Часто соглашение о продаже заключается не на целую квартиру, а на часть помещения. В этом случае важно соблюсти интересы других владельцев. Приходится решать проблемы, связанные с оформлением документации и извещением собственников долей. Иначе сделка может быть оспорена признана недействительной.
В статье рассмотрим, что представляет собой долевая собственность на жилое помещение, можно ли ее продать без согласия совладельцев, кто обладает преимущественным правом, как правильно заключить соглашение о купле-продаже.
- Что представляет собой долевая собственность на квартиру?
- Как устанавливается долевая собственность?
- Какие ограничения накладывает долевая собственность?
- Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?
- Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция
- Шаг 1 – Выделение доли в квартире
- Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли
- Шаг 3 – Заключение договора
- Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса
- Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре
- Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников
Что представляет собой долевая собственность на квартиру?
Долевая собственность подразумевает под собой, что недвижимость принадлежит двум лицам и более. Доля каждого владельца выражена в виде процентного отношения от общей площади. Самый популярный вариант – распределение собственности в равных долях.
Как устанавливается долевая собственность?
Долевая собственность на жилой объект недвижимости возникает в результате совершения заинтересованными лицами различных сделок, в которых участвует больше двух лиц. Владельцы сами выбирают данный вид владения и распределяют между собой доли в праве на жилье. В практике встречаются следующие ситуации:
- Члены одной семьи приватизировали жилье в долевую собственность;
- Супруги разделили жилье на основании нотариального брачного соглашения или судебного решения;
- Несколько человек унаследовали жилую недвижимость по завещанию или закону.
Раздел совместной собственности на доли производится как по взаимному соглашению совладельцев, так и в судебном порядке. Если состав семьи увеличился (например, в связи с появлением детей), суд может пересмотреть свое решение в пользу одного из владельцев.
Пример 1. Супруги Степановы Е.А. и С.В. приватизировали муниципальную квартиру, находящуюся у них в социальном найме. Вместе с ними проживает несовершеннолетний сын Степанов А.А. При регистрации в Росреестре права собственности недвижимость поделена на три равные доли, составляющие 1/3 от общей площади. В Росреестр внесены сведения о трех собственниках: Степанове Е.А., Степановой С.В. и Степанове А.А. На каждого из них выдана выписка из ЕГРПН.
Какие ограничения накладывает долевая собственность?
Обладатели долей имеют равные права на пользование помещением. При этом они должны соблюдать следующие ограничения:
- Не нарушать интересы прочих собственников;
- Перед тем, как реализовать свою часть жилья, уведомить об этом других владельцев.
Названные ограничения не лишают собственника права искать покупателей и определять с ними условия контракта о купле-продаже.
Пример 2. Четырехкомнатная квартира является долевой собственностью супругов Антонова Е.И. и Антоновой И.А. После расторжения брака бывшая жена решила реализовать свою долю. Перед заключением сделки она направила письменное извещение в адрес Антонова Е.И. Он выкупил долю, воспользовавшись преимуществом на покупку.
Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?
Совладельцы имеют приоритет в покупке части имущества перед остальными лицами (статья 250 ГК РФ). Поэтому многие отказываются от таких сделок. Ведь для их совершения нужно получать согласие других собственников.
Если титульные владельцы решат воспользоваться привилегией выкупа, доля передается следующим образом:
- Один совладелец покупает часть жилого помещения, его доля увеличивается;
- Несколько совладельцев приобретают долю и определяют, на сколько увеличатся их части в праве на объект недвижимости.
Продать долю без согласия других собственников можно только в двух случаях:
- После отправки уведомления о продаже прошел месяц, однако остальные владельцы никак на него не отреагировали. Продавец подписывает соглашение о купле-продаже с любым лицом.
- Другие собственники отказались от преимущественного права на покупку в письменном виде. Доля продается любому покупателю до истечения 30 дней.
Если преимущественное право будет нарушено, любой совладелец вправе в течение трех месяцев обратиться в судебную инстанцию с требованием о передаче ему прав и обязанностей покупателя.
Пример 3. Савельева А.А. обратилась в суд с иском к Леонтьевой И.И., в котором просила перевести на нее права и обязанности покупателя на долю в общей долевой собственности. Указала, что является совладельцем коммунальной квартиры. Она узнала, что ответчик продает комнату, и обратилась к нотариусу. Вместе с ним составила заявление о согласии на приобретение доли. Однако Леонтьева И.И. уклонилась от подписания контракта о купле-продаже и продала долю другому лицу. Суд установил, что Савельева А.А. дала согласие на покупку, однако не уложилась в месячный срок. Она не совершила действия, направленные на приобретение имущества. Истец должен был внести необходимую сумму на депозит нотариуса или передать Леонтьевой И.И. По этой причине в иске было отказано (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.12.2018 года № 33-24735/2018).
