Выделение доли при использовании материнского капитала в 2023 году

Если приобретение жилья предусматривало использование материнского капитала, согласно п. 4 ст. 10 закона №256-ФЗ, родители обязаны наделить каждого члена семьи долей в имуществе. Сделать это они могут сразу, при совершении сделки, либо после снятия обременений или ввода жилья в эксплуатацию, если жилье было построено или куплено с привлечением ипотечных средств. Второй супруг получает право на часть жилплощади, если одновременно является родителем детей.

Существует 4 способа выделения долей по материнскому капиталу. Выбор определяется личным решением родителей и конкретными обстоятельствами, при которых было получена недвижимость.

Способы выделения долей при использовании материнского капитала

Если супруги договорились об условиях распределения, выделить долю можно сразу, во время оформления сделки купли-продажи, указав детей и второго супруга в качестве покупателей. Если не было возможности сразу определить доли, оформляют договор дарения или мировое соглашение.

Общий алгоритм действий представлен 4 шагами:

1. Определить вид сделки и обсудить условия наделения остальных членов семьи имуществом.
2. Подписать договор или соглашение.
3. Подготовить документы для регистрации.
4. Визит к нотариусу для заверения договора с последующей передачей документов в Росреестр, либо самостоятельная подача заявлений на регистрацию долей через МФЦ.

Перед подачей документов на заверение или регистрацию оплачивают государственные пошлины.

Способ 1. Регистрация объекта после ввода в эксплуатацию

Если деньги от государства использованы на реконструкцию или строительство жилья, наделить имуществом остальных членов семьи получится только после завершения ремонтно-строительных работ и ввода в эксплуатацию всего объекта. В итоге, недвижимость оформляют на всех членов семьи сразу, либо в течение 6 месяцев после первичной регистрации недвижимости.

Вначале один из супругов получает разрешение на строительство и ведет строительные работы на средства маткапитала, а при вводе жилья в эксплуатацию регистрирует право на собственность и выделяет доли остальным.

Не только частный дом подлежит распределению, но и земельный участок. Статьей 35 ЗК РФ определено, что отчуждение жилого объекта осуществляется только вместе с землей.

Способ 2. Купля продажа

Если родители покупают жилье с привлечением материнского капитала, обходясь при этом без заемных средств и ипотечных обременений, достаточно включить в число покупателей детей и второго родителя, оформив стандартный договор купли-продажи.

Алгоритм наделения имуществом членов семьи:

1. Заключить договор с продавцом, указав в качестве собственников детей и родителей.
2. Согласовать с ПФР сделку с запросом выделения недостающей суммы из средств маткапитала.
3. Дождаться, пока Пенсионный фонд зачислит деньги на счет продавца.
4. Обратиться в Росреестр с заявлением от каждого собственника о переоформлении недвижимости в общую долевую собственность.
5. Получить выписки ЕГРН после внесения изменений в базу данных Росреестра.

Поскольку при использовании маткапитала возникает заминка с зачислением средств по сделке, продавцов, готовых ждать, пока ПФР согласует транш, не так много, как в случае продажи за наличные или в ипотеку. С высокой вероятностью, продавец будет настаивать на цене выше среднерыночной в связи с отсрочкой в расчетах.

Способ 3. Мировое соглашение

Если для покупки жилья использовался маткапитал и ипотека, супруги выступают в роли со-заемщиков и собственников совместного имущества. До завершения ипотечных выплат и снятия обременения наделить собственностью детей не удастся. После того, как банк отдает закладную и снимает залоговые обременения, у родителей есть 6 месяцев на то, чтобы переоформить единый жилой объект на несколько долей.

При достижении единого мнения среди совершеннолетних членов семьи обязательства перед государством выполняют через подписание соглашения.

В соглашении должны присутствовать следующие сведения:

1. Сведения об участниках сделки.
2. Информация о жилом объекте и документе, подтверждающем право распоряжаться собственностью.
3. Данные о документе, подтверждающем права собственника.
4. Условия распределения недвижимости и размеры долей.

Документ должны подписать все члены семьи, достигшие совершеннолетия, а в верхней части ставят дату и указывают населенный пункт. Отметка нотариуса не считается обязательной. Нотариус требуется только в отдельных случаях, указанных в ст. 42 закона № 218-ФЗ.

Способ 4. Договор дарения

Родители могут оформить часть недвижимости в дар собственным детям в рамках договора в простой письменной форме, либо заверенного у нотариуса документа.

