Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция

В силу разных причин большая часть квартир оформлена в долевую собственность на членов семьи или супругов. Порядок действий при выкупе доли в квартире, зависит от конкретных обстоятельств оформления сделки и наличия единого решения между родственниками.

При определенных условиях банк готов предоставить ипотеку на выкуп доли для родственника, а государство может предоставить материнский капитал. Если сторонам не удалось согласовать условия сделки, приходится решать вопрос в судебном порядке.

Способы, как выкупить долю у родственника

Квартиры могут принадлежать семье в долях по разным причинам – при наследовании, после приватизации или покупке за средства материнского капитала. После развода супруги делят совместно нажитое имущество, определяя размер своей части. Собственник может подарить часть своей жилплощади любому другому лицу, включая близких и родных.

В зависимости от готовности обеих сторон к сделке, различают добровольный выкуп доли и принудительная продажа незначительной части в жилплощади.

Заключая договор купли-продажи с близким родственником, следует помнить об ответственности сторон за подмену, когда возмездная сделка оказалась фиктивной. Именно сомнения в возмездности сделки часто заставляют кредиторов отказывать заемщику по заявке по ипотеке, а Пенсионный фонд отклонять запросы на использование маткапитала.

Добровольная сделка купли-продажи

В процедуре переоформления есть некоторые особенности, если:

• Выкупается последняя доля;
• В покупке используют заемные средства;
• Доля передается другому совладельцу квартиры;
• Для приобретения использован маткапитал;
• Продается часть квартиры, принадлежащая несовершеннолетнему.

Покупка части недвижимости – стандартная сделка отчуждения, когда имущество переходит от одного собственник другому, однако перед оформлением придется пройти процедуру предварительного согласования с остальными собственниками квартиры, имеющими преимущественное право выкупа. Избежать предварительного согласования можно только при продаже своей части другому совладельцу.

Высокие шансы на согласование ипотеки, если собственник части квартиры решил выкупить оставшуюся долю.

Если же эта часть принадлежит ребенку, придется согласовать сделку с органами опеки, наделив несовершеннолетнего альтернативным равноценным жильем. Если покупка другой недвижимости за вырученные средства не планировалась, деньги помещают на отдельный счет вплоть до совершеннолетия ребенка.

Принудительный выкуп

Никто не вправе заставить собственника продать собственное имущество или его часть, если нет соответствующего судебного решения.

Законные основания для признания судом незначительности доли приводятся в положениях ст. 252 ГК РФ. Норма закона предполагает лишение собственника части в имуществе с одновременной выплатой денежной компенсации.

Для удовлетворения требований принудительного выкупа должна соблюдаться совокупность условий:

1. Признание доли в собственности незначительной.
2. Установление судом факта невозможности выдела в натуре (оборудовании отдельного санузла, кухни, входа).
3. Владелец не проявляет интереса к собственности – не проживает на жилплощади, не испытывает в ней потребности.

Чтобы суд принял решение о принудительном выкупе, должны быть выполнены все условия одновременно.

Важно! Незначительной может оказаться доля 1/30 или 1/3. Все зависит от технических характеристик квартиры и общей площади всего объекта.

Принимая решение, суд будет исходить из реального интереса собственника к имуществу, и насколько он соизмерим причиненным другим совладельцам неудобствам. Суд должен будет установить, не имеет ли место злоупотребление правом на малую долю, которую собственник будет использовать для личной выгоды – сдачи внаем, регистрации чужих лиц на своей жилплощади.

Пошаговая инструкция по добровольному выкупу доли родственника

Когда обе стороны сделки согласны с условиями купли-продажи, оформить переход прав несложно. Главное, чтобы было соблюдено преимущественное право остальных собственников на выкуп части.

Продавец должен вначале предложить свою часть имущества другим собственникам жилья, и только потом, когда ни один из владельцев не изъявит желание купить эту часть, можно оформлять договор на покупку со сторонним лицом.