Как продать долю в квартире без согласия других владельцев: пошаговая инструкция
Процедура реализации доли в квартире отличается от сделок, предметом которых является целый объект недвижимости. Рассмотрим пошагово, как правильно заключить договор, чтобы его нельзя было оспорить.
Шаг 1 – Выделение доли в квартире
Если общая собственность не поделена между владельцами, то необходимо выделить долю в квартире. Сделать это можно двумя способами:
- По соглашению с другими собственниками. Составляется соглашение и заверяется у нотариуса. Затем право собственности на долю регистрируется в Росреестре.
- По судебному решению. При отказе других владельцев производить раздел следует обратиться в суд с иском. Право собственности на долю регистрируется на основании судебного акта.
В результате гражданин становится владельцем части имущества. Если право собственности на долю уже оформлено, этот этап можно пропустить.
Шаг 2 – Уведомление других владельцев о продаже доли
Продажа доли без согласия других собственников законом не разрешена, поэтому нужно уведомить их о планируемой сделке. Извещение оформляется в письменном виде и должно содержать обязательную информацию:
- Общие условия сделки;
- Стоимость доли;
- Предложение воспользоваться преимущественным правом на покупку;
- Просьбу дать письменный отказ в случае отказа от преимущественного права;
- Срок для принятия решения (не меньше одного месяца).
Уведомление необходимо направить способом, позволяющим установить факт вручения.
Другие собственники вправе заявить о своем решении сразу, не дожидаясь истечения месячного срока. В случае, когда кто-то из них заявил намерение купить долю, сделка оформляется с ним.
Если в течение месяца никто из совладельцев не отреагировал на уведомление, продавец вправе приступить к оформлению договора купли-продажи с третьим лицом без согласия второго собственника.
Рекомендуем воспользоваться помощью нотариуса, который поможет подготовить уведомление. При отказе других владельцев от получения извещения он составит документ об уклонении от получения корреспонденции. Он приравнивается к надлежащему уведомлению.
Шаг 3 – Заключение договора
После решения вопроса с преимущественным правом продавец согласовывает с покупателем условий договора. Он составляется в соответствии с требованиями главы 30 ГК РФ. В контракт нужно внести обязательную информацию:
- Сведения о сторонах (ФИО, адреса, контакты, паспортные данные);
- Описание предмета сделки (площадь, размеры доли, кадастровый номер, адрес объекта недвижимости);
- Стоимость;
- Условия оплаты;
- Дату заключения.
Предлагаем воспользоваться образцом договора, разработанным нашими юристами.
Если при составлении договора возникли сложности, рекомендуем обратиться за консультацией к профессиональному юристу. Он подскажет, как правильно описать предмет сделки.
Шаг 4 – Удостоверение договора у нотариуса
Сделки с долями в квартире обязательно удостоверяют у нотариуса. Поэтому стороны соглашения обращаются в нотариальную контору. Помимо договора потребуется предоставить:
- Паспорта;
- Выписку из ЕГРН на объект недвижимости;
- Уведомление, направленное другим совладельцам;
- Доказательства получения уведомления другими собственниками.
После проверки документов нотариус заносит сведения в нотариальный реестр и проставляет на договоре удостоверяющую надпись.
Шаг 5 – Регистрация права собственности на долю в Росреестре
В завершение сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Стороны оплачивают госпошлину и подают заявление. К нему прикладывают пакет документации:
- Договор;
- Технический и кадастровый паспорт;
- Удостоверение личности;
- Выписку из ЕГРН.
Сумма госпошлины для каждой стороны составляет 2 000 руб.
Собственнику на руки выдается выписка из ЕГРН о переходе к нему права на часть недвижимости.
Юридическая помощь при продаже доли в квартире без согласия других собственников
На практике могут возникнуть сложности при реализации доли в жилой недвижимости, когда одним из совладельцев является несовершеннолетний ребенок или недееспособное лицо. Поэтому желательно тщательно продумать все этапы совершения сделки, чтобы не нарушить права других собственников. Во избежание ошибок обратитесь за помощью к профессиональному юристу. Получите бесплатную консультацию у специалистов нашего сайта. Свяжитесь с нами прямо сейчас!
