Как продать долю в ипотечной квартире?

Обновлено: Март, 2022 года

Продажа доли ипотечной квартиры

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор. Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог. Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Разделение оплаты;
  • Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
  2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
  3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

  • Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
  2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
  3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
  4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
  5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника.  Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
  2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
  3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
  4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства. А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е. ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Главный юрист
Вопросы и ответы: 22
  1. Марина

    До брака мы взяли квартиру в ипотеку, по 1/2 на каждого. Первоначальный взнос и дальнейшая оплата сейчас на мне. Я заёмщик, он созаемщик. Как разойтись и не остаться на улице или с двойной ипотекой?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Марина.

      В качестве основного заемщика выступаете вы, а муж созаемщик, право собственности закреплено долевое по 1\2. Я правильно понимаю? С двойным кредитом вы не останетесь, он так и будет один и коль основной заемщик вы, после расторжения брака кредит так и останется на вас. А вот соотношение долей можно будет поменять после погашения кредита.

      Как я понимаю, ипотечный кредит вы взяли только недавно и оплачивали его из совместных супружеских средств. Ведь развод еще не оформлен, правильно? Как только вы оформите развод, дальнейшие платежи по ипотеке будут осуществляться из ваших личных средств. Посчитайте, какой процент ипотеки погасите вы за счет совместных средств? Думаю достаточно скромный, тем более что его еще и на пополам разделить нужно и вот эта сумма и будет супружеской долей вашего мужа. Она будет равноценно стоимости 1\2 квартиры? Думаю, нет. Вот разницу вы и сможете взыскать после погашения кредита либо же через суд увеличить свою долю в квартире.

      Ну, к примеру, вы заплатите в браке 300 тысяч. 150 тысяч придется на долю мужа, а половина квартиры стоит 3 миллиона. Вам будет проще договориться с мужем и отдать ему 150 тысяч, а он вам передаст половину квартиры либо же ему достанется 0,005% от квартиры, в площади это будет мизер, где и стул не поставишь, и при такой малозначительной доле вы потом ее даже без его согласия через суд сможете принудительно выкупить.

      Можете договориться уже сейчас. Он вам передает 1\2 квартиры, а вы полностью берете кредит на себя. Тогда не придется встречаться через 10 лет в суде для дележки квартиры. Только передачу 1\2 доли от мужа к вам нужно будет согласовать в банке.

  2. Наталия

    Добрый день.
    Квартира была приобретена в браке по ипотеке. Ипотечный договор оформлен на мужа, он заемщик, я со заемщик. Сейчас с мужем в разводе. По решению суда квартира разделена по 1/2 доли с бывшим мужем. Все платежи по ипотеке в браке в сумме 3,7 млн.руб и после развода 1,5 млн. руб — совершал муж. Я в платежах по ипотеке не участвовала. Остаток основного долга по ипотеке 2,1 млн.руб, а вместе с процентами — 2,7 млн.руб. Хочу предложить бывшему мужу выкупить мою 1/2 долю квартиры. Рыночная стоимость квартиры 7,6 млн.руб.
    Как мне рассчитать стоимость моей 1/2 доли квартиры с учетом того, что ипотека ещё не выплачена и платежи все по ипотеке совершал муж. Какую реальную стоимость моей 1/2 доли я могу у него запросить? Какой алгоритм расчета при этих данных по квартире? Расчет нужно проводить из рыночной стоимости квартиры или из суммы выплаченной по ипотеке находясь в браке, т.е. 3,7 млн.руб.
    Знаю, что при продаже доли ипотечной квартиры нужно согласие банка.
    Буду Вам очень признательна за ответ.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Наталия.

      Вы выступаете созаемщиком по ипотечному кредиту. Даже если вы передадите бывшему мужу свою долю, обязанности созаемщика банк с вас не снимет, и будет следовать условиям первоначального ипотечного договора. Для банка выгодно иметь запасного заемщика, если первый не сможет выполнять свои обязательства.

