Продажа доли в квартире между родственниками

Обновлено: Июнь, 2021 года

Купля продажа доли в квартире между родственниками

Доли в квартире разрешено продавать, как и весь объект целиком. Процедура эта имеет ряд правовых особенностей. Проходит она в несколько этапов. Сделка в зависимости от обстоятельств может требовать нотариального удостоверения. И всегда завершается государственной регистрацией. Рассмотрим, можно ли продать долю своему родственнику. И что для этого потребуется.

Можно ли продать долю в жилище своему родственнику

Ситуации, когда долю в имуществе отчуждают в пользу родственника – распространенное явление. Часто такая необходимость появляется после получения объекта по праву наследования сразу несколькими наследниками, которые далее не намерены проживать совместно. Закон не препятствует такого рода сделкам и не наделяет их особенными характерными признаками. Отличия могут возникнуть только на стадии оформления налогового вычета. И только если сделка совершалась между близкими родственниками.

Отдельное внимание российское законодательство уделяет сделкам с недвижимостью, в которой доли принадлежат несовершеннолетним детям. Прямого запрета на их продажу не существует. Доли в квартире могут быть проданы и родственникам. Но только в интересах несовершеннолетних детей и после получения согласия от органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ).

Основной порядок действий

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 350-24-85

Если гражданин владеет долей в квартире, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Т.е. он может ее продать, подарить, заложить и пр. Закон ему в этом не препятствует. Однако при совершении сделок купли-продажи долей в жилой недвижимости следует учитывать некоторые ограничения. Они присутствуют в Гражданском кодексе, чтобы защитить имущественные права прочих содольщиков.

Обязательное извещение о сделке прочих собственников

Ограничения заключаются в преимущественном праве покупки (ст. 250 ГК). Если собственник желает продать свою долю в квартире родственнику, он должен сперва о своем намерении известить владельцев всех прочих долей в ней. И предложить им выкупить эту долю.

На принятие решения содольщикам отводится один месяц. И только если желания выкупить долю они не выкажут, ее можно продать родственнику и иному лицу. Извещения составляются в письменном виде и направляются каждому владельцу доли, если их несколько. Желательно делать это через нотариуса, тогда стороны не смогут заявить в итоге, что извещения не получали и опротестовать сделку.

Условия продажи, предъявляемые прочим собственникам не должны отличаться от условий, по которым владелец намеревается продать свою долю третьему лицу. Если содольщикам он предложит выкупить свою часть в имуществе за 5 млн. руб., а в итоге при их отказе продаст третьему лицу за 4 млн. 800 тыс. руб., сделку можно легко опротестовать через суд.

Ожидать месяц после отправки извещений не обязательно, если прочие собственники дадут отказ выкупать долю. Но только нужно оформить его в письменном виде.

Важно знать! Если родственник, которому собственник намеревается продать долю в квартире, тоже владеет частью в ней, направлять уведомления и выжидать месяц нет необходимости.

Пошаговая инструкция продажи доли

Порядок действий при продаже доли в квартире не зависит от того, кто ее покупает: родственник или нет. На него будет влиять только количество продавцов и покупателей, а также личные пожелания сторон.

Этапы сделки:

  1. Собственник доли договаривается с родственником о ее продаже.
  2. Если родственник не является содольщиком, всем прочим владельцам долей рассылаются письменные уведомления о предстоящей сделке. В них содержатся  предложения о выкупе.
  3. Если в течение месяца прочие собственники не заявят о намерении выкупить часть объекта, продавец и покупатель составляют договор купли-продажи.
  4. После подписания договор удостоверяют у нотариуса.
  5. Заключительный этап – регистрация сделки в Росреестре.

Важно знать! Нотариальное удостоверение ДКП доли в квартире может и не требоваться по закону. Но это только при условии, что все содольщики продают свои доли одному человеку в рамках одной сделки, составляя единый договор купли-продажи (ФЗ РФ № 76 от 01.05.2019). Но если стороны сделки желают обратиться к нотариусу для большей безопасности, никаких препятствий этому нет.

Например, брат и сестра после смерти отца получили в наследство от него однокомнатную квартиру и оформили ее в собственность в равных долях. Брат решил выкупить долю сестры, чтобы поселить в квартире своего сына. Сестра согласилась на продажу. Отправлять уведомления в таком случае не потребовалась, т.к. содольщики продавали объект друг другу. Удостоверять договор у нотариуса родственники тоже не стали. Поэтому сделку просто зарегистрировали в Росреестре.