Здравствуйте! У меня вопрос по Договору дарения долей в праве собственности на квартиру. Квартира в собственности 4 человек. У матери ¼ доли, У двух совершеннолетних сыновей по ¼ доли у каждого, и у несовершенного сына 1/4 доля. Совершеннолетние сыновья хотят передать свои доли матери . Можно ли оформить эти доли одним договором? И нужно ли заверять этот договор дарения у нотариуса ?
Доброе утро, Иван. Договор дарения долей в одном жилом помещении от двух разных собственников можно оформить одним документом, закон не запрещает составлять единый договор дарения от разных собственников в вашей ситуации. Но учитывая, что речь идет о переходе права собственности на доли, во исполнение требований ст.42 ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» договор дарения в обязательном порядке придется заверить нотариально.
Здравствуйте. Мы с сестрой хотим продать доли в квартире. Имеются еще 2 содольщика. Мы им через нотариуса отправили уведомления о том, что хотим продать свои доли, указав цену. Содольщики уведомили нотариуса о том, что они согласны выкупить у нас наши доли, но после этого они пропали, на наши звонки и сообщения в мессенджерах не отвечают. От нотариуса тоже трубки не берут. Месячный срок уже прошел. Можем ли мы продавать доли другим людям. Спасибо.
Добрый день, Елена.
Основными условиями договора купли-продажи недвижимости является, наименование объекта, он вам известен, цена, ( была указана в извещении), данные сторон, эта информация у вас тоже есть. Предлагаю следующее: составьте у нотариуса договор купли-продажи долей, основные условия уже оговорены и согласие есть.
Направьте покупателю два экземпляра по почте заказным письмом с описью. К договорам приложите письмо, где укажите, что просите подписать и вернуть второй экземпляр вам скажем в месячный срок. Если договор не будет подписан, доли будут предложены на продажу третьим лицам.
Если через месяц, покупатель на связь не выйдет, можете продавать другим лицам, свои обязательства вы исполнили, договор заключить пытались, доказательства у вас будут.
Являюсь собственником 1/2 доли в трехкомнатной квартире. там не проживаю. нет возможности. снимаю квартиру. послали письмо уведомление о продаже доли второму собственнику. все как положено с описанием ценой. адресом и номером телефона для связи. другой собственник игнорирует это письмо. письмо у меня отслеживается. лежит на почте.
Риэлтор хочет чтобы был ответ. но ничего нет. это может длиться годами. как продать долю в квартире если другой игнорирует. ему звонили хотели договориться устно. он отказался.письменно тоже игнор. нотариусы отказываются оформлять это письмо. сказали достаточно и так. собственник там проживает. какой статьей пользоваться чтобы второй собственник не помешал продать третьему лицу. чтобы риэлтор без проволочек смогла продать эту долю. нам одобрили ипотеку и нам нужны эти деньги с продажи доли. уже устали морально. по ст.250ГК. мы уже знаем и сделали но полный игнор со стороны второго собственника.
Добрый день, Татьяна.
В силу ст.165.1 ГК РФ письмо считается доставленным, если адресату было направлено почтовое извещение о письме, но письмо не было получено по обстоятельствам, зависящим от адресата. Скажем, человек уехал в командировку, заболел и т.д. Вы то письмо направили, извещение почта сособственнику доставила, а значит он уведомлен. И пусть сособственник уже сам доказывает, почему он не смог получить письмо, и что ему помещало.
Но все равно ситуация будет спорной, особенно, если сособственник адвоката привлечет. Поэтому рекомендую использовать другой вариант, который устроит всех и не будет оспорен в суде.
В рамках ст.86 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» обращаетесь к нотариусу, чтобы именно он направил уведомление. А потом уже независимо от того придет ли со сособственник на почту за получением письма уже от нотариуса или нет, нотариус вам выдаст свидетельство о вручении документов. И этот документ предъявите риелтору.
Дарственные на недвижимость можно только на родственников оформлять или на кого хочу?
Добрый день, Анастасия.
Являясь собственником недвижимости, вы вправе оформить договор дарения на кого пожелаете, от родственников, соседей и вообще посторонних лиц, до церкви и государства, то есть можно передать имущества и организациям, к примеру, благотворительным.
А почему наши юристы с Новосибирской обл.говорят, что договор дарения можно только на родственников делать?
Добрый день, Анастасия.
Вашим юристам бы гражданский кодекс РФ почитать внимательнее.
