Выделение детям доли в праве общей собственности на квартиру является обязательным при направлении маткапитала на приобретение жилья. В соответствии с законодательством квартира, для покупки которой использовался материнский капитал, должна быть оформлена в общую собственность членов семьи. Сделать это можно с помощью соответствующего соглашения или используя договор дарения. Обычно для выделения долей приходится посещать нотариуса, однако возможны варианты, когда родители могут обойтись и без нотариального удостоверения соглашения.
- Почему приходится выделять долю в квартире детям
- Особенности выделения долей детям по маткапиталу
- Кому выделяются доли
- В какой срок нужно выделить доли
- Размеры долей
- Способы выделить доли детям в квартире за счет маткапитала
- Способ 1 — Соглашение о выделении долей
- Способ 2 — Соглашение об определении долей
- Способ 3 — Дарение долей
- Как выделить долю в ипотечной квартире
- Как выделить доли детям в случае развода
- Как зарегистрировать право собственности на доли
- Что будет, если не выделить доли
- Последствия выделения доли в квартире детям
- Какие сложности могут возникнуть
Почему приходится выделять долю в квартире детям
Условия предоставления материнского капитала регулируется положениями Федерального закона № 256-ФЗ. В соответствии с п. 4 ст. 10 указанного закона получатель сертификата маткапитала и его супруг (супруга) должны оформить купленную (построенную, реконструированную) жилую недвижимость в общую собственность супругов и их детей. Способом оформления квартиры (дома) в общую собственность закон называет соглашение об определении долей или иной договор.
Еще одной ситуацией, когда приходится выделить долю детям, является продажа жилья, в которой дети уже являются собственниками. В подобной ситуации права несовершеннолетних собственников защищают органы опеки и попечительства. При продаже квартиры, в которой владельцем доли является ребенок, ему должна быть выделена не меньшая доля в квартире, по своим характеристикам не уступающей продаваемому жилью.
Обычно продажа квартиры сопровождается одновременной покупкой нового жилья, в котором и выделяются доли детям. Но можно и заранее выделить доли детям в другом жилье, например, в квартире близкого родственника. Тогда орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.
Могут быть и другие причины для выделения долей детям в квартире, уже принадлежащей одному или обоим родителям. Например, причиной может стать желание родителей сделать детей совладельцами недвижимости. Каким бы ни был повод для выделения долей, оно оформляется путем составления соответствующего соглашения.
Особенности выделения долей детям по маткапиталу
Наиболее распространенный вариант выделения долей детям это исполнение обязательства, которые берет на себя получатель материнского капитала. В связи с этим стоит напомнить правила использования маткапитала на приобретение жилья.
Кому выделяются доли
В соответствии с положениями ст. 10 закона № 256-ФЗ квартира, купленная с помощью сертификата маткапитала, должна перейти в общую собственность всех членов семьи. Таким образом, собственниками квартиры должны быть:
- Получатель маткапитала;
- Супруг (супруга) получателя;
- Все дети в семье.
Как уже говорилось выше, маткапитал выделяется на всю семью. Поэтому, например, если к моменту получения маткапитала или выделения долей в семье родился еще один ребенок, он также должен быть упомянут в соглашении как полноценный совладелец недвижимости.
Выделение отдельной доли самому получателю маткапитала и/или его супругу не является строго обязательным. Приобретенное в браке недвижимое имущество по умолчанию находится в общей собственности супругов, даже если формально квартира оформлена только на одного из них. Это полностью соответствует условиям предоставления маткапитала, так как супруги, приобретшие жилье в браке, сообща владеют недвижимостью, даже если одного из них не указано в правоподтверждающих документах.
