Владельцы комнаты в коммуналке могут улучшить жилищные условия, переехав в более просторное жилье, однако продажа доли в коммунальной квартире возможна только при выполнении определенных требований, при условии предварительного прохождения приватизации. Специального закона, регулирующего порядок проживания и распоряжения коммунальной жилплощадью, не предусмотрено. Для этого достаточно придерживаться норм общего законодательства, включая Жилищный и Гражданский Кодекс России.
- Доля в коммунальной квартире – что это?
- Можно ли продать долю в коммуналке?
- Особенности продажи доли в коммуналке
- Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
- Шаг 1. Письменное извещение о продаже
- Шаг 2. Подготовка договора и документов
- Шаг 3. Нотариальное заверение
- Шаг 4. Регистрация права собственности
- Частые вопросы и ответы юриста
- Когда нужна помощь юриста
Доля в коммунальной квартире – что это?
Не каждая доля в частной недвижимости или муниципальном жилье может называться коммуналкой. Коммуналка – это не просто право проживания и распоряжения отдельной изолированной от остальных комнатой, но и неотъемлемое право на использование общего имущества в квартире.
Определяя границы доли в коммуналке и порядок ее использования, следует руководствоваться положениями п.1-3 ст. 42 ЖК РФ:
- Владелец доли вправе претендовать на использование части общего имущества пропорционально размеру своей комнаты в отношении всей квартиры.
- Если собственнику принадлежит несколько помещений, в общем имуществе объем права на него определяется путем сложения всех площадей.
- Отдельно от комнаты право на общую собственность не отчуждается и не передается.
Собираясь распорядиться своей долей в коммуналке, следует учитывать положения ст. 209 ГК РФ, запрещающие продажу жилья, не прошедшего приватизацию. Арендованная или полученная по договору соцнайма недвижимость не продается, пока не будет переоформлена в частную собственность.
Можно ли продать долю в коммуналке?
Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.
Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:
- Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
- Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.
Помимо решения вопроса с приватизацией и переоформлением недвижимости в частную собственность, перед продажей предстоит согласовать сделку с остальными собственниками или муниципалитетом.
Особенности продажи доли в коммуналке
Нюансы сделки продажи комнаты в коммунальной квартире определены положениями жилищного и гражданского законодательства.
| Особенности распоряжения долей в коммуналке | Норма закона |
|---|---|
| При переоформлении комнаты право на общую собственность переходит в том же объеме, каким владел предыдущий владелец. | П. 4 ст. 42 ЖК РФ |
| Для владельцев комнат в коммунальной квартире действует запрет на выдел доли в общем имуществе или отчуждение части общего имущества без передачи комнаты новому собственнику. | П. 5 ст. 42 ЖК РФ |
| Перед продажей комнаты постороннему лицу необходимо предложить выкупить долю текущим собственникам. | П. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ |
Чтобы сделка прошла благополучно, необходимо соблюсти определенную процедуру, установленную нормами ГК РФ.
Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция
Если коммуналка переоформлена в частную собственность, либо уже приобреталась на правах личного имущества, возможна быстрая продажа доли в коммунальной квартире, если придерживаться определенного алгоритма.
Пошаговая инструкция по возмездной передаче доли в коммуналке включает 4 важные этапа: согласование, подготовка, подписание и регистрация.
Шаг 1. Письменное извещение о продаже
Первым делом продавец комнаты обязан предложить ее к выкупу своим соседям. Только если все остальные владельцы отказались покупать жилплощадь, или условия сделки не устроили, на основании ст. 250 ГК РФ, продавец вправе заключать договор с другим покупателем на тех же условиях, что были предложены соседям.
Реализация преимущественного права – строго регламентированная процедура, когда собственник направляет официальные письменные уведомления о намерении продать жилье по установленной цене. Если сосед по коммуналке решил выкупить часть, у него в запасе есть не более месяца с момента получения уведомления. Через 30 дней с момента вручения предложения продавец вправе искать нового покупателя. Сделка купли-продажи должна состояться на тех же условиях, что были указаны в письменном уведомлении.
Уведомление направляют:
- Другим собственникам, если доли приватизированы;
- Муниципалитету (если остальная часть квартиры не приватизирована).
Уточнить перечень всех собственников поможет выписка из Росреестра. Если с поиском адресатов возникли сложности, процедуру уведомления можно поручить нотариусу. Он подготовит надлежащей формы уведомления и разошлет запросы с требованием официального ответа.