Шаг 1. Предложить выкупить долю остальным собственникам

Все сделки с долями предполагают выполнение обязательного условия – согласование сделки с остальными сособственниками. Поскольку текущие владельцы частей имеют преимущественное право на покупку, следует предложить им расширить свои владения, присоединив долю за определенное вознаграждение.

Предложение оформляют в письменном виде и передают лично или по почте с отметкой о вручении. В предложении на покупку нужно указать стоимость недвижимости и сроки для принятия решения. Специального бланка не предусмотрено, однако есть обязательные реквизиты предложения:

1. Информация о продавце.
2. Сведения о доле, ее размере и адресе расположения.
3. Стоимость продаваемой части квартиры.
4. Сроки для принятия решения.

Важно на стадии составления письменного предложения правильно определить условия возможной сделки, поскольку изменить их позже, при согласовании договора с реальным покупателем, уже не получится. Если продавец изменит условия договора с новым покупателем, текущие собственники вправе оспорить его в суде.

Согласно ст. 250 ГК РФ, на принятие решения отводится 10 дней после вручения письменного предложения. Юристы рекомендуют подождать 1 месяц перед подписанием договора с другим покупателем, если собственники проигнорировали предложение к выкупу.

Важно! Родственник продавца никаких преимуществ по выкупу имущества не имеет, если только ему не принадлежит часть в той же квартире.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи

Если остальные собственники не захотели купить часть в имуществе, можно готовить договор купли-продажи с родственником с обязательным включением в него следующих реквизитов:

• Место и дата составления;
• Сведения о продавце и покупателе;
• Описание отчуждаемой собственности (адрес, этаж, квартира, площадь);
• Состав долевой собственности;
• Информация о правоустанавливающих документах;
• Передача аванса или задатка;
• Условия расчета;
• Приемопередаточный акт;
• Урегулирование споров;
• Подписи с расшифровкой.

Договор составляют в 3 экземплярах. По одному для продавца и покупателя плюс еще один оригинал для Росреестра.

Подписанный договор заверяют у нотариуса и передают на регистрацию изменения в праве собственности. Сделка с отчуждением одной или нескольких долей должна быть заверена у нотариуса. Исключение составляют ситуации, когда все собственники одновременно захотят продать свои доли по единому договору купли-продажи.

После подписания договора проводят расчеты с продавцом согласованным предварительно способом.

Шаг 3. Регистрация сделки

Во избежание проблем с регистрацией сделки, настоятельно рекомендуется заранее проверить документацию на имущество и на участников сделки.

Стандартный перечень документов, который потребует Росреестр:

1. Гражданские паспорта сторон сделки.
2. Подготовленный и подписанный договор с отметкой о заверении у нотариуса.
3. Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
4. Договор купли-продажи.
5. Разрешение органов опеки, если продается имущество ребенка или недееспособного лица.

Дополнительно могут понадобиться личные документы опекуна, законного представителя, и доверенность (по требованию).

Помимо документов на сделку предъявляют квитанцию об уплате государственной пошлины для регистрации изменений в праве собственности на долю.

Пошаговая инструкция выкупа доли у родственника, если он против

Не всегда удается мирно договориться о выкупе доли с родственником. Он может отказаться от продажи, либо потребовать завышенную сумму за свою часть имущества. Купить долю в квартире у родственника, если он завышает цену, можно в судебном порядке, если будут соблюдены определенные условия.

Есть 2 варианта выкупа доли в судебном порядке:

1. Родственник не платит за жилье, не проживает и не использует свою жилплощадь, нарушает порядок проживания. Заинтересованные стороны могут попробовать подать иск с требованием лишения доли в квартире, однако на практике такой вариант покупки маловероятен.
2. Доля настолько мала, что не может быть выделена в натуре без ущерба интересов других владельцев. В судебном порядке собственник другой части в квартире требует признать имущество другого владельца незначительной с целью последующего принудительного выкупа.

