Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры, собственником которой (одним из собственников) является несовершеннолетний, требует обязательного получения согласия от органа опеки. Без предоставления этого документа сделка не будет зарегистрирована Росреестром. Чтобы получить согласие, нужно доказать, что сделка не нарушает имущественные права и не ухудшает жилищные условия ребенка. На практике это означает, что несовершеннолетний должен стать владельцем не меньшего по площади жилья не худшего качества.

Гражданское законодательство о правах несовершеннолетних

Согласно гражданскому законодательству РФ, лица, не достигшие возраста 18 лет, не обладают полной дееспособностью, то есть способностью в полной мере осуществлять свои гражданские, в том числе имущественные, права (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Их законными представителями являются родители или усыновители. Лица в возрасте от 14 до 18 лет считаются ограниченно дееспособными, поэтому могут совершать определенные виды сделок самостоятельно, а остальные сделки — лишь с разрешения родителей (ст. 26 ГК РФ).

Ст. 27 ГК РФ допускает возможность эмансипации — досрочного признания несовершеннолетнего в возрасте от 16 до 18 лет полностью дееспособным. Процедура эмансипации производится органами опеки или судом. Основанием для эмансипации может быть:

• работа по трудовому договору;
• предпринимательская деятельность несовершеннолетнего;
• вступление в брак раньше 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ).

В таких случаях несовершеннолетний считается дееспособным и может полностью осуществлять свои имущественные права, в том числе и права собственности на квартиру или долю в ней.

Имущественные права остальных несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. В их полномочия кроме основной сферы деятельности входит и надзор за соблюдением имущественных прав дееспособных, частично дееспособных и ограниченно дееспособных граждан. К их числу относятся и несовершеннолетние дети в возрасте до 18 лет.

На основании п. 2 ст. 37 ГК РФ установлено положение, что опекуны и попечители, к которым в данном случае отнесены и родители несовершеннолетнего, не могут давать согласие на совершение сделок по продаже, сдаче внаем, аренду или в залог недвижимого имущества без согласия органа опеки. Согласие органа опеки является обязательным документом, предоставляемым в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, право собственности на который принадлежит несовершеннолетнему.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.

Если ребенок — собственник

Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.

Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:

• однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
• владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.

На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить. Например, он может стать собственником 3/5 доли.

Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.

Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.

Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.

Четких и однозначных критериев для получения согласия опеки нет. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако за основу для принятия решения принимаются вышеуказанные условия.

Если доли в квартире принадлежат нескольким детям

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости. Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.

Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником

Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.

По закону, малолетние дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где прописаны их родители. Частично дееспособные (от 14 до 18 лет) могут быть зарегистрированы и в другом месте.

При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.

Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.

Как продать квартиру с несовершеннолетним: пошаговая инструкция

Процедура совершения сделки в случае, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний, состоит из нескольких этапов. Сначала находится покупатель, затем получается согласие органов опеки, далее совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового жилья, владельцем которого становится ребенок.

Условия продажи

Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:

1. Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
2. Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
3. Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.

Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.

Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.

Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.

Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко. Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.

Порядок продажи

Процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних собственников выглядит практически идентичной порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны подготавливают сделку — договариваются об условиях ее проведения, заключают договор аванса или задатка. Следующий шаг зависит от того, будет ли приобретаться встречный вариант. Если да, то продавец должен найти объект недвижимости и договориться о его покупке.

Затем нужно с документами на обе квартиры обратиться в опеку за получением разрешения. И лишь после того, как согласие будет получено, можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.

Документы в органы опеки

Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган:

1. Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
2. Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
3. Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
4. Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
5. Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
6. Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.

В перечень документов на квартиру входят:

• выписка из ЕГРН;
• документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
• справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).

В отдельных регионах справку для продажи могут заменять другие документы, например, в Москве и области — единый жилищный документ.

Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.

Срок ожидания ответа органа опеки

Как правило, решение органа опеки выносится не позднее 14 суток с момента подачи заявления.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры, если ее собственник (один из собственников) несовершеннолетний, является фактически стандартным. Главное отличие состоит в том, что от лица несовершеннолетнего владельца выступает один из его родителей с разрешения на продажу органа опеки. Это условие должно быть обязательно отражено в тексте соглашения. В остальном порядок составления договора стандартный:

