Выселение из ипотечной квартиры

Обновлено: Февраль, 2021 года

Ипотека и выселение

Для многих граждан покупка квартиры в ипотеку – единственная возможность приобрести жилье. Кредитный договор оформляется на длительный срок, так как приходится брать взаем у банка внушительную сумму. На протяжении 10-20 лет у владельца жилья могут возникнуть непредвиденные обстоятельства. Серьезная болезнь, потеря работы, развод негативно сказываются на финансовом положении. Неспособность вовремя платить по кредиту ставит на повестку вопрос выселения из ипотечной квартиры.

Можно ли выселить из ипотечной квартиры?

Ипотека – это разновидность залогового обязательства. При покупке квартиры в кредит она остается в залоге у банка в целях обеспечения исполнения условий кредитного контракта. Право собственности на ипотечную недвижимость регистрируется в Росреестре вместе с обременением. После ликвидации задолженности перед заимодавцем оно снимается.

До момента завершения периода действия кредитного соглашения залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. В этом случае собственник может быть выселен из квартиры.

Крайняя мера применяется в отношении граждан, которые длительное время не вносят платежи по займу. Жилье изымается и продается на торгах. Полученные деньги направляются на ликвидацию долга.

Рекомендуем посмотреть интервью с судьей о том, когда банк может выселить должника по ипотеке.

Если жилье единственное

На практике часто встречаются ситуации, когда ипотечная квартира является единственным жильем гражданина.

Согласно абзацам 2, 3 пункта 1 статьи 446 ГПК РФ запрещено обращать взыскание на единственное жилье должника. Судебная практика поддерживает имущественный иммунитет (постановление КС РФ от 14.05.2012 года № 11-П).

Однако, на ипотечную квартиру он не распространяется. Если единственная жилая недвижимость обременена залогом, ее разрешается продавать за долги (Определение ВС РФ от 29.05.2012 года № 80-В12-2, Постановление Президиума ВАС РФ от 26.11.2013 года по делу № А65-15362/2009-СГ4-39).

Пример 1. ООО Коммерческий банк «Огни Москвы» с требованием выселить Л. (О.В.), О.М. из ипотечной квартиры. Недвижимость находилась в залоге у банка в связи с заключением с гражданами кредитного договора. Должники нарушали свои обязательства по добросовестному перечислению платежей по займу, поэтому на имущество было обращено взыскание. Квартиру передали в собственность банка. Суд пришел к выводу, что его действия правомерны, поэтому собственники подлежат выселению (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2012 года по делу № 11-12044).

Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Наличие у собственника детей не является препятствием для изъятия залоговой недвижимости. Кредитная организация вправе инициировать выселение несовершеннолетнего ребенка из ипотечной квартиры.

Конституционный суд подтвердил возможность обращения взыскания на залоговую жилую недвижимость за долги по кредиту даже при наличии детей (определение от 17.02.2015 года № 246-О). После продажи недвижимости на торгах выселению подлежат все члены семьи.

Единственное, на что должник может рассчитывать, отсрочка реализации заложенной квартиры на период до 12 месяцев. Она предоставляется при наличии уважительных причин.

Для защиты интересов детей привлекают органы опеки и прокуратуру. Их основная задача – проследить, чтобы банк не допустил нарушений в процессе выселения жильцов из ипотечной квартиры.

Если использован материнский капитал

Многие женщины расплачиваются за жилье материнским капиталом. Эти деньги используются в качестве стартового взноса по займу. Также за счет них можно погасить основной долг и проценты по нему.

Использование материнского капитала на приобретение ипотечной квартиры не расценивается в качестве смягчающего обстоятельства. Если собственник не платит по кредиту, жилье изымают за долги.

Вместе с тем, банк рискует получить отказ суда в выселении жильцов из ипотечной квартиры. Во внимание берется наличие вины должника. Если долг возник по уважительным причинам, залоговое имущество не изымается. В такой ситуации факт оплаты кредита за счет материнского капитала трактуется в пользу заемщика (апелляционное определения Московского городского суда от 02.12.2013 года № 11-39562).

Как выселяют жильцов из ипотечной квартиры за долги?

Вопрос о выселении собственника из ипотечного жилья решается в суде. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Банк выявляет задолженность по кредиту, которая не погашается длительное время.
  2. Клиенту вручается уведомление с просьбой ликвидировать долг.
  3. Предпринимаются попытки досудебного урегулирования спора (отсрочка, реструктуризация, снижение величины оплаты).
  4. В суд подается иск о взыскании задолженности и изъятии имущества в счет оплаты долга.
  5. После принятия судебного решения недвижимость реализуется на торгах.
  6. Собственника выселяют из квартиры.

