Как выкупить долю в квартире у родственника: пошаговая инструкция

Обновлено: Май, 2023 года

Выкуп доли в квартире у родственника

В силу разных причин большая часть квартир оформлена в долевую собственность на членов семьи или супругов. Порядок действий при выкупе доли в квартире, зависит от конкретных обстоятельств оформления сделки и наличия единого решения между родственниками.

При определенных условиях банк готов предоставить ипотеку на выкуп доли для родственника, а государство может предоставить материнский капитал. Если сторонам не удалось согласовать условия сделки, приходится решать вопрос в судебном порядке.

Способы, как выкупить долю у родственника

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Квартиры могут принадлежать семье в долях по разным причинам – при наследовании, после приватизации или покупке за средства материнского капитала. После развода супруги делят совместно нажитое имущество, определяя размер своей части. Собственник может подарить часть своей жилплощади любому другому лицу, включая близких и родных.

В зависимости от готовности обеих сторон к сделке, различают добровольный выкуп доли и принудительная продажа незначительной части в жилплощади.

Заключая договор купли-продажи с близким родственником, следует помнить об ответственности сторон за подмену, когда возмездная сделка оказалась фиктивной. Именно сомнения в возмездности сделки часто заставляют кредиторов отказывать заемщику по заявке по ипотеке, а Пенсионный фонд отклонять запросы на использование маткапитала.

Добровольная сделка купли-продажи

В процедуре переоформления есть некоторые особенности, если:

  • Выкупается последняя доля;
  • В покупке используют заемные средства;
  • Доля передается другому совладельцу квартиры;
  • Для приобретения использован маткапитал;
  • Продается часть квартиры, принадлежащая несовершеннолетнему.

Покупка части недвижимости – стандартная сделка отчуждения, когда имущество переходит от одного собственник другому, однако перед оформлением придется пройти процедуру предварительного согласования с остальными собственниками квартиры, имеющими преимущественное право выкупа. Избежать предварительного согласования можно только при продаже своей части другому совладельцу.

Высокие шансы на согласование ипотеки, если собственник части квартиры решил выкупить оставшуюся долю.

Если же эта часть принадлежит ребенку, придется согласовать сделку с органами опеки, наделив несовершеннолетнего альтернативным равноценным жильем. Если покупка другой недвижимости за вырученные средства не планировалась, деньги помещают на отдельный счет вплоть до совершеннолетия ребенка.

Принудительный выкуп

Никто не вправе заставить собственника продать собственное имущество или его часть, если нет соответствующего судебного решения.

Законные основания для признания судом незначительности доли приводятся в положениях ст. 252 ГК РФ. Норма закона предполагает лишение собственника части в имуществе с одновременной выплатой денежной компенсации.

Для удовлетворения требований принудительного выкупа должна соблюдаться совокупность условий:

  1. Признание доли в собственности незначительной.
  2. Установление судом факта невозможности выдела в натуре (оборудовании отдельного санузла, кухни, входа).
  3. Владелец не проявляет интереса к собственности – не проживает на жилплощади, не испытывает в ней потребности.

Чтобы суд принял решение о принудительном выкупе, должны быть выполнены все условия одновременно.

Важно! Незначительной может оказаться доля 1/30 или 1/3. Все зависит от технических характеристик квартиры и общей площади всего объекта.

Принимая решение, суд будет исходить из реального интереса собственника к имуществу, и насколько он соизмерим причиненным другим совладельцам неудобствам. Суд должен будет установить, не имеет ли место злоупотребление правом на малую долю, которую собственник будет использовать для личной выгоды – сдачи внаем, регистрации чужих лиц на своей жилплощади.

Пошаговая инструкция по добровольному выкупу доли родственника

Когда обе стороны сделки согласны с условиями купли-продажи, оформить переход прав несложно. Главное, чтобы было соблюдено преимущественное право остальных собственников на выкуп части.

Продавец должен вначале предложить свою часть имущества другим собственникам жилья, и только потом, когда ни один из владельцев не изъявит желание купить эту часть, можно оформлять договор на покупку со сторонним лицом.

Шаг 1. Предложить выкупить долю остальным собственникам

Все сделки с долями предполагают выполнение обязательного условия – согласование сделки с остальными сособственниками. Поскольку текущие владельцы частей имеют преимущественное право на покупку, следует предложить им расширить свои владения, присоединив долю за определенное вознаграждение.

Предложение оформляют в письменном виде и передают лично или по почте с отметкой о вручении. В предложении на покупку нужно указать стоимость недвижимости и сроки для принятия решения. Специального бланка не предусмотрено, однако есть обязательные реквизиты предложения:

  1. Информация о продавце.
  2. Сведения о доле, ее размере и адресе расположения.
  3. Стоимость продаваемой части квартиры.
  4. Сроки для принятия решения.

