Можно ли взять ипотеку на долю в квартире, в каких ситуациях это возможно

По российским законам владеть можно не только единым объектом собственности, но и его частями, а при отсутствии денежных средств обращаются за помощью в кредитные учреждения.

В силу невысокой ликвидности такой жилплощади, выкуп доли в ипотеку предоставляют банки неохотно и не все. Успех в согласовании кредитной сделки зависит от конкретных обстоятельств покупки, надежности заемщика и его готовности представить достаточное обеспечение по ипотечному займу. При выкупе последней доли увеличиваются шансы на одобрение заявки.

Как оценить вероятность одобрения заявки на ипотеку

Первое, чем поинтересуется банк, рассматривая заявку заемщика, это риски при выдаче кредитных средств на покупку недвижимости. Доля в квартире – не лучший вариант залогового обеспечения при выдаче крупного займа по ряду причин:

1. Стоимость квадратного метра при покупке доли гораздо ниже.
2. Найти желающих купить комнату или долю не так просто.
3. Продать долю в квартире можно только после получения согласия у остальных совладельцев.

Хотя часть квартиры – менее привлекательный вариант решения жилищного вопроса, для семей с ограниченным достатком покупка комнаты – единственный выход обзавестись недвижимостью. Специально для такой категории граждан предусмотрены программы ипотечного кредитования для покупки долей.

Банк особенно тщательно рассматривает сделки при намерении купить часть собственности, нужно быть готовым к отказу по заявке, если:

• Заемщик собрался выкупить жилплощадь у своего близкого родственника, поскольку такая операция может показаться фиктивной, с целью обналичивания целевых сумм;
• Хотят выкупить часть квартиры, которой владеет экс-супруг (жена или муж) после развода, так как банк может усомниться в намерении сторон разобраться в имущественных отношениях и подозревать совладельцев жилья в попытке аферы;
• В залог оформляется только часть квартиры;
• Жилье ветхое, расположено в изношенном или аварийном доме, что не позволяет оформить его в качестве залога.

Для покупки доли понадобится передать ее в залог. Если выкупается комната в общежитии или коммунальной квартире, нужно заручиться согласием соседей.

Статистика показывает, что шансы на одобрение ипотеки крайне низкие, если:

• В квартире до этого заемщик не покупал долей;
• Покупка доли не поможет переоформить квартиру в единоличную собственность;
• В залог предложено жилье с невысокой ликвидностью.

Важно! Если банк отказывает в оформлении ипотеки, остается возможность получения потребительского кредита с передачей в залог другой, более ликвидной недвижимости. Нужно быть готовым к повышению ставки и снижению кредитной линии.

Можно ли купить в ипотеку долю у родственника

Сделки между родственниками сразу попадают в зону пристального внимания менеджеров банка, поскольку близкие люди нечасто оформляют договора возмездного отчуждения. Чаще члены семьи передают имущество в дар или по завещанию. Тем не менее, закон не запрещает покупать жилье у своих близких, если граждане юридически дееспособны. Если не хватает собственных средств, родственники занимают средства у банка через ипотечный кредит.

Чем ближе родство между покупателем и продавцом, тем сложнее получить одобрение ипотеки. При подаче заявки сотрудники банка проверяют кровные связи по вертикали и горизонтали:

• Супруг;
• Отец, мать, усыновители;
• Родные или усыновленные дочь, сын;
• Родные по одному или обоим родителям дети;
• Опекун, опекаемый.

Если банк сочтет отношения между сторонами ипотечной сделки взаимозависимыми, особое внимание уделяется стоимости жилья по договору и по оценке независимой экспертизы.

Можно ли купить комнату в коммуналке

Если у родственника собираются выкупить комнату в коммуналке, перед оформлением кредитной линии в банке предстоит решить вопрос с согласием от остальных жильцов.

При покупке комнаты предъявляют следующие требования:

• Удовлетворительное состояние, пригодное для жизни;
• Канализация, санузел, инженерные коммуникации в квартире;
• Электричество и тепло;
• Жилая площадь от 12 квадратных метров;
• В доме нет деревянных перекрытий и строительных соединений;
• Дом построен не раньше 1970 г.

Больше шансов на одобрение, если выкупается последняя комната в коммуналке, поскольку после сделки объект превращается из коммунальной квартиры в обычную отдельную квартиру, что позволяет оформить ее в залог целиком.