Как оформить договор купли-продажи

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 350-24-85

Удобней и безопасней составление договора купли-продажи недвижимости доверить профессиональному юристу. Делать это желательно даже, если сделка совершается между родственниками. В будущем такой подход помогает избежать множества правовых проблем, если кто-то со стороны решит сделку оспорить.

Единой формы документа не предусмотрено. Договор составляется обязательно письменно (ст. 550 ГК РФ) и содержит следующую информацию:

  • Дату и место подписания;
  • Название документа;
  • Основные данные всех сторон (ФИО, даты и место рождения, адреса постоянной регистрации, реквизиты гражданских паспортов);
  • Сведения о квартире, в которой отчуждают долю (адрес, этаж, общая площадь, количество комнат, материал постройки, характеристики общих помещений: кухни, ванной комнаты, общее количество собственников). Необходимо изложить максимум информации. Если комнаты изолированные или проходные, это желательно отметить;
  • Сведения о продаваемой доле. В первую очередь, это – процент от общей площади. Доли в натуре в квартирах выделены редко, но судом или соглашением может быть отведена для проживания конкретная комната. Это необходимо обозначить;
  • Ссылки на правоустанавливающие документы и на свидетельство из ЕГРН;
  • Стоимость отчуждаемой доли. Нужно написать ее цифрами и прописью;
  • Порядок денежного расчета (передача наличных средств, перевод на банковский счет);
  • Условия вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. В таком случае договор будет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения;
  • Ответственность сторон за несоблюдение условий договора. Этот пункт тоже не обязателен. При его отсутствии стороны будут отвечать на основании ГК РФ. Но если участники сделки желают, они могут внести обязательства по оплате дополнительной неустойки;
  • Факт наличия или отсутствия акта-передачи. Его можно сформировать отдельным документом и передавать имущество по акту передачи. Но многие это условие просто вносят в ДКП;
  • Какая из сторон берет на себя расходы на государственную регистрацию сделки.
  • Ссылки на действующее законодательство, на основании которого договор составляется.
  • Подписи покупателя и продавца с расшифровкой.

Если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему, при составлении договора потребуется соблюсти ряд дополнительных условий. Во-первых, в текст надлежит внести сведения о представителе ребенка (родителе или опекуне), указать реквизиты его паспорта. Если несовершеннолетний находится под опекой, следует зафиксировать данные свидетельства об установлении опеки.

Когда ребенку уже исполнилось 14 лет, он сам ставит подпись под договором, но с разрешения родителей. Если он не достиг этого возраста, расписывается его представитель.

Какие нужны документы

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 350-24-85

Для совершения сделки от продавца и покупателя потребуется пакет документации. Он несколько варьируется в зависимости от обстоятельств.

В ходе процедуры запросят:

  • Удостоверения личности всех сторон. Для взрослых – это гражданские паспорта. Для детей до 14 лет – свидетельство о рождении;
  • Правоустанавливающие документы на отчуждаемую долю в недвижимости. Это может быть ДКП, свидетельство о наследстве или приватизации и пр;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую долю, оформленное в Росреестре;
  • Технический план (можно оформить в БТИ), экспликация и поэтажный план здания;
  • Выписка из домовой книги;
  • Копия лицевого счета.

Если продавец состоит в браке, от него дополнительно потребуют письменное согласие супруга (супруги) на сделку. Предварительно его необходимо нотариально удостоверить.

Когда продавец – несовершеннолетний гражданин, дополнительно необходимо письменное согласие на сделку органов опеки и попечительства.

Стоимость процедуры

Величина расходов за совершение сделки будет зависеть от того,  каким услугам прибегнут ее стороны:

  • За нотариальное удостоверение договора придется заплатить ½ процента от стоимости сделки. При этом взимаемая сумма не может быть менее 300 руб. и более 20 тыс. руб. (ст. 333.24 НК РФ).
  • Обязательно требуется оплата регистрационных действий в Росреестре. На момент 2020 года стоимость их составляет 2 тыс. руб.
  • Составление договора в зависимости от степени сложности может обойтись от 2 тыс. до 30 тыс. руб. Единых тарифов на услугу не предусмотрено. В среднем по стране взимают от 5 до 7 тыс. руб.
  • Составление технической документации на недвижимость обойдется в среднем в 5 тыс. руб.
  • Если для совершения сделки нужны будут нотариальные доверенности, за каждую потребуется заплатить 200 руб.