Если собственник согласен выкупить комнату в коммуналке, остается заключить договор и после нотариального заверения зарегистрировать право. Если сосед отказался от выкупа, можно оформить письменный нотариальный отказ, либо подождать истечения 1 месяца после получения письма.
Основные реквизиты письменного уведомления:
- ФИО, адрес получателя;
- Информация о продаваемой доле – размер, адрес;
- Стоимость для выкупа;
- Сроки предоставления ответа;
- Дата, подпись.
Во избежание оспаривания последующей сделки в суде, следует сохранить все документальные подтверждения реализации преимущественного права – квитанции об отправке письма с описью, отметка о вручении на копии документа самого получателя или свидетелей, подтверждающих предложение к выкупу.
Шаг 2. Подготовка договора и документов
Поиск покупателя ведется на основании тех исходных данных о жилье, которые указаны в уведомлении. По какой цене можно продать долю в квартире, собственник определяет совместно с претендентом на жилье, но не меньше, чем указано в письменном извещении.
Составить договор купли-продажи можно самостоятельно, либо с помощью юриста.
Основными реквизитами документа являются:
- Дата и город составления;
- Сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, адрес);
- Описание отчуждаемого объекта (адрес квартиры, размер доли);
- Если определен порядок пользования, указывают конкретную комнату, закрепленную за продавцом согласно соглашению;
- Права и обязанности сторон;
- Сведения о наличии или отсутствии жильцов, зарегистрированных в комнате на момент сделки;
- Способ и порядок расчетов (наличные или безналичный перевод средств);
- Ссылка на сроки и условия передачи объекта согласно приемопередаточному акту;
- Подписи сторон.
Помимо договора для регистрации сделки понадобится ряд подтверждающих документов:
- Личные удостоверяющие документы;
- Доказательства соблюдения преимущественного права на выкуп (квитанция об отправке с описью, копия уведомления с отметкой о вручении и подписью получателя);
- Техпаспорт из БТИ;
- Выписка из ЕГРН;
- Подтверждающие переход прав к собственнику документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная);
- Кадастровый план;
- Приемопередаточный акт;
- Выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах или отсутствии жильцов;
- Нотариальное согласие мужа или жены (если доля в совместной собственности);
- Разрешение от опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.
Во избежание проблем с регистрацией сделки рекомендуется доверить составление договора опытному юристу, предварительно обсудив список обязательной документации.
Шаг 3. Нотариальное заверение
Сделки с долевой собственностью нуждаются в нотариальном заверении. Можно ограничиться заверением договора и удостоверением сделки отметкой нотариуса, либо воспользоваться всем спектром нотариальных услуг:
- Подготовка документа;
- Удостоверение сделки;
- Передача информации о сделке в Росреестр.
В назначенный день стороны являются в нотариальную контору с подтверждающими документами и подписывают договор. Документы на регистрацию передают через нотариуса, либо самостоятельно через отделение Росреестра.
Услуги нотариуса платные и зависят от стоимости жилья – 0,5% от выкупа в пределах 20 тысяч рублей.
Шаг 4. Регистрация права собственности
Чтобы самостоятельно оформить переход прав на комнату в коммуналке, подготовленный пакет документации передают:
- В Росреестр через отделение по месту расположения квартиры;
- В ближайшее МФЦ, если такие услуги предусмотрены работой отделения.
За регистрацию необходимо заплатить госпошлину в 2 тысячи рублей. Завершающим этапом станет получение новой выписки с указанием нового собственника в течение 1-9 дней. Самое быстрое оформление сделки – через нотариуса, с использованием его электронной подписи.
Дольше всего оформляется выписка ЕГРН через МФЦ – на передачу документов и внесение регистрационной записи уходит на 3-4 дня больше, чем при подаче документов напрямую.
Частые вопросы и ответы юриста
Когда нужна помощь юриста
Продажа комнаты в коммуналке возможна только после перевода ее в частную собственность. В процессе подготовки и согласования сделки понадобится урегулировать вопрос с преимущественным правом выкупа.
Чтобы исключить риск оспаривания сделок и признания договора недействительным, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической поддержкой. Высококвалифицированный юрист составит договор и согласует сделку с остальными жильцами, соблюдая установленный законом порядок.