Как избежать отказа по ипотеке между родственниками

Чтобы кредитор разрешил выдачу кредитных средств для покупки доли, должны быть исключены следующие ситуации:

1. Один супруг продает часть в квартире другому.
2. Сторонами сделки стали гражданские супруги.
3. Оформлен брачный контракт между покупателем и продавцом.
4. У супругов, между которыми заключается договору купли-продажи доли, есть общий малолетний ребенок.
5. Родители продают квартиру собственному ребенку.

Шансы на ипотеку повышаются, если между супругами оформлен развод, а от продаж имущества детям лучше отказаться, выбрав схему передачи через третье лицо.

Выкуп последней доли в квартире

Самый распространенный случай продажи доли в ипотеку – выкуп последней части в собственной квартире. Банки охотно предлагают ипотечные программы подобного типа, поскольку в залог можно оформить всю квартиру.

Инструкция по оформлению ипотеки на долю в квартире

В процессе согласования ипотеки для выкупа доли предстоит пройти следующие этапы:

1. Согласовать условия с продавцом.
2. Предложить остальным собственникам долей выкупить на аналогичных условиях.
3. Согласовать сделку с банком.
4. Подписать договор с продавцом.
5. Оформить ипотечное соглашение и страховку.
6. Зарегистрировать смену собственника в Росреестре.

Во избежание проблем с получением ипотечных средств, стоимость доли по договору не должна значительно расходиться с оценочной стоимостью согласно заключению независимого эксперта.

Преимущественное право выкупа

На основании ст. 252 ГК РФ, перед поиском покупателя необходимо предложить другим владельцам квартиры купить долю.

Последовательность действий при согласовании покупки с другими собственниками:

1. Уточнить полный список владельцев долей по выписке ЕГРН. Получить ее можно по запросу в МФЦ или Росреестре.
2. Составить в письменном виде предложение купить долю по определенной цене.
3. После вручения предложения у собственников долей есть месяц на принятие решения о сделке.
4. Если никто не выразил намерения купить часть имущества, составляют и заверяют у нотариуса отказ.

Этап согласования сделки с соседями – обязательное условие перед тем, как получить одобрение по ипотечному кредиту, если только заемщик уже не владеет некоторой частью в квартире.

Согласование сделки с банком

До подписания договора и получения средств для расчетов по сделке купли-продажи предстоит пройти согласование с банком:

1. Кандидатуры заемщика и его платежеспособности.
2. Условий кредита (суммы, срока погашения, размера платежа, оформления страховки).
3. Выбранного объекта приобретения на соответствие параметрам банка (ликвидность жилья, площадь, район, степень износа, ремонт).
4. Подписанного предварительного договора о покупке доли в квартире (условия не должны ограничивать права банка-залогодержателя).

Заемщику предстоит дважды готовить документацию для банка. Вначале кредитор проверяет личность заемщика и на основании поданных справок и личных бумаг оценивает надежность и ответственность будущего плательщика. Если получено одобрение по заявке и найден объект для покупки, банку повторно предстоит проверить условия покупки и представленные на недвижимость документы.

Заключение договора

Залог успешной сделки с недвижимостью – грамотное составление подписываемых с продавцом договоров и тщательная проверка документов. Перед подписанием договора о покупке и подачей заявки на ипотечную сделку в банк рекомендуется получить консультацию у юриста. При любом сомнении в безопасности сделки, от нее следует отказаться, либо провести проверку на законность покупки объекта, обратившись к опытному юристу.

При подготовке к заключению договора предстоит собрать справки и выписки, подготовить оценочное заключение эксперта и оформить страховку на выкупаемую часть.

Договор на покупку доли в квартире составляют в 3 экземплярах (покупателю, продавцу и для Росреестра). В документе должна присутствовать следующая информация:

1. Дата, город составления.
2. Сведения о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
3. Предмет договора (место расположения, технические параметры, идентификационные признаки).
4. Документ, подтверждающий право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании и др.)
5. Выписка ЕГРН, свидетельство о регистрации в Росреестре.
6. Стоимость, сроки расчетов за долю.
7. Сведения о зарегистрированных на момент сделки жильцах и сроках освобождения жилплощади.
8. Права и ответственность сторон.
9. Подписи сторон и расшифровка.

Банк может выдвинуть свои требования к оформлению документа, либо предложит свой бланк договора. Если у банка нет специального бланка для оформления покупки доли, используют образец для заполнения.