В договоре дарения должны быть внесены следующие реквизиты:

1. Дата подписания и населенный пункт.
2. Личные данные сторон – дарителей и одариваемых. Указывают ФИО, регистрацию, номер, серия, дата паспорта или свидетельства о рождении, орган выдачи.
3. Предмет договора – описание объекта недвижимости с реквизитами правоустанавливающих документов.
4. Порядок распределения дара на детей.
5. Точное описание объекта – адрес, размер, число комнат, номер по кадастровому учету.

Перед подписанием дарственной необходимо заручиться согласием остальных членов семьи с предложенным распределением, чтобы исключить риск отказа от дара и последующего оспаривания.

Каким должен быть размер доли

В российском законодательстве нет точного указания, как именно распределить недвижимость после использования материнского капитала.

Предусмотрены следующие варианты распределения:

1. Идеальное разделение жилья на равные части. Если в семье 5 человек – каждому выделяют по 1/5.
2. Для выделения долей определяют часть квартиры, сопоставимую с отношением суммы маткапитала к цене всей квартиры. Если квартира стоила 2 миллиона рублей, а из материнского капитала использовано 400 тысяч рублей, разделению подлежит только 1/5 квартиры на всех членов семьи.
3. Устанавливают любое другое соотношение – например, по 1/20 или 1/100 на каждого ребенка.

Если квартира покупалась с расчетом на продажу в дальнейшем и переезд в другое, более просторное жилье, выделять слишком большую долю на детей нецелесообразно, ведь в дальнейшем придется согласовывать продажу с органами опеки. В этом случае приходится определять минимальную долю, которая была бы достаточной по мнению надзорных органов – ПФР и органов опеки.

При выделении минимальных долей придерживаются следующих правил:

• Санитарные нормы в 18 метров площади на каждого;
• Региональные жилищные нормы – 9-12 квадратных метров.

Применение жилищных норм логично, если приобретено просторное жилье. Однако на практике выделение долей соразмерных 18 квадратным метрам на 1 члена семьи означает, что квартира должна быть, как минимум, 72 квадратных метров, что никак не соответствует доле вложенных в покупку государственных средств.

Если несовершеннолетний подросток сочтет свою долю недостаточной, он вправе обратиться в суд с требованием признания своих прав нарушенными.

Условия для выделения доли детям без нотариуса

Расходы на выделение частей детям и супругу могут свестись к регистрационной пошлине и консультации юриста, если соблюдены все условия для упрощенного оформления без нотариуса:

• Собственность является совместной;
• Родители не выделяют личные доли, только для детей;
• Оба супруга согласны с переоформлением собственности и участвуют в сделке;
• Условия соглашения не имеют признаков раздела имущества;
• Родители не в разводе.

Если недвижимость оформлена на единственного родителя, услуги нотариуса считаются необязательными, а сделка не может быть расценена как раздел имущества.

Иногда в стандартный бланк соглашения родители добавляют пункт, устанавливающий, что документ не предполагает раздел имущества, а доли мужа и жены останутся равными.

Нужен ли нотариус для выдела долей детям

Нотариальная сделка считается наиболее безопасной, однако услуги нотариуса влекут дополнительные расходы. Какую сумму платят нотариусу, зависит от стоимости распределяемой жилплощади. Согласно ст. 333.24 НК РФ, расходы составят 0,5% от цены объекта, не выходя за пределы 300-20 000 рублей.

Если в рамках договора выделяют свои части каждый из родителей, сделка считается разделом нажитого имущества, а значит требует нотариального заверения. Если выполнены условия упрощенного выдела долей, установленные законом с 31.07.2019 года, родители самостоятельно решают, нужны ли им услуги нотариуса.

При самостоятельном оформлении соглашения рекомендовано получить консультацию у юриста. Он поможет грамотно сформулировать пункты и определить условия в полном соответствии с законодательством.

Юридические сложности при наделении долями после маткапитала

Решение жилищных вопросов часто сопровождаются спорами между участниками. Если мнение совершеннолетних и их согласие с условиями сделки подтверждается подписью, то у подрастающих подопечных разрешения не спрашивают. Это грозит оспариванием соглашения сразу после наступления совершеннолетия.

Органы опеки выступают в качестве надзорного органа, контролирующего соблюдение интересов, и могут инициировать оспаривание сделки, если сочтут ее условия нарушением прав и интересов несовершеннолетних.

Задача юриста – исключить саму возможность оспаривания, составив договор таким образом, чтобы интересы всех членов семьи были соблюдены и полностью соответствовали нормам законодательства. Проще и выгоднее обратиться в юридическую службу на стадии обсуждения и подготовки соглашения, чем впоследствии нанимать адвокатов для участия в судебных разбирательствах при оспаривании сделки.

Ответы юриста на частые вопросы по теме статьи