Преимущественное право покупки доли в квартире

Если нет средств для покупки целого объекта недвижимости, иногда проще купить часть жилплощади, соблюдая при этом преимущественное право покупки доли в квартире, предусмотренное законом для остальных собственников. Благодаря этой процедуре текущим владельцам долей удается расширить собственную жилплощадь, сокращая количество участников собственности. Особенно важно соблюсти требование согласовать сделку отчуждения, когда продается последняя доля, с помощью которой владелец остальной жилплощади сможет переоформить долевое имущество в единый жилой объект.

Что такое преимущественное право покупки доли

Отчуждение долей происходит практически в том же порядке, что и продажа целой квартиры. Главное отличие связано с необходимостью предварительного согласования продажи с остальными собственниками и предложения им выкупить собственную часть жилья. Закон защищает права текущих владельцев долей, выдвигая их в качестве первых претендентов на покупку. Только в случае отказа от покупки со стороны всех совладельцев жилья, продавец сможет предложить часть имущества к выкупу третьим лицам.

Если продавец проигнорирует требование закона, оформив сделку с посторонним покупателем, зарегистрировать сделку через Росреестр не удастся, либо заинтересованные в выкупе собственники вправе оспорить сделку, возвращая себе право выкупа имущества через суд.

Если долю выставляют на публичные торги в счет ликвидации долга, право на преимущественный выкуп доли должно быть соблюдено также. На основании ст. 255 ГК РФ, перед организацией публичных торгов получают согласие от совладельцев.

Законодательство по вопросу преимущественного права покупки доли

Правила проведения сделок отчуждения с соблюдением преимущественного права покупки регулирует ст. 250 ГК РФ:

1. Продать долю в составе общего долевого имущества можно по цене предложения, озвученного другим собственникам.
2. Условия продажи другим собственникам или новым покупателям должны быть идентичны. Закон запрещает устанавливать текущим владельцам долей большую стоимость, чем для других приобретателей.
3. Перед тем, как предложить посторонним лицам купить свою часть жилплощади, следует письменно уведомить других совладельцев о планируемой сделке отчуждения, предоставив время для принятия решения.
4. На ответ продавцу отводится 1 месяц. Если планируется продажа движимого имущества, срок преимущественного права покупки сокращается до 10 дней.
5. Если ни один собственник не захочет приобрести долю на предложенных условиях, продавец вправе искать покупателя на стороне.

Основанием для регистрации перехода права собственности станет письменный отказ от преимущественного права покупки от лица каждого из собственников, либо истечение срока ожидания ответа на предложение.

Как реализовать преимущественное право на покупку доли

Чтобы провести сделку купли-продажи доли с четким соблюдением законодательных норм, предстоит пройти согласование с другими владельцами недвижимости согласно установленной последовательности.

Шаг 1. Определить условия продажи

Формировать условия будущей сделки следует с осторожностью. Устанавливая более высокую цену выкупа для своих соседей, продавец не сможет снизить ее впоследствии без повторного прохождения процедуры согласования. В итоге, продажа доли может занять продолжительное время, в течение которого собственники квартиры будут согласовывать новую стоимость.

Следует исходить из реальной стоимости недвижимости на основании актуального рыночного предложения, поскольку менять цену позже будет проблематично. Если собственники, отказавшиеся от продажи по завышенной стоимости, узнают, что долю продали со скидкой, возникает повод для оспаривания сделки в суде.

Шаг 2. Составление уведомления

Чтобы была возможность доказать, что все участники собственности были оповещены о сделке, необходимо подготовить и направить в адрес совладельцев письменные извещения о планах продать долю в указанные сроки по установленной цене.

При составлении письменного извещения придерживаются общих норм законодательства. В подготовленном бланке должна быть указана информация:

• Точный адрес квартиры;
• Размер доли;
• ФИО продавца;
• ФИО собственников;
• Сумма, по которой продавец готов продать имущество;
• Сроки для принятия решения.