В силу ст.209 ГК РФ вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и отчуждать свою недвижимость любым лицам. Но так как имущество долевое в силу ст.250 ГК РФ при намерении продать свои доли вы обязаны исполнить требование о предоставлении содольщикам права преимущественной покупки.
Но как следует из вашего вопроса, вы свои доли хотите подарить, то есть передать по безвозмездной сделки. При таких обстоятельствах извещать содольщиков о своем намерении, а тем более спрашивать их разрешение вы не обязаны.
В собственности 3 доли из 5 в доме, хочу продать 3 доли, но дольщик остальных долей не даёт согласие. Как решить этот вопрос по закону?
У дольщика 1 долят её, а другая ее несовершеннолетнего ребёнка, но у ребёнка есть и в другом доме доля. Как это решить?
Добрый день, Анастасия.
А вам не нужно разрешение содольщика на продажу вашей доли. В силу ст.250 ГК РФ вы обязаны уведомить содольщика о своем намерении продать долю. Уведомить нужно письменно, где указать не только намерение продать, но и цену.
Если по истечении 30 дней содольщик не выразит согласия выкупить вашу долю, спокойно можете продавать третьим лицам, но за ту цену, которая будет указана в уведомлении. И уведомление нужно вручить лично под роспись либо же направить заказным письмом с уведомлением, чтобы было подтверждение о вручении, причем документальное.
Уведомление должно быть зарегистрированно у нотариуса или мы можем сами заказным письмом отправить другому дольщику уведомление?
Добрый день, Анастасия.
Уведомление не обязательно заверять нотариально. Но вам нужно подтвердить, что уведомление было направлено, поэтому направляйте через почту заказным письмом с уведомлением, чтобы у вас был почтовый корешок о вручении корреспонденции содольщику. Для суда, в случае чего, этого будет достаточно.
Здравствуйте! Хочу продать комнату в коммунальной квартире, без согласия всех собственников, по договорю дарения доли моей комнаты, с последующей продажей всей комнаты!
Правомерны ли такие действия?
Добрый день Анастасия.
Если вы планируете подарить долю в комнате, согласие ваших соседей вам и не требуется. Но иное дело при продаже. В силу ч.6 ст.4 ЖК РФ и ст.250 ГК РФ вы обязаны уведомить своих соседей о намерении продать комнату с указанием цены, даже если это будет часть комнаты, тем самым исполнив требование закона о предоставлении права преимущественной покупки.
Что вы выиграете, если сначала подарите часть комнаты, а оставшуюся часть продадите, как я понимаю, одному и тому же лицу? Предоставите право преимущественной покупки лицу, которому уже принадлежит часть комнаты по дарственной? Но при таких обстоятельствах договор дарения может быть оспорен, если вы не будете иметь в запасе документально подтвержденные основания для дарения. Для начала запаситесь именно этими документами, а потом уже дарите.
Здравствуйте, квартиру мне подарила мать оформив договор дарения, у нас в семье есть ребёнок, если я часть доли оформлю на сына, что может быть с этой долей при разводе???
Добрый день, Александр.
В силу ст.36 СК РФ имущество, полученное одним из супругов даже в период брака в ходе безвозмездной сделки, коим является и дарение, признается его личным имуществом. То есть независимо от того разведетесь вы или нет, квартира все равно будет ваша.
Если вы подарите долю в квартире своему ребенку, собственником доли станет только он, претендовать на долю бывшая супруга не сможет, за исключением вступления в наследство за сыном, чего надеюсь, не будет.
И еще возможны следующие последствия. Если в подаренной квартире прописана ваша супруга и сын, после развода выселить ребенка и мать вы не сможете. Ребенок собственник, поэтому имеет права проживать на своей доли, а мама ухаживает за ребенком, поэтому тоже будет с ним проживать до совершеннолетия.
Но, если по суду, местом жительства ребенка определят место проживания отца, мать можно будет выселить, конечно, если она на тот момент не будет инвалидом либо пенсионером.
Здравствуйте. Жена бывшая в момент расторжения брака на материнский капитал купила комнату в коммуналке, в другом городе семь лет назад. Я тогда ещё в то время дал разрешение. Прописалась она там и квитанции по оплате приходят только на неё одну. Собственники в ней четыре человека, я ,она и двое моих сыновей. Дети проживают со мной, с ней общаются редко. Недавно узнал, что она накопила долгов на 50 тыс.рублей и платить не собирается. Как мне и детям проще избавится от этой зависимости? Ведь долги копятся с каждым месяцем , потом суд будет спрашивать тоже с нас.
Добрый вечер, Роман.