В какой срок нужно выделить доли
В соответствии с п.15.1 Правил направления маткапитала получатель сертификата материнского капитала или его супруг должен оформить купленное с привлечением средств маткапитала жилье в общую собственность не позднее 6 месяцев. Срок для выполнения данного обязательства отсчитывается с:
- С даты перечисления средств сертификата продавцу при покупке жилья;
- С дня снятия обременения, если жилье приобреталось с привлечением средств целевого жилищного займа;
- С даты ввода в эксплуатацию объекта ИЖС;
- С дня выплаты полной задолженности по кредиту и снятия обременения на квартиру;
- С момента внесения последнего паевого платежа жилищного кооператива;
- Дня подписания акта приемки-передачи, если средства маткапитала были направлены на оплату объекта долевого строительства.
Таким образом, доли должны быть выделены не позднее полугода с того момента, как покупатель стал полноценным собственником квартиры без каких-либо ограничений или обременений.
Размеры долей
Формально размер долей, которые выделяются детям, законодательством не регулируется. Кто-то разделяет квартиру в равных долях на всех, кто-то оформляет на каждого ребенка по 1 м2. Распространена практика, поддерживаемая Верховным Судом РФ, когда на ребенка оформляется доля, пропорциональная размеру материнского капитала относительно общей стоимости жилья.
Пример. Размер маткапитала за первого ребенка в 2024 году составляет примерно 597 тыс. руб. Была приобретена однокомнатная квартира стоимостью 4 млн. 800 тыс. руб. Площадь квартиры — 40 м2. Средствами маткапитала была оплачена примерно 1/8 стоимости квартиры. Тогда в собственность ребенка нужно оформить 1/8 доли квартиры или примерно 5 м2.
Повторимся, что родители самостоятельно определяют размер долей — закон не принуждает выделять долю, пропорциональную соотношению маткапитала к цене недвижимости. Однако многие нотариусы и суды рекомендуют придерживаться позиции, изложенной Верховным Судом РФ.
Способы выделить доли детям в квартире за счет маткапитала
Существует несколько способов выделить доли детям в приобретенной за счет средств маткапитала квартире.
Первый — составить соглашение о выделении долей, не требующее нотариального заверения. Такой вариант возможен, если недвижимость находится в совместной собственности. Также соглашение может быть использовано, если квартира находится в долевой собственности родителей и они совместно выделяют доли своим детям.
Второй вариант — оформить соглашение об определении долей (разделе имущества). Он применяется, если квартира оформлена на одного из супругов, доли родителей не определены, однако они хотят выделить доли каждому из членов семьи (включая обоих супругов). Такой способ выделения долей требует посещения нотариуса. Заверять соглашение у нотариуса придется и в том случае, если доли родителей определены, а отец или мать выделяют детям доли из своего имущества.
Существует еще один способ выделения долей детям. Если была оформлена долевая собственность на квартиру, возможен вариант, когда родители передают часть прав на имущество своим детям с помощью договора дарения.
| Соглашение о выделении долей | Соглашение об определении долей (разделе имущества) | Договор дарения долей |
|---|---|---|
| 1. Выделяются доли детям, доли родителей не определены (оставшаяся часть недвижимости остается в совместной собственности супругов). 2. Квартира находится в долевой собственности супругов, они оба выделяют доли детям. | 1. Квартира находится в совместной собственности, определяются доли родителей и второго супруга. 2. Квартира находится в долевой собственности, долю детям выделяет один из них. | Квартира находится в долевой собственности, оба родителя выступают одарителями в отношении своих детей. |
| Составляется самостоятельно. | Составляется и удостоверяется нотариусом. | Договоры составляются и удостоверяются нотариусом. |
Способ 1 — Соглашение о выделении долей
Соглашение составляется в простой письменной форме любым из родителей или привлеченным юристом. В тексте документа должна быть указана следующая информация:
- Сведения о собственниках квартиры (паспортные данные и адрес регистрации обоих родителей);
- Сведения о детях (ФИО, адрес регистрации, номер и кем выданы свидетельства о рождении);
- Данные о квартире из выписки ЕГРН (адрес, площадь, этаж, количество комнат и т. д.);
- Ссылки на правоподтверждающие (выписку из ЕГРН) и правоустанавливающие (договор купли-продажи или иное соглашение) документы на жилое помещение;
- Общая стоимость квартиры по договору;
- Указание на то, что часть средств на приобретение жилья была предоставлена государством в виде сертификата материнского капитала (нужно указать перечисленную сумму маткапитала, номер и дату выдачи сертификата);
- Подтверждение обязательства получателя материнского капитала оформить купленное жилье в общую собственность членов семьи;
- Размер долей детей с указанием того, что оставшаяся часть квартиры остается в совместной собственности супругов;
- Количество экземпляров договора;
- Подписи родителей за себя и за детей, не достигших 14-летнего возраста (дети от 14 до 18 расписываются самостоятельно).