Если имущество не удается продать, оно переходит в собственность банка. Он вправе решать судьбу квартиры по своему усмотрению.

Уведомление заемщика – обязательное условие перед обращением в суд. Если процедура не будет соблюдена, банк может получить отказ. Претензия должна содержать окончательную сумму долга и срок для его ликвидации. После того, как должник получит извещение, он должен полностью рассчитаться с банком.

Кто вправе выселить?

После вынесения решения выдается исполнительный лист. Документ передается судебному приставу. Он возбуждает производство на основании закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ.

Должнику высылают уведомление с просьбой освободить помещение в течение 10 суток. Если жильцы игнорируют требование, устанавливается новый срок и начисляется исполнительский сбор.

Далее выдворение из жилой недвижимости осуществляют в принудительном порядке. Приглашают служащих органов полиции и понятых. Если должник не пускает должностных лиц в квартиру, вызывают сотрудников МЧС.

Пристав может помощь выселяемому с транспортировкой и хранением вещей. На период поиска нового жилья имущество должника находится у него. Через 2 месяца он должен забрать свои вещи.

Как избежать выселения?

Банку невыгодно выселять неплательщика из ипотечной квартиры. Поэтому он старается решить проблему долга в досудебном порядке.

Собственник вправе рассчитывать на следующую помощь:

  • реструктуризация долга – ежемесячный платеж снижают за счет увеличения периода действия кредитного соглашения;
  • кредитные каникулы – должника освобождают от части платежей на срок до полугода;
  • прощение части долга – банк списывает проценты, неустойки или штрафы;
  • государственные программы – субсидирование ипотеки, материнский капитал, военная ипотека.

Если есть уважительные причины, залогодержатель пойдет на уступки. Потребуется подтвердить, что заемщик не может платить из-за болезни, потери работы, выхода на пенсию, снижения дохода.

В каких случаях выселять нельзя?

Основания для отказа в обращении взыскания на ипотечную квартиру установлены статьей 54.1 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ.

Нельзя забрать жилье за долги в следующих случаях:

  • величина долга составляет менее 5 % от стоимости собственности;
  • период просрочки составляет меньше трех месяцев.

Если заемщик не платит систематически, нарушает сроки более трех раз в течение года, имущество могут забрать даже при незначительной задолженности.

Пример 2. Банк обратился с иском к И.А Романовой об обращении взыскания на заложенную жилую недвижимость. Сумма займа на приобретение жилья составила 1 190 000 руб. под 17 % годовых. Ответчица не платила в течение семи месяцев. Требование о возврате заемных средств исполнено не было. В процессе рассмотрения спора И.А. Романова устранила допущенные нарушения, погасила большую часть долга. Отказывая в удовлетворении требования банка, суд сослался на статью 54.1 Закона № 102-ФЗ (Определение Омского областного суда от 17.02.2010 года № 33-1093/2010).

Подведем итоги

Таким образом, закон разрешает выселять собственника из ипотечной квартиры, если он систематически не платит по кредиту. В качестве смягчающего обстоятельства указывается только незначительный размер задолженности и небольшой период просрочки. Если ипотечная квартира является единственным жильем, в ней проживают несовершеннолетние дети, недвижимость куплена за счет материнского капитала, это не освобождает плательщика от выселения.

Главный юрист
Вопросы и ответы: 12
  1. Нина

    Добрый вечер!
    Подскажите пожалуйста. Сын, 14 лет прописан у отца, мы в разводе. Он взял квартиру в ипотеку и хочет выписать сына из нынешней квартиры в новую. Какие у нас риски? Какие мне документы нужна запросить у бывшего супруга, я же даже не знаю кто является собственником. Он инвалид 1 группы, квартира в ипотеке, если он помрёт до погашения ипотеки, что тогда?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Нина.

      Прописка ребенка в квартире, которая пребывает в залоге у банка по ипотечному кредиту, не повлечет для вашего сына обязательства по уплате кредита. Ребенок будет только там прописан, в виду чего получит право проживания в новой квартире. То есть в данном аспекте для вас риска в связи с перепропиской ребенка по другому адресу нет.

      Касаемо погашения ипотеки в случае смерти отца ситуация немного другая.

      Вы не знаете, кто является собственником квартиры в ипотеке. Если собственником является отец, тогда в случае смерти мужчины ваш сын станет наследником 1 очереди и унаследует ипотечную квартиру вместе с обязательством в погашении оставшегося долга по ипотеке. Причем таковой ситуация будет выглядеть независимо от того, где ребенок будет прописан.

      Если же квартира в ипотеке у другого лица, после смерти отца, ребенка по требованию собственника могут выписать в виду того, что он не является членом семьи собственника.

