться со сторонним покупателем. Условия купли-продажи не должны отличаться от тех, которые ранее предлагались текущим собственникам.

Перед оформлением сделки с продавцом необходимо также оговорить условие, что часть суммы будет оплачена за счет средств маткапитала, поскольку ожидание выплаты может растянуться до 2-3 месяцев уже после сделки.

Шаг 2. Подготовка документов

Правилами, утвержденными Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007 г., установлен общий перечень документации, которые понадобится представить в ПФР

  1. Личный документ для идентификации владельца сертификата.
  2. Договор на покупку доли.
  3. Выписка ЕГРН, подтверждающая право распоряжаться часть недвижимости;
  4. Если оформлялось ранее, нотариальное обязательство родителя о выделении доли каждому члену семьи.
  5. Личные документы супруга и детей.
  6. Для семейных – свидетельство о заключении брака.
  7. Для подачи документов через представителя – доверенность из нотариальной конторы и паспорт.
  8. При покупке в рассрочку – документы об остатке долга, который предстоит еще выплатить.
  9. При покупке в ипотеку – договор с кредитором и справка о сумме долга.

Часть документов может быть запрошена дополнительно по инициативе ПФР.

Шаг 3. Составление договора

Когда условия оговорены и подготовлены документы, пора переходить к оформлению договора купли-продажи на долю в квартире.

В договоре должны присутствовать следующие реквизиты:

  1. Название документа (необязательно упоминать в шапке о покупке за средства маткапитала).
  2. Населенный пункт и дата составления договора.
  3. Сведения о сторонах сделки (полностью ФИО, данные о дате рождения, паспорте, адресе покупателя и продавца).
  4. Если к сделке привлекается доверенное лицо, необходимо указать его личные данные и реквизиты доверенности от нотариальной конторы. Если от имени малолетнего гражданина действует родитель, указывают его данные.
  5. Адрес и общие технические характеристики квартиры (общая площадь, этажность, этаж).
  6. Сведения о выкупаемой доле – величина части квартиры в виде дроби.
  7. Права и обязанности участников купли-продажи.
  8. Цена покупки – стоимость недвижимости указывают в виде цифровой комбинации и далее пишут прописью.
  9. Способы и сроки расчетов между покупателем и продавцом. В этом пункте важно указать сроки обращения в ПФР для оформления маткапитала и период времени для окончательных расчетов. Здесь же определяют порядок передачи остальных средств.
  10. Пункт о передаче недвижимости. Основанием считать сделку завершенной является подписанный приемопередаточный акт.
  11. Реквизиты сторон с подписью.

После оформления договора стороны заверяют его у нотариуса. В ряде случаев заверение в нотариальной конторе является необязательным.

Шаг 4. Регистрация сделки в Росреестре

Существует 3 варианта подачи документации в Росреестр:

  1. Напрямую в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры.
  2. Через территориальное отделение МФЦ.
  3. В нотариальной конторе.

Стороны подают заявления о регистрации перехода права на собственность и полный пакет документации на объект собственности, сделку, предварительно оплатив регистрационную пошлину в размере 2 тысячи рублей.

В следующих случаях закон требует привлечь нотариуса для удостоверения и последующей регистрации сделки:

  • При отчуждении одной или нескольких долей, сохраняя право собственности на остальную квартиру неизменным;
  • При продаже имущества, принадлежащего лицу недееспособному или с ограниченной дееспособностью, либо лицу младше 18 лет;
  • Если собираются выделять детские и супружеские доли для каждого из супругов.

Исключение составляют ситуации, описанные в новой редакции закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. о государственной регистрации:

  • Продажа всех долей в квартире по одному договору;
  • Покупка доли в ипотеку, полученную в кредитном учреждении.

Если предстоит оформить покупку единственной доли по маткапиталу, нотариус становится обязательным, если только недвижимость не покупается в ипотеку, и банк не требует дополнительного заверения.

Срок перерегистрации доли зависит от способа подачи документов. Через нотариуса долю регистрируют в течение 3 дней, а при обращении в МФЦ срок увеличивается до 10 дней.

Шаг 5. Распоряжение капиталом

После получения новой выписки ЕГРН, подтверждающей переход собственности держателям семейного сертификата, следует обратиться в ПФР для согласования выплаты маткапитала в пользу продавца.

На рассмотрение обращения сотрудникам ПФР отводится 1 месяц. Деньги выплачивают напрямую продавцу, минуя выдачу наличных. После принятия положительного решения Пенсионный фонд обязан перечислить в течение 2 месяцев.

Средства будут переведены по реквизитам счета, оставленным в заявлении о распоряжении материнским капиталом в ПФР.

Покупка доли в ипотеку за материнский капитал

Ипотечная сделка предполагает наличие залоговых обременений, которые не позволят наделить детей собственностью согласно требованиям законодательства. Если жилье приобретается за ипотечные деньги плюс маткапитал, выделить доли нужно в течение полугода после полного погашения долга перед банком или возникновения права на собственность при регистрации в Росреестре.