Чтобы признать долю незначительной, необходимо предпринять 4 шага. Поскольку судебное разбирательство требует знания действующих законов и регламентов, стоит привлечь на помощь опытных юристов, которые подготовят иск и помогут с обоснованием позиции на суде.

Шаг 1. Составление иска

Залог успешного разбирательства в суде – подготовка доказательств и грамотная аргументация исковых требований. При подготовке иска о признании доли незначительной исходят из требований ст. 131 ГПК РФ.

Основные реквизиты искового заявления:

• Название судебного органа, куда направляют иск;
• Цена иска;
• Сведения об истце и ответчике, третьей стороне (если к спору привлекают другие инстанции);
• В основной части искового заявления описывают обстоятельства, при которых возникло право владения долями квартиры, и причины, почему понадобилось обращаться в суд;
• Если ситуация предполагает проведение досудебного урегулирования, следует указать об этом в иске;
• Формулировка требований истца;
• Законодательные ссылки;
• Дата составления, подпись составителя.

Заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и для судьи. Каждому из участников истец направляет подготовленный пакет документации с заявлением.

Шаг 2. Подача документов в суд

Перечень прилагаемых документов определяется в зависимости от ситуации. Обычно приложениями к иску выступают:

• Паспорт истца;
• Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• Письменное предложение о выкупе;
• Техническая документация на объект;
• Экспертное заключение о невозможности выдела в натуре;
• Другие доказательства законности требований истца;
• Квитанция об уплате пошлины.

Подготовленный пакет документов передают лично через канцелярию суда, либо направляют по почте с описью вложений.

Шаг 3. Участвовать в судебных заседаниях

Получив иск заявителя, судья принимает решение о дальнейшем рассмотрении. Если иск составлен верно и приведена грамотная аргументация, назначается судебное заседание с приглашением обеих сторон.

В рамках заседания суд заслушивает стороны. Если необходимо, проводится дополнительная экспертиза о невозможности выдела доли в натуре и стоимости объекта.

После вынесения судом решения следует подождать его вступления в силу, либо обжаловать постановление в вышестоящей организации.

Шаг 4. Регистрация права собственности на долю

Получив вступившее в силу судебное решение, следует перерегистрировать собственность. В Росреестр готовят пакет документов и оплачивают регистрационную пошлину. Подавать документы можно:

• Напрямую в Росреестр;
• Через отделение МФЦ;
• Через нотариуса.

По истечении положенного срока получают выписку, подтверждающую переход права собственности к родственнику.

Сроки выкупа доли в квартире у родственника

В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки проведения сделки могут различаться от нескольких дней до нескольких месяцев.

В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. В действительности, если покупателем выступает родственник с долей в той же квартире, на оформление может уйти не более недели. Если выкуп предусматривает получение ипотеки или материнского капитала, срок оформления увеличивается от недели до 2 месяцев.

Расходы на оформление выкупа

Самый выгодный вариант – договориться с родственником и согласовать условия для добровольного выкупа. В этом случае расходы на сделку составят около 7 тысяч рублей (2 тысячи рублей – регистрационная пошлина и 5 тысяч рублей – нотариальные услуги).

Если обстоятельства требуют обращаться в суд, вместо расходов на нотариуса придется платить судебную пошлину, определяемую согласно положениям пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, плюс пошлину за регистрацию права в Росреестре.

Юридические сложности при покупке долей у родственников

Выкуп доли предусматривает сложности с согласованием сделки с остальными собственниками жилья, даже если речь идет о близких родственниках. Чтобы избежать оспаривания сделки и отказов в регистрации недвижимости, рекомендуется привлекать к оформлению опытных юристов по недвижимости.

Грамотная юридическая помощь позволит урегулировать проблему принудительного выкупа в суде. Юрист поможет составить иск и обосновать исковые требования, ссылаясь на действующие законодательные нормы.

Вопросы и ответы юриста по теме выкупа доли у родственника