Если соседи построили жилой дом близко к забору, собственнику соседнего участка следует внимательно изучить региональные правила землепользования и застройки. Если они не содержат норм о минимальном расстоянии от жилого дома до границы участка, то добиться сноса или перестройки дома соседей вряд ли получится.
Однако кроме правил землепользования и застройки существуют и другие нормативные акты, которые защищают права соседей. В частности, если при строительстве дома были проигнорированы правила пожарной безопасности, это тоже нарушает права собственников смежных участков. В таком случае они могут требовать устранения нарушений, в том числе и в судебном порядке.
Нормы расстояний между жилыми домами
Единого нормативного акта, регулирующего расстояние между границей земельного участка и расположенным на нем жилым домом, в федеральном законодательстве нет. Каждый субъект федерации, включая ГФЗ Москву и Санкт-Петербург, устанавливает свои Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), регулирующий данный вопрос. Почти все региональные ПЗЗ ориентируются на СНиП 30-102-97, который в отличие от Правил носит рекомендательный, а не обязательный характер.
В соответствии со СНИП 30-102-97 минимальное расстояние от границы участка до расположенного на нем жилого дома составляет 3 метра. Такая же норма содержится и в большей части региональных ПЗЗ, но в некоторых из них минимальное расстояние от границы до жилого дома вовсе не указано. Кроме того, ПЗЗ может устанавливать требования к минимальному размеру участка, на котором расположен жилой дом. Но, например, в Правилах землепользования и застройки г. Москвы ни минимальное расстояние от жилого дома от забора, ни минимальный размер участка не установлен.
Перед тем как предъявлять претензии соседу или обращаться в суд, следует изучить градостроительное законодательство субъекта РФ на предмет обоснованности требований. С другой стороны – если собственник при возведении дома нарушил требования ПЗЗ, в суд с требованием устранить нарушение может обратиться не только сосед, но и местная администрация.
Какие еще нормы строительства существуют
Кроме правил застройки и землепользования существуют и другие правовые нормы, регулирующие не только расстояние между жилым домом и забором, но и непосредственно расстояния между самими домами. Приказом МЧС № 288 установлены «Правила противопожарной безопасности». В соответствии с п. 4.1 и 5.3 правил расстояние между соседними жилыми домами, а также между жилым домом и расположенными на соседнем участке хозяйственными постройками должно составлять не менее 6 метров.
Конкретное расстояние зависит от материалов, из которых возведены хозяйственные и жилые строения. Каждому зданию присваивается степень огнестойкости в зависимости от материалов, из которых изготовлены несущие и ограждающие конструкции. I степень присваивается строениями, конструкции которых возведены из камня, бетона и железобетона. II степень присваивается строениям с несущими конструкциями из стали, III — из камня, бетона и железобетона с деревянным покрытием. Кроме того, зданиям присваивается и класс пожарной опасности.
| Степень огнестойкости | Класс пожарной опасности | Минимальные расстояния между строениями | |
|---|---|---|---|
| I, II, III C0 | II, III С1 | ||
| I , II, III | C0 (полная пожаробезопасность) | 6 метров | 8 метров |
| II, III | C1 (низкая пожароопасность) | 8 метров | 8 метров |
Минимальное расстояние между зданиями не обязательно рассчитывается от стены до стены. Если у одного или обоих зданий есть выступающие за периметр стен ограждающие элементы, например, скаты крыши, расстояние рассчитывается от них. Минимально разрешенное расстояние может быть уменьшено:
- На 50 %, если оба здания оборудованы автоматическими системами пожаротушения;
- На 20 %, если здания выходят друг к другу глухими стенами без оконных проемов, а наружная облицовка зданий выполнена из негорючих материалов.
Данные требования распространяются на жилые здания, расположенные на соседних земельных участках, а также на соседствующие жилой дом и хозяйственную постройку. Указанные выше противопожарные требования не применяются в отношении соседствующих хозяйственных построек. Кроме того, в соответствии с п. 4.13 Правил при взаимном согласии соседей допускается строительство жилых домов без оборудования противопожарных разрывов. Таким образом, дом может быть построен на любом расстоянии от здания на соседнем участке, но лишь в том случае, если сосед на это дал свое письменное согласие.
Что делать, сосед построил дом вплотную к забору
Как уже говорилось выше, если соседи построили дом слишком близко к забору, владелец соседнего участка может что-то изменить лишь в том случае, если найдет для этого правовые основания. Проще всего повлиять на ситуацию, если соседи нарушили региональные правила землепользования и застройки. Если они не регулируют данный вопрос, можно упирать на нарушение противопожарных или санитарных норм.
Направьте соседу письменную претензию
Первым делом можно просто поговорить с соседом и попросить его устранить нарушение. Иногда для этого необязательно полностью сносить дом. Напомним, что минимальное расстояние отсчитывается не от капитальной стены, а от самой выступающей части дома. Поэтому если для устранения нарушения необходимо переоборудовать скат крыши или перестроить входную группу, соседи вполне могут пойти навстречу.
