Продажа доли в коммунальной квартире: особенности сделки

Обновлено: Март, 2021 года

Владельцы комнаты в коммуналке могут улучшить жилищные условия, переехав в более просторное жилье, однако продажа доли в коммунальной квартире возможна только при выполнении определенных требований, при условии предварительного прохождения приватизации. Специального закона, регулирующего порядок проживания и распоряжения коммунальной жилплощадью, не предусмотрено. Для этого достаточно придерживаться норм общего законодательства, включая Жилищный и Гражданский Кодекс России.

Доля в коммунальной квартире – что это?

Не каждая доля в частной недвижимости или муниципальном жилье может называться коммуналкой. Коммуналка – это не просто право проживания и распоряжения отдельной изолированной от остальных комнатой, но и неотъемлемое право на использование общего имущества в квартире.

Определяя границы доли в коммуналке и порядок ее использования, следует руководствоваться положениями п.1-3 ст. 42 ЖК РФ:

  1. Владелец доли вправе претендовать на использование части общего имущества пропорционально размеру своей комнаты в отношении всей квартиры.
  2. Если собственнику принадлежит несколько помещений, в общем имуществе объем права на него определяется путем сложения всех площадей.
  3. Отдельно от комнаты право на общую собственность не отчуждается и не передается.

Собираясь распорядиться своей долей в коммуналке, следует учитывать положения ст. 209 ГК РФ, запрещающие продажу жилья, не прошедшего приватизацию. Арендованная или полученная по договору соцнайма недвижимость не продается, пока не будет переоформлена в частную собственность.

Можно ли продать долю в коммуналке?

Если собственником коммунальной квартиры является муниципалитет или государство, продать долю в ней не получится, пока не будет оформлена приватизация. Любые варианты продажи, пока не оформлена частная собственность, становятся недоступны.

Если нужно срочно продать долю в коммунальной квартире, и комната не приватизирована, существует только 2 способа оформления:

  1. Через обмен, с согласованием мены в администрации города и переподписанием договора соцнайма. Вариант продажи наиболее быстрый, если уже есть желающий переехать в коммуналку из равноценного муниципального жилья. Проблема в том, что выбор муниципального жилья для обмена весьма ограничен, а комната по-прежнему останется в собственности муниципалитета.
  2. Через приватизацию, с регистрацией имущества в Росреестр и последующим взысканием налога с продаж. Наиболее длительный способ покупки, поскольку предстоит вначале приватизировать свою долю, и только после получения новой выписки ЕГРН можно оформить договор купли-продажи.

Помимо решения вопроса с приватизацией и переоформлением недвижимости в частную собственность, перед продажей предстоит согласовать сделку с остальными собственниками или муниципалитетом.

Особенности продажи доли в коммуналке

Нюансы сделки продажи комнаты в коммунальной квартире определены положениями жилищного и гражданского законодательства.

Особенности распоряжения долей в коммуналке Норма закона
При переоформлении комнаты право на общую собственность переходит в том же объеме, каким владел предыдущий владелец. П. 4 ст. 42 ЖК РФ
Для владельцев комнат в коммунальной квартире действует запрет на выдел доли в общем имуществе или отчуждение части общего имущества без передачи комнаты новому собственнику. П. 5 ст. 42 ЖК РФ
Перед продажей комнаты постороннему лицу необходимо предложить выкупить долю текущим собственникам. П. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 ГК РФ

Чтобы сделка прошла благополучно, необходимо соблюсти определенную процедуру, установленную нормами ГК РФ.

Как продать долю в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Если коммуналка переоформлена в частную собственность, либо уже приобреталась на правах личного имущества, возможна быстрая продажа доли в коммунальной квартире, если придерживаться определенного алгоритма.

Пошаговая инструкция по возмездной передаче доли в коммуналке включает 4 важные этапа: согласование, подготовка, подписание и регистрация.

Шаг 1. Письменное извещение о продаже

Первым делом продавец комнаты обязан предложить ее к выкупу своим соседям. Только если все остальные владельцы отказались покупать жилплощадь, или условия сделки не устроили, на основании ст. 250 ГК РФ, продавец вправе заключать договор с другим покупателем на тех же условиях, что были предложены соседям.