Нужна ли юридическая помощь

Сделка по продаже жилья даже между близкими родственниками может в итоге преподнести неприятные сюрпризы. Особенно, если родня не очень близкая и между сторонами существует конфликтная ситуация. Поэтому без профессиональной поддержки не обойтись.

Во-первых, юрист необходим для грамотного составления договора. Человек, далекий от данной сферы не сможет его сформировать, как положено и учесть все нюансы. В тексте обязательны ссылки на действующее законодательство. А для этого в нем необходимо разбираться. Любая неточность в тексте – это основание в дальнейшем для признания сделки купли-продажи недействительной. Чтобы избежать такого поворота, нужен грамотный юрист.

Во-вторых, профессионал поможет проверить чистоту сделки. Это особенно актуально при наличии конфликтной ситуации. Доля в квартире может находиться под обременением (арестом, в залоге и пр.). Лучше узнать об этом до подписания договора. Юрист не даст 100-процентной гарантии, но существенно обезопасит. При наличии обременений сделку в Росреестре, все равно, зарегистрируют. А вот избавиться от них будет сложно.

Юрист может потребоваться и продавцу при передаче денежных средств. Только опытный профессионал подскажет, каким способом в данной ситуации лучше производить расчет: перевести деньги на банковский счет, использовать банковскую ячейку. Юрист и здесь выступает в качестве гаранта, что деньги за долю будут выплачены в полном объеме.

Была ли эта информация полезной?

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России.
Главный юрист
Вопросы и ответы: 27
  1. Татьяна

    Добрый вечер! У нас с единокровным братом осталась квартира после смерти отца, брат владеет 2/3 доли, у меня 1/3 доли. Я желаю продать свою часть доли. Мы уже с братом говорили на эту тему, он сказал, что будет продавать квартиру, после того, как пройдет три года после вступления в наследство, чтобы не платить 13% от продажи квартиры. Вопрос: могу ли я продать свою часть доли не дожидаясь три года после вступления в наследство брату или третьему лицу и буду ли я платить 13 %НДФЛ от продажи доли? В право наследства вступила в августе 2019 года.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Татьяна.

      В силу ст.217 НК РФ от налогообложения освобождаются лица, которые продают недвижимость после минимального срока владения на квартиру, полученную в порядке наследования. Минимальный срок владения составляет 3 года. Поэтому, если вы сейчас будете продавать свою долю, налог вам заплатить придется в размере 13%.

      Касаемо самой продажи. Вы с братом содольщики, владельцы долей в одном объекте. При таких обстоятельствах при намерении продать долю, вы как один из содольщиков обязаны исполнить требования ст.250 ГК РФ. То есть нужно соблюсти право преимущественной покупки посредством направления письменного уведомления брату о намерении продать свою долю. Если брат откажется от покупки, тогда можно продавать третьим лицам.

  2. Ольга

    Добрый день!
    Хочу продать свою долю в квартире брату, мы 2 наследника, квартира перешла по наследству, оба в ней прописаны. Должна ли я быть выписана из квартиры на момент продажи доли? Банк утверждает, что у меня должна быть другая собственность или другая прописка на момент сделки.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Ольга.

      Банк не прав. Вы не обязаны иметь другую собственность, чтобы продавать долю, вы собственник, что хотите со своей долей то и делаете. И по прописке они не правы. Покупатель ваш брат, если он не возражает против сохранения регистрации за вами после продажи доли, это его и ваше дело, но никак не банка.

  3. Олеся

    Здравствуйте, есть доля по наследству 1/2 от квартиры, хочу купить у собственника второй доли 1/2 на эту квартиру. При купле продаже какая минимальная цена может быть?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Олеся.

      Цену на долю вам могут сказать только местные риелторы. Цена формируется на основании многих факторов, в частности стоимость зависит от места расположения квартиры, (город, район), до расположения инфраструктуры рядом ( метро, магазины, садики). Учитывается и год постройки дома, состояние квартиры, планировка и то, что речь идет о доле. Поэтому я вам не могу сказать, какая минимальная и максимальная цена на долю может быть вами либо вашим сособственником установлена. Вы собственники, поэтому вправе определить любую стоимость.

  4. Наталья

    Здравствуйте! Планируем покупать квартиру целиком. Квартира приватизирована на четыре доли. Одна доля принадлежит родному брату покупателя, но! Он в приватизации не участвовал, позднее выкупил долю. Сделка будет НАСТОЯЩАЯ! Деньги продавцы потратят на преобразования другой квартиры, в ней и будут жить. Вопрос: возможно ли получить налоговый вычет? И возможно ли воспользоваться мат. капиталом на погашенее ипотеке.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Наталья.

