Сделка по продаже квартиры, осуществляемая в рамках действующих правовых норм, не представляет особых сложностей, если все совершеннолетние собственники не возражают по поводу продажи, а в интересах несовершеннолетних владельцев получены необходимые разрешительные документы – из органов опеки и от родителей, если мать и отец состоят в разводе и совместно не проживают.
- Общее представление о вопросе
- Нормы права
- Причины отчуждения квартиры
- Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних
- Перечень документов
- Содержание договора купли-продажи
- Инструкция по организации сделки
- Налоги и расходы
- Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками
- Согласие родителей на проведение сделки
- Разрешение органов по опеке и попечительству
- Помощь юристов в сложных ситуациях
Общее представление о вопросе
Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:
- Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
- Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.
Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.
По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.
Нормы права
Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:
| Основной закон страны | Конституция РФ | Ст. 35 говорит о праве на частную собственность и гарантирует возможность распоряжаться ею по усмотрению собственника Ст. 38 выступает в защиту детей и их интересов Ст. 40 гарантирует право на жилище |
| Кодифицированные законы | Гражданский кодекс | Ст. 26—28 регламентируют участие несовершеннолетних в совершении сделок |
| Жилищный кодекс | отображение прав собственников (в том числе не достигших возраста совершеннолетия) жилых помещений гарантии на предоставление жилья детям-сиротам | |
| Семейный кодекс | Ст. 60 разграничивает права детей и родителей на общее имущество Ст. 65 определяет место жительства ребенка вместе с родителями | |
| Отдельные федеральные законы | «Об основных гарантиях прав ребенка» | Федеральные и региональные органы государственной власти в рамках своей компетенции защищают законные права ребенка |
| «Об опеке и попечительстве» | Ст. 8 формулирует основные задачи деятельности органов по опеке и попечительству, одна из которых – выдача разрешений на осуществление сделок с недвижимостью несовершеннолетних |
Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.
Причины отчуждения квартиры
Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:
- Планирование переезда в другой город или район;
- Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
- Качественное улучшение жилищных условий;
- Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
- Денежная необходимость для расчетов по долгам.
Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.
Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних
Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.
Перечень документов
До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
- Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
- Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
- Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
- Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.
Совет! Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.
После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.
Содержание договора купли-продажи
Договор по осуществлению продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников оформляется только в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке. Такой принцип ведения дел организован для контроля над соблюдением прав всех участников сделки.
Обычно у нотариуса уже имеется проверенная форма договора купли-продажи, включающая в себя следующие основные пункты:
- Название заключаемого договора, обозначение времени и места его совершения;
- Указание действующих лиц с их паспортными данными;
- Детальное описание объекта сделки;
- Установление стоимости продаваемой квартиры;
- Распределение прав и обязанностей сторон;
- Внесение дополнительной информации, имеющей отношение к сделке;
- Подписи сторон;
- Приложения.
Продавец и покупатель могут использовать любой бланк, подходящий по структуре сформировавшимся обстоятельствам сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Представителями их интересов в этом случае выступают родители.
Инструкция по организации сделки
Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:
- Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
- Подбор подходящего варианта для покупки.
- Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
- Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
- Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
- Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
- Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
- Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
- Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.
Совет! Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.
Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.
Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.
Налоги и расходы
Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.
Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.
Услуги нотариуса потребуется оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не превысит 20000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность выплаты вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в ст. 333.24 Налогового кодекса РФ. Траты на нотариуса могут быть разделены пополам между продавцом и покупателем. Также вполне допустимо возлагать их только на продавца, так как именно он нуждается в осуществлении нотариальных удостоверений на сделку с несовершеннолетними собственниками.
При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.
Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13% для граждан РФ, 30% – в остальных случаях.
К сведению! Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.
Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками
Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.
Согласие родителей на проведение сделки
Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.
Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.
В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.
Разрешение органов по опеке и попечительству
Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:
- Возрастание доходности семейного бюджета;
- Улучшение условий проживания детей;
- Вероятность переселения в новый дом;
- Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.
Важно! Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.
Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.
Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.
К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.
Помощь юристов в сложных ситуациях
Ведение сделки по продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, может быть сопряжено со сложностями правового характера такими как:
- Отказ органов опеки и попечительства выдать согласие на продажу жилплощади;
- Затруднения со сбором документов для предоставления по месту требования;
- Несогласие второго родителя с продажей имущества детей.
Это неполный перечень ситуаций, которые требуют немедленного реагирования. В сфере имущественных правоотношений стоит обращаться к юридической консультации. Ряд на первый взгляд нерешимых задач можно оспорить в судебной инстанции при грамотном разборе ситуации.