      И да, для продажи 1\2 доли бывшему супруг, которая перешла к вам по решению суда понадобиться разрешение банка, так как квартира является залоговым имуществом. А распоряжение залогом осуществляется только с письменного разрешения залогодержателя.

      Касаемо определения выкупной цены для вас. Для того чтобы получить реальную стоимость доли нужно делать экспертную оценку квартиры на сегодняшний день исходя из рыночной стоимости. Также вам нужно привлечь бухгалтера, который рассчитает вам разницу между тем, что было уплачено вами в браке с учетом процентов и тем, что выплатил бывший супруг после расторжения брака с учетом рыночной цены и остатка кредита.

      1. Римма

        Здравствуйте.Подскажите пожалуйста, мы многодетная семья (4 детей) в Люберцах у нас ипотечная квартира, обанкротился наш банк, где мы брали ипатеку. Получилось так, что не знали где плотить(так как закрылись все отделы, куда мы ходили и производили ежемесячный платеж ) у нас образовалась просрочка.Банк подал на нас в суд и требует полное погашение долга. Основной долг 3,7млн насчитали около 5 млн.Какие варианты у нас есть? Чтобы не остаться с детьми на улице. Спасибо.

        1. Главный Юрист

          Добрый день, Римма.

          Вам нужно обращаться в суд с исковым заявлением о пересмотре решения о взыскании всей суммы одновременно, а также о снятии процентов по просрочке, которая возникла не по вашей вине. Если банк закрылся и в том числе все филиалы, можете ли вы документально как-то подтвердить, что пытались произвести оплату либо искали куда оплатить? Телефонные звонки ( можно взять распечатку), письма на филиалы банков?

          Вам нужно доказать, что вы пытались платить, но вам не дали реквизитов куда. И наймите хорошего юриста, который вам поможет составить исковое заявление, а также подготовит доказательную базу. И привлеките в помощь орган опеки и попечительства, которые обязаны блюсти интересы несовершеннолетних. У органов опеки есть юристы, которую также могут вам оказать правовую помощь.

      2. Наталия

        Добрый день.
        Возвращаясь к вышеизложенной проблеме:
        Рыночная стоимость квартиры по оценке эксперта – 7,6 млн.руб.
        Уплачено в браке (основ.долг + проценты) – 3,7 млн.руб.
        Уплатил муж сам после развода (осн.долг + %) — 1,5 млн.руб.
        Остаток кредита всего: (основ.долг + проценты) — 2,7 млн.руб.
        в том числе:
        основной долг — 2,1 млн.руб
        проценты — 600 тыс руб.
        Какова стоимость моей ½ доли квартиры исходя из этих данных?
        У меня два варианта расчета моей ½ доли:
        1 вариант. Рыночная стоимость минус остаток кредита всего минус уплатил муж сам после развода и оставшуюся сумму разделить на 2. (7,6 – 2,7 – 1,5) / 2 =1,7 млн.руб.
        2 вариант. Рыночная стоимость делить на 2. 7,6 / 2 = 3,8 млн.руб.
        Какой из этих вариантов верный? Или ни один из них неверный?
        Для более точного расчета к бухгалтеру какой области нужно обратиться? Если у Вас есть конкретный специалист по расчету ½ доли квартиры, находящейся еще в ипотеке, подскажите, пожалуйста, его данные.
        Извините меня, пожалуйста, за настойчивость. Но очень нужна Ваша помощь.
        Буду Вам очень признательна за ответ.
        С уважением, Наталия.

        1. Главный Юрист

          Добрый день, Наталия.

          Я не бухгалтер. Но мой вариант такой:

          • В браке было уплачено 3,7, значит 3,7 : 2 = 1,85 вот это ваша часть.
          • 7,6 — 3,7 = 3,9 (остаток кредита на момент развода).
          • 1,5 + 1,85 = 3,35 вот это часть бывшего мужа.

          И остаток 2,1. Если муж будет гасить сам и остаток, тогда ваша часть в этой квартире равна примерно четверти. Если же вы будете участвовать в погашении оставшейся части, то ваша доля будет увеличена пропорционально внесенным средствам.

