Как переписать долю в квартире на родственника в 2021 году?

Обновлено: Январь, 2021 года

Переписывает долю в квартире на родственника

Право распоряжения долей в недвижимости включает возможность переписать имущество на любого человека, включая близких родственников. Главное отличие в процедуре – необходимость согласования сделки с остальными участниками собственности. Правило распространяется только на возмездные сделки, и не зависит от степени родства между прежним и новым владельцем. Алгоритм, как переоформить долю в квартире на родственника, определяется выбранным видом сделки – купля-продажа, дарственная, мена.

Особенности долевого имущества

Согласно ст. 244 ГК РФ, долевой характер владения предусмотрен в рамках общей или совместной собственности. С точки зрения Гражданского Кодекса, доля – часть в общем имуществе, и каждый собственник вправе распоряжаться им в собственных интересах, включая места общего пользования в квартире. Это налагает определенные обязательства при совершении сделок по распоряжению имуществом, в частности:

  • п. 1 ст. 246 устанавливает обязательность предварительного согласования будущей сделки с участниками собственности;
  • п. 2 ст. 246 допускает любые варианты возмездных и безвозмездных сделок отчуждения доли;
  • п. 1 ст. 250 наделяет текущих совладельцев квартиры преимущественным правом выкупить долю другого при наличии инициативы продать или обменять ее другим собственником;
  • п. 2 ст. 250 требует от продавца письменно известить других владельцев о своих планах продать свое имущество за конкретную цену и на определенных условиях, предлагая им проведение сделки с теми же параметрами.

Если в течение месяца никто не изъявит желания приобрести имущество, продавец сможет провести сделку с любым другим лицом, включая родственников.

Важно! Отказ от преимущественного права выкупа оформляют в письменном виде, с нотариальным заверением. Если требование предварительного согласования сделки проигнорировано или возникнут иные нарушения в процедуре, оставшиеся собственники квартиры в 3-месячный срок должны обратиться в суд с требованием возврата права на выкуп. Уступить свое право выкупа в пользу третьего лица не получится.

Способы переоформить доли квартиры на другого собственника

Нормами п. 2 ст. 246 ГК РФ закреплены следующие варианты сделок отчуждения для владельцев долевого имущества:

  • Купля-продажа;
  • Дарение;
  • Обмен.

Доля также может быть завещана любому лицу, при условии соблюдения прав на обязательную часть наследства для близких родственников собственника.

Чтобы избежать согласования сделки с остальными участниками собственности при переоформлении доли на родственника, необходимо выполнение одного из условий:

  1. Для передачи доли выбрана сделка дарения.
  2. Часть квартиры переоформляется на родственника, другого дольщика с преимущественным правом выкупа.

Поскольку сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, кроме случаев сделок отчуждения одновременно со всеми собственниками долей, перед регистрацией перехода права на часть квартиры в Росреестре понадобится посетить нотариуса.

Продажа или мена доли

Наиболее распространенным способом переоформления имущества на другое лицо служит подписание договора купли-продажи с предварительным согласованием сделки с остальными владельцами. Наличие родства с покупателем никак не отразится на алгоритме действий. Решаясь на такой вариант передачи имущества, необходимо помнить, что сделка считается возмездной, продавец должен получить некоторое вознаграждение, сопоставимое с рыночной стоимостью доли.

Алгоритм действий

Процедура состоит из нескольких этапов. Строгое соблюдение требований ГК РФ позволит избежать оспаривания сделки и отказа в регистрации перехода прав родственнику.

Схема действий при продаже доли:

  1. Составить письменное уведомление с указанием предполагаемых условий продажи.
  2. Отправить почтой оповещение о сделке с уведомлением о вручении.
  3. Подождать 30 дней с момента получения предложения каждым из совладельцев.
  4. Через месяц составляют договор с родственником, указав аналогичные условия продажи.
  5. Подписанный документ заверяют у нотариуса и далее передают полный пакет документации для перерегистрации доли.

Мена

Если при передаче доли не планируется получение денежного вознаграждения, в его роли может выступать любое другое равноценное имущество, а основанием для переоформления станет договор мены.

Составляя договор мены, следует придерживаться положений ГК РФ, указанных в отдельной главе 31. Алгоритм обмена имуществом выглядит аналогично процессу продажи.

Требования к договору

В силу сложностей подготовки договора с родственником и риска признания сделки фиктивной, рекомендуется обращаться за помощью к юристу по недвижимости. Он поможет грамотно составить купчую с полным соблюдением норм ГК и ГПК РФ.

Если решено оформить договор самостоятельно, используют готовый образец договора купли-продажи.

При составлении документа учитывают существенные условия договора, которые должны присутствовать в обязательном порядке:

  1. Название, место, дата.
  2. Стороны договора (ФИО и паспорт).
  3. Предмет – квартира с идентификационными характеристиками, количество комнат, жилой/нежилой фонд, адрес, этаж, площадь согласно данным Росреестра.
  4. Суть документа – продажа квартиры.
  5. Условия сделки (цена или получаемое вознаграждение).
  6. Кто сохранит право проживания после отчуждения, указывают сроки выполнения обязательств по освобождению квартиры и выписке.
  7. Указание на отсутствие обременений и ограничений в праве распоряжения.