Соглашение составляется в трех экземплярах — по одному для каждого из родителей, еще один остается в органе регистрации прав на недвижимость (Росреестре). Как уже говорилось выше, данный вариант соглашения не требует нотариального удостоверения — сразу после подписания родители могут регистрировать изменение состава собственников жилого помещения. При желании можно делегировать право составления данного документа нотариусу, однако нужно учитывать, что это увеличит расходы на переоформление долей в квартире на детей.
Способ 2 — Соглашение об определении долей
Соглашение об определении долей составляется, если объект недвижимости находится в совместной собственности, а номинальный собственник намерен выделить долю и детям, и второму супругу. Такое соглашение придется удостоверять у нотариуса, так как в соответствии с п. 2 ст. 38 СК РФ раздел имущества супругов удостоверяется нотариусом.
При обращении к нотариусу следует взять с собой:
- Паспорта родителей;
- Свидетельства о рождении (паспорт ребенка, если он достиг возраста 14 лет);
- Свидетельство о браке;
- Документы на квартиру (выписку из ЕГРН и договор, на основании которого жилое помещение перешло в собственность).
За удостоверение документа государственный нотариус взимает госпошлину (частный нотариус взимает нотариальный тариф в том же размере). В соответствии с позицией Минфина размер госпошлины (нотариального тарифа) должен составлять 500 руб/ (удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке). Однако нередко нотариусы требуют уплатить госпошлину как за договор, предмет которого подлежит оценке (0,5 % от стоимости предмета договора, но не более 20 тыс. руб.).
Кроме госпошлины (нотариального тарифа) придется оплатить услуги правового и технического характера, по сути — вознаграждение нотариусу за работу. Размер УПТХ устанавливается нотариусам (нотариальной палатой) самостоятельно, однако он не может превышать размер предельного тарифа, установленного для региона. Предельные тарифы для каждого региона устанавливаются Федеральной нотариальной палатой РФ, в 2024 году они составляют от 5 тыс. руб. (Калужская область) до 20 тыс. руб. (Чукотка) в зависимости от региона.
Размер платы зависит и от льгот, которые предоставляются заявителям. Например, уменьшается вознаграждение нотариусу, если участниками соглашения являются дети. Несовершеннолетние участники договора освобождаются от оплаты услуг нотариуса пропорционально размеру доли, определенной условиями договора.
Пример. Размер платы за услуги нотариуса составляет 10 тыс. руб. Участниками сделки являются двое несовершеннолетних и двое взрослых. Размер доли детей — по 1/10 доли от общей собственности. Из стоимости УПТХ в 10 тыс. руб. вычитаются доли детей (1/10 от 10 тыс. руб. — 1 тыс. руб. за каждого ребенка). Тогда общий размер платы за составление договора составит 8 тыс. руб.
С формальной точки зрения оплата услуг нотариуса не является обязательной — строго необходимо оплатить лишь госпошлину (нотариальный тариф). Законодательство разрешает отказаться от услуг нотариуса, в этом случае заявители должны самостоятельно подготовить соглашение и передать его нотариусу на удостоверение. Однако на практике убедить нотариуса удостоверить соглашение, составленное не им, фактически невозможно. Нотариус может отказаться удостоверять такой проект договора, а такой отказ можно обжаловать только через суд. С учетом того, что судебный процесс может занять от полугода до полутора лет, проще оплатить услуги нотариуса.