          Бухгалтер вам нужен в сфере кредитования. Я не могу вам посоветовать кого–либо. У каждого есть знакомый бухгалтер, пускай даже на работе либо подруга подруги. Вам достаточно найти и простого бухгалтера, который произведет для вас простейший расчет, но на более углубленном уровне, чем я.

  3. Наталия

    Добрый день. По решению суда квартира разделена с бывшим супругом по 1/2 доли, квартира в ипотеке. Ипотеку платит бывший супруг, т.к. он главный заемщик, я созаемщик. Ипотечный договор оформлен на мужа. До развода за квартиру выплачено 3,8 млн.руб. После развода муж сам выплатил еще 1,6 млн. руб, я в выплатах ипотеки не участвовала. Остаток основного долга по ипотеке 2,1 млн.руб, а вместе с процентами — 2,8 млн.руб. Хочу предложить ему выкупить мою 1/2 долю квартиры. Рыночная стоимость квартиры сейчас 7,6 млн. Как рассчитать стоимость моей 1/2 доли квартиры при условии, что ипотека еще не выплачена и все платежи по ипотеке делал муж? Какова реальная стоимость моей 1/2 доли?
    За ранее благодарна за ответ.

    1. Главный Юрист

      Добрый утро, Наталия.

      Стоимость квартиры 7,6 миллионов. Ваша часть 3,8 миллиона. 1,9 было выплачено в браке. Таким образом, 1,9 миллионов ваша часть, так как после расторжения брака вы в выплатах не участвовали. Но это расчет примерный, так как вы представили цифры без процентов.

  4. Светлана

    По решению суда квартира разделена с бывшим супругом по 1/2, квартира в ипотеки. Ипотеку платит бывший супруг, т.к.он главный созаемщик. Отношения плохие, в квартиру я попасть не могу. Какие у меня есть варианты продажи своей доли. Его письменно о продаже квартиры я уведомляла.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Светлана.

      Продать долю в квартире всегда достаточно сложно, плюс к этому вам никогда не дадут ту цену, которая реально стоит доля. То есть в деньгах вы однозначно потеряете. К тому же квартира пребывает еще в залоге в связи с тем, что ипотечный кредит еще не погашен. Для продажи доли потребуется согласие банка – залогодержателя. А банк с большой неохотой дает такие разрешения. У них уже есть плательщик и рисковать, и искать другого на вторую половину квартиры банк не будет.

      Бывшему супругу вы уже предлагали выкупить вашу часть, но ответа не последовало, вернее согласия получено не было. Продать другим лицам 1\2 квартиры в вашей ситуации практически нереально.

      К сведению: Вы указали, что в после расторжения брака по ипотеке платит только муж, но квартира разделена на двоих поровну. Если ваш бывший супруг и далее будет гасить ипотеку сам, он будет вправе обратиться в суд после погашения ипотеки и уменьшить вашу долю пропорционально уплаченной сумме, либо же взыскать с вас половину от взносов. То есть я бы вам не рекомендовала спокойно наблюдать со стороны, как кредит гаситься и пытаться продать долю. Участвуйте в выплатах или останетесь с минимальной долей, которую при определенных обстоятельствах можно и принудительно выкупить. То есть существует риск того, что вы вообще останетесь без квартиры.

  5. Анастасия

    Здравствуйте. С мужем в разводе, квартира в ипотеке приобретена в браке. Я заёмщик, муж созаемщик. Имеем по 1/2. Может ли бывший муж переоформить квартиру на себя, но чтобы я при этом не лишилась 1/2 квартиры?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Анастасия.

      Договор об ипотечном кредитовании заключен с банком. А банк не склонен менять созаемщика, пока договор не исполнен полностью либо же не изменились обстоятельства у основного заемщика. Поэтому с большой вероятностью банка вам откажет, но попробовать стоит.

      А ваш бывший муж согласен выступить основным созаемщиком? И в чем смысл таких изменений? Платить все равно придется, если вы хотите сохранить свою долю в ½. Не будете платить, бывший муж, может погасить остаток сам, а потом взыскать с вам эту сумму, либо же потребовать часть квартиры пропорционально уплаченной сумме. Если основным созаемщиком останетесь вы и погасите кредит уже сами, у вас появятся те же права.