Если переговоры не принесли результатов, можно направить соседу письменную претензию. В ней следует не только потребовать от собственника соседнего участка устранить нарушения, но и конкретно указать:
- Какие нормативные акты были нарушены соседом при строительстве дома;
- В чем состоит нарушение прав заявителя со стороны соседа.
Также в тексте документа следует указать сроки для устранения нарушений, а также оставить запись о том, что претензия является досудебной, а в случае отказа в удовлетворении указанных в ней требований заявитель оставляет за собой право подать исковое заявление в суд. Претензию лучше направить официальным способом, то есть заказным письмом с описью вложения.
Дополнительно можно направить соседу примеры судебных решений о сносе жилых строений, нарушающих те или иные правовые нормы. Это также может положительно повлиять на позицию соседа, так как перестроить дом будет намного дешевле, чем снести его на основании решения суда.
Обратитесь в надзорные органы
Также собственник земельного участка может обратиться в надзорные органы, которые могут провести проверку и наложить на соседей административный штраф. Обратите внимание, что в зависимости от того, какие правовые нормы нарушены собственником соседнего участка, различаются и органы надзора, в которые следует обращаться.
Если по вашему мнению сосед нарушил региональные правила землепользования и застройки, нужно обращаться с жалобой в местную администрацию, а конкретно — в орган земельного контроля. Если в ходе проверки будут выявлены нарушения, орган земельного контроля может предупредить нарушителя или наложить на него небольшой денежный штраф в размере от 1 до 2 тыс. руб. (ст. 9.4 КоАП РФ).
Если соседи при строительстве дом нарушили противопожарные требования, обращаться нужно не в местную администрацию, а в Федеральный государственный пожарный надзор (Госпожнадзор) или непосредственно в региональный МЧС, который «спустит» жалобу вниз по инстанции. Пожарный инспектор после проведения проверки составляет акт, который является доказательством наличия или отсутствия нарушений. Также он может наложить на соседей штраф, причем его размер значительнее — от 5 до 15 тыс. руб. (ст. 20.4 КоАП РФ). Кроме того, инспектор вынесет предписание об устранении нарушения, за его неисполнение в указанный срок на нарушителя также может быть наложен небольшой денежный штраф (от 500 до 1 тыс. руб.).
Как видно из вышесказанного, финансовые меры воздействия на нарушителя достаточно скромные. Поэтому велика вероятность, что соседи просто проигнорируют предписания органов надзора. Если они не согласны на добровольное исправления ситуации, добиться справедливости можно только в суде.
Обратитесь в суд с исковым заявлением
Исковое заявление нужно подавать в суд по месту расположения недвижимого имущества. Иск оформляется по правилам, установленным ст. 131 ГПК РФ. В тексте заявления нужно указать следующую информацию:
- Наименование суда, в который обращается истец;
- Сведения об истце — паспортные данные, адрес регистрации, любой из идентификаторов (серия и номер паспорта, ИНН, СНИЛС, номер водительского удостоверения и т. д.);
- Аналогичные данные ответчика;
- Цена иска;
- Наименование иска;
- Подробное описание ситуации с указанием того, какие именно права истца были нарушены;
- Требования истца со ссылками на актуальные нормы законодательства;
- Перечень приложенных к заявлению документов;
- Дата составления иска и подпись истца.
При составлении искового заявление немаловажное значение имеют требования, заявленные истцом. Следует понимать, что снос жилого дома, тем более введенного в эксплуатацию и зарегистрированного в Росреестре, является крайней мерой. Согласно позиции Верховного Суда РФ несоблюдение строительных и противопожарных норм само по себе не является основанием для сноса — он возможен лишь в случае крайне грубых нарушений законности.
У истца больше шансов на победу в суде, если в исковом заявлении он будет требовать не сноса жилого дома, а устранения выявленных нарушений. Как уже говорилось выше, суд вряд ли заставит ответчика сносить дом, нелегко добиться и перестройки уже готового здания. Однако суд может принудить соседа принять дополнительные меры. Например, если основанием для обращения в суд стало нарушение требований пожарной безопасности, суд может заставить ответчика установить систему автоматического пожаротушения или обработать стены здания огнезащитным составом.
Исход судебного разбирательства зависит от многих факторов. Нужно грамотно составить исковое заявление, а главное — подобрать доказательства того, что действия соседа не только противоречат нормам законодательства, но и нарушают права истца. Так как земельные споры являются одними из самых сложных в гражданском судопроизводстве, истцу для подготовки к процессу лучше воспользоваться услугами юриста.
Ответы на частые вопросы по теме статьи
Какие сложности могут возникнуть
Если соседи возвели дом слишком близко к забору, исход дела зависит от того, какие конкретно правовые нормы не были выполнены при строительстве. Если были нарушены нормы землепользования и застройки, можно требовать переустройства здания, вплоть до сноса при особенно грубых нарушениях. Если же соседи не учли пожарные нормы, можно требовать обустройства соседом дополнительных мер пожарной безопасности. Обычно стороны могут найти взаимный язык, но нередко спор между соседями заканчивается судебным разбирательством. В таком случае истцу не обойтись без юридической поддержки, получить которую можно на нашем сайте.