      Воспользоваться материнским капиталом для погашения ипотеки вы можете. В ст.10 ФЗ №256 подробно указано каким образом можно улучшить жилищные условия, а Постановлением Правительства РФ №862 утверждены правила, которые включают описание не только пакета документов, но и процедуры использования маткапитала.

      Касаемо налогового вычета. Да. Вы имеете право на имущественный вычет в рамках ст.220 НК РФ. Если вы работаете и с вас удерживают 13%, значит эти проценты вы можете вернуть.

  5. Сусанна

    У нас с братом квартира по наследству. Может ли брат выкупить мою долю в ипотеку?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Сусанна.

      Да, может. Несмотря на родственные связи вы два отдельных гражданина обладающие своими правами, поэтому вы вполне можете выступить продавцом, а ваш брат покупателем. И коль речь идет о стандартном договоре купли-продажи недвижимости, ваш брат имеет право обратиться в банк для предоставления ипотечного кредита. При этом учитывая, что ваш брат будет выкупать долю и станет полноценным собственников всей квартиры, банк предоставит ему такую возможность.

  6. Олеся

    Добрый день! Квартира разделена на две доли… у брата 2/3 и у сестры 1/3… может ли брат продать свою долю, своему прямому родственику, а именно матери, а она её выкупить через ипотечный кредит и сможет ли она потом с этой покупки вернуть 13% налога?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Олеся.

      Наличие родственных связей не влияет на гражданские права распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Поэтому ваш брат имеет полное право продать часть своей собственности своей матери. И конечно ваша мама может обратиться в банк с заявлением о предоставлении ей ипотечного кредита.

      Но учитывая, что ваш брат будет продавать долю не вам – второму сособственнику, а иному лицу, необходимо исполнить требования ст.250 ГК РФ, которой установлено правило соблюдения преимущественной покупки.

      То есть ваш брат обязан направить вам извещение в письменном виде с информацией о намерении продать часть своей доли с указанием цены и иных условий продажи. Если по истечении 30 дней от вас не последует согласие на покупку, долю можно продавать. Хотя вы можете изначально указать на извещении, что отказываетесь от приобретения доли.

      Касаемо налога. Ваша мать покупатель, поэтому налог будет платить продавец – ваш брат.

  7. Татьяна

    Здравствуйте!У нас долевая квартира: 1/3 части у племянника- 30 лет, у моего сына-27 лет и у меня. Племянник мне продает свою часть. Нужно ли отправлять извещение моему сыну о намерении продать или достаточно написать отказ от доли у нотариуса? И нужно ли заверять договор купли- продажи у нотариуса? Или сразу с договором и свидетельствами о гос-й регистрации идти в МФЦ? спасибо

    1. Главный Юрист

      Здравствуйте, Татьяна.

      Во исполнение ст.250 ГК РФ при продаже доли в квартире продавец обязан в письменной форме уведомить дольщиков о намерении продать долю. Таким образом, извещение ваш племянник обязан направить вашему сыну обязательно, но заверять извещение нотариально не нужно. Так в п.2.2 Письма-разъяснения Федеральной нотариальной палаты РФ№ 1033/03-16-3 указано, что извещение должно быть направлено по фактическому адресу проживания либо же официальной регистрации и включать в себя следующие сведения:

      • объект продажи и точный адрес;
      • цена;
      • иные условия, если они будут оговариваться в договоре купли-продажи, к примеру, рассрочка платежей, порядок оплаты и т.д.;
      • сроки заключения договора;
      • обязательная выписка бывшего собственника и его членов семьи.

      Ваш племянник должен составить извещение, направить его по почте заказным письмом с уведомлением вашему сыну. Далее ваш сын оформляет отказ от покупки доли и заверяет его нотариально, согласно п.4.2 Письма.

      Касаемо договора купли-продажи в силу требований ч.1 ст.42 ФЗ №218 удостоверение договора купли-продажи долевого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

  8. Антон

    Можно ли моим 2-м несовершеннолетним детям продать свои доли 1/3 и 1/3 дедушке? Предварительное разрешение на отчуждение имущества от Опеки получено.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Антон.