Во избежание проблем с регистрацией сделки в Росреестре, рекомендуется выдержать отведенные законодательством сроки ожидания – 10 дней (для транспорта) или 30 дней (для недвижимости).

Шаг 3. Извещение остальных владельцев

Частой ошибкой в процессе согласования сделки становится оповещение не всех собственников. Не всегда у продавца есть точные сведения обо всех владельцах недвижимости, что приводит к оспариванию сделок в суде и признанию их недействительными. Рекомендуется обращаться в архив для получения сведений о регистрации жильцов по указанному адресу (заказывают архивную справку Ф-9).

Чем больше собственников, чем чаще квартира передавалась по долям, тем сложнее отследить историю владения и актуальный список совладельцев.  Рекомендуется подавать запрос о праве собственности в Росреестр напрямую или через отделение МФЦ.

Подготовленные письменные извещения передают по почте, либо вручают лично, получив расписку о вручении и дате.

Шаг 4. Принятие решения

Если никто не решился на выкуп части жилплощади, следует составить отказ в нотариальной конторе. Имея на руках этот документ, есть все шансы на благополучное завершение сделки перерегистрацией имущества.

Ответ на предложение сделки дается в письменном виде, либо собственник заявляет о своей готовности к выкупу в течение месяца. При отсутствии ответа в течение месяца после вручения уведомления, ищут покупателя на общих основаниях, поскольку требование преимущественного права выкупа было соблюдено.

Доказать, что предложение направлялось в адрес совладельцев, помогут следующие документы:

• Квитанции, заполняемые на почте при отправке;
• Опись вложений;
• Бланк уведомления, подписанный при вручении адресату на почте;
• Распечатки почтового идентификатора.

Все документы, которые смогут свидетельствовать об отправке уведомлений, необходимо сохранить во избежание оспаривания сделки.

Можно привлечь на помочь нотариуса, который организует процесс отправки уведомлений и станет гарантом соблюдения процедуры. Услуга оповещения платная.

Шаг 4. Сделка с долей

После того, как выдержан срок ожидания решения со стороны собственников, либо получен утвердительный ответ от одного из них, продавец готовит стандартный пакет документов для сделки, включая:

1. Заявление с просьбой зарегистрировать долю.
2. Личный удостоверяющий документ.
3. Договор купли-продажи.
4. Документ, дающий основание для распоряжения долей (свидетельство Росреестра или выписка ЕГРН).
5. Техдокументация, если вносились изменения.
6. Квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно в подтверждение выполнения требований ст. 250 ГК РФ, к пакету документов прикладывают письменное извещение о продаже доли с отметкой о вручении совладельцам.

Правовые последствия нарушения преимущественного права на сделку

За простой процедурой по уведомлению собственников стоит важное требование, без которого сделку не зарегистрируют, либо через суд признают незаконной.  Если выявлены нарушения в сроках или полностью проигнорировано требование согласовать продажу, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд для признания проведенной сделки недействительной.

Основания и сроки предъявления претензий при нарушении ст. 250 ГК РФ

Подавать в суд иск по признанию сделки недействительной можно в течение 3-месячного срока. Собственник жилья, заинтересованный в выкупе, вправе требовать перевода прав покупателя на себя.

Основаниями для обращения в суд служат:

• Уведомление не всех собственников;
• Заключение сделки раньше, чем истечет 1 месяц;
• Отказ от отправки уведомлений;
• Несоответствие условий договора купли-продажи и письменного извещения;
• Отсутствие подтверждающих отправку уведомлений документов.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВС и Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010 г. срок, отведенный для оспаривания, начинают отсчитывать с момента обнаружения истцом о произошедшем нарушении. Пропущенный срок может быть восстановлен в судебном порядке, если будут подготовлены документальные доказательства наличия веских причин (тяжелая болезнь, длительное отсутствие по объективным причинам).