Не каждый банк готов кредитовать покупку доли в квартире, если это не последняя часть, с помощью которой можно объединить квартиру в единый объект. Банк как будущий залогодержатель должен быть уверен в высокой ликвидности недвижимости. В силу того, что доля не является обособленным объектом, найти выгодные ипотечные программы для выкупа части квартиры не так легко.

Нотариус для оформления кредитной сделки может не потребоваться – закон наделяет банк полномочиями решать вопрос необходимости в нотариальных услугах.

Погасить действующую ипотеку при покупке доли за счет материнского капитала можно до 3 лет, как только выдан семейный сертификат после рождения ребенка.

Ответы юриста на частые вопросы

Как рассчитать доли, выделяемые при покупке маткапитала?
Со стороны закона никаких ограничений по определению долей не установлено. Родители сами определяют, делить ли купленную долю в равных долях, либо исходить из суммы, оплаченной за счет средств маткапитала. Например, если доля стоила 1 млн рублей, делить на всех следует только ту часть, которая куплена на маткапитал. Это может быть и 1/10 или 1/100 квартиры.
Нужно ли выделять долю отцу ребенка после развода, если имущество приобреталось в годы брака?
Покупка доли за маткапитал в период брака влечет образование совместной собственности, которая делится при разводе. В то же время, закон о материнском капитале предусматривает выделение долей всем действующим членам семьи. Во избежание споров рекомендуется заключить брачный контракт, где оговаривается, кто и при каких обстоятельствах получит покупаемую долю.
Доля принадлежит 14-летнему сыну. Кого следует указывать в роли продавца в договоре?
Если продается часть квартиры, принадлежащая подростку в возраст 14-18 лет, в роли продавца выступает несовершеннолетний, а его родитель (другой законный представитель) предоставляет разрешение на сделку.
Как продать квартиру с маткапиталом без покупки новой?
После приобретения квартиры с использованием маткапитала понадобится согласовать продажу детских долей с представителями опеки. Надзорный орган допускает такие сделки только при условии, если интересы несовершеннолетних соблюдены, и вместо проданной части детям предоставлено равноценное жилье, либо вырученные средства внесены на депозит, открытый на имя каждого подопечного.
Можно ли купить долю в частном доме за маткапитал?
Никаких ограничений в выборе покупки недвижимости за маткапитал нет – можно купить доли в многоквартирном доме или частном домовладении. Чтобы получить согласие ПФР, следует убедиться, что дом не является ветхим, не требует капремонта, имеет коммуникации, пригоден для жизни.

Нужна ли помощь юриста

При покупке доли в квартире за средства маткапитала могут возникнуть сложности, связанные с согласованием процедуры с другими владельцами общей долевой собственности, а также с Пенсионным фондом, ответственным за перечисление средств маткапитала. Во избежание проблем с регистрацией прав на недвижимость и получением денег продавцу, рекомендуется привлечь на помощь опытного юриста, который поможет грамотно составить договор и подготовить все необходимые разрешения.

Высококвалифицированный юрист поможет оспорить решение ПФР, подготовит исковое заявление и аргументированно выступит на заседании суда, если надзорный орган откажет в реализации маткапитала.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.

Была ли эта информация полезной?

Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Как рассчитать доли, выделяемые при покупке маткапитала?
Со стороны закона никаких ограничений по определению долей не установлено. Родители сами определяют, делить ли купленную долю в равных долях, либо исходить из суммы, оплаченной за счет средств маткапитала. Например, если доля стоила 1 млн рублей, делить на всех следует только ту часть, которая куплена на маткапитал. Это может быть и 1/10 или 1/100 квартиры.
Нужно ли выделять долю отцу ребенка после развода, если имущество приобреталось в годы брака?
Покупка доли за маткапитал в период брака влечет образование совместной собственности, которая делится при разводе. В то же время, закон о материнском капитале предусматривает выделение долей всем действующим членам семьи. Во избежание споров рекомендуется заключить брачный контракт, где оговаривается, кто и при каких обстоятельствах получит покупаемую долю.
Доля принадлежит 14-летнему сыну. Кого следует указывать в роли продавца в договоре?
Если продается часть квартиры, принадлежащая подростку в возраст 14-18 лет, в роли продавца выступает несовершеннолетний, а его родитель (другой законный представитель) предоставляет разрешение на сделку.
Как продать квартиру с маткапиталом без покупки новой?
После приобретения квартиры с использованием маткапитала понадобится согласовать продажу детских долей с представителями опеки. Надзорный орган допускает такие сделки только при условии, если интересы несовершеннолетних соблюдены, и вместо проданной части детям предоставлено равноценное жилье, либо вырученные средства внесены на депозит, открытый на имя каждого подопечного.
Можно ли купить долю в частном доме за маткапитал?
Никаких ограничений в выборе покупки недвижимости за маткапитал нет – можно купить доли в многоквартирном доме или частном домовладении. Чтобы получить согласие ПФР, следует убедиться, что дом не является ветхим, не требует капремонта, имеет коммуникации, пригоден для жизни.
Adblock
detector