Важно на стадии составления письменного предложения правильно определить условия возможной сделки, поскольку изменить их позже, при согласовании договора с реальным покупателем, уже не получится. Если продавец изменит условия договора с новым покупателем, текущие собственники вправе оспорить его в суде.

Согласно ст. 250 ГК РФ, на принятие решения отводится 10 дней после вручения письменного предложения. Юристы рекомендуют подождать 1 месяц перед подписанием договора с другим покупателем, если собственники проигнорировали предложение к выкупу.

Важно! Родственник продавца никаких преимуществ по выкупу имущества не имеет, если только ему не принадлежит часть в той же квартире.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи

Если остальные собственники не захотели купить часть в имуществе, можно готовить договор купли-продажи с родственником с обязательным включением в него следующих реквизитов:

  • Место и дата составления;
  • Сведения о продавце и покупателе;
  • Описание отчуждаемой собственности (адрес, этаж, квартира, площадь);
  • Состав долевой собственности;
  • Информация о правоустанавливающих документах;
  • Передача аванса или задатка;
  • Условия расчета;
  • Приемопередаточный акт;
  • Урегулирование споров;
  • Подписи с расшифровкой.

Договор составляют в 3 экземплярах. По одному для продавца и покупателя плюс еще один оригинал для Росреестра.

Подписанный договор заверяют у нотариуса и передают на регистрацию изменения в праве собственности. Сделка с отчуждением одной или нескольких долей должна быть заверена у нотариуса. Исключение составляют ситуации, когда все собственники одновременно захотят продать свои доли по единому договору купли-продажи.

После подписания договора проводят расчеты с продавцом согласованным предварительно способом.

Шаг 3. Регистрация сделки

Во избежание проблем с регистрацией сделки, настоятельно рекомендуется заранее проверить документацию на имущество и на участников сделки.

Стандартный перечень документов, который потребует Росреестр:

  1. Гражданские паспорта сторон сделки.
  2. Подготовленный и подписанный договор с отметкой о заверении у нотариуса.
  3. Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Разрешение органов опеки, если продается имущество ребенка или недееспособного лица.

Дополнительно могут понадобиться личные документы опекуна, законного представителя, и доверенность (по требованию).

Помимо документов на сделку предъявляют квитанцию об уплате государственной пошлины для регистрации изменений в праве собственности на долю.

Пошаговая инструкция выкупа доли у родственника, если он против

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Не всегда удается мирно договориться о выкупе доли с родственником. Он может отказаться от продажи, либо потребовать завышенную сумму за свою часть имущества. Купить долю в квартире у родственника, если он завышает цену, можно в судебном порядке, если будут соблюдены определенные условия.

Есть 2 варианта выкупа доли в судебном порядке:

  1. Родственник не платит за жилье, не проживает и не использует свою жилплощадь, нарушает порядок проживания. Заинтересованные стороны могут попробовать подать иск с требованием лишения доли в квартире, однако на практике такой вариант покупки маловероятен.
  2. Доля настолько мала, что не может быть выделена в натуре без ущерба интересов других владельцев. В судебном порядке собственник другой части в квартире требует признать имущество другого владельца незначительной с целью последующего принудительного выкупа.

Чтобы признать долю незначительной, необходимо предпринять 4 шага. Поскольку судебное разбирательство требует знания действующих законов и регламентов, стоит привлечь на помощь опытных юристов, которые подготовят иск и помогут с обоснованием позиции на суде.

Шаг 1. Составление иска

Залог успешного разбирательства в суде – подготовка доказательств и грамотная аргументация исковых требований. При подготовке иска о признании доли незначительной исходят из требований ст. 131 ГПК РФ.

Основные реквизиты искового заявления:

  • Название судебного органа, куда направляют иск;
  • Цена иска;
  • Сведения об истце и ответчике, третьей стороне (если к спору привлекают другие инстанции);
  • В основной части искового заявления описывают обстоятельства, при которых возникло право владения долями квартиры, и причины, почему понадобилось обращаться в суд;
  • Если ситуация предполагает проведение досудебного урегулирования, следует указать об этом в иске;
  • Формулировка требований истца;
  • Законодательные ссылки;
  • Дата составления, подпись составителя.

Заявление составляют в нескольких экземплярах, по количеству участников судебного разбирательства и для судьи. Каждому из участников истец направляет подготовленный пакет документации с заявлением.