Реализация преимущественного права – строго регламентированная процедура, когда собственник направляет официальные письменные уведомления о намерении продать жилье по установленной цене. Если сосед по коммуналке решил выкупить часть, у него в запасе есть не более месяца с момента получения уведомления. Через 30 дней с момента вручения предложения продавец вправе искать нового покупателя. Сделка купли-продажи должна состояться на тех же условиях, что были указаны в письменном уведомлении.

Уведомление направляют:

  • Другим собственникам, если доли приватизированы;
  • Муниципалитету (если остальная часть квартиры не приватизирована).

Уточнить перечень всех собственников поможет выписка из Росреестра. Если с поиском адресатов возникли сложности, процедуру уведомления можно поручить нотариусу. Он подготовит надлежащей формы уведомления и разошлет запросы с требованием официального ответа.

Если собственник согласен выкупить комнату в коммуналке, остается заключить договор и после нотариального заверения зарегистрировать право. Если сосед отказался от выкупа, можно оформить письменный нотариальный отказ, либо подождать истечения 1 месяца после получения письма.

Основные реквизиты письменного уведомления:

  • ФИО, адрес получателя;
  • Информация о продаваемой доле – размер, адрес;
  • Стоимость для выкупа;
  • Сроки предоставления ответа;
  • Дата, подпись.

Уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире

Во избежание оспаривания последующей сделки в суде, следует сохранить все документальные подтверждения реализации преимущественного права – квитанции об отправке письма с описью, отметка о вручении на копии документа самого получателя или свидетелей, подтверждающих предложение к выкупу.

Шаг 2. Подготовка договора и документов

Поиск покупателя ведется на основании тех исходных данных о жилье, которые указаны в уведомлении. По какой цене можно продать долю в квартире, собственник определяет совместно с претендентом на жилье, но не меньше, чем указано в письменном извещении.

Составить договор купли-продажи можно самостоятельно, либо с помощью юриста.

Основными реквизитами документа являются:

  • Дата и город составления;
  • Сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, адрес);
  • Описание отчуждаемого объекта (адрес квартиры, размер доли);
  • Если определен порядок пользования, указывают конкретную комнату, закрепленную за продавцом согласно соглашению;
  • Права и обязанности сторон;
  • Сведения о наличии или отсутствии жильцов, зарегистрированных в комнате на момент сделки;
  • Способ и порядок расчетов (наличные или безналичный перевод средств);
  • Ссылка на сроки и условия передачи объекта согласно приемопередаточному акту;
  • Подписи сторон.

Помимо договора для регистрации сделки понадобится ряд подтверждающих документов:

  • Личные удостоверяющие документы;
  • Доказательства соблюдения преимущественного права на выкуп (квитанция об отправке с описью, копия уведомления с отметкой о вручении и подписью получателя);
  • Техпаспорт из БТИ;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Подтверждающие переход прав к собственнику документы (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, дарственная);
  • Кадастровый план;
  • Приемопередаточный акт;
  • Выписка из домовой книги с информацией о прописанных лицах или отсутствии жильцов;
  • Нотариальное согласие мужа или жены (если доля в совместной собственности);
  • Разрешение от опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному лицу.

Во избежание проблем с регистрацией сделки рекомендуется доверить составление договора опытному юристу, предварительно обсудив список обязательной документации.

Шаг 3. Нотариальное заверение

Сделки с долевой собственностью нуждаются в нотариальном заверении. Можно ограничиться заверением договора и удостоверением сделки отметкой нотариуса, либо воспользоваться всем спектром нотариальных услуг:

  • Подготовка документа;
  • Удостоверение сделки;
  • Передача информации о сделке в Росреестр.

В назначенный день стороны являются в нотариальную контору с подтверждающими документами и подписывают договор. Документы на регистрацию передают через нотариуса, либо самостоятельно через отделение Росреестра.

Услуги нотариуса платные и зависят от стоимости жилья – 0,5% от выкупа в пределах 20 тысяч рублей.

Шаг 4. Регистрация права собственности

Чтобы самостоятельно оформить переход прав на комнату в коммуналке, подготовленный пакет документации передают:

  • В Росреестр через отделение по месту расположения квартиры;
  • В ближайшее МФЦ, если такие услуги предусмотрены работой отделения.