Подготовка документов для регистрации сделки

После подписания договора купли-продажи переходят к заключению ипотечного соглашения и расчетам с продавцом. Для оформления ипотеки в банк подают пакет документации на самого заемщика и выбранный им объект недвижимости:

1. Гражданский паспорт заемщика.
2. СНИЛС или любой иной документ (права, ИНН, загранпаспорт) покупателя.
3. Свидетельство о семейном статусе из ЗАГСа.
4. 2-НДФЛ за 3-6 месяцев (в зависимости от банка).
5. Заверенная копия трудовой книжки.
6. Свидетельство о регистрации права на долю в Росреестре или выписка ЕГРН.
7. Техпаспорт на недвижимость.
8. Выписка из домовой книги о зарегистрированных гражданах (если есть).
9. Документ о передаче первоначального взноса.
10.  Договор страхования (оформляется в одной из аккредитованных банком страховых компаний накануне или одновременно с подписанием кредитного соглашения).

После заключения договора с кредитным учреждением оформляют договор о залоговом обеспечении с передачей доли (или всей квартиры) в залог банку. Деньги, которые осталось уплатить за долю после внесения первого взноса, банк выдаст продавцу после подтверждения успешной перерегистрации прав на собственность в Росреестре.

Для регистрирующего органа готовят:

• Заявления от сторон сделки;
• Паспорта и свидетельства о рождении продавца и покупателя;
• Кадастровый паспорт;
• Выписка ЕГРН или свидетельство о регистрации прав предыдущего собственника;
• Свидетельство о семейном статусе и нотариально заверенное согласие на продажу;
• Разрешение из опеки, если продают долю несовершеннолетнего или недееспособного человека;
• Кредитный договор о выдаче заемных средств для покупки доли;
• Документ о залоговом обременении;
• Договор о покупке недвижимости у продавца;
• Заключение эксперта об оценке доли;
• Справка о состоянии коммунальных платежей;
• Справка о зарегистрированных на момент регистрации сделки жильцах.

Если сделка кредитная, банк будет настаивать на освобождении жилплощади от жильцов и их снятии с регистрационного учета до проведения сделки.

Какие банки дают ипотеку на долю

Рынок ипотечного кредитования представлен сотнями программ жилищного кредитования от российских банков, однако далеко не каждый кредитор согласится выдать деньги на покупку доли. Еще меньше желающих кредитовать заемщиков со средним доходом, которые хотят взять ипотеку без первоначального взноса.

Рекомендуется выбирать кредитное учреждение с учетом его финансовой репутации и предложенных условий кредитования, обращая особое внимание на программы крупнейших финансовых учреждений страны.

Сбербанк

В кредитной организации предоставляют шанс выкупить последнюю долю в квартире на следующих условиях:

• Сумма от 300 тысяч рублей;
• Максимальный лимит ограничен 80% от оценочной стоимости;
• Срок погашения – 30 лет;
• Ставка – от 9-12% годовых (определяется индивидуально);

Залоговым обеспечением выступает вся квартира, а при отсутствии возможности подтвердить высокий доход принимаются со-заемщики.

Газпромбанк

Готов кредитовать покупку доли, если она выкупается последней и позволит оформить в залог всю квартиру.

Условия кредитования:

• Размер – от 100 тысяч рублей;
• Ставка – от 7,5%;
• Срок – до 30 лет;
• Личный взнос – от 10%.

Банк просит застраховать жилье от рисков полной утраты и повреждений.

ВТБ

Банк отказывается проводить сделки с отдельными комнатами, если только они не выкупаются текущим собственником остальной части квартиры.

Условия ипотеки на долю:

• От 600 тысяч рублей;
• Под 8,4% годовых;
• С погашением на 30 лет;
• С первоначальным взносом от 10%.

Для оплаты первоначального взноса принимается материнский капитал.

Ответы юриста на частые вопросы по выкупу доли

Юридические сложности при выкупе части недвижимости в ипотеку

Любая сделка с недвижимостью предполагает особые риски и необходимость тщательной проверки документов на выкупаемый объект. Рекомендуется обращаться к юристам, имеющими опыт сопровождения сделок и проверки их на законность.

Эксперты рекомендуют отказаться от покупки жилья, если на момент сделки в нем остается прописанным человек, находящийся в местах лишения свободы, пропавший без вести или признанный умершим.

Поскольку комната или доля в квартире относится ко вторичному рынку недвижимости, следует уделить особое внимание техническому состоянию дома, квартиры, помещения.