Шаг 2. Подача документов в суд

Перечень прилагаемых документов определяется в зависимости от ситуации. Обычно приложениями к иску выступают:

  • Паспорт истца;
  • Выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • Письменное предложение о выкупе;
  • Техническая документация на объект;
  • Экспертное заключение о невозможности выдела в натуре;
  • Другие доказательства законности требований истца;
  • Квитанция об уплате пошлины.

Подготовленный пакет документов передают лично через канцелярию суда, либо направляют по почте с описью вложений.

Шаг 3. Участвовать в судебных заседаниях

Получив иск заявителя, судья принимает решение о дальнейшем рассмотрении. Если иск составлен верно и приведена грамотная аргументация, назначается судебное заседание с приглашением обеих сторон.

В рамках заседания суд заслушивает стороны. Если необходимо, проводится дополнительная экспертиза о невозможности выдела доли в натуре и стоимости объекта.

После вынесения судом решения следует подождать его вступления в силу, либо обжаловать постановление в вышестоящей организации.

Шаг 4. Регистрация права собственности на долю

Получив вступившее в силу судебное решение, следует перерегистрировать собственность. В Росреестр готовят пакет документов и оплачивают регистрационную пошлину. Подавать документы можно:

  • Напрямую в Росреестр;
  • Через отделение МФЦ;
  • Через нотариуса.

По истечении положенного срока получают выписку, подтверждающую переход права собственности к родственнику.

Сроки выкупа доли в квартире у родственника

В зависимости от выбранного способа покупки и готовности родственника продать свою часть, сроки проведения сделки могут различаться от нескольких дней до нескольких месяцев.

Добровольно через договор купли-продажиОпределение условий сделки1 день
Направление письменного предложения собственникам10 дней
Составление договора и заверение нотариусом1 день
Подготовка и подача документов для Росреестра1 день
Получение выписки ЕГРН7-10 дней
Принудительный выкуп через судДосудебное урегулирование10 дней
Составление иска и подготовка документации1-5 дней
Судебное разбирательство2 месяца
Вступление в силу судебного решения1 месяц
Получение новой выписки ЕГРН7-10 дней

В таблице указаны примерные сроки выкупа через договор купли-продажи или в судебном порядке. В действительности, если покупателем выступает родственник с долей в той же квартире, на оформление может уйти не более недели. Если выкуп предусматривает получение ипотеки или материнского капитала, срок оформления увеличивается от недели до 2 месяцев.

Расходы на оформление выкупа

Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Самый выгодный вариант – договориться с родственником и согласовать условия для добровольного выкупа. В этом случае расходы на сделку составят около 7 тысяч рублей (2 тысячи рублей – регистрационная пошлина и 5 тысяч рублей – нотариальные услуги).

Если обстоятельства требуют обращаться в суд, вместо расходов на нотариуса придется платить судебную пошлину, определяемую согласно положениям пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, плюс пошлину за регистрацию права в Росреестре.

Юридические сложности при покупке долей у родственников

Выкуп доли предусматривает сложности с согласованием сделки с остальными собственниками жилья, даже если речь идет о близких родственниках. Чтобы избежать оспаривания сделки и отказов в регистрации недвижимости, рекомендуется привлекать к оформлению опытных юристов по недвижимости.

Грамотная юридическая помощь позволит урегулировать проблему принудительного выкупа в суде. Юрист поможет составить иск и обосновать исковые требования, ссылаясь на действующие законодательные нормы.

Вопросы и ответы юриста по теме выкупа доли у родственника

Можно ли выкупить долю у родственника в ипотеку?
Можно, однако найти банк, готовый кредитовать сделки между родственниками, не так легко. Шансы на согласование заявки выше, если у продавца с покупателем дальняя родственная связь, и выкупается последняя доля в квартире с последующей передачей в залог всей квартиры.
Что делать, если родственник завышает цену и нет возможности признать долю незначительной?
Если продавец не хочет передавать свою часть родственникам и в предложении завысил стоимость, следует помнить, что другие претенденты на жилье могут получить долю только по цене, указанной ранее. Если посторонним лицам имущество продадут по более низкой цене, обращаются в суд для признания сделки недействительной.
После продажи доли в квартире родственнику налоговая требует уплаты 13% от стоимости, правомерно ли это?
Все зависит от срока владения недвижимостью накануне продажи. Если доля была получена по наследству, подарена или приватизирована, от подоходного налога собственника освобождают спустя 3 года, а если часть была куплена, продать без налоговых последствий можно спустя 5 лет.
Можно ли использовать материнский капитал на покупку доли?
Закон не ограничивает родителей в выборе вида недвижимости для покупки за средства маткапитала, если это отвечает интересам семьи, однако Пенсионный фонд с сомнением относится к возмездным сделкам между близкими родственниками, подозревая, что родители хотят обналичить капитал за счет фиктивной сделки.
Главный юрист
Вопросы и ответы: 8
  1. Наталья