Составление иска

При подготовке иска придерживаются правил, установленных ст. 131—132 ГПК РФ. Местом подачи выступает районный или городской суд по месту проживания лица, указанного в роли ответчика.

К обязательным реквизитам иска относят:

• Наименование суда;
• ФИО, адрес, паспортные данные истца;
• ФИО, адрес ответчика;
• Сведения о третьей стороны;
• Описание ситуации, которая заставила обратиться в суд (информация об объекте, сделке, собственниках и выявленных нарушений права);
• Требования истца с указанием законодательных норм;
• Перечень приложений;
• Дата и подпись с расшифровкой.

В роли ответчиков могут выступать продавцы или покупатели оспариваемой доли. В качестве третьей стороны указывают Росреестр.

Цена иска определяется по стоимости имущества. Расчет госпошлины осуществляют согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Если податель иска требует перевести на него права покупателя, деньги в размере выплачиваемой продавцу суммы вносят на депозит Управления Судебного департамента.

Документы к иску

К заявлению прилагают пакет подтверждающих документов:

• Личный удостоверяющий документ;
• Правоустанавливающий документ на спорный объект;
• Выписка ЕГРН на квартиру;
• Справка о зарегистрированных лицах по форме 9.
• Справка с характеристиками помещения (по форме 7).
• Платежный документ, подтверждающий внесение денег на депозит судебного департамента;
• Подтверждающие отправку ответчику и третьей стороне иска с приложениями.

Деньги на депозит можно внести не сразу, а в ходе судебного разбирательства, согласно определению суда.

Судебная практика

О нарушении своего права на первоочередный выкуп не всегда узнают своевременно. Иногда стороны договариваются о подмене сделки купли-продажи дарственной, скрывая от остальных возмездный характер договора. Частым поводом для обращения в суд служит несоблюдение процедуры переоформления долей согласно ст. 250 ГК РФ. Понадобится представить убедительные доказательства того, что продавец вовремя оповестил своих соседей и предоставил им возможность расширить собственную жилплощадь через выкуп доли.

Решение Ленинского районного суда г. Кирова № 2-2941/2020 2-2941/2020~М-3046/2020 М-3046/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-2941/2020  отказывает в удовлетворении требований истца о принудительной продаже доли для ликвидации долга перед кредитором, поскольку собственность принадлежит совместно супругам, а истец не предпринял мер, указанных в ст. 255 ГК РФ.

Решение Михайловского районного суда Волгоградской области № 2-619/2020 2-619/2020~М-421/2020 М-421/2020 от 29 июля 2020 г. по делу № 2-619/2020  отказывает истцу, требующем признать сделку отчуждения недействительной, поскольку срок оспаривания пропущен без уважительной причине и не был восстановлен.

Решение Ступинского городского суда Московской области № 2-1025/2020 2-1025/2020~М-1186/2020 М-1186/2020 от 28 июля 2020 г. по делу № 2-1025/2020 отказывает в возмещении долга за счет продажи недвижимости, поскольку собственность должника не выделена из состава совместной, полученной в годы брака согласно ст. 256 ГК РФ, в связи с технической невозможностью выдела и отказа остальных собственников выкупить оспариваемую часть.

Юридические сложности по сделкам отчуждения

Взаимоотношения с соседями, владеющими частями того же объекта недвижимости, могут быть разными. Чтобы избежать проблем с согласованием продажи с остальными собственниками, рекомендуется привлекать юриста, досконально знающего нюансы оформления подобных сделок и возможные варианты действий.

Если было нарушено преимущественное право выкупа доли, обращаются в суд с целью признания сделки недействительной, что требует подготовки иска, документов и последующего принятия участия на заседаниях суда. Квалифицированная помощь юриста повысит шансы на удовлетворение требований пострадавшего истца.

Частые вопросы и ответы по теме преимущественного выкупа