Способ 3 — Дарение долей
Еще один вариант выделения долей на детей — составление договора дарения. Такой способ выделения доли не является бесспорным, однако формального запрета на его использование российское законодательство не содержит. Дарение возможно в следующих условиях:
- Квартира была оформлена в долевую собственность супругов;
- Между супругами был заключен брачный договор с условием единоличной собственности на квартиру одного из них;
- Супруги предварительно разделили недвижимое имущество и оформили долевую собственность на жилое помещение.
Особенностью договора дарения доли является тот факт, что со стороны дарителей выступают оба родителя. То есть каждый из родителей составляет договор дарения, которым одаряет каждого из своих детей долей в праве общей собственности. Второй супруг расписывается в договоре за своих детей как их законный представитель.
Дарение только одним из родителей допускается, если второй родитель отсутствует (воспитание в неполной семье, супруги развелись или если второй супруг умер). Однако и в этом случае возможны проблемы. Так как супруга выступает и со стороны дарителя, и со стороны детей как их законный представитель, существует конфликт интересов. По этой причине Росреестр может отказаться регистрировать такой договор.
Договор дарения доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. То есть родителям опять-таки придется обращаться к нотариусу, оплачивать госпошлину (нотариальный тариф) и услуги нотариуса. Размер госпошлины за удостоверение договора дарения доли составляет 0,5 % от суммы сделки, но не меньше 300 и не больше 20 тыс. руб. Что касается платы за услуги правового и технического характера, то она составляет от 6 до 15 тыс. руб. в зависимости от региона.
При обращении к нотариусу за удостоверением договора дарения доли нужно взять с собой стандартный набор документов: паспорта обоих родителей, свидетельства о рождении детей, документы на квартиру. Нотариус составит образцы договоров от лица обоих родителей и удостоверит их своей подписью. Родителям останется лишь подписать соглашение от своего имени и от имени детей в качестве их законных представителей.
Как выделить долю в ипотечной квартире
Сама по себе процедура выделения долей детям в квартире, купленной с привлечением заемных средств, стандартная. Однако отличается условия и сроки, в течение которых нужно оформить общую собственность на квартиру. Сначала заемщику нужно выплатить ипотечный кредит и снять обременение в Росреестре. После этого выделить доли можно любым способом — оформить любое из соглашений или дарственную.
Как выделить доли детям в случае развода
Если к моменту, когда необходимо выделять доли детям, родители развелись, обязательство все равно должно быть исполнено. В таком случае выделить доли детям можно в суде при разделе всего имущества, но можно договориться и о добровольном оформлении квартиры в долевую собственность по соглашению.
Что касается размера долей, ситуация не меняется — размеры долей детей законом не устанавливаются и определяются самими родителями. Если раздел будет производиться судом, то, вероятнее всего, он разделит часть квартиры, оплаченную средствами маткапитала, между родителями и детьми в равном размере, а оставшуюся часть квартиры — поровну между бывшими супругами с возможностью увеличения доли того родителя, с кем остаются дети.
Как зарегистрировать право собственности на доли
Каким бы образом ни выделялись доли детям, право собственности на них должно быть зарегистрировано. Для этого нужно подать заявление в Росреестр на проведение государственной регистрации. Проще всего обратиться в МФЦ, но можно подать заявление и в отделении Росреестра, почтой (почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении) или на портале «Госуслуги» (необходимо иметь усиленную квалифицированную электронную подпись). При обращении в МФЦ или в отделение Росреестра нужно предоставить:
- Паспорта обоих родителей;
- Свидетельства о рождении всех детей;
- Свидетельство о браке;
- Документы на квартиру — выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на жилое помещение и соглашение, на основании которого регистрируются право собственности детей на доли.