  6. Ришат

    Здравствуйте. Вопрос такой. Купили квартиру в ипотеку. Ипотека оформлена на маму. я являюсь созаемщиков. Квартира куплена на этапе строительства по ДДУ. Квартира оформлена как долевая (1/10 принадлежит маме, 9/10 мне). Родилась дочка и мы хотели погасить часть ипотеки материнским капиталом. но Пенсионный фонд не дает согласие т. к. ипотека оформлена на маму. Выкупить долю я не могу т. к. менеджер банка объяснил мне что я не могу выкупить квартиру из- за того ,что квартира находится в залоге у банка. Какие варианты есть у нас?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Ришат.

      Основным заемщиком является ваша мама, хотя у нее и меньшая часть квартиры. Поэтому вам нужно договариваться с банком и изменять условия путем заключения дополнительного соглашения. Обратитесь не к менеджеру, а к специалисту банка выше рангом, какие варианты предложит он исходя из политики, которую банк ведет. Ведь банк должен быть заинтересован в поступлении денег и погашения займа.

  7. Татьяна

    Бывший муж — созаемщик по ипотеке фактически ипотеку не платил, ипотека до конца не погашена, решил продать свою долю. Предъявить требование по оплате доли можно только после полной выплаты ипотеки. Соответственно я, заемщик и собственник второй доли, против сделки. Есть ли у него возможность совершить сделку по продаже доли в этом случае? Как мне защитить свои права?

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Татьяна.

      Без одобрения банка передать свою долю залога ваш бывший супруг не сможет, а банк практически никогда не соглашается на смену лица в процессе выплаты долга. Но даже, если такое лицо будет найдено, у вас как у владельца второй доли квартиры есть преимущественное право покупки в рамках ст.250 ГК РФ. Ваш бывший супруг не вправе продать кому-либо долю, предварительно не предложив вам ее выкупить.

      Конечно, у бывших супругов зачастую складываются не простые отношения и многие готовы сделать много гадостей просто из-за обиды, но стоит попытаться договориться. Если преимущественное право покупки будет вашим супругом нарушено либо же он предложит цену, которая существенно завышена, вы можете обратиться в суд для признания сделки недействительно либо же о переводе прав покупателя на себя.

  8. Алексей

    Здравствуйте, нам суд с бывшей женой разделил квартиру по 1/2 части каждому квартира в ипотеки! Если какие варианты продать свою 1/2 часть жене чтоб она стала главным собственником! Если да что для этого нужно?

    1. Главный Юрист

      Здравствуйте, Алексей.

      Теоретически продать свою часть квартиры бывшей супруге вы можете. Но для отчуждения имущества, пребывающего в залоге у банка, требуется согласие заемщика. Учитывая, что для банка 2 клиента лучше, чем один, так как все равно кто-то но окажется платежеспособен, банки крайне неохотно дают разрешение.

      Но попробовать можно, обратитесь в банк вместе с супругой за разрешением. Если доход вашей жены позволяет ей ежемесячно вносить плановые платежи, вопрос о переходе прав собственности только к одному заемщику будет рассмотрен. Если же вам откажут, тогда вопрос продажи своей доли придется решать после погашения ипотеки.

  9. Олег

    Можно ли отказаться от доли ипотечной квартиры совершеннолетнему ребенку. Ранее использовался материнский капитал в счёт погашения части ипотечного кредита.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Олег.

      При выделении материнского капитала в рамках ст.7 ФЗ №256 для улучшение жилищных условий предполагается, что всем детям будет выделена доля и они таким образом приобретут пускай и на часть, но собственной недвижимости. Поэтому ребенку, пускай и совершеннолетнему нужно оформить долю на себя, ведь родители подписывали такое обязательство в органах опеки. Дальше же взрослый ребенок может делать со своей долей, что пожелает, в том числе и подарить младшему брату или сестре.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.