Договор может содержать дополнительные условия договоренностей, возникших между сторонами покупателем и продавцом.

Дарственная

Безвозмездные сделки между близким кругом родственников происходят гораздо чаще, чем продажа имущества.

Если принято решение безвозмездно переписать долю в квартире на своего родственника, алгоритм сделки не требует согласия остальных собственников. Вторым преимуществом такого способа передачи имущества считается льготное налогообложение, предусмотренное для близких лиц. Чтобы не было претензий от налоговиков, следует позаботиться о документальном подтверждении родственной связи.

Третьим преимуществом считается отсутствие необходимости дополнительно оговаривать условия, по которым сделка считалась бы возмездной. Факт дарения без получения вознаграждений должен быть очевиден.

Важно! Ни в коем случае не стоит подменять сделку продажи переоформлением в дар, опасаясь противодействия со стороны остальных участников собственности. Даже близкие родственники иногда не соблюдают устные договоренности, а с позиции закона сделка считается недействительной, если будет установлено, что переписавший свою долю получал вознаграждение.

Этапы оформления дарственной

Алгоритм дарения доли – наиболее простой из всех представленных форм, поскольку не требует согласования:

1-й этап. Обсуждение условий сделки. Чтобы дарение состоялось, следует убедиться, что родственник согласен на принятие дара.

2-й этап. Составление дарственной. Этот вопрос следует поручить юристу, который специализируется в сфере недвижимости и досконально владеет актуальной информацией о требованиях закона к оформлению сделки.

3-й этап. Заверение дарственной. Чтобы Росреестр принял обращение с просьбой переписать долю на родственника, необходимо участие нотариуса.

4-й этап. Отчуждаемая часть регистрируется на нового владельца с изменением записи в ЕГРН. Пакет документации необходимо подавать вместе с оплаченной пошлиной в отделение МФЦ или региональный Росреестр по месту размещения недвижимости.

Налог с получателя дара

Получая часть недвижимости бесплатно, новый собственник фактически извлекает доход, зарабатывает сумму сопоставимую с рыночной стоимостью доли. Избежать взыскания 13-процентного дохода от стоимости подаренной квартиры могут только самые близкие родственники:

  • Супруг;
  • Ребенок;
  • Брат или сестра;
  • Мать и отец;
  • Дедушки и бабушки.

Остальным придется перечислять 13% от стоимости квартиры в пользу государства.

Документы для перерегистрации недвижимости в Росреестре

На сайте Госуслуги можно найти информацию о ближайших отделениях Росреестра и МФЦ, принимающих документацию для переоформления недвижимости, а также исчерпывающий перечень документов и требований к ним. Стандартный список для Росреестра включает:

  • Заявления от собственников;
  • Документы на доли в квартире;
  • Выписку из домовой книги;
  • Техпаспорт;
  • Для совместного имущества – согласие супруга;
  • Личные документы участников сделки;
  • Регистрационная пошлина;
  • Договор в экземплярах, равных количеству участников сделки плюс 1 для Росреестра.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы

Разобраться в юридических нюансах переоформления долей не так просто. Ниже представлены разъяснения по наиболее популярным вопросам.

Сколько времени переоформляется право на долю в Росреестре?
К каким расходам необходимо быть готовым?
Нужно ли несовершеннолетним собственникам присутствовать на сделке?
Можно ли обойтись без нотариуса?

Нужна ли помощь юриста при переоформлении доли на родственника?

В процессе подготовки и оформления сделки могут возникать трудности, связанные с юридическими нюансами передачи доли в недвижимости. Участие опытного юриста поможет избежать оспаривания сделок и отказов в регистрации имущества Росреестром.

Любая операция с недвижимостью требует тщательного внимания к деталям договора и неукоснительного соблюдения норм действующего законодательства. Обращаясь к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, можно вести к нулю риски мошенничества или оспаривания сделки.

Юрист-эксперт сайта
Савостьянова Ксения Вадимовна
Главный юрист – эксперт сайта
Профиль в ЯндексУслуги
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России, лауреат медали имени О.Е. Кутафина «За заслуги в юриспруденции».

Была ли эта информация полезной?

Главный юрист
Вопросы и ответы: 8
  1. Наталья

    Добрый день.
    Приобрели в 2011 г. 2-ком.квартиру на двоих с подругой с помощью ипотеки. ипотека была оформлена на меня, и я считаюсь собственником этого жилья. Сейчас ипотека выплачена и хотелось бы, чтобы у каждого была документально своя часть жилья — 1/2 доля. Где и как лучше это оформить, с чего начать, какие документы необходимо собрать.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Наталья.

