Как продать долю в квартире банку в 2024 году

В период падения спроса на недвижимость найти покупателя, готового купить долю в квартире даже со скидкой не так легко, а если необходимо получить выгодное предложение, продажа затягивается на месяцы и даже годы. Если потребовалось быстро избавиться от недвижимости, стоит попробовать продать банку свою долю в квартире. Кредитное учреждение заинтересовать в сделке не так просто, банк должен убедиться в финансовой целесообразности данного шага, либо счесть этот вариант единственно возможным способом, чтобы взыскать кредитный долг.

Можно ли продать банку свою долю в квартире?

Обычно продажей долей собственники занимаются сообща, когда собираются продать единый объект собственности, либо один из владельцев предлагает остальным выкупить свою жилплощадь на основании ст. 250 ГК РФ.

С некоторыми оговорками, связанными с особенностью долевого владения, на основании ст. 421 ГК РФ собственник вправе распоряжаться своим имуществом, продавать его любому желающему, в том числе банку, если предварительно согласовать сделку с остальными владельцами квартиры.

Способы, как продать долю в квартире банку

Банк обязательно купит долю, если сочтет приобретение выгодным. Если обычные сделки купли-продажи не вполне соответствуют интересам финансовой организации, то сделки с залогом в рамках кредитных отношений отвечают потребностям обеих сторон.

Доля может быть продана банку через оформление залогового обеспечения при наличии крупного кредита с просроченными несколькими платежами.

Оформление залога

Первый вариант продажи доли связан с оформлением кредита на большую сумму с передачей в залог личной собственности. При отсутствии платежей в течение длительного времени банк отчуждает имущество в счет погашения долга через продажу на аукционе. Предварительно перед реализацией доли на аукционе банк предложит выкупить часть имущества собственникам остальных частей квартиры, и лишь потом приступит к продаже жилплощади.

С помощью залога удается увеличить лимит кредита, передав взамен банку обязательства возврата долга. Именно схему кредитования, когда залог забирают за кредитные просрочки и долги перед кредитором, используют для быстрого получения крупной суммы.

Помимо очевидного достоинства – быстрого получения средств, продажа доли через залог имеет ряд недостатков:

• предварительно необходимо выделить долю в натуре (должно быть изолированное помещение);
• если жилье единственное, продажа возможна только по ипотечному кредиту, после образования просрочки 3 месяца и выше;
• сумма, полученная в рамках кредита, не превышает 70% рыночной стоимости недвижимости;
• просрочка суммарно превысила 5% от стоимости недвижимости;
• если в процессе взыскания выяснится, что средств за долю не хватает для оплаты задолженности по кредиту, появляется угроза для остального имущества вплоть о банкротства;
• если дело дойдет до принудительного взыскания, кредитная история окажется безнадежно испорченной.

Важно! Чтобы не потерять вместе с долей в квартире иное имущество, автомобили, а также сохранить денежные средства на счетах, в кредитный договор с залогом до подписания вносят пометки о приоритетах при взыскании долга вначале с части жилой недвижимости.

По договору купли-продажи

Если банк решил выкупить долю в квартире, заключается обычный договор продажи наподобие схемы сделки с физлицом. В качестве покупателя документ подписывает гендиректор кредитного учреждения.

Алгоритм продажи доли по договору:

1. Предварительное согласование выкупа с остальными совладельцами. Уведомления направляют по почте в письменном виде с предложением в 30-дневный срок выкупить часть собственности.
2. Обращение в банк с обсуждением условий возможной сделки.
3. Проведение независимой экспертизы с оценкой доли в квартире. Максимальная стоимость, предложенная банком, равна не более 70% от рыночной.
4. Стороны готовятся к подписанию. Банк составляет договор, а владелец собственности собирает документы.
5. Договор с банком подписывается в присутствии нотариуса.
6. Составляют приемопередаточный акт.
7. Производят окончательные расчеты и передают документы на перерегистрацию права.

Со стороны продавца понадобится стандартный перечень документов на недвижимость, включая выписку ЕГРН, договор-основание для распоряжения долей, техпаспорт, справка о прописанных жильцах.

При условии, если банк предварительно согласен рассмотреть вариант покупки доли, процесс продажи доли все равно нельзя назвать быстрым:

• проверка сделки и принятие решения о выкупе может занять до 2 недель;
• независимая оценочная экспертиза с привлечением сотрудников банка – еще 2 недели;
• согласование договора и перерегистрация недвижимости – около 10 дней;
• зачисление средств на счет клиента – 3 дня.

Оформление купчей на долю предполагает довольно крупные расходы на нотариуса, составляющие 0,5% от суммы, но не менее 300 рублей.

Судебный порядок

Согласно ст. 349 ГК РФ, если банк намеревается забрать долю, которая служит единственным место жительства должника-заемщика, отчуждение возможно исключительно через суд.

Алгоритм получения банком жилья заемщика:

1. Основанием для обращения в суд станет возникшая за 3 и более месяца просрочка по кредиту, однако обычно кредитное учреждение ждет, пока образуется задолженность на крупную сумму.
2. Банк подает в суд заявление с требованием принудительного взыскания долга и отчуждения залогового имущества для расчетов с кредитором.
3. Судебная инстанция, рассмотрев дело о взыскании долга, выносит соответствующее решение, а после вступления его в силу передает исполнительный лист в работу приставам.
4. Сотрудник ФССП открывает исполнительное производство, в рамках которого выявляют имущество, подлежащее принудительной продаже.
5. Если должник отказывается вернуть долг банку, долю в квартире вначале арестуют, а потом продадут.
6. Вырученные деньги пойдут на погашение финансовых претензий, обязательные платежи, а оставшаяся часть (если долг окажется меньше цены недвижимости) отдается должнику.

Важно! Помимо суммы долга по кредиту, банк взыщет набежавшие проценты, штрафы, а судебные приставы дополнительно взыскивают 7% исполнительского сбора. На основании ст. 112 закона №229, минимальный сбор составляет 1 тысяча рублей.

Какое жилье не заинтересует банк для покупки?

Хотя кредитный договор дает лазейки для передачи доли в квартире взамен выданной суммы, не всегда удается использовать такую схему для избавления от недвижимости. Банк тщательным образом проанализирует характеристики жилья и изучит перспективы такой покупки. Обычно доли банк рассматривает как актив с низкой ликвидностью, и для того, чтобы кредитор захотел выкупить части имущества, понадобятся веские объективные доводы.

Шансы на продажу жилья банку через залог или куплю-продажу минимальны, если:

• технический износ здания, в которой расположена квартира, высокий;
• здание построено раньше 1970 года;
• невостребованный среди покупателей район, удаленный, с неразвитой инфраструктурой;
• низкий спрос на подобный тип жилья;
• число владельцев более 3-х4
• среди жильцов есть инвалиды, больные, пожилые лица;
• есть подозрения в том, что совладельцы буду чинить препятствия новому собственнику доли;
• не удалось выделить долю в виде отдельной комнаты.

Важно! Поскольку единственное жилье защищено от претензий судебного пристава, банк не принимает в залог единственное жилье заемщика, основываясь на положениях ст. 79 закона «Об исполнительном производстве», принятого 02.10.2007г.

Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?

Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.

Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога, если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.

Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава. В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.