Вы правы. Несмотря на то, что вы и дети не проживают в комнате, с вас за долги спросят в виду того что собственник обязан нести бремя расходов по ЖКХ, даже не проживания, но частично. К примеру, вы должны участвовать в расходах по оплате отопления, взносов на капремонт и содержание общедомового имущества. А вот расходы за ту же воду, газ, электричество должна оплачивать бывшая супруга, потому что именно она там и проживает.
Учитывая, что ни вы, ни дети, не проживаете в комнате, я вам рекомендую обратиться в ресурсопоставляющие компании для произведения перерасчета на основании вашего заявления о не начислении оплаты в виду не проживания в комнате. Заявление необходимо подавать каждые полгода, чтобы на вас и детей не начисляли те же взносы за вывоз ТБО, к примеру. Но перерасчет будет производиться только с момента подачи вашего заявления.
Касаемо уже имеющегося долга. Я бы вам рекомендовала оплатить весь долг, а потом в регрессном порядке в договорном порядке или через суд взыскать четверть расходов с бывшей жены. Но сначала изучите все статьи долга, некоторые вы и не должны оплачивать, но только если расчет производился по счетчикам. Если же по количеству собственников, тогда придется уплатить и за свет, и воду.
Хочу продать Долю в Квартире, она приватизирована на бабушку, 4 собственника включая бабушку, как это можно сделать без их согласия?
Добрый день, Ксения.
Квартира приватизирована на 4-х человек и в настоящий момент собственниками являются 4 человека, включая и вас, правильно? Если вы хотите продать свою долю, сначала вам нужно исполнить требования ст.250 ГК РФ, то есть соблюсти право преимущественной покупки.
Вы обязаны направить 3-м сособственникам уведомление о вашем намерении продать свою долю за определенную цену. Сособственник могут эту долю выкупить. Если они не желают покупать долю, могут отказаться. Если же официально никто не откажется, продать свою долю вы сможете только через 30 дней со дня вручения уведомлений и по той цене, которая указана в уведомлении.
То есть в любом случае, вам нужно поставить в известность сособственников о намерении продать свою долю, но их согласие на ваше право реализации вашего же имущества вам не нужно.
Здравствуйте, Бабушка умерла, квартира была оформлена на меня и на неё, оставила завещание на свою половину на дочь и сына, дочь отдает свою долю мне, а сын не отказывается, как нам продать квартиру?
Добрый день, Юлия.
Наследование является правом, а не обязанностью. Ваша мама может отказаться от вступления в свою долю наследства, но она наследник 1 очереди, поэтому если она откажется от своей доли в наследство на всю доли бабушки вступит сын, тоже наследник первой очереди, тем самым получив половину квартиры.( ¼ по завещанию и ¼ по закону как сын) Поэтому вашей маме нужно принять свою часть наследства, так как она наследница первой очереди наряду со своим братом, а только потом передать долю вам – дочери.
Касаемо продажи. Долевую собственность можно продать только при соблюдении правил преимущественной покупки. То есть для начала во исполнение ст.250 ГК РФ вы обязаны направить дяде уведомление о намерении продать свою долю. Если он в течение 30 дней не согласиться ее купить, можете продавать 3-м лицам. Но продать ¾ квартиры достаточно сложно, поэтому попытайтесь договориться полюбовно.
Я хочу продать долю в квартире жена живет в Германии как мне поступить?
Здравствуйте, Вячеслав.
Квартира находиться в общедолевой собственности как супружеское имущество без выделения долей либо же каждый из вас с женой имеет по ½ в квартире? Если супружеская квартира по долям не разделена, для начала вам нужно выделить свою долю, а потом уже продавать. Если же каждый из вас является собственником ½ доли, вы обязаны соблюсти право преимущественной покупки, определенной нормами ст.250 ГК РФ. То есть вам нужно письменно уведомить супругу, как содольщика о намерении продать свою долю, посредством направления извещения по почте.
Тот факт, что ваша супруга проживает в иной стране, не лишает вас возможности отправить ей извещение о намерении продать свою долю с указанием цены и иных условий. Как только письмо будет ей вручено, отсчитывается 30 дней. Если ответа от жены о намерении купить вашу долю не поступит, можете продавать свою часть. Также ваша супруга может направить письменный отказ от покупки предложенной вами доли и ранее истечения 30 дней.
Переписку можно провести и в электронном варианте, но желательно, чтобы ваше извещение, а также отказ от покупки жены были подписаны электронной подписью для ускорения проведения сделки.