      В вашем случае оптимальным вариантом будет оформление договора дарения на ½ долю квартиры. Но учитывая, что речь идет о подруге, а не о близком родственнике, подруге придется уплатить налог.

  2. Сергей Р.

    Добрый день! Квартира приватизирована в равных долях: муж, жена, совершеннолетняя дочь. Как дочери отказаться от своей доли в пользу отца и матери? Или можно отказаться только в пользу одного из родителей? Какие нужны документы для перерегистрации квартиры в МФЦ, кроме договора дарения?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Сергей.

      После приватизации каждый из указанных вами лиц стал полноценным собственником части квартиры, поэтому отказаться от своей доли уже не получиться, так как процедура приватизации завершена. Теперь можно провести процедуру отчуждения дол только по одному из оснований предусмотренных законом, а именно долю можно подарить, продать или обменять. Так как дарение не рассматривается, остается купля-продажа и мена, по-другому никак.

  3. Анатолий

    Добрый день! Квартира приватизирована в равных долях: отец, дочь, внук. как дочери и внуку отказаться в пользу отца от своих долей? Какова последовательность действий? И как поступить чтобы процесс отчуждения прошел с наименьшими материальными затратами?

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Анатолий.

      Процесс приватизации уже завершен, а значит право собственности уже зарегистрировано. Теперь для передачи долей одному собственнику с наименьшими потерями желательно составить договор дарения, который освобождает от налогообложения. Но проблема в том, что частью квартиры владеет несовершеннолетний ребенок.

      Дочь может подарить свою часть отцу без проблем, но на распоряжение собственностью несовершеннолетнего ребенка требуется разрешение опеки. Учитывая, что дарение договор безвозмездный и ребенку ничего не останется, органы опеки будут против. Но если речь пойдет о продаже доли в зависимости от цены и условий продажи, разрешение может быть получено.

  4. Наталья

    Здравствуйте. Я являюсь собственником дома и земельного участка. У меня есть сын, который в своё время отказался от приватизации квартиры. Дом был куплен на средства от продажи квартиры в 2008г. и был оформлен на меня. В 2013г. сын стал инвалидом. Сейчас у него 3 группа. В 2015г я вышла замуж. Назрел вопрос о переоформлении дома по долям. Каким способом это лучше сделать? я хочу чтобы 1\2 принадлежала сыну, 1\4 мужу, 1\4 мне. земля останется в моей собственности.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Наталья.

      Право пожизненного проживания для лиц, которые в свое время отказались от участия в приватизации сохраняется, пока они проживают в жилом помещении и не выписались. Квартира продана, бывшие собственники выписались, поэтому в рамках закона вашему сыну ничего не принадлежит.

      В 2008 году вы купили дом и оформили право собственности на себя. В 2015 году вышли замуж, но дом являлся добрачным имуществом, поэтому ваш супруг не может претендовать на жилое помещение, при условии, что уже после заключения брака вы уже на совместные деньги не произвели значительные вложения в дом в рамках ст.37 СК РФ.

      Таким образом, если ваш супруг не вносит средства в реконструкцию дома, недвижимость полностью принадлежит вам, и вы имеете полное право распорядиться ею, в том числе подарить по долям сыну и мужу.

      Но вы хотите передать только доли в доме, а право собственности на земельный участок оставить за собой, что законом не допускается. В силу ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания возможно только с земельным участком. Конечно, можно сослаться на п.1 ч.4 ст.35 ЗК РФ, учитывая, что вы хотите выделить ½ и ¼ доли, но при отделении половины дома, можно разделить и участок в натуре, поэтому п.1 к вашей ситуации не применим.

      К тому же исходя из разъяснений Верховного Суда РФ и судебной практики, вы не пройдете гос. регистрацию договора дарения без выдела и части земельного участка.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку "Задать вопрос", я принимаю политику конфиденциальности и пользовательское соглашение.

Сколько времени переоформляется право на долю в Росреестре?
Обычно срок ожидания составляет 10 дней, но при подаче пакета через МФЦ время увеличивается еще на 2 дня.
К каким расходам необходимо быть готовым?
Самыми крупными тратами может стать уплата налога в 13%, если выбрана сделка с дарением в отношении неблизкого родственника. Нотариальные услуги обходятся в несколько тысяч рублей, в зависимости от ценности передаваемого имущества. Регистрационная пошлина составляет 2 тысячи рублей.
Нужно ли несовершеннолетним собственникам присутствовать на сделке?
Если доля переоформляется на ребенка старше 14 лет, присутствие необходимо. В остальных случаях от имени несовершеннолетнего действует законный представитель – родители или опекуны.
Можно ли обойтись без нотариуса?
С 2019 года согласно поправка в закон №218-ФЗ, некоторые сделки с долями освобождаются от требования обязательного заверения нотариусом. Это касается продажи долей при условии, если все собственники участвуют в ней. При передаче отдельной доли нотариус по-прежнему необходим.
Adblock
detector