За регистрацию необходимо заплатить госпошлину в 2 тысячи рублей. Завершающим этапом станет получение новой выписки с указанием нового собственника в течение 1-9 дней. Самое быстрое оформление сделки – через нотариуса, с использованием его электронной подписи.

Дольше всего оформляется выписка ЕГРН через МФЦ – на передачу документов и внесение регистрационной записи уходит на 3-4 дня больше, чем при подаче документов напрямую.

Частые вопросы и ответы юриста

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?
Договариваться с соседями не нужно, если предстоит безвозмездная сделка. Если необходимо продать долю без согласия соседей, дожидаются, пока пройдет срок действия преимущественного права выкупа. Через месяц после вручения уведомления можно продавать свою часть, даже если соседи против сделки.
Соседи по коммуналке давно не живут, как их самостоятельно разыскать для вручения писем с предложением выкупа?
Если место жительства соседей неизвестно, направляют запрос в полицию о розыске. Если розыски ни к чему не привели, обращаются в суд для признания отсутствующего лица пропавшим без вести.
Нужно ли платить налоги с продажи доли в коммунальной квартире?
Продавец, получивший средства за проданную долю, должен заплатить 13% от дохода. Налогооблагаемой прибылью считается разница между суммой покупки и продажи недвижимости. Можно уменьшить размер налога, используя налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Налоговая льгота недоступна, если сторонами сделки являются супруги, родители, браться, сестры, опекуны и опекаемые.
Сколько экземпляров договора нужно составить и подписать?
Число подписываемых оригиналов равно количеству участников плюс 2 экземпляра для регистрирующего органа и нотариальной конторы. Если доля в совместной собственности, количество экземпляров увеличивается еще на 1 для мужа или жены.
Продавец считается ограниченно дееспособным. Нужно ли получать дополнительные согласования?
Как и в случае с несовершеннолетними и недееспособными лицами, законные представители должны обратиться в орган опеки для получения разрешения на продажу.

Когда нужна помощь юриста

Продажа комнаты в коммуналке возможна только после перевода ее в частную собственность. В процессе подготовки и согласования сделки понадобится урегулировать вопрос с преимущественным правом выкупа.

Чтобы исключить риск оспаривания сделок и признания договора недействительным, рекомендуется обратиться за профессиональной юридической поддержкой. Высококвалифицированный юрист составит договор и согласует сделку с остальными жильцами, соблюдая установленный законом порядок.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России, лауреат медали имени О.Е. Кутафина «За заслуги в юриспруденции».

Была ли эта информация полезной?

Главный юрист
Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников?
Договариваться с соседями не нужно, если предстоит безвозмездная сделка. Если необходимо продать долю без согласия соседей, дожидаются, пока пройдет срок действия преимущественного права выкупа. Через месяц после вручения уведомления можно продавать свою часть, даже если соседи против сделки.
Соседи по коммуналке давно не живут, как их самостоятельно разыскать для вручения писем с предложением выкупа?
Если место жительства соседей неизвестно, направляют запрос в полицию о розыске. Если розыски ни к чему не привели, обращаются в суд для признания отсутствующего лица пропавшим без вести.
Нужно ли платить налоги с продажи доли в коммунальной квартире?
Продавец, получивший средства за проданную долю, должен заплатить 13% от дохода. Налогооблагаемой прибылью считается разница между суммой покупки и продажи недвижимости. Можно уменьшить размер налога, используя налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Налоговая льгота недоступна, если сторонами сделки являются супруги, родители, браться, сестры, опекуны и опекаемые.
Сколько экземпляров договора нужно составить и подписать?
Число подписываемых оригиналов равно количеству участников плюс 2 экземпляра для регистрирующего органа и нотариальной конторы. Если доля в совместной собственности, количество экземпляров увеличивается еще на 1 для мужа или жены.
Продавец считается ограниченно дееспособным. Нужно ли получать дополнительные согласования?
Как и в случае с несовершеннолетними и недееспособными лицами, законные представители должны обратиться в орган опеки для получения разрешения на продажу.
Adblock
detector