При обращении нужно заплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. (госпошлина делится на всех членов семьи). Срок регистрации права собственности — 9 рабочих дней при обращении в МФЦ и 7 рабочих дней — в случае обращения в отделение Росреестра. Затем нужно вновь посетить МФЦ для получения новой выписки из ЕГРН, в которой отражено изменение состава собственников жилого помещения. После этого обязательство о выделении долей детям можно считать исполненным.
Что будет, если не выделить доли
За исполнением обязательства по выделению доли в квартире детям при использовании средств материнского капитала следит прокуратура. Однако сама она редко инициирует проверку и обычно делает это по запросу третьих лиц. Если такой запрос все же поступил, прокуратура может обратиться в суд с требованием принудительного выделения долей детям.
Существуют и другие последствия, которые могут грозить родителям, если они проигнорировали обязанность по выделению долей. Если квартира была продана, сделка может быть признана недействительной. В частности, такой случай был зафиксирован в Челябинской области, где была признана недействительной сделка в части продажи доли, эквивалентной размеру маткапитала. Родителей принудили вернуть покупателю жилья 18/100 стоимости квартиры, взамен покупатель лишился права собственности на указанную долю в квартире.
Возможны и более печальные для нарушителей требований законодательства последствия. Например, в судебной практике встречаются случаи, когда Пенсионный фонд обращался с иском о взыскании средств маткапитала с получателей, и суды удовлетворяли это требование. В крайнем случае прокуратура по требованию Пенсионного фонда может даже возбудить уголовное дело в отношении получателей маткапитала по ст. 159 УК РФ («Мошенничество»).
Последствия выделения доли в квартире детям
Выделение доли детям в квартире означает, что они становятся полноправными совладельцами жилого помещения. До достижения возраста совершеннолетия распоряжаться своим имуществом они могут с согласия своих законных представителей, то есть родителей.
В свою очередь, права и интересы несовершеннолетних собственников защищают органы опеки и попечительства. Чтобы продать квартиру, совладельцами которой являются дети, нужно получить согласие органов опеки. Оно дается лишь в том случае, если в результате сделки имущественное положение несовершеннолетних не ухудшится. Это означает, что для продажи квартиры, совладельцем которой является ребенок, придется выбрать один из двух вариантов:
- Оформить на ребенка долю не меньшей стоимости в другой квартире;
- Перевести на счет, открытый на ребенка, денежные средства в размере стоимости его доли (денежные средства хранятся до наступления совершеннолетия).
Несмотря на то что последний вариант может быть удобнее для участников сделки, опека может отказать в нем. Инспектор может прийти к выводу, что в результате сделки ребенок лишается имущества. Поэтому проще оформить на него долю в другом жилье. Законом (п. 1 ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ) установлено, что в результате сделки не должна уменьшаться стоимость имущества, однако нередко инспекторы принимают во внимание и размер (метраж) доли. Поэтому зачастую приходится оформлять на ребенка большую по размеру долю в новом жилье.
Кроме имущественных интересов имеют значение и условия проживания ребенка. Если в результате сделки он переедет на постоянное место жительства в жилое помещение худшего качества, опека может отказать в выдаче разрешения. Например, если результатом сделки подразумевается, что ребенок переедет в неблагоустроенное жилье, опека, вероятнее всего, откажет в выдаче разрешения.
Какие сложности могут возникнуть
Проблемы с выделением доли в квартире детям зачастую связаны с неопределенностью в самом Федеральном законе № 256-ФЗ. Он всего лишь обязывает получателя маткапитала оформить общую собственность на недвижимость, но не устанавливает точный порядок выделения долей, процедуру выделения и непосредственно сам вид договора. Родителям приходится выбирать из нескольких возможных соглашений, условия использования которых далеко не равнозначны. Поэтому многие получатели маткапитала нуждаются в юридической помощи. Получить ее вы можете на нашем сайте.