  2. Жанна

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста как мне быть? В 2015 году брали ипотеку, с мужем мы два заёмщика.В данный момент, я в разводе, бывший муж уже год не оплачивает ипотеку и коммунальные услуги. Я с несовершеннолетним ребёнком проживаю у своей тёти и плачу ипотеку за квартиру в которой не проживаю. Могу ли я лишить его собственности и вывести из заёмщиков?

    1. Главный Юрист

      Здравствуйте, Жанна.

      Банк крайне неохотно меняет условия кредитования до того, как займ погашен. Сейчас у банка 2 клиента, из которых хотя бы один, но платежеспособен. К тому же для того чтобы все обязательства по договору кредитования были переведены на вас должно быть заявление от бывшего супруга, который вообще самоустранился.

      При сложившихся обстоятельствах, я вам рекомендую самостоятельно гасить кредит, а после при снятии обременения с квартиры и регистрации права собственности будет 2 варианта. Вы выплачиваете бывшему супругу половину от той суммы, которая была погашена в браке и квартира переходит в вашу собственность полностью либо же в регрессном порядке требуйте половину от уплаченных вами средств сейчас после расторжения брака.

  3. Андрей

    Опека вмешивается если не совершенно летний ребёнок является собственником жилплощади. Если он просто прописан, то опека не решает ничего и не вмешивается. Я прав?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Андрей.

      Да, вы правы. Разрешение опеки нужно только если продается доля в квартире либо квартира, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку. Если же ребенок выписывается, разрешение опеки не нужно. Единственное условие, дети до 14 лет могут быть прописаны только с родителями, поэтому теоретически ребенка выписать можно, но прописать по другому адресу можно только с папой или мамой по их месту регистрации.

  4. Федор

    Если женьщина просрочила один месяц оплату по ипотеке! Её могут высилить с несовершенно летним ребёнком

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Федор.

      Нет, женщину с ребенком не выселят. При просрочке в один месяц по ипотечному кредиту начислят пеню. Для того чтобы выселить из квартиры, нужна солидная задолженность более 1 месяца и судебное решение о взыскании долга. И если квартира является единственным жильем, ее не могут изъять и продать под обеспечение долга.

      Но я бы не рекомендовала допускать просрочки в будущем, банк помимо пени может применить и другие санкции, ознакомьтесь с договором кредитования еще раз.

      1. Булат

        То есть вы утверждаете, что я могу купить квартиру по ипотеке, прописать туда ребёнка, не платить вообще ни разу и остаться там жить навсегда? А как же 102 ФЗ по которому меня и детей все равно выпишут и выселят, пусть это будет даже единственное жильё

        1. Главный Юрист

          Добрый день, Булат.

          Просто так выселить неплательщика ипотеки из квартиры можно, ведь квартира находиться в залоге. Поэтому банк вправе обратить взыскание на залог. Но в квартире прописаны еще и несовершеннолетние дети, поэтому служба опеки обязательно будет участвовать в судах и просто так квартиру не отберут. Суды можно растянуть на несколько лет, через опеку можно добиться отсрочки выплаты долга либо иных условий погашения задолженности.

          В каждой семье свои обстоятельства образования задолженности. Если причины просрочки веские, опека при обращении родителей окажет помощь и суд будет на их стороне. Поэтому нельзя взять кредит, не заплатить ни копейки и жить спокойно дальше. Нужны веские основания для просрочки и пути решения проблемы оглашенные в зале судебного заседания.

          1. Алиса

            Не соглашусь!!!
            Меня одинокую маму с двумя детьми выселили с квартиры за просрочку в платежах чуть больше года. Обращалась в отдел опеки и мне там дали такой ответ «Вы мать и ваши проблемы с детьми решайте сами, а у нас своих сирот хватает» им там вообще по барабану кто ты и твои дети, что в жизни у тебя произошло такого что не могла платить кредит и куда твоих детей выселяют и что с ними будет!!!
            По состоянию здоровья (из-за чего я потеряла работу) не могла платить кредит + у младшей дочки не было садика что бы я смогла устроится на работу. Просила у директора кооператива (где брала ипотечный кредит) отсрочку на несколько месяцев, так она мне только на 1 месяц подписала и все. Задушил меня долгами. В итоге не мат капитала сейчас и не малосемейки. 🤷

          2. Главный Юрист

            Добрый день, Алиса.

            Мне жаль, что органы опеки не встали на вашу защиту. Но не во всех регионах работники опеки относятся к судьбе детей так равнодушно. Как свидетельствует судебная практика, возможны и другие варианты разрешения проблемы при взыскании долга, если опека будет на стороне семьи.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Adblock
detector