      Собственник вправе распорядиться своим имуществом как пожелает и продать, подарить любому лицу, независимо от наличия либо отсутствия родственных отношений. Но так как речь идет о несовершеннолетних, их интересы охраняет орган опеки и попечительства. Если у вас есть разрешение опеки, значит, они сочли сделку выгодной для детей, поэтому можете спокойно оформлять договор купли-продажи.

  9. Мария

    Здравствуйте, можно ли без нотариуса продать долю в квартире дочь (совершеннолетняя) дарит отцу?

    1. Главный Юрист

      Доброго времени суток, Мария.

      Подарить либо продать долю отцу дочь имеет полное право, но без нотариуса вам не обойтись. Во исполнение ч.1 ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» переход права собственности на долевое имущество подлежит нотариальному удостоверению:

      Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

      И дарение и продажа выступают отчуждением недвижимости, поэтому договор необходимо перед подачей на государственную регистрацию заверить у нотариуса.

  10. Ирина

    Добрый день. У меня от отца 1/3 доли. Остальные 2 доли у братьев отца. Один из них планирует покупку моей доли. Как устанавливается стоимость моей доли? Есть ли необходимость вызывать оценщика для оценки стоимости квартиры? И правда ли, что от выставленной стоимости оценщиком выделяется 70% от 1/3 суммы?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Ирина.

      У вас квартира находиться в долевой собственности у троих человек, поэтому прежде чем ваш брат выкупит вашу долю, вы во исполнение ст.250 ГК РФ должны направить уведомление с намерением продать свою долю обеим братьям исполняя требования закона о праве преимущественной покупки. Уведомление должно быть письменным. Если один брат письменно откажется, а второй согласиться, 30 дней для совершения купли-продажи доли ждать не обязательно.

      Касаемо стоимости. Есть рыночная и кадастровая стоимость квартиры, рыночная дороже. Для определения рыночной стоимости не обязательно вызывать оценщика, они не всегда чисты на руку, и им нужно платить за услуги. Посмотрите сайты по продаже аналогичных квартир на сайтах недвижимости, потом разделите сумму на три и ее же огласите в уведомлении о праве преимущественной покупки.

      1. Ирина

        Благодарю за ответ

  11. сергей

    здравствуйте. ситуация следующая… хочу переписать половину квартиры на брата. другая половина пренадлежит ему. мы можем не обращаться к нотариусу для сопровождения сделки?

    1. Главный Юрист

      Здравствуйте, Сергей.

      К сожалению, вам не обойтись без нотариуса. В вашем случае регистрация договора, я полагаю, это будет дарственная, подлежит нотариальному удостоверению. Да и в принципе в силу ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» любое отчуждение недвижимости по любому договору, особенно если недвижимость находиться в долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.

      Но вам не обязателен нотариус в качестве сопровождающего на всех этапах перехода права собственности, нужно только удостоверить договор.

  12. Антонина

    Здравствуйте, у меня в доме две доли, третья у моей племянницы. Её мать, моя сестра, хочет купить у меня эти две доли. У меня ребёнку два года, у племянницы двое детей, 8,6 лет. Как лучше совершить сделку, чтоб не возникло проблем.

    1. Главный Юрист

      Здравствуйте, Антонина.

      Так как покупателем выступает не ваша племянница, вы для начала во исполнение требований ст.250 ГК РФ о праве преимущественной покупки обязаны направить вашей племяннице уведомление о продаже своих долей. Если она сразу же напишет письменный отказ от покупки, заключаете договор купли-продажи с ее матерью — вашей сестрой. И все.

      Процедура будет достаточно простой. Проблем не должно возникнуть. Но могут образоваться сложности на фоне прописки, если в доме прописан ваш ребенок. Если потребуется его выписать, оформление регистрации в другом месте будет осуществляться под контролем органов опеки. Перепрописать ребенка будет возможно в жилье аналогичное по уровню благоустройства.

  13. Елена

    Здравствуйте. У дочери и сына в коммунальной квартире две комнаты по 1/2доли обшедолевые как сделать чтоб у сына была своя комната а у дочери своя

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Елена.

      Если дети совершеннолетние есть два варианта:

      1) Заключить договор мены на ½ из каждой комнаты – наиболее рациональный вариант.
      2) Оформить два договора дарения.

      Но прежде чем заключать договор, нужно определить равнозначны ли доли по метражу. Если не равнозначны, можно оформить договор мены с доплатой.

      В случае, если дети не достигли совершеннолетия, необходимо разрешение органов опеки.

      Будут еще вопросы, обращайтесь.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.