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста как мне правильно сделать. У нас двухкомнатная квартира 53 кв . м в доле 4 человека у детей по 1/10, а у нас с мужем 1/2, сейчас я хочу выкупить у мужа его долю и у дочки , дочки 20 лет .Дочка и муж , согласны.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Наталья. Для начала вашему мужу и дочери нужно исполнить требования ст.250 ГК РФ, то есть предоставить право преимущественной покупки всем содольщикам. Нужно направить через почту извещение на ваше имя и вашего сына о намерении продать доли. Вы, выступаете законным представителем сына. Это формальность, но она важна. Принимаете оба письма на свое имя и своего сына.

      Далее оформляете договор купли-продажи доли дочери. Договор нужно будет заверить нотариально, во исполнение ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации имущества». А вот с долей мужа не все так просто, так как у вас совместная собственность. Для того чтобы он мог продать свою долю, нужно ее сначала определить. Только потом можно будет вам продать по той же схеме, что и с дочерью.

  2. Ирина

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста, Хочу выкупить доли в квартире у 3 родственников первой линии у каждого 1/4 доли в том числе и у меня есть 1/4 доли собственности, хочу оформить ипотеку и использовать мат. капитал, 1 родственник проживает в другом городе у мужа. Какие нюансы могут быть у меня и в каком порядке мне действовать.

    1. Главный Юрист

      Добрый день, Ирина.

      А ваши родственник – содольщики согласны продать вам свои доли. Дело в том, что в силу ст.250 ГК РФ нужно исполнить требование преимущественной покупки, то есть каждый из трех предполагаемых продавцом обязан направить извещение другим содольщикам в том числе и вам о намерении продать свою долю. Заверять извещение нотариально не нужно, просто направить заказным письмом. Даже при наличии согласия от трех содольщиков на продажу своих долей вам, эту формальность исполнить нужно.

      Затем заключаете договора купли-продажи долей. Договора должны быть заверены нотариально.

      Касаемо одного из содольщиков, проживающей в ином городе. Женщина может в своем городе оформить доверенность на иное лицо, которое будет представлять ее интересы в сделке.

      Касаемо использования материнского капитала и ипотечного кредита. Для того чтобы подтвердить намерение о продаже, вы можете представить в тот же банк и Пенсионный фонд копии предварительных договоров купли-продажи, тем самым доказав, что квартира уже найдена и договоренность по основным пунктам достигнута.

  3. Ольга

    Здравствуйте, как презнаться долю не значительной если есть квартира 2 комнатная у меня 2/3 доли и у сестры 1/2 она в квартире не проживает и не платит за неё за свою часть хочет больше чем она стоит.

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Ольга.

      У вашей сестры есть другое жилье в собственности? Дело в том, что в судебном порядке в рамках ст.252 ГК РФ можно принудить собственника доли продать его долю только при соблюдении ряда условий, причем всех одновременно. В частности, доля должна быть малозначительна, собственник не имеет заинтересованности в ее использовании по назначению и долю невозможно выделить в натуре.

      У вашей сестры 1/3, а это не малозначительная доля, и если у нее нет своего жилья, а она проживает, к примеру, у мужа или арендует, то жилья у нее своего нет. При таких обстоятельствах суд вам откажет.

      Касаемо стоимости. Каждый собственник вправе устанавливать свою цену на имущество и заставить уменьшить цену через суд невозможно, это право собственника распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Договаривайтесь.

  4. Анжела

    Здравствуйте! Подскажите ,пожалуйста,я хочу выкупить 3/4 доли в квартире у своего брата( у меня 1/4 доли),как нужно действовать в первую очередь,т.е куда вначале нужно идти и что делать.И сколько будет эта процедура вся стоить?Я проживают в Вологодской области г.Сокол

    1. Главный Юрист

      Добрый вечер, Анжела.

      А ваш брат согласен на продажу ¾ долей в квартире? Направьте ему письмо с просьбой о продаже его долей вам и сразу же пропишите сумму, которую готовы предложить. Если брат будет согласен, собирайте пакет документов, делайте оценку квартиру, а затем составляйте договор купли-продажи жилого помещения ( договор нужно будет заверить нотариально, так как речь идет об отчуждении долевого имущества ). Далее можно передать пакет документов на перерегистрацию в Росреестр через МФЦ. Касаемо стоимости не подскажу.

Задайте вопрос юристу

Ваш вопрос появится на сайте после прохождения модерации (проверки), не отправляйте его несколько раз. Нажимая на кнопку «Задать вопрос», я принимаю политику обработки ПДн, согласие на обработку ПДн, пользовательское соглашение.