1. Сначала указывается название документа (договор купли-продажи), дата и место совершения сделки.
2. Далее обязательно указываются стороны с указанием всех паспортных данных. Указываются данные и ребенка, являющегося владельцем, и родителя (представителя интересов собственника).
3. Предмет договора — квартира с максимально полным ее описанием (адрес, метраж, описание, кадастровый номер), а также ссылкой на правоустанавливающие документы и договор, по которому объект недвижимости перешел в собственность продавца.
4. Стоимость предмета договора с указанием условий расчета. Если покупателем был внесен аванс или задаток, это также должно быть указано в данном пункте.
5. Дополнительные условия, которые стороны посчитали существенными для договора.
6. Подтверждение продавцом того, что квартира не находится в залоге, под арестом, обременением, права на нее принадлежат продавцу и никем не оспариваются.
7. Порядок передачи имущества. Допускается указать, что договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.
8. Дополнительные права и обязанности сторон. Порядок возмещения в случае нарушения одной из сторон своих обязательств по договору.
9. Порядок разрешения споров по вопросам, не отраженным в тексте договора.
10. Прочие условия.
11. Указание на количество экземпляров соглашения — минимум 3 экземпляра (по одному для каждой из сторон и 1 — для органа гос. регистрации).
12. Дата и подписи сторон с расшифровкой.

Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218 сделки по отчуждению имущества с участием несовершеннолетних подлежат нотариальному заверению. Вовсе не обязательно, чтобы договор составлял нотариус — это обойдется в дополнительные затраты для продавца. Однако заверить соглашение он должен в любом случае, иначе в регистрации перехода права собственности сторонам будет отказано.

Порядок проведения сделки

В итоге порядок проведения сделки с участием несовершеннолетних обычно выглядит так:

1. Сначала стороны договариваются о проведении сделки, заключая договор аванса (задатка).
2. Затем продавец находит «встречный» вариант — квартиру, которая приобретается взамен и будет принадлежать собственнику-ребенку (полностью или частично).
3. Затем продавец собирает полный пакет документов и обращается в органы опеки с заявлением на получение разрешения.
4. После получения согласия стороны готовят и подписывают основной договор и заверяют его у нотариуса. В момент подписания договора сделка считается совершенной. Однако переход права собственности должен быть зарегистрирован в ответственном органе (Росреестре).
5. С пакетом документов стороны обращаются в орган регистрации недвижимости (Росреестр) или подают документы в МФЦ, с помощью портала Госуслуги.
6. Регистратор регистрирует переход права собственности, стороны уплачивают госпошлину.
7. В кратчайшее после продажи время продавец проводит встречную сделку с покупкой недвижимости, полноценным или частичным владельцем которой становится несовершеннолетний.

Это самый простой вариант проведения продажи. Если же в ней или во встречной сделке используются заемные средства, то появляется еще одна сторона — кредитная организация (банк). Если ипотека используется покупателем недвижимости, то особых сложностей нет. В договоре купли-продажи указывается, что одним из источников оплаты являются заемные средства, а также делается ссылка на кредитный договор между кредитором (банком) и заемщиком (покупателем).

Несколько сложнее обстоит ситуация, когда кредитные средства используются для приобретения встречного варианта. В таком случае необходимо получить согласие банка на покупку жилья, собственником которого будет являться несовершеннолетний. Также понадобится оплатить и получить дополнительные документы для самой сделки (технический паспорт, оценку стоимости недвижимости), которые также прилагаются к пакету документов при подаче заявления в опеку.

Последствия сделки

Сделки, приносящие доход, в том числе по продаже квартиры, облагаются налогом. Не являются исключением и случаи, когда собственником выступает несовершеннолетний. Однако ответственность по уплате налога несут его законные представители, то есть родители.

Ст. 217.1 НК РФ устанавливает случаи, когда платить налог не нужно:

• жилье находится в собственности более 5 лет;
• жилье находится в собственности более 3 лет и получено в дар или унаследовано от близкого родственника, было приватизировано;
• квартира находится в собственности более 3 лет и является единственным жильем собственника.

Не облагается налогом убыток, то есть если жилье было продано дешевле, чем приобретено.

Также владелец может использовать налоговый вычет при покупке имущества, который полностью или частично покроет затраты на уплату налога за продажу недвижимости.

Возможны ли сложности?

Сделки с участием несовершеннолетних достаточно сложны, еще больше проблем вызывает продажа квартиры с несовершеннолетним собственником. Главная сложность состоит в том, чтобы получить согласие органов опеки на продажу. Опеку может не устроить сами условия проведения сделки или выбранный продавцом встречный вариант недвижимости, который переходит в собственность ребенка. Добавляет сложностей и то, что разработанных критериев получения согласия органов опеки нет. Достаточно многое зависит от личного мнения сотрудников опеки.

Еще одна сложность состоит в том, что для покупателя квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, возрастают риски. Если родители ребенка нарушат имущественные или жилищные права несовершеннолетнего, сделка может быть отменена. Поэтому и продавцу, и покупателю перед тем, как соглашаться на подобную сделку, стоит получить консультацию юриста по недвижимости. Специалист в области жилищного права разъяснит сторонам все особенности ситуации, проконсультирует по поиску путей решения проблемы, составит грамотный договор купли-продажи, поможет получить согласие органов опеки и, при необходимости, возьмет на себя организацию сделки по продаже недвижимости, владельцем которой является несовершеннолетний.